2015年下半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷.docx

精品文档2015年下半年辽宁省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告目录的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格 2、统计中反映个体特征或属性的标志可以分为数量标志和品质标志，下列有关房地产的因素与指标中属于品质标志的是。A：房地产项目的位置B：房地产项目的总面积C：房地产项目的价格D：房地产项目的容积率E：执行层的组织协调3、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。A11.12%B11.36%C11.66% D12.95% 4、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。A11.07%B12.45%C13.59%D10.78%5、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。A典型合同与非典型合同B双务合同与单务合同C诺成合同与实践合同 D要式合同与不要式合同 6、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A6.19B6.42C7.20 D9.58 7、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元。A：8571B：10000C：13393D：15625 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于_。A信用贷款B透支贷款C直接融资 D间接融资 9、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是_。A奖金B单位发给职工的住房补贴C工资的一部分D给职工增加了一部分工资11、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础B：独立基础C：箱形基础D：桩基础 E：执行层的组织协调 12、下列说法中错误的是。A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册房地产估价师D全体董事14、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。A物业甲B物业乙C一样大 D无法判断 15、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断_。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的居民收入呈现出上升的趋势 16、普通股股东权利中，自益权包括。A：股东享有的出席股东大会的权利B：表决权C：查询公司经营状况的请求权D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调 17、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析 D成本分析 18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为_万元。A4023.04B4074.10C4768.50 D5652.09 19、中华人民共和国物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起_日内不起诉，异议登记失效。A15B30C60 D90 20、有偿使用土地，是土地使用制度改革的_。A基本内容B首要内容C本质内容 D核心内容 21、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。A：公平、公正B：诚实信用C：公开D：估价对象的合法权益 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产面积测算中的房屋面积，不包括_。A房屋建筑面积B房屋使用面积C共有建筑分摊面积D房屋占地面积23、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为_元/m2。A2949.44B3124.44C3194.44 D3500 24、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章25、某宗房地产的土地面积为1 000 ，建筑面积为1400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元和50元，则该宗土地的减价修正额为。A：50元B：250元C：300元D：350元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。A：政治对立状况B：政治安定状况C：社会安定状况D：城市化 E：房地产投机 2、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。A：会计核算处理系统B：会计信息处理系统C：会计信息解释系统D：会计信息调节系统E：会计信息流通系统3、法的分类中，按法设立和适用范围分为。A：国内法B：国际法C：实体法D：程序法 E：普通法 4、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市B：大修自住住房C：偿还购房贷款本息时D：房租超出家庭工资收入规定比例时E：职工丧失缴存条件5、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险 E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A：承德市城市总体规划B：邢台市城市总体规划C：石家庄市城市总体规划D：承德市县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市县城镇总体规划 7、关于重新购建价格的说法，正确的有。A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B：重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 8、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险 E：第三者责任保险 9、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。A：买受人无权退房B：买受人有权退房C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任 E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任 10、下列关于城市规划的表述中，正确的是_。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能11、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增 E：慢增 12、房地产估价中，估价方法的选择，是由综合决定的。A：估价对象的房地产类型B：估价方法适用的对象和条件C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求 E：所收集到的资料的数量和质量 13、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地14、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。A：权利B：义务C：信用D：债务 E：借款合同 15、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为_年。A38B42C58 D60 16、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报注册管理机构登记备案。A15B30C45 D60 17、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染B：感觉公害C：生活污染D：局限性污染 E：空气污染 18、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是【2004年考题】A：交换价值B：公开市场价值C：投资价值D：理论价格 E：标定地价 19、城市人口在_万以上的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。A50B100C200 D500 20、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金。A：政府政策性B：资产变现C：企业入股D：个人入股范围 E：借款合同 21、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖B：出租C：抵押D：质押 E：赠与 22、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层B：垫层是在基层之上的构造层C：面层是地面的表层D：面层是人们直接