石家庄长安区煤机厂项目定位报告(综合体)

石家庄长安区煤机厂项目定位报告,投资拓展部2013年5月,目录,煤机厂地块位于长安区核心区位，距石家庄中轴线-中山路距离约640米，距石家庄新火车站路距离约11.3公里，距离市政府、北国商城距离约4.1公里，距万达广场道路距离约3.4公里，区位优势明显。,项目分析,地块东至翟营大街，南至跃进路，西至建华北大街，北至和平东路，交通便捷，生活服务配套齐全。,项目分析,项目分析,地块目前为煤机厂旧厂区，仍处于生产状态；地块东侧为跃进路装饰材料市场、废弃加油站、美嘉美家居商城；地块西侧为长安区医院、长安区就业服务局、石家庄质监局长安分局、工商银行宿舍、供电公司110KV变电站；地块南侧为富华大酒店、跃进路装饰材料市场、长安地税局、沿街2层商业门脸；地块北侧为跃进路派出所和三层临街商业。,项目分析,项目以东为翟营大街，简筑家园小区；项目以西为建华大街，跃进路手机市场、冀兴尊园、书香华苑小区；项目以南为跃进路，石煤机厂宿舍、煤机厂文化活动中心、上东区项目（钢西宿舍区改造）；项目以北为和平东路，盛世长安、和平时光小区。,项目分析,石家庄煤矿机械有限责任公司是原煤炭工业部直属重点骨干企业，是专业从事煤矿采掘运及支护设备、工程钻探设备、随车起重设备研发、生产和销售的大型机电装备制造企业。2007年经河北省政府国资委批准，成为冀中能源、中煤能源集团均股的国有合资公司。厂区总占地面积42万平方米（约630亩），厂区面积25万平方米，资产总额5.5亿元，现有员工2300余人。我方可以用地块面积约24.85万平方米（372.76亩）。,项目整体占地248511.2平方米（372.76亩），由于尚未得到规划条件，容积率暂按3.4计，可建设面积844938平方米。,预估数值,项目分析,项目地块距石家庄裕华路高速口道路距离8.5公里，距离地铁1号线北宋站700米（目前1号线、3号线二中-新火车站段已开工，1号线规划建设年限为2012年至2017年）。周边公交线路有：12路、21路、45路、56路、57路、73路。,学校：英才文化艺术幼儿园、石焦幼儿园、金刚内配幼儿园、跃进路小学、翟营大街小学、石家庄长安东路小学、师大附小、师大附中、二十七中、二十二中（北校区）；医院：市二院分院、中铁三局医院、长安区医院、金刚集团医院；,项目分析,商业购物：北国超市（谈固店）、长安装饰材料市场、长安家具商城、建华商场、北国先天下广场；金融服务：中国工商银行、中国银行建华大街支行、中国建设银行翟营大街支行、中国邮政储蓄；,项目分析,项目分析,长安区核心区位，交通发达便捷，区域价值明显；项目周边教育、医疗生活配套齐全。,项目目前规划为工业用地，需进行规划调整；目前厂区仍然处于生产状态，土地收储和出让时间不定；周边大型商业配套缺乏，档次不高。,煤矿机械厂目前为省国资委管控的国有合资公司，项目上获取存在一定难度；随着建华大街拖拉机厂宿舍、翟营大街钢西宿舍区改造等项目未来进入市场，存在一定市场竞争。,通过市场调研，周边房地产项目销售价格远高于石家庄成交均价，去化速度快，利于项目快速周转；长安区工业企业外迁，环境污染得到治理，居住环境和生活配套极大改善。,项目分析,煤机厂地块位于长安区核心区位，交通便捷，周边配套完善，区位优势明显。项目东、西、北三个方向均为近年建成成熟社区，南侧为拖拉机厂宿舍和钢西宿舍区改造项目，但缺乏大型商业配套，未来商业消费存在巨大潜力。旧厂区项目未来拆迁难度较小，可快速实现动工资金回笼，减少公司资金沉淀。,目录,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄整体市场状况,根据对石市房管局备案情况的跟踪，2012年石家庄全年商品住宅供应面积约为404.92万，同比2011年供应427.56万下跌约5.59%；本年商品住宅成交面积为279.88万，同比去年成交345.51万下跌约为23.45%，月均成交体量约23.32万。,数据来源：石家庄房管局,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄整体市场状况,房管局数据显示，2012年石市商品房市场整体情况趋于良好，全年商品住宅供应约2.62万套，同比2011年约3.47万套下降约去化约32.44%；本年成交约2.94万套，同比去年2.73万套增长约7.14%，月均成交套数约为2450套。,数据来源：石家庄房管局,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄整体市场状况,2012年全年石家庄住宅房价均价为6357元/，同比2011年上涨2.9%。自2012年年3月份开始，楼市的调控政策效果就大为显现，故住宅市场价格走势呈现“斜Z”字型。在中央定调“暂不收紧”调控的基础之上，石市商品住宅价格于11月份有所上涨，与成交面积走势一致呈现“翘尾”行情。在中共中央换届后的大政治背景下，石家庄对商品住宅价格的预期是看好的。,数据来源：石家庄房管局,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄整体市场状况,房管局数据显示，石家庄分面积段成交量最高仍为6080面积段，也就说明石家庄本地楼市仍以首套刚性需求为主，其次为100120，表明市场改善型需求也在积极释放。,数据来源：石家庄房管局,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,城市定位：建设成为“华北重要商埠”，建设宜居、宜商的和谐都市。城市规划：“十二五”期间石家庄市全力实施中东西区域经济协调互动发展战略、工业化与城镇化“双轮驱动”战略、统筹城乡发展战略，倾力建设正定新区、东部产业新城、大西柏坡、空港工业园、南部工业区重点工程，努力打造京津冀第三极，强化省会在冀中南经济区主导地位和全省领先地位，加快向繁华舒适、现代一流省会城市目标迈进。未来5年石家庄市将重点实施“中部率先隆起、东部实现突破、西部加快发展”的分区发展战略，其中主城区、高新区、正定新区和藁城、鹿泉、栾城“一城三区三组团”，是全市经济发展龙头带动区和城乡现代化建设标志区。,本案,城市发展规划,区域市场分析,正定新区,老城区,东部产业区,空港,藁城,栾城,鹿泉,提出“北跨、南优、西控、东延”发展战略：北跨：通过基础设施和重点项目建设，大力发展正定新区，承载会展、体育、总部经济、文化教育等现代服务业和新兴服务职能。南优：优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控：开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延：结合东部产业区和藁城的发展，引导工业产业向东部集聚。到2030年中心城市形成“一城三区、四组团”的布局结构。中心城市城镇建设用地规模达到755平方公里，总人口达到744万人，城镇化水平91.5%（2011年城镇化率51.5%，全国平均水平为51.27%）。,城市发展规划,区域市场分析,长安区情况,长安区坐落于石家庄市区东北部，素有省会“东大门”之称。成立于1956年，以东西贯穿全区中部的长安路命名。市委、市人大、市政府、市政协四大机关位于该区，是省会的政治中心。现辖3个镇8个街道办事处，33个自然村、60个社区居委会。全区土地总面积110.24平方公里，常住人口49万人。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,2013-2015年，石家庄市加速推进中心城区污染工业企业外迁工作。外迁企业原址主要分布在以下四个片区：东北工业区（意向地块区域）、高新技术开发区西区、中华南大街片区和建设南大街片区。按照规划，这四大片区的企业搬迁整合主要以还石家庄市良好的居住环境为首要目的。,长安区发展规划,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,区域经济,数据来源：统计公报,由上表对比数据可看出，长安区占地占石家庄市区的24.2%，人口占16.8%，人口密度适中；长安区GDP占市区13.2%，财政收入占15.2%，固定资产投资占17.4%。说明长安区经济活跃，区域投资力度较好。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,长安区市场状况,2012年长安区进入了快速发展期，一批实力雄厚的房企争相入驻（保利集团、恒大集团等），推出了一系列高品质楼盘，如紫晶悦城、奥北公园、保利花园、御景半岛等，虽然该区域价格受到了石家庄整体楼市的影响，但由于其区域内部楼盘品质的大幅度提升，该区域价格一路上扬。长安区在售项目约57个，总体量约1700万，根据市场消化情况估算，区域后续可推体量约520万。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,长安区域成交价格分析,长安区楼市在2012年度经历极为坎坷，波峰波谷分布明显，在经历了14月紫晶悦城等楼盘入市的冲击下，该区价格经历了短暂的快速上涨期，57月销售均价降幅明显，基本回落到2月份水平。但是从7月份开始，高品质楼盘奥北公园、保利花园等相继高调入市，迎合了石家庄楼市整体回暖的大方向，促使该区销售均价持续上扬。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,长安区域产品分析,整体来看，该区域2012年除了注重楼盘的整体品质外，还打出了“生态宜居”的口号，以奥北公园、恒大御景半岛为代表。该区域的产品跨度较大，多集中在70139，以宽阔两居、舒适三居为主，同时也出现了少部分70以下的经典刚需小户型和140以上的高品质大户型。值得关注的是保利花园的入市，引起了石家庄楼市不小的震动。至2012年年底，保利花园已开盘三期，均价约7000元/，但仍然销售火爆。究其原因，除了该小区的高品质配套外，该楼盘对区域价值的影响力和优质的物业服务也是受消费者青睐的原因之一。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,长安区域客户分析,基于特殊的地缘位置，长安区域的客源有其特殊性，区域内多政府机关单位、企事业单位、小型医院、药业化工厂、城中村等分布，区域自身具备较强的消化能力。因此，该区域以刚需客群、改善型购房客群为主，投资客群为辅。恒大御景半岛、紫晶悦城、奥北公园、保利花园等一大批高品质楼盘的入市，对长安区整体居住品质的提升和地缘配套的完善起到了极大的促进作用，吸引了省会大量投资者前来。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,区域住房情况,长安区原为工业区，区内多为80、90年代建设的企业、工厂的职工宿舍，且为多层建筑，商品房项目较少。随着08年以来“三年大变样”的城中村改造和工厂企业的搬迁才有了新型楼盘，区内建筑大多房龄较长。意向地块周边二手交易均价大多8400元/平米。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄土地市场,数据来源：中指数据库,2007-2012年11月，石家庄市区土地累计成交10523亩（建筑面积2326万平米），累计销售面积1778万平方米，剩余土地储备548万平方米（未含2007年前存量面积）。按平均每年销售305万平方米计算，预计去化时间为1.8年，土地储备量较为适中。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,数据来源：中指数据库,石家庄土地市场,2012年（1-11月）土地供应占地面积共计2769亩（建筑面积548万平米），成交占地面积共计2210亩（建筑面积504万平米），较2011年同期上涨23.4%；成交均价441万元/亩，较2011年上涨44.1%；楼面价1934元/平米，较2011年上涨45.2%。预计石家庄市区土地价格将平稳上升。,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄土地成交商品房供需分析,2007-2012年普通住宅类土地累计成交面积为2326万，商品住宅累计成交建面为1778万，供求比达到1.3:1，土地供应略大于商品房需求。石家庄土地和房地产数据未将城中村改造项目纳入统计范围内，“三年大变样”目前已造成二环内无地可挂，未来土地上市交易只能依靠拆旧村庄、拆厂房和迁学校。从石家庄土储中心了解到，未来二环以内已列入政府整理的土地仅有2300余亩，计划2-3年可上市交易。,数据来源：中指数据库,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,区域住房情况,总体成交情况：2007-2012年，长安区土地供应面积共计3764亩（建筑面积864万平米），占石家庄市区供应面积的26.7%；成交面积共计2851亩（建筑面积620万平米），占石家庄市区成交面积的27.1%。,2012年成交情况：2012年土地供应面积共计705亩（建筑面积160万平米），成交面积共计705亩（建筑面积160万平米），成交均价462万元/亩，楼面价2030元/平米。,长安区土地市场,Sectionheader,区域市场分析,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,意向地块质量周边土地成交价格对比,Sectionheader,区域市场分析,小结,1、区位优越：长安区位于石家庄市区东北部，交通四通八达。2、经济发展：其经济发展增速较快，与石家庄经济发展处于同一水平，有力支撑房地产市场的发展。3、土地市场：从成交量看，2012年长安区土地成交量100%，说明该区域属于房地产活跃区；从楼面价看，2012年长安区平均楼面价为2030元/，高于石家庄市的成交楼面价96元/（1934元/），项目周边土地近期成交楼面价在2300-2450元/。4、综上所述，长安区是石家庄重点打造区域，随着老工业区的迁出，东北商业综合区（东北工业区改造）的打造，居住环境的提升，未来发展潜力巨大，各大房企均看好该区域发展潜力（保利、恒大均已进驻），说明该区域房产增值空间大，适于房地产开发投资。,长安区发展小结,区域市场分析,由于煤机厂项目位于长安区核心地段，周边居住小区密集，可考虑打造成辐射省会东北区域乃至省会的集商业、酒店、写字楼、公寓和居住于一体的城市综合体项目，以拉升区域价值，实现地块价值最大化。现将石家庄区域在售综合体项目分析如下：,区域市场分析,占地面积：607.5亩容积率：3.4建筑面积：183万物业类型：购物中心面积20万平米、五星级酒店4.5万平米、写字楼26.4万平方米，公寓22万平方米，商业街区10.5万平方米，可售住宅38.95万平方米，回迁面积57.7万平方米。开盘时间：2010年7月。销售价格：普通住宅7500-8000元/；豪宅13000-15000元/；底商15000-45000元/，已全部售罄。写字楼：2011年2月起整层销售,单层面积2000，7000元/。租金状况：写字楼：3元/天；酒店：760-1080元/天优势：交通和环境优势（建华大街和槐安路交口，世纪公园）；万达公司品牌，盟商快速进驻，提升区域价值；低价销售，快速周转。不足：商业街和写字楼后期运营管理差，内街商业空置率高；电梯配置和层高存在硬伤。,万达广场,区域市场分析,占地面积：1800亩容积率：3.4建筑面积:450万。物业类型：特色主题公园、大型商业、星级豪华酒店、快捷酒店、高端商务办公、旅游会展、旅游文化、休闲娱乐、居住。开盘时间：2012年8月。销售价格：普通住宅8000元/；商业一层25000元/（-5层），二层20000元/（-4层层）。写字楼和公寓未开售优势：新客站片区，区域优势明显；项目规模，整体占地1800亩，其中南部为占地1300余亩的威尼斯城，北部为占地426亩的威尼斯公园；项目策划能力，特色旅游水上综合体，吃遍中国，购遍全球，玩遍世界项目；销售方式灵活，管理公司采用北国大西洋运营管理，13年收回本金。不足：在售商业街为地下4、5层，未来存在经营风险；,祥云国际,区域市场分析,占地面积：80000容积率：3.4建筑面积：30万。物业类型：共规划6栋。A座为38层五星级酒店及写字楼，B、D座为13层商务写字楼，C、E、F座为18层酒店式公寓。开盘时间：2010年12月。销售价格：商业二层38000-39000元/；商业三层34000-35000元/；写字楼：13000元/，20层以上政策销售，2000/层。优势：桥西区消费力强大，缺乏商业综合体项目；沃尔玛，天元名品，奥特莱斯购物广场等主力店入驻，带动小商户入驻；策划内容丰富，百米飞天梯，动感水街，海洋动物世界，意式风情舞台等，特色广场。不足：商业售价偏高，销售不顺畅；作为综合体项目，功能相对单一。,金正海悦天地,区域市场分析,占地面积：4.22容积率：6.65建筑面积：29.6万。物业类型：7.5万商场，5栋精品商务公寓、1栋38层5A级国际智能写字楼。开盘时间：2012年3月。销售价格：负一层商业：30000元/，户型20平米，售罄；公寓：9500-11000元/，户型区间30-100，开售4栋；写字楼未开售，户型区间82-120。优势：公寓客户定位准确，吸引新华集贸、太和电子城、颐高数码广场业主；公寓主力面积30-60平米，利于被投资者接受。不足：周边环境嘈杂，交通组织混乱，不利于写字楼档次的提升。,华强广场,区域市场分析,占地面积：61467容积率：6.49建筑面积：624046。物业类型：1#LOFT写字楼179.8米高，共29层；2#平层写字楼212.8米高，共46层；3#酒店式公寓玺峰195米高，共45层；4#假日酒店135米高，共30层开盘时间：2011年10月。销售价格：LOFT写字楼均价23000元/，平层写字楼均价20000元/，公寓玺峰均价20000元/。优势：中山路北国商城对面，城市核心区位；策划和规划设计有一定水准，城市首席空中广场，欧悦真冰场，空中直升机停机坪，万豪酒店入驻；销售噱头到位，龙玺会私人会所，戴德梁行物业管理；LOFT写字楼设计，层高5.6米。不足：售价偏高，租售状况不好；1-6层裙楼主要面向年轻人，不利于高端写字楼、公寓打造。,勒泰中心,区域市场分析,占地面积：20500容积率：6.49建筑面积：18。物业类型：裙楼6层商业，6.6万；写字楼1栋共17层，公寓1栋共14层。开盘时间：2011年10月。销售价格：精装修写字楼：13000元/平米，剩余半层；公寓15000-16000元/平米，户型区间38-117平米，基本售罄。优势：客户定位准确，面向南三条商户，公寓户型设计38-117平米，主力户型67平米，总价低；LOFT，设计层高5.5米。不足：项目周边环境嘈杂，不利于建设高端写字楼；项目总体量小，各类物业难以互相形成支持。,新源NASA,Sectionheader,区域市场分析,小结,1、随着石家庄城市化进程的加快，石家庄城市综合体开发进入了快速发展时期，目前省会城市综合体建成和在建项目已达26家,主要分布在中山路沿线和新火车站周边，未来商业经营竞争将进入异常激烈的时代。2、以万达广场、祥云国际为代表的商住综合体大盘项目容积率为3.4，以勒泰中心、新源NASA为代表的城市核心区综合体项目容积率为6.5。3、综合体商业部分，由于地段不同，售价差异较大。其中祥云国际地下商业为2-2.5万元/，华强广场负一层商业3万元/，金正海悦天地二三层商业售价为3.5-3.9万元/。4、综合体酒店部分，多采用与万豪（勒泰中心）、希尔顿（开元中心）、洲际（万达广场）等酒店管理公司合作。5、石家庄综合体写字楼部分在售多为1.3-1.5万元/，乐泰中心达到2万元/。租金多为3元/天，开元中心最高，为5元/天。整层面积一般为2000，销售方式多为整层租售。6、综合体精装修公寓售价集中在1.1-1.5万元/，乐泰中心最高，达2.2万元/。户型设计多为40-100，方便消费者投资。,综合体项目小结,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,石家庄煤机厂地块周边主要有保利花园、紫晶悦城、和平时光、乐成半岛、上东区、瑞城等在售楼盘。该区域靠近石家庄一环，市政配套成熟，区域主打改善性需求：除瑞城有少部分89以下户型外，项目地块周边项目户型多以90-130两居、三居及以上户型为主。项目周边新房售价集中在7500-8200元/,其中乐城半岛、上东区均为无土地证状况下销售。,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,Sectionheader,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,占地面积：156306，容积率：3.5，建筑面积：47.6万（总体规划300万）。建筑产品：32层、33层高层。物业类型：住宅、公寓、星级酒店、5A级智能写字楼、商业街。目前在售：在售为石德铁路以北区域，已拆迁完毕，尚未进行土地招牌挂。开盘时间：项目于2012年5月首期开盘，截止2013年1月份项目一期约3000套以6600元/均价已全部售罄。户型区间：南区在售户型为93-119两室、三室销售价格：楼王紫晶悦城悦府均价8000元/在售。北区均价6200元/在售,自13年1月共推出5栋楼，约去化1000套左右。（为石德铁路以北地块，尚未取得土地证）。商业：紫晶悦城项目沿建华大街东侧规划了60万平方米的超级商业综合体,涵盖购物中心、星级酒店、写字楼、商业街等以及独立商业。目前在售为两层社区商铺和部分一层住宅底商，售价为13000-22000元/，均价15000元/。,紫晶悦城,Sectionheader,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,和平时光,占地面积：67200容积率：3.46建筑面积：28万建筑产品：14-34层高层、小高层。物业类型：住宅和平时光三期首批推出房源为14-1#、14-2#、15#号楼，其中14-1#、14-2#号楼为18层板楼，一梯两户；15#号楼为16层板楼，一梯三户。主力户型面积在80114平米之间。开盘时间：项目整体08年开始分批次销售，截至目前1-11#楼1680套已全部售罄。2013年4月30日开盘14-1#、14-2#、15#号楼200套房源排号300人，当天售罄。销售价格：三期住宅均价约7300元/，（其中14-1#7100元/；14-2#7300元/；15#7500元/；商业未售。,Sectionheader,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,整体市场分析,土地市场分析,周边项目分析,小结,瑞城,占地面积：800亩容积率：3.46建筑面积：157万建筑产品：高层物业类型：40栋住宅，8栋商业开盘时间：2009年10月项目第一次开盘，009年9月27日第一次开盘，整体均价约在4600元/，2010年6月涨幅较大，价格升至6100元/，2011年7月价格突破7000元/，后期价格在跌宕起伏中升高。销售价格：2013年5月，E区南排住宅售价达到8200元/。瑞城商业临谈固大街售价为20000元/，内街商业售价为13000-16000元/.,Sectionheader,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,整体市场分析,土地市场分析,周边项目分析,小结,乐城半岛,占地面积：167000容积率：3.46建筑面积：60万建筑产品：14-34层高层、小高层。物业类型：商业、公寓、办公、住宅。开盘时间：2011年5月销售价格：住宅8200元/，公寓8000元/，目前1期正在进行尾房销售，仅余几套。,Sectionheader,区域市场分析项目周边项目,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,整体市场分析,土地市场分析,综合体项目分析,周边项目分析,小结,保利花园,占地面积：304246容积率：住宅3.0、商服4.5建筑面积：130万建筑产品：24-34层高层。物业类型：住宅、10万写字楼、4万商业街、7万大型购物中心。目前首期F区已基本售罄，共9栋楼，已取得销售许可证9栋，共计1234户。开盘时间：2012年10月27日，F区目前仅剩十几套161平四十户型。销售价格：住宅均价7000元/（在售区域紧邻北二环售价较低），商业未售。,Sectionheader,区域市场分析,小结,1、由于该区域靠近石家庄一环，市政配套成熟，区域主打改善性需求：除瑞城有少部分89以下户型外，项目地块周边项目户型多以两居、三居及以上户型为主，2、主力供应户型：周边各项目推出面积多集中在90-130，此区间面积为二居、三居室设计；同时，也可看出90以下户型推出较少。3、热销户型：热销户型多为90-130二居、三居，与供应相匹配，反映出市场对该面积区间户型认可度较高；4、目前周边新房售价为7500-8200元/，多个项目在证件不全情况下销售。二手房售价约8400元/。5、优质大盘受捧:从成交情况来看，类似保利花园、紫晶悦城等证件齐全，运作规范，规模性大盘备受推崇。6、在售上东区和乐城半岛项目土地目前未挂牌，周边近期土地成交楼面价在2300-2400元/。,周边项目小结,目录,产品定位分析回顾,项目定位,项目本体1、项目位于长安区核心区位，交通便捷，配套齐全；2、项目地块方正，占地面积大，综合性强。,区域市场扫描1、区域市场价格呈上升趋势，成交价格远高于石家庄均价；2、区域市场成交活跃，商业项目投资、改善型居住需求旺盛；3、长安区土地市场成交活跃，楼面价集中在2300-2450元/，各开发商看好该区域未来发展。,综合体项目扫描1、石家庄综合体项目众多，主要位于中山路沿线、裕华区和新火车站商圈，项目所在区域目前缺乏大型商业配套,存在建设商业综合体项目的机会;2、石家庄商业综合体项目由于各类物业互为配套支撑，各类物业售价高于同地段单体项目售价。,项目市场定位,项目位于石家庄长安区核心区位，整体定位为辐射石家庄东北区域乃至整个省会，集购物中心、商业街、酒店、写字楼、公寓、住宅为一体的大型城市综合体项目。,客群定位,项目销售对象主要针对省会政府官员、企业高管、私营业主等高端人群。,第一圈层客户：项目周边5公里范围政府机关公务员，企事业单位管理层。石家庄市政府、长安区政府、桥东区政府公务员；华北制药、石家庄热电厂、石家庄钢铁集团、石家庄焦化集团、河北电视台等附近企事业单位高管；第二圈层客户：项目周边跃进路建材市场、手机市场、红星美凯龙、居然之家、鼎尖市场、国际汽贸城等专业市场私营业主；第三圈层客户：来自省会其他区、县的改善居住或投资型客户。,项目定位,项目整体占地248511.2平方米（372.76亩），容积率暂按3.4计，可建设面积844938平方米。商业部分，建议石家庄当地北人集团合作，整合周边跃进路手机、装饰材料、家居市场等资源，辐射长安区，建设15万平米集合购物、餐饮、健身、院线、KTV于一体的综合购物中心；酒店部分，考虑到项目周边环境较为嘈杂，长安区企业单位较多，建议建设1栋会务酒店或者商务酒店，规划建设5万；写字楼部分，面向长安区企事业单位、贸易公司、私营业主，规划建设1栋5万5A甲级写字楼；公寓部分，面向周边手机、装饰材料、红星美凯龙、居然之家、国际汽贸城等专业市场业主和省会其他区域投资客户，规划建设4栋共计15万精装修公寓。住宅部分，规划建设22栋，45万高品质居住区。,项目定位,初步规划意向,产品定位建筑风格,住宅采用现代主义建筑风格，以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情；波浪形态的建筑布局简单轻松，舒适自然，强调时代感，迎合城市新贵追求现代都市生活的口味，极富都市生活气息。,项目定位,产品定位建筑风格,公寓及商业部分通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出城市新贵们的炫富感、身份感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。,项目定位,产品定位外立面,高层外立面可采用底座仿石材砖、其它部分高级涂料装饰，既节约成本，也可彰显高贵品质,冷色调为主，立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质,高效节能中空玻璃可降低制冷、采暖费用，为用户提供舒适人性化的环境,公寓外立面形象建议：玻璃幕墙+线条勾勒,项目定位,产品定位景观风格,采用现代中式景观园林，最大限度保留石煤机厂区原生植被，雕琢体现工业厂区印记的符号、小品，将新的居住内涵巧妙植入。,项目定位,产品定位景观风格,绿植搭配合理，体现丰富度和层次感，保证长年见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，利用坡地的自然肌理，打造缓坡景观，曲径通幽，蔚然成趣。,项目定位,项目定位,产品定位户型建议（酒店）,参考万达洲际和开元中心希尔顿酒店设计，户型设计45-60。,项目定位,产品定位户型建议（写字楼）,分割为单位70-130，参考福州仓山万达广场户型设计。,项目定位,产品定位户型建议（公寓）,主力户型定位为40-6