投资性房地产课件

2020/4/30,LGG,1,7投资性房地产,InvestmentRealEstates,Chapter9,主要内容,投资性房地产的定义与确认投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换、处置期末披露,2020/4/30,LGG,2,第一节投资性房地产概述,2020/4/30,LGG,3,有言在先！,房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。投资性房地产在用途、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。,2020/4/30,LGG,4,一、投资性房地产的定义与特征,（一）定义投资性房地产，是企业的一项资产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）特征1.是一种经营性活动；2.持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；3.有两种后续计量模式：成本模式（通常）;公允价值模式（满足特定条件）,2020/4/30,LGG,5,二、投资性房地产的范围,（一）已出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物1.该建筑物企业拥有产权。2.已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物。特殊情况下，有证据证明企业意图出租的空置建筑物（已达预定使用状态）也属于。3.按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大。,已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产,！,通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。,某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。,2020/4/30,LGG,6,出租给本企业职工居住的宿舍？（因间接服务于本企业生产经营）,主要针对房地产开发企业,2020/4/30,LGG,7,三、投资性房地产的确认,（一）符合定义的前提下，满足两个条件1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能注入企业2.该投资性房地产的成本能够可靠计量（二）确认时点1.已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日2.以备经营出租的空置建筑物书面决议日期3.持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期,2020/4/30,LGG,8,练习,1、（多选）下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A、已出租的建筑物;B、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权D、按照国家有关规定认定的闲置土地E、持有并准备增值后转让的建筑物2、（单选）下列不属于企业投资性房地产的是（）。A、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B、企业开发完成后用于出租的房地产C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权D、房地产企业拥有并自行经营的饭店,2020/4/30,LGG,9,练习,3、【例题单选题】（2011年）下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的土地使用权正确答案A答案解析选项A属于存货。,【例题4多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009年考题）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。【例题5多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2007年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。,练习,2020/4/30,LGG,11,小结,2020/4/30,LGG,12,【例题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物,【答案】ACD,2020/4/30,LGG,13,第二节投资性房地产的初始计量,计量原则：,投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,1.按成本进行初始计量2.同一企业只能采用一种模式（成本模式、公允价值模式）对所有投资性房地产进行计量,成本模式下设置账户公允价值模式下设置账户,投资性房地产,投资性房地产成本,投资性房地产公允价值变动,2020/4/30,LGG,14,2020/4/30,LGG,15,企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,公允价值模式适用的条件：,2020/4/30,LGG,16,一、外购取得的投资性房地产,按取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。,注：若企业购入自用一段时间再改为出租或增值的，可先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产,【例题单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。,课堂练习,2020/4/30,LGG,18,二、自行建造的投资性房地产,自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出），不计入建造成本。,本科目核算房地产开发企业的开发产品，类似于工业企业的“库存商品”,【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年考题）【答案】【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。,课堂练习,2020/4/30,LGG,20,三、接受投资者投入的投资性房地产,投入的投资性房地产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）,2020/4/30,LGG,21,第三节投资性房地产的后续计量,2020/4/30,22,后续计量原则：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行计量，一般情况下只能采用成本模式计量，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式,【例题多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式,正确答案ABD答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,课堂练习,2020/4/30,LGG,24,一、以成本模式进行后续计量,（一）成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销计提折旧或摊销适用CAS4固定资产、CAS6无形资产（二）成本模式下，应对投资性房地产计提减值准备如存在减值迹象，应按CAS资产减值进行减值测试，并计提相应减值准备，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回,减值准备一经计提，在持有期间不得转回。（有相同要求的还有哪些资产？）,在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。,2020/4/30,LGG,25,（三）投资性房地产的后续支出1.资本化的后续支出。满足投资性房地产确认条件的，资本化。如改扩建、装修等再开发，再开发期间不计提折旧或摊销2.费用化的后续支出。不满足投资性房地产确认条件的，应在发生当时计入当期损益。如日常维修。,2020/4/30,LGG,26,例题,2011年4月，A公司与B公司的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按成本模式进行后续计量，原价2000万元，已提折旧600万元。为了提高租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与C企业签订了经营租赁合同，4月15日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程，10月20日，厂房改扩建工程完工，共发生支出200万元，即日按合同租给C企业。作出A公司相关的会计处理,2020/4/30,LGG,27,（一）采用公允价值模式的前提条件企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件(同时具备，缺一不可)：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。,二、以公允价值模式进行后续计量,2020/4/30,LGG,28,（二）账务处理1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；2.资产负债表日，调整投资性房地产公允价值与原账面价值之间的差额：A.公允价值大于原账面价值借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益B.公允价值小于原账面价值，作相反的会计分录。3.投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入,会计处理,2020/4/30,LGG,29,（三）投资性房地产的后续支出1、资本化的后续支出。满足投资性房地产确认条件的，资本化。如改扩建、装修。2、费用化的后续支出。不满足投资性房地产确认条件的，应在发生当时计入当期损益。如日常维修。,2020/4/30,LGG,30,为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（1）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,三、后续计量模式的变更,2020/4/30,LGG,31,第四节投资性房地产的转换、处置及期末披露,2020/4/30,LGG,32,一、投资性房地产的转换,（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（实质上是初始计量问题）1、作为存货的房地产转换为投资性房地产2、自用的房地产转换为投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（实质上是后续计量问题）1、投资性房地产转为存货2、投资性房地产转为自用的房地产,企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换证据：1、董事会就改变房地产用途的正式书面决议2、因用途改变而发生的实际状态上的改变(例如自用改为出租或者出租改为自用),注意：此处的转换是针对房地产用途发生改变而言，而非计量模式的改变,2020/4/30,LGG,33,转换日,投资性房地产转换的处理,成本模式,投资性房地产转换为非投资性房地产借：固定资产/无形资产（原值）投资性房地产累计折旧/累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原值）累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备,非投资性房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（原值）累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备贷：固定资产/无形资产（原值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）,按账面价值转换,（二）投资性房地产转换的核算,注意：成本模式下的转换：对应结转，不产生损益。,按账面价值转换,举例1,【例题单选题】（2012年考题）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A.3700B.3800C.3850D.4000,正确答案D,2020/4/30,LGG,36,某房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给其他单位使用。2012年4月1日，因租赁期满，该房地产开发公司将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将写字楼重新开发用于对外销售。写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为5800万，已计提的折旧为420万，已计提的减值准备金额为200万。,举例2,举例3,甲企业是从事房地产开发业务的企业，208年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。,举例4,208年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧l235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：固定资产50000000投资性房地产累计折旧12350000贷：投资性房地产50000000累计折旧l2350000,（二）投资性房地产转换的核算,注意：公允价值模式下的转换：投资性房地产以转换日的公允价值计量；转换日公允价值大于账面价值的差额计入“其他综合收益”，转换日公允价值小于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。,举例1,208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。208年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产48000000贷：投资性房地产成本45000000公允价值变动2500000公允价值变动损益500000,举例2,208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。208年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元甲企业的账务处理如下：（1）208年4月15日：借：投资性房地产成本470000000贷：开发产品450000000其他综合收益20000000（2）208年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000,2020/4/30,LGG,42,2011年6月1日，某房地产开发公司将其出租的写字楼一幢收回，作为办公用房。写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。写字楼原账面价值为4500万元，其中，成本为4000万元，公允价值变动为增值500万元。假设不考虑税费.,举例3,【例题】存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（）科目核算。A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入,2020/4/30,LGG,43,【答案】B,举例4,下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。A.采用成本计量模式，对投资性房地产计提折旧B.采用成本计量模式，投资性房地产公允价值的变动C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值,2020/4/30,LGG,44,举例5,【答案】BD,208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。甲企业投资性房地产采用公允价值模式计量。租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。208年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。要求：做出甲企业的会计处理。（1）208年4月15日：借：投资性房地产成本470000000贷：开发产品450000000其他综合收益20000000（2）208年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000,45,举例6,甲公司为房地产开发企业，采用公允价值模式计量投资性房地产。不考虑营业税的费用。有关资料如下：（1）2009年1月1日甲公司与AS公司签订协议，将开发完成的写字楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2009年1月1日为租赁期开始日，2011年12月31日到期。该写字楼的造价为9000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。（3）2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为