(中原)武汉房地产市场报告

量疯价涨别半年，群雄逐鹿谱新篇,2016上半年武汉房地产市场报告,湖北中原策略运营中心研究部,WuHan.07.2016,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|1,报告说明,本报告从政策、土地市场、新房市场等方面总结2016上半年武汉房地产，并从以上三方面对下半年市场,进行预测。主要结论为：,上半年总结：,政策空窗期为市场繁荣提供温床；土地市场受供应面影响，表现相对平淡；新房市场量疯价涨，供应,量909.75万，成交面积1588.72万，库存去化周期4.9个月，成交均价9061元/，日光盘数量创,历史新高。,下半年预测：,政策预期乐观，下半年预计不会限购，商品房首付成数可能提高；,土地市场，中心城区优质地块集中供应，开发企业布局武汉成共识，下半年“地王”频现或呈常态；,新房市场，供应量将大幅增加，达到1685.96万；成交量无疑突破新高，预计达到2039.77万，新,房价格涨幅会收到一定抑制，预计整体价格平稳上涨，但涨幅回落。,欲知更多精彩详情，请见报告详细内容！,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|2,Part1,宏观政策,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|3,政策面:大政策空窗期，为市场成交、投资提供温床,行业层面,资金层面,税收层面,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|4,政策特征：多元化满足住房需求,5月提出实行租购并举，鼓励个人出租住房，6月发布关于,加快培育和发展住房租赁市场的若干意见以规范住房租赁,市场,政策目的：,1、积极引导房地产投资，2、盘活存量资产，3、为专业化住,房租赁市场提供法律保障及发展契机,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|5,5月4日国务院常务会议提出实行租购并举鼓励个人出租住房,5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出，培育和发展住房租赁市场措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。,国务院常务会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|6,会议中提到四大看点:,允许商业用户改变使用性质作为居住性租赁用途。这个本身之前一直在成都试点，同时，其中透露信息，目前中国大大量商业地产存量，或许可以因此有所突破！,公租房货币化补贴，这个实事是是利于民营公寓运营商的。以前只能选择政策委托的公租房，现在可以通过货币化让租赁需要市场化。,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。此政策的利好，无疑对公租行业的规模化发展是利好，公寓整个服务链的完善也是利好。,规范中介服务。最近从二手买卖到租赁，“政策之手”越来越长，“吃差价”等利用消息不对称赚不当利益只会越来越难。未来类似美国EQR这样的专业资产管理机构会越来越多，针对中产阶级固定资产管理的机构将大有可为。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|7,6月3日，国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，强调将支持住房租赁消费，允许改建房屋用于租赁,6月3日，国务院办公厅日前印发关于加快培育和发,展住房租赁市场的若干意见（以下简称意,见），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工,作。,意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁,市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇,居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的,住房制度为主要方向，健全以市场配臵为主、政府提,供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促,进住房租赁市场健康发展。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|8,意见提出住房租赁市场发展目标，六项培育、发展租赁市场的具体措施,发展目标,到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形,成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权,益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。,培养和发展住房租赁市场的六项具体政策措施,01,培育市场供应市体,02,鼓励住房租赁消费,03,完善公共租赁住房,04,支持租赁住房建设,05,加大政策支持力度,06,加强住房租赁监管,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|9,四项住房租赁市场支持性政策：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、提取住房公积金支付房租政策、推进公租房货币化、允许改建房屋用于租赁,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企,业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。,落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照居住证暂行条例等有关规定申领居住证，享受义务教,育、医疗等国家规定的基本公共服务。,推进公租房货币化,转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合,条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定,租赁补贴标准。,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用,地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|10,行业层面,资金层面,税收层面,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|11,政策特征：,1、央行贷款政策上积极落实“去库存”指示,2、武汉楼市政策持续宽松,3、国内融资通道打开，资金成本更低,政策目的：,落实“去库存”指示，满足基本住房需求，融资通道,房企国内融资成本大减,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|12,2月2日，央行发布降低首次购买商住房商贷首付比例降至25%的通知，同时在文件中向地方传达“分类指导、因地施策”的指导原则,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|13,上半年武汉出台降低房贷成数、放宽居民落户、公积金额度和全国标准统一，实行职工公积金强制缴纳政策，政策总体较为宽松,类型,时间,内容,房贷成数,2月3日,武汉跟进实施央行商贷成数调整政策，将适用于房贷新政。按照原来的个人住房商贷政策，在汉购买首套房，首付最低比例为25%；对二套房购买者，如果贷款未结清，最低首付为四成，贷款结清则被认定为“首套房”，按最低首付25%执行。,落户,3月3日,武汉居住证申领制度迎来改革，最重要的变化是，在汉连续居住6个月才能申领居住证。与今年元旦开始实施的中华人民共和国居住证暂行条例规定相吻合，申请者需在一座城市住满半年才可申请居住证。,公积金贷款额度,3月25,武汉公积金中心出台新政，自2016年3月26日起，购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。,公积金缴存,5月25日,武汉市将改革公积金现行单一缴存模式，对单位职工实行强制缴存，对灵活就业人员推行自愿缴存，让缴存住房公积金成为职工“体面就业”的标志。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|14,发改委提出要充分发挥企业债券融资功能，继续扩大企业债券发行规模，提高直接融资比重，扩大创新品种债券支持范围和发行规模,2月24日，国家发改委发文称，在2016年，国家发展改革委将按照党中央国务院的部署和要求，围绕“一带一路”、“双创”、“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”等重点工作，充分发挥企业债券融资功能。在企业债券市场上进一步推进改革、推进创新、推进双向开放，在稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险中发挥更大作用。,一、是继续扩大企业债券发行规模，提高直接融资比重。在,有效控制企业债券市场风险的前提下，充分发挥企业债券对,实体经济的支持作用；,二、是进一步优化债券发行管理；,三、其次，扩大创新品种债券支持范围和发行规模。在现有,专项债券品种基础上，进一步创新品种，扩大专项债券支持,重点领域、重点项目的范围。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|15,2016年公司债券总发行数量同比增长920.45%、规模同比增长1257.43%，国内债券市场融资火爆,债券品种,16年1-6月期数（期）,15年1-6月期数（期）,同比,16年1-6月规模（亿元）,15年1-6月规模（亿元）,同比,企业债券,268,166,61.45%,3256.50,1810.62,79.86%,公司债券,非公开发行公司债,449,44,920.45%,6892.23,507.74,1257.43%,627,126,397.62%,6896.63,331.70,1979.18%,证券公司债,63,201,-68.66%,1675.30,6720.20,-75.07%,可转换债券,可交换债券,汇总,资料来源：鹏元,10,11,1428,8,8,547,400.00%,37.50%,161.06%,200.52,74.38,18995.56,84.00,53.40,9507.66,138.71%,39.29%,99.79%,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|16,企业债与公司债的区别,企业债,发行主体,由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券,公司债,由股份有限公司或有限责任公司发行的债券,采用核准制，由证监会进行审核，由发行人与保荐人通过市场询价确定发行价,可以一次核准，多次发行。根据证券法规定，股份有限公司、有限责任公司发债额度的最低限分别约为1200万元和2400万元,发行定价方式,由发改委审核,发行方式,审批后要求一年内发完，发债额不低于10亿元,信用级别,通过“国有”机制贯彻了政府信用，而且通过行政强制信用来源是发债公司的资产质量、落实担保机制，实际信用级经营状况、盈利水平等别与其他政府债券相差不大,Codeofthisreport|17,CopyrightCentalineGroup,2016,行业层面,资金层面,税收层面,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|18,政策特征：将“减负”进行到底,上半年出台房地产交易契税营业税调减政策、确定建筑业、,房地产行业营改增税率以及二手房交易环节营改增过渡政策政策目的：在法律上规范房地产相关行业以及交易环节税收制度、同时在,法律上保障税收“减负”,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|19,一、财政部发布调减房地产交易契税营业税通知,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|20,2月19日，财政部联合国税总局、住建部发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知,一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶,以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税,率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。,（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下,的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的,税率征收契税。,家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第,二套住房。,二、关于营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购,买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。,三、关于实施范围,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税,优惠政策及第二条营业税优惠政策。,通知自2016年2月22日起执行。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|21,减税新政实施前武汉市首套房交易环节税收标准,序号,类别,居住用房非花园别墅普通居住用房非普通居住用房,同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率1.02、单套建筑面积144,认定标准,个人购买90及以下且家庭唯一住房,12,3,契税印花税,合同价*1%合同价*0.05%,无,转移登记费,4,登记费,抵押登记费,80元,90单套建筑面积144；个人购买90但并非家庭唯一住房,合同价*1.5%合同价*0.05%,无,80元,合同价*3%合同价*0.05%,无,80元,合同价*4%合同价*0.05%,无,80元,满足任一条件：1、住宅小区建筑容积率1.0；2、单套建筑面积144,花园别墅,交易手续费,公积金贷款：100公积金贷款：100元/套；公积金贷款：100元/套；公积金贷款：100元/套；元/套；组合贷款组合贷款或其他贷款：组合贷款或其他贷款：组合贷款或其他贷款：或其他贷款：200200元/套。200元/套。200元/套。元/套。,25元,5元/本,25元,5元/本,25元,5元/本,25元,5元/本,5,6,配图费,权证印花税,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|22,2月22日，调整后的房地产交易环节契税、营业税税收标准,一、新政后契税变化,首套房（普通住宅）,老政策,1%,二、新政后营业税变化,二套房（普通住宅）,老政策,3%,面积段,二手房交易营业税明细,满两年,普通住宅,免征,新政策,1%,新政策,2%,不满两年,全额征收（计税价格*5.55%）,90以下,90以上,144以上,1.5%,1.5%,3%,2%,2%,非普通住宅,免征,全额征收（计税价格*5.55%）,差额征收（计税价格-购房价格*5.55%）,3%,1.5%,3%,非住宅,差额征收,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|23,二、建筑业和房地产业行业营改增税率确定,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|24,3月18日，国务院总理李克强主持会议提出落实关于全面实施营改增的要求，其中，建筑业和房地产业适用税率确定为11%,从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等行业，其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。,国务院总理李克强此前曾表示，要保证所有行业税负只减不增。此次常务会议再次强调确保所有行业税负只减不增。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|25,“营改增”实施后，部分行业税率变化情况,税目,交通运输业,研发和技术,信息技术,文化创意,现代服务业,物流辅助,鉴证咨询,广播影视,有形动产租赁,邮电通信业,3%,17%,11%,5%,营业税税率,3%,营改增后增值税税率,11%,6%,建筑业,文化体育业,金融保险业,娱乐业,转让无形资产,销售不动产,3%,3%,5%,5%-20%,5%,5%,CopyrightCentalineGroup,2016,11%,/,6%,/,6%,/,Codeofthisreport|26,三、出台营改增过渡政策对二手房交易税收进行指示,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|27,3月24日，国务院财政部发布关于全面推行营业税改征增值税试点的通知，其中对二手房交易进行了具体规定,其中关于二手房交易税收执行细则：,“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”,“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|28,“营改增”实施前后，二手房交易税收明细,购房年限,营业税,购买超过2年（含）普通住房,购买超过2年（含）非普通住房,购买不足2年的住房,免征,差额5.5%-5.6%,全额5.5%-5.6%,北上广深,增值税,免征,免征,差额的5%,全额5%,营业税,其他城市,增值税,免征,全额5.5%-5.6%,全额5%,对卖方而言：,营业税时：差额=卖出价-原买入价,全额=卖出价,增值税时：差额=（卖出价-原买入价）/（1+5%）,全额=卖出价/（1+5%）,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|29,“营改增”实施前后，二手房交易税收变化,以一套原值100万，二手成交价格200万的房子为例：,北上广深,营业税,增值税,变化,营业税,其他城市,增值税,变化,购房年限,购买超过2年(含)的普通住房,免征,免征,不变,免征,免征,不变,购买超过2年(含)的非普通住房,5.5-5.6万,4.76万,减少0.74-0.84万,免征,免征,不变,购买不足2年的住房,11-11.2万,9.52万,减少1.48-1.68万,11-11.2万,9.52万,减少1.48-1.68万,Codeofthisreport|30,CopyrightCentalineGroup,2016,税收层面政策总结契税营业税减免影响,对一线城市：,1）购买首套住房，原先按普通非普通，分别要交1%、1.5%、3%的契税；新政后，90平方米,以下的普通住宅不变，其他最多只交1.5%，对非普通住宅利好。其他不变。,意义：鼓励换房，没有鼓励买二套。,对一线以外城市：,1）购买首套普通住房没变化，其他（购买首套、二套、普通非普通）都有契税减免。,2）出售住房，原先满2年非普通需要按差额征收营业税，现在超过2年不再区分普通非普通，一律免营业税。,意义：鼓励改善。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|31,税收层面政策总结“营改增”对行业整体影响,在一定时期内有现金流的盘活,房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材,料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。,产品线升级多业态并行,营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈,利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将,成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。,区域布局策略调整,土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，不同城市由于土地价格不同，开发企业成本结构也有所不同。在当前土地成本占比愈来,愈高的情况下，考虑到税收负担增加，企业或将综合考虑各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。,企业管控水平加强，行业集中度进一步提升,“营改增：后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响将更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而,进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题，这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商；另一方,面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段，这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|32,Part2,土地市场,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|33,Part2.1,全国土地市场,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|34,2016“地王”年：2016年，在充裕的流动性和政策激励下，不仅楼市销售反弹，土地市场也同样火爆。房企在热点城市攻城掠地，推动地价屡创新高。,2016上半年“地王”城市布局,京沪及长三角“地王”密集,中原监测40城市，今年截止到6月3日共成,北京6,交52宗宅地“地王”，其中上海和北京成,天津2,南京苏州各4,上海12,杭州3,厦门福州各2,交量相对较大，分别成交12宗和6宗。,分区域来看，地王出现较多的区域多为楼,市销售火爆的城市，如北京、上海、南,京、合肥、苏州和杭州等城市。,武汉1,合肥4,东莞佛山各2,深圳1,注：地王为2016年成交的楼面地价创区域新高的宅地，监测范围为40个城市数据来源：中原集团研究中心CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|35,产生背景一：新房存量低，土地供应短缺，引发激烈竞争,重点城市新房库存消化周期及土地累计供求比（2015年12月）,城市,合肥,东莞,苏州,南京,深圳,南昌,存量消化土地累计供求周期（月）比,3,5,5,5,7,7,118%,67%,70%,99%,29%,143%,城市,广州,北京,成都,杭州,宁波,福州,存量消化土地累计供求周期（月）比,10,10,11,11,11,12,89%,97%,87%,99%,180%,116%,供求关系决定市场热度,土地市场仍受到市场供求关系的影响，短,期影响看新建住宅库存，中期看宅地存,量。,今年“地王”频现的城市的共同特征：新,房存量低（合肥、苏州、南京等），土地,供应短缺（北京和上海）,济南,佛山,中山,武汉,上海,南宁,厦门,长春,长沙,7,8,9,9,9,9,9,10,10,213%,103%,32%,202%,75%,118%,94%,147%,86%,重庆,无锡,惠州,西安,昆明,天津,常州,海口,大连,14,15,16,17,21,21,22,29,31,135%,96%,90%,135%,174%,202%,145%,85%,174%,CopyrightCentalineGroup,2016,年初的数据已经预示这些城市2016年将有突出表现,数据来源：中原集团研究中心,Codeofthisreport|36,产生背景二：信贷宽松，开发商资金面充裕,全国社会融资规模与商品房销售金额累计同比增幅（2006.01-2016.04）,200%,社会融资规模累计同比,商品房销售金额累计同比,信贷环境决定楼市表现,信贷政策（包括首付,比例，利率及折扣）,影响购房者购买力,资金充裕背景下，开,发商追逐少数热点地,150%,100%,50%,0%2006-01,-50%,2007-01,2008-01,2009-01,2010-01,2011-01,2012-01,2013-01,2014-01,2015-01,2016-01,块，大幅推高地价。,-100%,数据来源：中原集团研究中心,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|37,产生背景三：央企、国企地产业务整合重组，催生“地王”,部分央企整合情况（2016年）2011年21家获批房地产央企名单,中国建筑工程总公司中国房地产开发集团公司中国保利集团公司华侨城集团公司中国铁路工程总公司中国铁道建筑总公司中国中化集团公司中粮集团有限公司中国冶金科工集团有限公司中国五矿集团公司中国水利水电建设集团公司中国葛洲坝集团公司港中旅集团有限公司招商局集团有限公司华润集团有限公司南光集团有限公司鲁能集团中航工业神华集团中煤集团新兴集团,数据来源：中原集团研究中心,CopyrightCentalineGroup,2016,央企整合，土地是核心资源,21家房地产央企规模差异较大，其中保利、,中海销售规模已进入千亿，招商、华润处于,中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百,亿级。,随着国企改革的深化和行业整合的加速，多,房地产央企整合,招商蛇口内部整合,中海收购中信旗下住宅业务,五矿集团与中冶集团重组,中房地产与中交地产合并重组,保利集团与中航工业集团重组进行中,家房地产央企已开启重组和并购，如中海收,购中信旗下住宅业务，招商蛇口内部整合,等。,土地储备是房企重组和并购要考虑的核心资,源，土地储备量及城市布局等在一定程度上,影响房企在整合过程中的话语权。部分央企,为避免被整合而在短期内快速做大地产板,块，催生“地王”。,Codeofthisreport|38,Part2.2,武汉土地市场,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|39,特征一：整体市场量价平稳,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|40,2016上半年武汉市土地供应总建面930.36万，同比增加14.4%；成交建面864.85万，同比上涨35.8%；平均楼面地价3357元/，同比小幅上涨3.4%,武汉市土地供应、成交地块总建面、楼面地价,（2011年上半年-2016年上半年）,供应建面（万）,2000,1800,1600,1400,1200,1000,800,600,400,200,1664.981606.13,成交建面（万）,楼面地价（元/）,4000,1585.56,1465.97,1575.51,1965,2126,1038.67,813.13,916.48,636.97,930.36864.85,1844.43,3248,3357,3500,3000,2500,2000,1500,1000,500,2134,1831,0,2011上半年,2012上半年,2013上半年,2014上半年,2015上半年,2016上半年,0,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|41,2016上半年武汉市土地出让金290.35亿元，同比大幅上涨40.4%,武汉市土地出让金额（2010年上半年-2016年上半年）,上半年土地出让金额（亿元）,342.73,309.58,290.35,268.48,194.88,174.22,206.87,2010年H1,2011年H1,2012年H1,2013年H1,2014年H1,2015年H1,2016年H1,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|42,与“四小龙”合肥、厦门、南京、苏州相比，武汉土地市场相对理性,部分城市上半年土地楼面地价、同比增幅（2015上半年-2016上半年）,2015上半年楼面地价（元/）,16000,14000,12000,10000,8000,6000,4000,2000,0,3.4%,武汉,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,合肥,厦门,南京,苏州,Codeofthisreport|43,0.0%,3248,3357,3030,7084,5753,5832,100.0%,133.8%,224.8%,2016上半年楼面地价（元/）,同比,250.0%,13471,134.2%,13031,123.4%,8764,200.0%,150.0%,2698,50.0%,CopyrightCentalineGroup,2016,特征二：主城区优质地块供应减少,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|44,空间分布：2016上半年中心城区供应地块幅数29宗，远城区供地50宗，中心城区供地幅数同比逐年减少,武汉市中心城区与远城区成交地块幅数及占比（招拍挂，2012年上半年-2016年上半年）,中心城区,远城区,37,52,50,33,33,57,46,34,31,29,2012上半年,2013上半年,2014上半年,2015上半年,2016上半年,Note：中心城区包含区域：江岸、江汉、硚口、汉阳、青山、武昌、洪山、东湖高新数据来源：湖北中原策略运营中心研究部CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|45,特征三：市场分化加剧，越中心，越繁荣,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|46,主城区中江岸、东湖高新和洪山等区域土地成交建面居前。远城区中蔡甸、黄陂土地成交量较高,武汉市各区域土地供应、成交建面和楼面地价（2016年上半年）,江岸,供应建面（万）,成交建面（万）,197.86,江汉,3.98,10098,硚口,0.00,0.00,0,汉阳,42.32,42.32,5197,青山,23.64,23.64,9329,武昌,洪山,东湖高东西湖新,9.21,1391,沌口,江夏,10.61,10.61,675,黄陂,88.18,55.78,1020,蔡甸,96.25,96.25,1392,新洲,34.15,34.15,647,汉南,0.00,0.00,0,32.13135.4410.65239.5215.63,32.13135.44,4676,2262,186.8315.63,2612,1761,197.8624.99,楼面地价（元/）5082,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|47,从各区域楼面地价同比涨幅来看，中心城区楼面地价涨幅普遍远高于远城区楼面地价涨幅,武汉市各区域土地楼面地价同比涨幅（2016年上半年）,200%,150%,151%,117%,149%,115%,主城区楼面地价涨幅均超过100%,98%,100%,50%,46%,2%黄陂,0%,江岸,-50%,-48%,江汉,汉阳,青山,武昌,洪山,-49%,-4%东西湖东湖高新-29%,沌口,江夏,蔡甸,新洲-33%,-100%,2015上半年成交二七滨江地块，使得同期楼面地价数据过高，不具备可比性,-75%,2016上半年成交三环外四宗板桥村、建和村地块，拉低整体楼面地价,CopyrightCentalineGroup,2016,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,Codeofthisreport|48,特征四：拥有独特运营能力的房业拿地优势凸现,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|49,案例一：华润凭借商业综合体运营能力底价获取台北路优质地,块,案例二：绿地凭借超高层建筑开发经验底价摘取光谷中心城地,块,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|50,4月29日，华润以楼面地价5866元/的底价摘得台北路47.8万商住综合性地块，对比其他优质地块在武汉招拍挂市场的竞争程度之激烈及最终获取成本之高，华润此次摘地显得水到渠成,地块区位价值不言而喻,台北路地块开发商：华润2016年4月29日拿地楼面地价：5866元/,交通配套：武汉轨道交通密度最高区,域，地块处于轨道交通1、2、3、6、7,号线之间，且均在步行所及范围内,（900米-1600米）,商业配套：武广、国广、国贸、菱角湖,精武路地块开发商：越秀2013年武汉地王楼面地价：12617元/,万达商圈成熟,教育配套：协和医院、同济医院,医疗配套：协和医院、同济医院,环境优雅：闹中取静。地块位于4条地,铁之间又有一定距离，同时周边公园众,多中山公园、解放公园、菱角湖公园、,宝岛公园、西北湖公园等,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|51,地块位于江岸区建设大道和台北路交汇处，为一宗商服、住宅、公园绿地用地，商业建面占比超过70%,地块商业用地占比较高,P(2016)22号地块位于江岸区建设大道,和台北路交汇处，为一宗商服、住宅、,公园绿地用地，规划净用地7.04万,（含轨道交通控制用地1357.06、轨,道交通影响用地3538.13、公园绿地,2400）,该地块带方案挂牌：,购物中心：地上15.5万，地下商业2.3,万,商业街1.2万,写字楼：15.5万（两栋），分别高,190米、260米,住宅：13.5万（四栋），从西到东四,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport栋分别高170米，110米，110米，90|,52,华润在商业综合体方面的运营经验，以及在该项目未来打造华润万象城的规划，与武汉市政府对该地块所属区位的未来规划一拍即合：华润需要武汉作为华中的战略落脚点，政府需要华润的城市综合体开发经验,该地块之于华润,武汉作为中部大型城市，年度GDP排名前十，连,续两年排在全国商品房销售榜首，同时武汉零售,业发达，如武商广场连续十年零售业绩排名全国,第一，年销售额超过30亿元，是很好的战略投资,落脚点,大型房企需要武汉这个厚积薄发的成长中的城市,作为战略投资落脚点,项目区位价值明显，区域消费水平高，众多开发,企业垂涎,万象城属于华润臵地三大城市综合体品牌之一,（万象天地、其次万象城、再次万象汇），布局,华润之于武汉市政府,政府希望大型房企成功经验房企来开发城市重点,区域成为城市名片,旧城改造不仅仅是拆掉重建这么简单，更多的是,城区的价值重塑与再造，这需要就有良好设计、,建造、后期招商、运营经验的企业担当，政府对,重点地段拿地企业的筛选慎之又慎,深圳万象城的成功经验彰显华润在综合体开发的,地位,万象城不仅为武汉带来一个商业综合体，更带来,华润对湖北、武汉的战略性投资，也带来了示范,效应，吸引更多知名企业来汉投资，更是武汉城,一线及重点二线城市，选址在城市中心区域、消,费水平高的地段,市升级的助推器之一，提升武汉中部中心城市商,业地位,Codeofthisreport|53,CopyrightCentalineGroup,2016,案例一：华润凭借商业综合体运营能力底价获取台北路优质地,块,案例二：绿地凭借超高层建筑开发经验底价摘取光谷中心城地,块,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|54,在土地市场竞争激烈的光谷中心城板块，绿地以1087元/的楼面地价底价摘取P（2016）037号地块，大幅低于周边已成交地块的楼面地价,地块楼面地价远低于周边项目,P（2016）028地块开发商：王进拿地时间：2016年5月楼面地价：3536元/,P（2015）170地块开发商：绿地拿地时间：2016年1月楼面地价：4048元/P（2016）006地块开发商：房投拿地时间：2016年3月P（2015）171地块楼面地价：4415元/开发商：绿地拿地时间：2016年1月楼面地价：3534元/,CopyrightCentalineGroup,2016,P（2016）037地块开发商：绿地拿地时间：2016年5月楼面地价：1087元/,Codeofthisreport|55,地块对于项目规划超高层建筑要求较高，政府主动劝退竞拍房企，绿地凭借超高层开发经验再显神威,地块对话对于超高层建筑有特殊要求,地块总建筑面积78.33万，地上居,住建筑面积控制在23.32万以内，,商务、商业建筑规模不大于52.17万,；地下公共服务（含商业）建筑不,大于2.84万。,地块建筑限制高度要求：A地块不高,于400米，B地块不高于80米，C地块,150米，D地块80米，E地块60米，F,地块100米，G地块150米，H地块60,米，I地块60米，J地块120米，K地块,60米，L地块200米。,但考虑到地块还有合计52万建面的,商业、商务产品，其中包含200米、,400米超高层写字楼各一栋，前期建,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|56设投入和建造成本均较大，将侵蚀住,特征五：不惧地王风物长宜放眼量,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|57,正荣以6827元/楼面地价力克群雄，夺取汉阳四新地王，可售部分楼面地价9276元/，逼近周边新房售均价,招商1872均价13500元/2013.7首次开盘建面110万,绿地悦澜湾均价8600元/2015.12首次开盘建面21万,地铁3号线,卧龙墨水湖边均价11000元/2014.1首次开盘建面53万,地块竞拍过程激烈,6号线（2016年12月通车）,P(2016)030楼面地价6826元/建面14.24万,包括江西新力、正荣、泰,禾、碧桂园城市公司、旭,辉、湖北省房投、湖北省交,投等在内的13家房企经过,302轮竞价，最终正荣地产,控股股份有限公司以9.721,亿拿下P(2016)030号地块，,楼面地价6827元/，溢价,金地澜菲溪岸均价11000元/含2000元/装修2011.9首次开盘建面58万,经开万达,永旺经开,中铁世纪金桥均价9000元/2015.7首次开盘建面56万,土地区位图,广电兰亭时代均价8800元/2013.5首次开盘建面109万,恒大四新地块建面24.65万楼面地价4483元/,华发未来荟均价待定预计2016下半年首次开盘建面16万,国博新城二期均价7800元/2014.4首次开盘建面15万,172.99%。,周边住宅项目销售均价刚达,9000元/,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|58,在四新普通商品住宅销售价格不到9000元/的背景下，正荣为何愿以高达6827元/的楼面地价拿地？为何会出现众多房企竞价数百轮的激烈局面？,区域价值提升,交通、配套梦想照进现实，四新区,域区域价值提升在即,汉阳四新片区一直是市政府重点打,造的城市副中心，但受限于区域配,套缺失，始终是以“价值洼地”形,象示人，但从2015年底开始，区,内的整体配套进入升级阶段，配套,接连落地，不断向好。,房企走向共识,房企对战略布局的城市越来越走向,共识，布局标的高度重叠,由于众多上市房企需要面对股东的,业绩要求，拿地做增量开发依然是,必然选择。目前二线城市尤其是强,二线城市成为房企兵家必争之地，,对于房企维持业绩的稳定增长意义,重大。,武汉因为市场容量大、价格表现稳,健、外来房企主导市场成了为众多,房企战略布局的重点城市。,一山还比一山高,同样在四新，2016年4月19日，位,于四新南路和连通港西路东南角的,一宗商住混合用地，遭到绿地、中,海、恒大、华发、等五家房企竞,拍，该地块最终被恒大以溢价79%,的代价拿下，楼面地价4483元/,。而刚过一个月，正荣集团果断,以6827元/的楼面地价进入四,新。近期，四新滨江的杨泗港地块,将进入招拍挂阶段，考虑到地块体,量和滨江地理条件，其楼面地价大,幅超越正荣地块是大概率事件,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|59,特征六：曲线救国，并购市场风生水起,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|60,上半年土地并购市场继续发力,2016年并购或合作开发拿地房企盘点,并购方,碧桂园,东湖高新集团,福星惠誉,华润,金地商臵,被并购方,海昌,美好集团,武汉天沣源,中恒,广电,新居城,并购日期,2016年3月,并购方式,合作开发,地块编号/项目名称,海昌天澜,长丰村A地块烽火村C包，P(2012)277号地块汉阳五里墩,硚口红星村,区域,东西湖,硚口区,洪山区,汉阳区,硚口区,用地性质,住宅,住宅、商业,住宅、商业,住宅、商业,居住,可建面积（万）,69,24.05,62,2016年2月股权收购，收购地块52%股权,2016年3月,2016年4月,2016年1月,合作开发,合作开发，华润技术输出,股权收购,2016年1月股权收购，收购广电76%股权,增加金地商臵越500万土地存储量，武汉区域涉及土地储备73万,蓝光地产,绿城,融创,美好集团,房投,星悦城,中航,2016年3月,2016年5月,2016年1月,2016年6月,项目收购,合作开发,合作开发,股权收购，占股66%,股权合作，万科占股51%,合作开发,股权收购,合作开发,古田村地块,光谷中心城星悦城a包K1、K3和K4三个地块九方城项目,新世纪汉江湾汉阳五里墩B包，P(2012)057号地块,航天兴隆国际二期地块,汉桥村“城中村”改造,硚口区,东湖高新区,江岸区,武昌区,汉阳区,汉阳区,东西湖,汉阳区,住宅,住宅、商业,住宅、商业,住宅、商业,住宅、商业综合体,住宅、商业,住宅,住宅,32.62,39.45,27.9,90,30,32.7,万科,新城控股,旭辉,汉江新世纪投资2016年2月,中恒,2016年2月,武汉鑫瑞隆祥臵2016年1月业钰龙2016年5月,数据来源：湖北中原策略运营中心研究部,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|61,Part3,新房市场,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|62,Part3.1,备案观趋势,CopyrightCentalineGroup,2016,Codeofthisreport|63,商品住宅供求量：供应慌原是错觉，无奈成交太疯癫,2016年上半年整体量价齐飞，受首套房和二套房首付比例下调、契税营业税双降等全国楼市新政的刺激，武汉新房需求爆发。在新增供应面积仅次于201