2015年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析试题.docx

精品文档2015年下半年贵州房地产估价师案例与分析：最高最佳利用分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 2、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元，旁街路线 价为2 000元其临正街深度为2286 m(即75英尺)，临旁街深度为1524 m(即50英尺)根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10，那么该宗地的总价为 A：15835万元B：13517万元C：12345万元D：12638万元E：工业用地的监测点评估价格3、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为。A：17.13B：18.30C：18.61D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格 4、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A65.4B81.8C87.2D109.05、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400B：628C：656D：700 E：工业用地的监测点评估价格 6、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的_是第一步。A需求影响因素分析B吸纳率分析C需求预测分析 D市场购买者的产品功能需求 7、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A试探性调查B描述性调查C因果性调查 D假设性调查 8、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。A：375B：450C：500D：600 E：工业用地的监测点评估价格 9、房地产估价的市场法可以说是以为基础的。A：均衡原理B：适合原理C：收益递减递增原理D：替代原理 E：工业用地的监测点评估价格 10、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章11、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。A上升B下降C不变 D升降难定 12、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法 D随行就市定价法 13、如果是无期限的土地所有权，就无需计提_。A时限问题B附加值C利率D折旧14、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调 15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45B：50C：52D：55 E：工业用地的监测点评估价格 16、依法不能免征房产税的房屋是。A：政府机关的办公楼B：武警部队的营房C：个人自住的住房D：百货公司的商场 E：执行层的组织协调 17、某宗土地的面积为1 000，其上建筑物的建筑面积为5 000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。A：80B：56C：50D：07 E：工业用地的监测点评估价格 18、物业服务企业的资质管理实行。A：一级审批制度B：逐级审批制度C：分级审批制度D：分别审批制度 E：执行层的组织协调 19、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为_万元。A31.134B311.34C3113.4 D31134 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。A：45.05B：49.31C：58.86D：63.6 E：借款合同 21、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑_。A最佳利用方式B货币时间价值C投资的风险 D投资利息 22、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元，已知取得土地时楼面地价为1000元，开发成本和管理费用为1200元，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2，销售税费为销售价格的5.5，开发期为1.5年，年利率为10。该幢写字楼的销售利润率为。A：7.90B：11.08C：11.83D：13.73E：工业用地的监测点评估价格23、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价 D风险决策 24、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为_。A固定资产投资和流动资产投资B不动产投资和动产投资C长期投资和短期投资D境内投资和境外投资25、横道图法用于项目建设阶段的。A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、开发经营期的起点是(假设)的_。A开工日期B取得估价对象的日期C取得待开发土地的日期 D开始出售开发完成后的房地产的日期 2、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小B：获得净收益的报酬率的大小C：获得净收益期限的长短D：市场年利率的大小E：获得净收益的可靠性3、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙 D难以判断 4、房地产所有权登记发证的法定机关是_。A国家房地产管理部门B国家土地管理部门C市、县土地管理部门D市、县房地产管理部门5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则_。A估价时点为未来，估价对象为未来状况B估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为未来状况 D估价时点为现在，估价对象为过去状况 6、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。(2007年试题)A：目标定价法B：成本加成定价法C：随行就市定价法D：价值定价法 E：借款合同 7、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。A：消费观念变更B：设备陈旧C：建筑式样过时D：政府政策变化 E：环境污染 8、消费信用有两种类型。A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 10、根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB 501372011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。A：广场用地B：公用设施用地C：道路与交通设施用地D：商业服务业设施用地E：公共管理与公共服务设施用地11、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析 D统计试验分析 12、物业管理的基本特征不包括_。A社会化B专业化C市场化 D职能化 13、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同14、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 15、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。A：增加抵押贷款B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D：处置抵押房地产 E：租赁抵押房地产 16、金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A安全性B保本性C流动性D稳定性 E盈利性 17、在进行供给分析时，主要的内容有：_。A分析规划和建设中的主要房地产开发项目B调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D分析房地产市场的商业周期循环运动情况 E分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 18、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。A：潜在毛租金收入B：空置和收租损失C：准备金D：经营费用 E：抵押贷款还本付息 19、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记 20、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查 E：典型调查和抽样调查 21、我国物权法规定的物权主要有等。A：使用物权B：他物权C：所有权D：担保物权 E：用益物权 22、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积B：套外建筑面积C：套内使用面积D：套外使用面积E：分摊的共有建筑面积23、下列属于普通