房地产经济学四房地产价格PPT课件

.,1,日本地震、核泄漏对我国房地产市场的影响,.,2,日本核泄漏将打压中国房地产市场？,首先，处在地震带及附近区域的房价将持续下跌。其次，高层住宅将不再受追捧，将出现销售难度加大，价格下跌的局面。第三，建有核电站的城市房价将持续下跌，20公里范围内的房价将大跌。第四，建筑及住宅的设计将更加注重防震、抗震元素。第五，民众对于社区公共避难场所的配置需求将越来越强烈，政府不排除出台强令开发商配建公共避难所的可能。第六，会改变租售结构第七，降低房地产投机行为第八，政府强化房地产开发地震安评,.,3,低碳房地产-又一个哗众取宠的新地产概念,时刻做好核辐射防范,建设低碳高科技住宅？,.,4,从哥本哈根环保会议结束之后，国内的各种媒体爆炒“低碳”概念，“低碳经济”再次升温，俨然我们的国民环保意识、环保素质在刹那间迅速提升。低碳经济的本质是减少碳排放中国的国情与能源结构与西方国家差异性太大，导致我国目前不能盲目模仿国外的低碳经济模式。我国的能源是以煤炭为主的能源结构，尤其是在电力能源结构中，火力发电占据了绝对优势，其次才是水利发电，最后才是核电（风力发电、太阳能发电更是微乎其微）。我国的电力中，核电的比例才占3%左右，而西方发达国家动辄60、70%，,.,5,在与低碳关联度不是太高的房地产行业，可以搞低碳经济吗？“居者有其屋”，为消费者提供舒适、价廉、安全的房屋产品，才是房地产的本质。在合理控制成本的前提下，可以适当提倡。但不是必须。换个窗子，搞个隔热墙就是减碳了？,钢结构能不能成为未来住宅发展的趋势？,钢结构？成本？,.,6,第四章房地产价格,重点问题土地价格的构成、类型及其相互关系建筑物价格房地产价格影响房地产价格的因素,.,7,第一节土地价格,一、土地价格的内涵土地价格是土地权利和预期收益的购买价格，是地租的资本化。,地租=地价的利息收入=地价资本化率地价=地租/资本化率,.,8,从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：V=ai/(1+r)i,一、土地价格的内涵,.,9,1、土地价格是权益价格；2、土地价格不由生产成本决定；3、土地价格主要由地产供求决定；4、土地价格呈明显上升趋势；5、土地价格具有明显的地区性和个别性。,土地价格的主要特征,.,10,土地的价格是由供求决定的。土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。,土地数量,m,O,p,p,d,d,s,价格,图41土地供给条件下地价的决定,二、土地价格的形成,土地面积的有限性决定了纯自然土地的供给是有限的。,.,11,土地数量,m,O,p1,p2,p3,p,s1,ss,sm,d1,d,价格,图42土地供给随时间变化条件下地价的决定,一块土地可以有多种用途，对某一用途的土地来说，其供给并非是固定的。,.,12,1、理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。土地是由土地物质和土地资本构成，与此对应，地租是由土地物质所要求的真正地租和土地资本所要求的租金性质的地租构成的。真正地租包括绝对地租和由土地及位置优劣而产生的级差地租。租金性质的地租又可区分为某块“土地本身的土地资本地租”和“外部辐射地租”。土地本身的土地资本地租是土地资本的单位时间损耗量（折旧及利息）。土地的外部辐射性地租是指该宗土地以外的大型基本建设（如道路、商场、剧院、公园、工厂等），会对该宗土地产生好的或坏的辐射作用，从而使该宗土地的地租有所增加或减少。,三、土地价格构成的本质,.,13,土地物质价格的理论构成公式是Jdw=Jdj1+(1+r)nud/s上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数.Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。,三、土地价格构成的本质,.,14,土地本身的土地资本价格理论构成公式为：Jdz=Jj(1-Kx)(1-Km)+Jx-Jf上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。,三、土地价格构成的本质,.,15,2、土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。3、土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。,三、土地价格构成的本质,.,16,农地地租,不确定性风险年补偿费,土地资本租金,区位地租,距CBD的距离,地租,CBD,d,图43城市土地租金,3、土地价格构成,.,17,纯农地价格,不确定性风险补偿费,转换成本,区位价格,距CBD的距离,地价,CBD,d,图44城市土地及农地价格比较,预期增值,农地开发权价格,纯农地价格,3、土地价格构成,农地价格是由农地开发权价值和与农地地租相对应的纯农地价格构成。,.,18,按不同的标准，可以划分出多种土地价格：市场价格和市场价值土地所有权价格和土地使用权价格基准地价和标定地价基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（公告地价）,四、土地价格的种类,.,19,四、土地价格的种类,课税价格、征收价格、抵押价格课税价格是政府课征与土地价值有关的税时所确定的土地价格征收价格是政府征收农村集体所有的土地、用地人合法占有的土地时，向土地所有者或土地使用者支付的货币额。抵押价格是以土地为抵押担保借款时，贷款人确定的土地抵押物价值。评估价格评估价格是具备评估资格的估价人员，运用科学的方法和技术手段，对照有关的法律规定和评估规则所确定的土地价格。（基准地价、标定地价属于评估价格）,.,20,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如呆甲、乙两块土地的其他条件完全相同，此时明智的买者会购买哪块土地？若甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，此时你会购买甲土地还是乙土地？,总价格、单位价格、楼面地价,.,21,1,3,5,7,9,a,b1,b2,c,土地价格,投资者,图45土地价值在市场中的实现过程,五、不同类型地价之间的关系,假设评估的土地开发价值为c，评估价格为a。现在土地推向市场：（1）第一天，8号投资者出资小于a，1号投资者等于a，这时土地所有者会怎么做？（2）第二天，7号投资者出资略高于a，而2号投资者出资高于7号，这时土地所有者会怎么做？（3）之后投资者6号和9号也加入游戏中，抬高了土地市场价格（4）然后再有投资者3、4、5号加入。,8,6,4,2,.,22,土地价格变动的机理：土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。,六、土地价格的变动,.,23,土地价格变动趋势及其形态从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。,.,24,土地价格增长的形态可以分为三种：投资性增值、供求性增值、用途性增值。（1）投资性增值：包括宗地直接投资增值和外部投资辐射性增值。（2）供求性增值：也可以称为稀缺性增值，是指随着社会、经济的发展，对面积有限的土地需求，日益增加，从而导致地价的上涨。（3）用途性增值：是指象农地转化为非农地、工业用地转化为商业用地等土地用途发生变化或预期可能将要发生变化而引起的土地价格上涨。,.,25,农地,土地价值,农地价值,市地发展时序或容许的土地资本积累量,O,a,b,f,c,d,e,d,c,土地价值的变动可以用下图表示：,随着农地转化为市地，以及环境改善使得土地资本容许投入累积量渐增，地价在农地价oa的基础上增加，直到达到土地资本最大容许投入累积量为止，地价最大化为ob。如果此后新的土地资本投入量与损耗量相等，则地价沿cde维持在ob水平；否则，随着时间的变化，可能由于某些土地资本报废需要拆除而花费一定的成本，使得地价沿dd下降。,.,26,（1）地价与经济周期地价受国民经济周期的影响而呈现周期性波动。（2）地价上涨可能对国民经济造成的不良影响住宅问题难以解决；公共事业难以开展；地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费；土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环,七、土地价格与国民经济的关系,.,27,（3）地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响1）投机和泡沫造成的价格暴涨，会使对产品的需求增加，从而使价格更加急剧上升，导致虚假的繁荣；另一方面，投机和泡沫造成的价格暴跌，会导致需求的突然减少，引发价格急剧下降，从而人为的导致企业亏损和经济萧条。这就造成供求的脱节，使市场经济无法有秩序的进行。2）投机和泡沫造成的虚假繁荣，会使得信用过度膨胀，以至于泡沫破裂时，国民经济的各个环节之间就会出现喜用的相互拖欠甚至不能偿还的现象，信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。,七、土地价格与国民经济的关系,.,28,第二节建筑物价格,一、建筑物价格的构成建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：（1）建筑工程费用：包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用；（2）设备及安装工程费用：包括机械设备及安装工程、电气设备及安装工程费；（3）其他费用：包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等。,.,29,如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。重置价格要求重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。重建价格要求重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。重置要求具有同等的功能效用，而重建要求是完全相同的复制品（copy）。,建筑物的价格,.,30,建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。,二、建筑物价格的变动,.,31,折旧类型建筑物折旧可能来源于三种情况：由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏；（物质折旧）由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；（功能折旧）由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。（外部折旧或经济折旧）,三、建筑物折旧,.,32,市场提取法,年龄寿命法,分解法,折旧估算方法,折旧的估算方法,.,33,第三节房地产价格,一、房地产价格的构成,征地安置费耕地占用税,小区内土地开发费开发单位管理费,开发投资资本利息开发投资利润,土地使用权价格拆迁安置费,小区内土地开发费开发单位管理费,开发投资资本利息开发投资利润,勘察设计费建筑材料、设备费,建筑施工费建设单位管理费,建设单位向政府部门缴纳的有关税费,建设单位建筑资本投资利息、利润,建筑物出售前的保管、养护等费用,推销费建筑物销售有关税费,销售经营利润,“农转非”地价,旧城区改造地价,建筑物生产成本,建筑物销售成本,土地价格,建筑物价格,房地产价格,.,34,房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：RN=LR+Rt=1/N+I(N-t+1)/NV0+LR其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑物正在使用的年序数。,二、房地产价格与房地产租金之间的关系,房租和房地产价格之间成正相关的关系，他们的变动方向基本一致，只是在变动幅度上可能会有差异。,.,35,商品房价格与经济适用房价格标准价与成本价廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金,三、房地产价格的种类,.,36,商品房价格与经济适用房价格,商品房价格是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成（包括建筑物的所有权和若干年的土地使用权）。经济适用房价格是向中低收入阶层出售的经济适用住房价格，包括建筑物价格和不完全土地价格（包括建筑物所有权和划拨土地使用权）。具体包括：（1）征地及拆迁补偿安置费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建筑及设备安装工程费；（4）小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；（5）贷款利息；（6）税金；（7）以第（1）至（4）项为计算基数的13%的管理费；（8）3%以内的利润。,.,37,标准价与成本价,标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，以负担价和抵交价之和测定。包括划拨土地使用权和部分建筑物所有权（与政府按份共有的房屋所有权）成本价包括住房的征地和拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金。以成本价购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。（经济适用房价格）,.,38,廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金,房地产市场价格相对应的房地产租金细分为：维修费；管理费；折旧费；投资利息；税金；保险费；租赁经营利润；地租。前两项构成廉租金，前三项构成准成本租金，前五项构成成本租金，所有部分的总和构成市场租金。,.,39,第四节影响房地产价格的因素,一般因素区域因素个别因素,.,40,从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素及其他因素。,人口状况,城市化,房地产投机,社会稳定状况,图48影响房地产价格的社会因素,一、影响房地产价格的一般因素,.,41,图49影响房地产价格的经济