项目投资合作与融资模型

,投资合作与债务融资可选择的主要模式,第一部分：股权投资合作模式,项目包装A,项目包装C,项目包装B,购买A地块,规控C地块,购买B地块,战略性资产,高收益资产,市场性资产,天气公司控股,天津公司参股,图哦公司独资,大道公司,土地加产品包装,投资挂牌土地,投资项目包装,XX公司,大道项目公司,土地投资,土地款融资,挂牌,策划,项目策划包装,评估放大投资,无形资产导入,投资,垄断土地的1.5级开发模式,土地加产品包装的一级半开发投资合作的模式,XX公司,XX合作公司,基金管理公司GP,系列产业投资基金ABC,有限合伙人LP,合作开发商,SS项目公司,SS项目,XX公司自建产业基金投资合作的模式,股权放大合规持股,自建产业基金投资合作的模式,XX公司,XX公司,货币资金投入,借款付息协议,借款,无形资产作价,项目前期投入,评估、验资,SS项目公司,评估、验资,XX公司,投资,投资,借款付息筹集资本金投资合作的模式,借款付息筹集资本金投资合作的模式,2020/4/30,利用信托计划投资开发模式,利用信托开发XX项目的投资模式,SS项目信托计划开发模式,信托投资,信托公司,信托计划,联合公司,SS项目公司,项目销售,获得该地产项目购房优惠权、购房高折扣率,投资,还本付息,贷款协议、担保协议,回收投资成本及获得利润,募集和管理投资收益信托资金,委托投资人,利用外资投资开发模式,利用外资开发SS项目的投资模式,外资地产投资商合作开发模式,XX公司子公司,外资公司,中外合资公司,XX公司,SS项目（项目公司）,以特许开发经营权及品牌、政策优惠等无形资产、权益入股，占20%股权,20%,给项目贷款XXXXX万元，资金回报假定6-8%,80%,外资国内公司,80%,100%,100%,工程公司（股东、建造商）,XX公司（股东）,利用带资承包工程融资的模式,SS项目公司,投资,投资,施工合同,借款,资本金注入,工程款垫资,债务融资借款,物业分摊消化,垫资协议,到期收取本息竣工分配物业,法律风险控制,XX公司项目发起人,产业、建设联盟投资人,有公信力众筹中介平台,账户托管银行,XX项目公司,社会投资者,双方协议,三方协议,三方协议,三方协议,筹资监督,收益分配,项目众筹规划,发布众筹广告,众筹营销推广,项目真假实证,资源债权匹配,签署认筹合同,收益兑现分配,XX公司债权型众筹股权合作投资的模式,项目众筹合作投资的模式,XX公司A,SS项目公司,XX公司B,30%股权,70%股权,股权回购协议,SS项目公司,XX公司A,XX公司B,50%股权,50%股权,阶段一,阶段二,向B收购20%股权,股权投资分段回购投资合作的模式,第二部分：项目债务融资模式,2020/4/30,SS项目银行贷款融资的模式,银行贷款融资的模式,商业银行,土地抵押贷款,SS项目公司,按投资比例分享利润,土地、项目、流动资金、经营性物业贷款,项目开发与装修贷款,物业经营贷款,还本付息,回收投资,银行贷款融资的模式,XX公司或者其他公司,担保,物业销售出租,符合432条件,委托贷款融资的模式,委托借款,借款,抵押担保,受托银行,资金委托人,SS项目公司,委贷合规性审查,还本付息,委托贷款融资的模式,资金委托银行A,证券公司,信托公司,贷款银行B,定向资管计划,SS项目公司,银证信委托贷款融资的模式,单一资金信托计划,发放信托贷款,购买B银行信贷资产,委托信托设立单一信托计划,委托设立定向资管计划,指定贷款,抵押担保,2020/4/30,未来收益权质押贷款开发投资的模式,未来收益权质押贷款投资的模式,商业银行,XX公司,项目收益权质押,按还款计划银行回收贷款,质押付现,投资,SS项目公司,销售、租赁、经营收益,还本付息,未来收益权质押贷款投资的模式,未来收益权评估授信,贷款,账户银行监管协议,XX公司,SS项目公司,项目土地,信托公司（受托人）,信托计划,债权结构化信托贷款融资的模式,投资人,投资人,投资人,认购资金,本金收益,还本付息,信托贷款,无限连带责任担保,土地抵押,持股XX%,项目符合432条件，融资期限2-3年，抵押物、还款来源可调增、替换。,信托公司（受托人）,信托计划,项目承建商,SS项目公司,XX公司,投资人,投资人,投资人,认购资金,本金收益,土地、在建项目抵押,发放贷款,债权转让对价,债权转让回购协议,无限连带责任担保,利用项目关联方债权转让信托融资的模式,通过建筑企业贷款，可规避432条件，非房产信托计划可不通过银监备案，可缩短时间及降低融资成本。但建筑企业需有足够应收款证明，和项目公司无瑕疵土地。,信托公司（受托人）,信托计划,SS项目公司,经营性物业,投资人,投资人,投资人,认购资金,本金收益,担保,房产抵押,回购,受让特定资产收益权,设立,利用资产收益权债权结构化信托融资的模式,持有城市核心地段成熟物业，而且物业无抵押、质押等，贷款资金非地产项目开发用途，非房产信托计划可不通过银监备案，可缩短时间及降低融资成本。适合项目运营阶段还项目尾款和经营场所装修款。,信托公司信托计划,SS公司,投资人,投资人,投资人,认购资金,本金收益,认购增信,利用类股权基金债权结构化信托融资的模式,可用于缴纳土地出让金、支付四证前的各项支出。通过股权投资方式，规避32的要求。要求融资方以认购次级信托单位等方式为信托计划增信，通过交易结构的设计变相地要求融资方回购股权或优先级受益权、增加认购次级受益权，以保证信托的退出。项目公司取得土地使用证后，设置土地抵押担保，以保证信托计划实现。,优先级,次级,SS项目公司,投资收益分配,增资或收购股权收益权,远期溢价信托收益权回购,房地产信托投资基金REITs,分配收益,贷款,利息,单位投资,管理服务,管理费,代表单位持有人利益,信托费,拥有资产,净资产收益,资产管理服务,资产管理费,房地产信托投资基金融资的模式,房地产信托基金融资模式,单位持有人,SS公司,受托人,信托基金管理公司,房地产信托投资基金,资产A、B、C,房地产管理顾问,SS项目,2020/4/30,国内房地产基金投资SS项目开发的模式,利用国内地产基金开发的模式,投资商,建筑承包商,基金持有人,SS项目,投资合作,担保费,XX公司（开发商）,提供劣后、资产担保,国内房地产投资基金开发的模式,房地产项目基金,担保机构,施工,承建费,担保,投资,投资,股权债权投资,2020/4/30,利用海外基金进行SS项目开发的模式,利用海外基金开发的模式,商业银行（或国内信托资金）,项目公司（SS项目）,海外房产基金（或投资商）,XX公司（开发商）,回收投资及按投资比例分享利