某星级酒店建设项目可行性研究报告.doc

星级酒店建设项目可行性研究报告. . 星级酒店建设项目 可行性研究报告 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 目目 录录 第一第一部分部分 总论总论 .1 1 1.1 项目简介 .1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 .1 1.3 项目建设单位简介 .1 1.4 研究的主要结论与建议 .2 第二第二部分部分 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性 .2 2 2.1 项目建设背景 .3 2.2 项目建设必要性 .4 第三第三部分部分 市场分析与预测市场分析与预测 .5 5 3.1 *市旅游市场简析.6 3.2 *市星级酒店市场简析.6 3.3 项目周边市场环境分析.6 第第四部分四部分 建设内容与规模建设内容与规模 .7 7 4.1 项目建设分析 .7 4.2 经济基础分析 .7 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 第第五部分五部分 工程设计方案工程设计方案 .8 8 5.2 工程概况 .8 5.3 建筑设计 .8 5.4 结构设计 .9 5.5 辅助工程 .10 第第六部分六部分 环境影响分析环境影响分析 .1 12 2 6.1 周边环境现状 .12 6.2 环境影响分析 .12 6.3 环境保护措施及治理效果 .13 6.4 劳动安全.14 第第七部分七部分 企业企业的组织机构与运作方式的组织机构与运作方式 .1 15 5 7.1 组织机构.15 第第八部分八部分 项目实施进度项目实施进度 .1 15 5 8.1 项目工程实施计划 .16 8.2 项目实施横道图 .16 第第九部分九部分 投资估算投资估算与筹资与筹资 .1 16 6 9.1 估算编制依据.16 9.2 估算编制范围.16 9.3 估算编制方法.16 9.4 投资估算.17 9.5 资金筹措及还贷.17 第十第十部分部分 经济效益评价经济效益评价 .1 17 7 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 10.1 成本核算 .17 10.2 利润估算 .17 10.3 财务评价结论 .18 第十第十一部分一部分 结论与建议结论与建议 .1 19 9 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 第一部分 总论 1.1 项目简介 1.项目名称：星级酒店建设项目 2.项目建设单位：某星级酒店 3.项目负责人：* 4.项目建设地点： 位于#省*县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为 风景优美的南湖，东临*南路，占地面积 45 亩。 5.项目建设内容和建设规模： 按四星级标准设计，共有客房 238 套，贵宾房 5 套， 主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一 层建筑面积 1270m2。 6.投资估算及筹措资金 总投资 18300 万元，其中：建设投资 17900 万元，铺底 流动资金 50 万元，建设期利息 350 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹 8300 万元； 融资 10000 万元。 7.可行性研究报告编制单位：*市工程咨询公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 1.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准 （GBJ137- 90） 3. *县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 4.*县土地利用总体规划和*县其他有关专 项规划 5.*县城市总体规划 （20042020 年） 6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度 的规定 7.其他相关的政策法规和技术规划 8.*建设项目提供的相关资料 1.2.21.2.2 指导思想指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的 规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能 性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经 济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。 为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照*县城市总体规划的要求，通过项 目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中 心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多 的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、 娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等） ， 又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市 经济增长等）的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.3 项目建设单位简介 *由实力浙商投资，公司成立于 2006 年， 注册资本 3000 万元，现有员工 20 余人，并于 2007 年投资 成立控股公司*天虹置业有限公司，公司注册资本 2000 万元。公司在*县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区 （暂定名） ，拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名） ，目 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验 及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司， 通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并 重点发展酒店、房产、商贸三大板块。 “日出江花红胜火” ，长江之畔的*县正蓬勃发展， *南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承 “诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创 新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产 品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造 人居产品，肩负起建筑百年大计的重担，致力于为*县 城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为*最优秀的的 酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。 1.4 研究的主要结论与建议 1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要经济技术指标主要经济技术指标 名称数量备注 总投资18300 万元 其中：1、固定资产投资18250 万元 建设期利息 350 万元 2、铺底流动资金50 万元 正常年份销售收入5340.7 万元正常年 正常年份总成本3005.8 万元正常年 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 利润总额2326.4 万元正常年 所得税581.6 万元正常年 税后利润1744.8 万元正常年 内部收益率（） 11.6% 税后 财务净现值（万元） 1299.6 税后 静态投资回收期（年） 7.9 含建设期 1 年 动态投资回收期（年） 10.7 含建设期 1 年 投资利润率（） 10.8% 投资利税率（） 11.0% 盈亏平衡点（产量） 70.5% 第二部分 项目建设背景与建设必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1*2.1.1*县简介县简介 *县位于#省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹， 西汉元丰二年（公元前 109 年）置县，至今已有 2100 余年 历史。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县 交界，西北毗邻*市，处于#省“沿边” （沿浙江、江苏） 、 “沿江” （沿长江）发展战略的结合点。*县历史历史悠 久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠 兹” ，西汉元封二年（前 109） ，汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡， 领县十七，其中有*县。*县“东控勾吴，南连荆楚” ， “切近玉溪，地接姑熟” ， “扼中江之险” ，历来为兵家必争 之地。境内现存“楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官 窑、 “宋代珩琅宝塔”等古迹。 “陶辛水韵”被评为*市 新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范 点。 *县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等 6 个镇 124 个村 15 个社区，总面积 730 平方公里，人口 38.3 万人。自 2002 年起，县域综合经济实力连续 6 年位居#省 经济“十强县”行列。2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入 5.33 亿元，农民人均纯收入 5382 元。全县三次产业结构为 19.552.228.3。农业上，以优质 粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区 域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上， 现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加 工等四大优势产业。#省重点开发区*机械工业开发 区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为 全县对外开放的窗口、招商引资的平台。 *县素称“鱼米之乡” 。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是*米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。 “鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、 大闸蟹饮誉中外。 *县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过； 航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、*机场、黄山机场,县 城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青 弋江、水阳江、漳 河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱 家桥外贸码头仅 40 公里。104 省道与 205 国道在县境西面 交会，芜宣高速（*宣城） 、芜马高速（*马鞍山） 已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城） 、芜雁高速 （*高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都 设有出入口，这一独特的优势，构成了*县到江浙地区的 3 小时高速公路网络。 近年来，*县着力推进城市化进程，按照建成*市 副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城 南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成 城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率 达 34%以上。在*县“十一五”规划中，规划建设以行政 广场、文教园为中心的南部行政文化区、以*机械工业园 为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居 住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 为此，*拟开发建设 *项目，以满足湾沚及周边地区日益增长 的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。 2.1.22.1.2 本项目建设背景本项目建设背景 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途 的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速 度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际 国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上， 其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产 业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起 步较晚，但发展势头强劲，至 1998 年末，我国旅游业收入 3237.21 亿元，占国内生产总值的 4.3%，1995-1998 年年均 增长率 20%，是同期 GDP 增长率的 2 倍多，旅游业在在我国 国民经济发展中的地位越来越重要。展望 21 世纪，随着经 济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前 景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。 由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动 整个经济的发展将发挥越来越大的作用。 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要 来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产 业的技术水平不断提高。*地处东部沿海发达地区与长江 流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，* 市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传 递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊 已初具规模。以*为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜 区 3 处，省级风景名胜区 20 处；国家级自然保护区 4 处， 省级自然保护区 7 处；省级历史文化名城 7 个，省级历史 文化保护区 5 处；国家和省级森林公园 22 个，以及多处国 家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点 寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化 积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是# 省重要的旅游区域。所有这些给*大力发展旅游经济的生 产和经营提出了紧迫的要求。 结合*县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为： *县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、 服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区 位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场 （四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通 过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 2.2 项目建设必要性 2.2.12.2.1 建设建设*是发展三产、构建现代经济是发展三产、构建现代经济 的客观要求的客观要求 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经 成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务 业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的 重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区 要进一步发展，实现“二次创业” ，离不开一、二、三产的 协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一” 。 第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国 都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并 相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起 来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000 年我国城 乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%，开始迈入小康水平 的门槛。2003 年我国人均 GDP 首次突破 1000 美元，旅游休 闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济”就是一种突出表现。 很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲 业及其相关产业。 *县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经 济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全 省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。 *的建设，不仅完善*县的服务流通体 系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个#省的服务 流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动*第三产业 的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门 户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增 强*在#省的经济增长极功能。鉴于*县良好的区位优 势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设 *具有客观必要性。 2.2.22.2.2 本项目建设是本项目建设是*机械工业园发展的需要机械工业园发展的需要 *机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展， 已累计完成基础设施建设投资 6.2 亿元，建成“六通一平” 面积 24.86 平方公里。累计引进入园企业 697 家，项目总 投资 442 亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集 群。目前，45 平方公里的*机械工业园东扩计划已经初具 规模，发展将进一步加快。预计到 2010 年，园区内就业人 口将达到 35 万人。随着*机械工业园的发展，对配套 服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购 物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建 设，正适应了满足*机械工业园发展的需要，规划建设配 套服务区，提升*机械工业园的配套水平，为入园企业服 务，为招商引资创造良好的硬件条件。 2.2.32.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要本项目建设是城市副中心建设的需要 “十一五”期间，是*县经济黄金发展期，到 2010 年，地区生产总值达到 106 亿元，年均增长 24；工业销 售收入 150 亿元，年均增长 19；财政总收入 10 亿元，年 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 均增长 20；固定资产投资 71 亿元，年均增长 26。 *市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 提出，*、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加 快基础设施建设，建成区面积分别扩大到 15 平方公里，人 口 15 万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的 8 平方公里扩大到 15 平方公里。从县城周边的地理条件看， 向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地； 向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向 南扩张，是*县城发展的唯一选择。* 位于*县行政文化中心，层高 16 米，工程竣工后将成为 *县城南新区标志性建筑，为*县构建市域副中心发展 迈出的坚实的一步。 第三章 市场分析与预测 3.1 *市旅游市场简析 *位于#东部、濒临长江，脉连黄山、九华山，素为 “皖南的门户” 。*历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑， 作为县名始于公元前 109 年，距今已有 2000 多年历史。境 内有 240 万年前亚欧人类活动遗址“人字洞” 、全国重点文 物保护单位-中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址” 、 全国重点寺庙“广济寺” 、中国第一座城隍庙遗址等名胜古 迹。*为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加 工区。 *商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江巨埠、 皖之中坚” ，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代 是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外通商口岸，是长 江下游地区近代工业的发祥地之一。 *交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路 干线、长江水运、高速公路构成了以*为枢纽的立体交通 网络。*长江大桥的建成，更提升了*作为全国重要的 交通枢纽地位。 *襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行街环境 优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环 抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美 不胜收。 *旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名 产品及名特产品 40 多种。其中，*铁画具有三百多年历 史，为“中华一绝” ；张恒春国药店是百年老店，药品闻名 全国和东南亚；“傻子瓜子” ，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞 轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。 由#省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国 商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，*市人民政府、 #省旅游局、#省贸促会共同承办的中国（*）国际旅游 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 商品博览交易会自 2000 年以来连续成功地举办了五届。在 2003 年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。 参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，20 多个国家与 港、澳、台。每届会展期间，*会展中心平均人流量达 15 万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模 最大的专业性会展。 *市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以 来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善， 城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进 的发展。全年接待国内外各类游客 549.82 万人次，比上年 增长 9.6%，其中，接待国内游客 548 万人次，增长 9.6%。 全年实现旅游业总收入 35.65 亿元，比上年增长 15.0%，其 中，旅游创汇收入 2460 万美元，增长 11.8%。目前，全市 公交运营线路长度 761.5 公里，车辆 718 辆，拥有 4000 辆 出租车。全市共有旅行社 37 家，星级饭店 20 家，拥有 AA 级及以上旅游景区 5 处。 3.2 *市星级酒店市场简析 3.2.1*市酒店一览表 *市星级酒店一览表市星级酒店一览表 序 号 酒店名称 星 级 客房平均 价格 （元/间/ 出租 率 （ 年平均 接待人 数(万 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 天）人次) 1海螺国际大酒店 四 星 5809020.8 2汉爵阳明 四 星 5809019.2 3铁山宾馆 四 星 5808016.5 4*国信大酒店 四 星 5807015.8 5沃尔特大酒店 四 星 5806012.2 6花园酒店 三 星 480508.4 7希亚德大酒店 三 星 480606.2 8鑫海洋大酒店 三 星 480405.8 9新南港大酒店 三 星 480506.5 10奥顿酒店 三 星 480605.6 11东湖大酒店三480506.2 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 星 12明远宾馆 二 星 280604.8 13海员楼宾馆 二 星 280405.2 14东亚大酒店 二 星 280403.4 16金山宾馆 二 星 280403.8 17金傻子大厦 二 星 280504.6 18繁阳宾馆 二 星 280403.7 19天源宾馆 二 星 280503.6 20龙津宾馆 二 星 280402.5 10新环宾馆 二 星 280402.2 合 计137.1 3.2.2*3.2.2*市内星级酒店业发展总体趋势简析市内星级酒店业发展总体趋势简析 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝 对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店 的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与 管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济 效益等都领先于我国传统酒店业。 3.3 项目周边市场环境分析 3.3.13.3.1 区域特点区域特点 1. 本项目建于位于#省*县行政文化中心的南端， 南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临*南路。境内现存 “楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窑、 “宋代珩琅宝 塔”等古迹。 “陶辛水韵”被评为*市新十景之一，和平 生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。本区位于华东 地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、 九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的 一个保障。 3.3.23.3.2 市场分析市场分析 1.通过对*市星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、 汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在*市内，对本项目 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 影响不大，*县境内只有一家三星级东湖大酒店，远远不 能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场 空间。 2.随着*县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续 改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随 着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发， 度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将 确保市场高档酒店的出租率持续攀升。 3.*机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发 展，累计引进入园企业 697 家，预计到 2010 年，园区内就 业人口将达到 35 万人。区内没有一家四星级酒店，有着 很大的市场缺口。伴随着中国加入 WTO 并且企业的业务范 围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国 内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括 商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源 及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这 种趋势。 第四章 项目建设条件分析和需求分析 4.1 项目建设条件分析 4.1.14.1.1 县域概述县域概述 *县位于#省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹， 西汉元丰二年（公元前 109 年）置县。县境东南邻宣城市， 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻*市，处于 #省“沿边” （沿浙江、江苏） 、 “沿江” （沿长江）发展战 略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥 等 6 个镇 124 个村 15 个社区，总面积 730 平方公里，人口 38.2 万人。自 2002 年起，县域综合经济实力连续 5 年位居 #省经济“十强县”行列。 4.1.24.1.2 县域自然条件县域自然条件 1.气候条件。 *县地处#省的东部，*市的东南部。东与马鞍山 市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。属亚 热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年 平均气温 15-16 摄氏度，无霜期每年达 243 天。年平均降 雨量 1200 毫米，雨量分别比较均匀。日照时数 2000 小时 左右，8 月份最多，1、2 月份最少。年平均风速 3.3 米/秒， 风向季节性变化不明显。 2.地质条件。 *县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏， 地形标高 5.825 米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地 质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价 中属二类建设用地，此类用地面积比较小。东部地区属河 谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价 中属一类建设用地，此类用地面积比较大。 4.2 县域经济基础分析 2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财 政收入 5.33 亿元，农民人均纯收入 5382 元。全县三次产 业结构为 19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、 名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形 成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、 建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。 #省重点开发区*机械工业开发区成为全县工业经济 发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、 招商引资的平台。 #省重点开发区*机械工业开发区成为全县工业 经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的 窗口、招商引资的平台。 境内现存“楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窑、 “宋代珩琅宝塔”等古迹。 “陶辛水韵”被评为*市新十 景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。 4.3 发展优势 1.区位优势 *县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马芜 宣经济核心区的重要组成部分。北接*市区，西邻宣城市， 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的 加快和区域协调功能的加强，*县城可主动接受两大城市 的辐射，做大做强城镇经济。 2.交通优势 *县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣 铁路穿越县城，104 省道与 205 国道在县境西面交会，芜宣 高速（*宣城） 、芜马高速（*马鞍山）已建成通车， 铜南宣高速（铜陵南陵宣城） 、芜雁高速（*高淳） 即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口， 这一独特的优势，构成了*县到江浙地区的 2 小时高速公 路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小 时车程。 3.其他资源优势 *县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、 建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发 展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业 发展基础。 第五章 工程设计方案 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 5.1 设计依据 1.原有总体布置和*国际大酒店有限公司设计要求。 2.规划用地红线图。 3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。 5.2 工程概况 *位于#省*县行政文化中心的南 端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临*南路，占地 面积 30000 平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 238 套，主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另 有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地 下一层建筑面积 1270 m2 。 5.3 建筑设计 5.3.15.3.1 总体布局与环境设计总体布局与环境设计 南湖国际大酒店位于*县新的行政文化中心的南端， 南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临*南路，在基地的东 南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高 档酒店的理想位置。整个项目包括一幢 16 层的四星级酒店、 五幢 3 层的贵宾楼和一幢 3 层商务楼。根据原有总体布置 要求，沿*南路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置， 5 幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。 酒店沿*南路和湖滨路都设有单向 6m 宽的出入车道，中 间用 5m 宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的 酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形 布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材 图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5 幢贵宾楼错位布置， 使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球 场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地， 建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南 转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕 一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大 酒店形成一个统一的整体。 5.3.25.3.2 单体设计单体设计 1.酒店 酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为 31638 平方米， 共布置 238 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴 会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、 SPA 会所、KIV、棋牌室等休闲设施。 酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四 台客梯（1.35 吨） ，另有一台服务电梯（兼消防电梯） ，每 个标准层共有 20 个单间和 1 个套房，十六层布置了行政酒 廊和行政会议室，另外还有 8 个商务客房。所有南面客房 部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。 2.贵宾楼 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 贵宾楼总建筑面积 2160 平方米，每幢都有 5 个带独立 卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带 南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼 都有两个车位。 3.商务楼 商务楼总建筑面积 2208 平方米，底层是售楼处，在背 面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成 圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。 5.4 结构设计 5.4.15.4.1 设计荷载设计荷载 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准 值如下： 1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 2.风荷载 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 基本风压值为 0.4 KN/m2 ，基本雪压值为 0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B 类 3.地震作用 丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组， 特征周期：0.35s累场地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架 抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三 级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等 级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系框架抗震 等级为四级。 5.4.25.4.2 上部结构上部结构 1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在 主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、 平面规则、受力简洁、经济合理。 2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪 力墙结构体系，楼面为现浇梁板。 3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。 6.4.3 材料 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 混凝土：主楼：C40，C0，其他均为 C30。 垫层为 100 厚 C10 混凝土。 钢筋：HPB235、HRB335。 钢材：Q235B 墙体：所有墙体材料见建筑说明。 5.5 辅助工程 5.5.15.5.1 给排水工程给排水工程 1.水源 由城市给水管网直接接入，经过 DN200 给水管二根以供 本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为 DN150。在总体上设置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一 只。 2.用水量表 序号用水名称用水量标准 1 客房400L/人日 2 职工100L/人次 3 SPA、健身150L/人次 4 冷却塔补充水按冷却循环水量 1.5% 5 车库冲洗3L/m3日 6 锅炉补充水 7 绿化浇洒2L/m3日 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 8 餐饮100L/人次 9 未预见水量按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。 3.给水系统 酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行 下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生 活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。 屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系 统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水 压力不超过 350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。 地下室用水由城市给水管网直接接入。 商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接 入。 4.排水 （1）污废水最高日排水量约为 500m3/d。 （2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排 放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增 设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电 梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。 （3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、 废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 汇流后排入市政雨水管道。雨水量按*市暴雨强度公式计 算，设计重现期采用 P=3 年。 5.5.25.5.2 电气工程电气工程 1.负荷等级与供电电源 本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级 负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级 负荷要求供电。 本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源， 变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管 理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、 生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电 力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负 荷。 根据当地供电情况，引入一路 10KV 独立电源供电，电 源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层 变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及 市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电 源。 2.负荷估算 酒店地上部分按 100W/m2计算电容量，地下部分按 35W/m2计算电容量，考虑需要系数 0.68，功率因数补偿达 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160KW 计，需要系 数按 0.7 考虑；每幢贵宾楼电安装容量按 20KW 计，需要系 数按 0.7 考虑。 酒店计算有功功率：2181KW 商务中心计算有功功率：112KW 贵宾楼计算有功功率：70KW 总计算有功功率：2363KW 总计算视在功率：2626KVA 选用变压器 2*1600KVA，容量为 3200KVA，负荷率 82.1%。 应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑， 按 800KW 设置。 3.防雷接地 本工程地处*地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商 务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋 顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷 带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成 一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等 弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电 阻不大于 1 欧姆。 4.保安及接地措施 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座 贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式 配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型 荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。 5.电信工程 酒店建立 800 门程控用户交换机房，机房设在酒店一层 电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安 配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成， 中继方式采用 2 个 2 兆口。各层均建立移动通信分布式天 线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用 50 欧姆同轴电 缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵 宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置 100 门 容量的程控用户交换机。 酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店 营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人 上网使用。 5.5.35.5.3 暖通工程暖通工程 1.按全空调设计，其参数： 室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏季风速 2.3M/S，冬季干球温度-5。 室内设计参数 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温 度 26-28，相对湿度 30%，新风 2050M3/PH。 2.通风换气次数 地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗 手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均 装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，厨房 40 次 /h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h， 制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机 械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h， 送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房 20 次/h， 厨房 35 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房等为 5 次/h。对餐厅 厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气 灶单设排风系统。 3.空调冷热源 冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空 调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为 32908 平方米，空调建筑面积约为 31638 平方米。 总冷负荷约为 4200KW，冷指标为 133W/m2。 总热负荷约为 2050KW，热指标为 65W/m2。 星级酒店建设项目可行性研究报告. . 4.冷、热源 根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求， 本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小 机组搭配。其中一台 850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机 组，一台 350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负 荷 4