金华八一南路环城南路项目市场及初步定位

,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,城市区位环境,金华地处浙江中部，为浙江中部重要城市。其大市地域10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，人口92万。,金华地处浙江中部，东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州，下设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市，面积10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，建成区面积68.79平方公里，人口92万。,金华建制久远。古属越国地，秦入会稽郡。金华古称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。1949年5月7日金华解放，设立浙江省第八行政区金华专区，辖2市9县。1955年3月,衢州专区撤销并入。1985年5月，国务院批准撤销金华地区，分设金华、衢州两市，实行市辖县体制。并于金华城区设立婺城区,郊区设立金华县,同时撤销兰溪县,设立兰溪市(县级)。1988年5月,撤销义乌县设立义乌市（县级）,撤销东阳县设立东阳市（县级）。1992年10月,撤销永康县设立永康市（县级）。2000年12月,撤销金华县,设立金华市金东区。,城市发展趋势（外部）,金华依托于义乌小商品市场的国际影响力，将成为浙江省内与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一，成为参与全球竞争的国际门户地区。未来发展潜力巨大。,省四大都市之一，竞争全球08年底出炉的浙江省城镇体系规划(20082020)正式向社会公示，明确将金华-义乌升格为与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一。省政府将金华义乌都市区定位为长三角区域中心城市，必将带来新一轮发展的大好时机。,城市内部形成“金义大都市圈”，以小商品贸易产业为联系，通过金华和义乌两个城市的功能互补，联合做大综合产业区，并以此为核心发展带动周边县城。,义乌的小商品贸易服务已享誉全球，但对周边地区的产业辐射影响力却较弱，要巩固义乌在全球小商品贸易服务中的地位，就应该与金华相联合。金义大都市区包括金华市区、义乌市、东阳市、兰溪市、永康市、浦江县和武义县，面积约0.97万平方米。将以金华中心城组团和兰溪中心城组团、以义乌中心城组团和东阳中心城组团分别形成大都市区的两大核心区，以永康、浦江和武义的中心城区构成都市区外围的人口和产业聚焦点，形成“双核多点”，促进两大核心区的发展。未来，金华和义乌紧密连接，通过功能的互补，联合做大综合产业区，并实现人均年收入3000-8000美元。,注：金义大都市不包括潘磐安县,【金华城市发展总目标】将金华市建设成为我省中西部地区的中心城市。围绕总目标，分为四大子目标实施：一、建设世纪宜人的人居环境和山水生态城市；二、建成我省重要的交通枢纽和信息枢纽；三、建设培育现代工业基地；四、强化我省中西部地区的商贸金融中心、科技文化中心功能，培育浙江省中西部地区物流、旅游中心。,城市发展趋势（城市内部）,金华城市规划,金华市区将以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，构建“一个核心区六大功能区”的总体布局。本项目处于城市核心区江南区片内，同时也是近期城市重点发展的方向。,核心区：指一环以内内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市主要服务功能。城南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区城东：以金东区公共中心为特色的综合区城西：以十里长湖公园为特色的综合区城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区城西南：以市工业园区和高新科技园为主的产业园区,居住用地发展发向充分利用武义江、义乌江、金华江优美的自然环境，依托“三江六岸”构筑三条主要居住用地发展轴，以居住区或居住小区为单元，由内向外滚动发展居住用地。近期，沿金华江和武义江，向南、向东发展为主，远期向西北方向适量发展。,城市交通规划,金华市位于浙江高速网络的中心区域，周边杭金衢、金丽温、甬金等高速公路汇聚，交通对人口、产业的的导入作用明显。,甬金高速公路：全长185公里，与上三高速互通,横贯浙江省中东部，是连接宁波、绍兴、金华三市的大动脉，也是宁波舟山港集疏运体系的主通道。杭金衢高速公路：全长公里，是浙江穿越县市最多的高速公路。是20世纪末我省最大的公路工程建设项目。金丽温高速公路：起于杭金衢高速公路仙桥枢纽，经金华市、丽水市、温州市，终于甬台温高速公路，全长约234公里，既是省道主骨架，亦是国道主干线在我国东南沿海地区的一条重要辅助线。航空：在白龙桥以西规划建设4D级民用机场，占地3.3平方公里。近距离可以借用义乌机场。未来规划道路交通：台缙高速、杭新金高速,宏观经济表现GDP发展水平,整体经济发展较为平稳、健康，短期内受国内外经济大环境的影响，发展势头减缓，但整体经济发展势头保持良好。,2009年全市实现生产总值1765.94亿元，按可比价计算，比上年增长9.9%。为浙江省排名第七位。（前六位为：杭州（5098.66亿元）、宁波（4214.60亿元）、温州（2527.88亿元）、绍兴、台州、嘉兴）,备注：宏观经济数据均来源于05-09年的金华市国民经济统计公报,宏观经济表现产业特征,整体经济结构中，第三产业比重逐步增加，特别是金华市区已经成为金融、贸易、服务集中区域，产业结构逐步合理。,2009年全市实现生产总值(GDP)1765.94亿元，按可比价计算，比上年增长9.0%。其中：第一产业增加值为92.13亿元，增长4.8%；第二产业增加值920.74亿元，增长7.4%；第三产业增加值753.07亿元，增长11.6%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长3.6%，批发和零售业增长16.1%，住宿和餐饮业增长8.5%，金融业增长17.6%，房地产业增长7.0%，其他服务业增长10.1%。,宏观经济表现固定资产投资,固定资产投资额增速状态良好，其中房地产投资额在2009年达到130亿左右，市场良性健康。,宏观经济表现人均收入,人均可支配收入不断增长，人民生活水平不断提高。人均消费支出占人均可支配收入的比例很大（09年1.6万：2.4万），说明当地居民消费激情较高。,宏观经济表现居民消费和储蓄情况,社会消费品零售额增长良好，表明零售业发展较为乐观。居民储蓄额年均增长较快，消费潜力较大。,宏观环境小结,金华作为浙江中部的重要城市，将发展成为全省中西部地区的中心城市，规划中将联合义乌打造为与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一，成为参与全球竞争的国际门户地区，城市发展潜力巨大；金华市各项宏观经济指标均呈现良好的增长趋势，整体市场良性健康，房地产投资空间较大，当地居民消费可挖掘潜力大，宏观条件整体较好。,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,土地市场概述,金华城区土地市场大致可分为四个区域，包括江北、江南、城东、城西四个区域，其中本项目所在的江南区域成交比较活跃。本司统计了金华城区2009年1月到2009年7月所有成交土地案例（住宅、商住、商业），以求对当地的土地市场有全面的了解，为本项目取得土地提供参考。,土地市场09-10年7月成交地块区域分布情况,城西板块,市政府,土地市场09-10年7月成交地块分析,本次统计金华市09年-10年7月土地市场成交挂牌情况，共计出让商品房建设用地63块（分小块），主要分布在四大商品房板块的核心区域，总面积达179万平方米：1.地块比较零碎，90%以上为面积不到6万方的地块，而自然人拿地的比重占50%以上，说明当地大盘比较少。2.地块以商住用地和商办住混合用地为主，合占75%左右。住宅用地供应量约为200万方。,出让商品房建设用地功能分布图示,从09-10年土地供应来看，住宅用地约140万平方米，按平均容积率1.5算，供应面积约200方，按30%已面试去化，市区未来住宅建筑面积供应约为150万平方左右。,本项目所在江南板块,江南板块住宅成交价格在270-630万/亩，是金华区域地价最高的板块。江南板块项目比较密集，近两年推了10幅土地，住宅供应量38万平方米，按平均容积率2.0计算，供应量在70万方左右，竞争非常激烈。,土地市场09-10年7月成交详表江北板块,江北板块住宅成交价格在300-500万/亩。江北板块住宅供应量12.6万平方米，按平均容积率1.5计算，供应量在20万方左右。,土地市场09-10年7月成交详表城东板块,城东板块住宅成交价格在60-134万/亩，是当地地价比较低的区域。城东板块的供应量比较大，住宅供应量在52.6万平方米，按照1.5的容积率，供应量在80万方，但是与本项目的竞争不大。,土地市场09-10年7月成交详表城西板块,城西板块土地成交价格在52-172万/亩，是当地价格比较低的区域。城西板块住宅供应量15万平方米，按平均容积率1.5计算，供应量在20万方左右。,土地市场结论,根据以上分析得到结论：金华城区四个区域中，本项目所在江南区块位置最为优越，地价最高，同时也是竞争最激烈的区域，成交量很大，同时也说明本板块房地产市场气氛活跃，前景较好。,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,全市房地产市场概况,2009年全市住宅销售量已达到370万方以上（含金华市区及周边县市），市场供应基本被去化。,从市区成交情况看，进入09年以来市场销售量大增，3月份后成交明显放量，月均去化在10万方以上。,市区房地产市场概况,金华市区在一个年度周期内共成交约80万方，月均成交量6.5万方；从09年3月开始，市场回暖，成交量明显提升，月成交量在8-15万方。,房地产价格走势,金华楼市住宅售价涨幅明显上扬，09年住宅均价突破5500元/平米，达5500元/平方米米；2010年金华市区价格继续保持上涨，达6800元/平方米，部分高层住宅楼盘售价超过10000元大关。,金华市历年念住宅价格走势：单位：元/平米,整体价格呈上扬走势，目前的售价基本上比两年前翻了一翻。目前2010年销售价格达到6800元/平方米左右。整体看09年中旬开始价格涨幅较为明显。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16,15,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,32,30,31,33,城西区,江南区:,江北区,城东区,34,房地产项目众多，比较集中，以公寓物业为主，沿江、沿湖景观资源丰富的地方分布有排屋别墅类产品；公寓均价7500-12000元/，排屋、别墅类均价12000元/以上,在售项目较少，占有稀缺景观资源的排屋别墅类产品比重较大；公寓售价4000-8000元/，排屋、别墅均价10000元/以上,城西婺城新区，物业以公寓为主，房地产项目体量较大，价格水平较低，公寓均价在3500-5000元/之间,项目沿江分布，受物业类型和项目所处地段差异影响，房地产价格差异较大，公寓均价在3500-7000元/之间，排屋、别墅类产品均价在9000-18000元/之间,住宅楼盘分布总图,本项目所在江南区块房地产市场,江南区块在售主要项目15个，以高层项目为主，供应总体量达224万平方米，去化70%以上。其中和本项目竞争最激烈的高层项目去化情况更好，平均达85%以上，未来类似项目竞争有限。销售价格高层基本在8500以上，个别项目已经突破11000，如世景园,江北区块房地产市场,江北区块与江南区块有一定竞争，但是在售项目不多，供应量55万方。整体去化率不如江南区域。目前平均去化率为40%，在售项目以排屋、别墅类型较多，高层比较容易去化。江北区块别墅排屋类项目售价较高，高层住宅售价比江南区块略低，约为8000左右。,城东区块房地产市场,城东区块和本项目以排屋别墅项目为主，高层去化率很高，在85%以上，该区块别墅排屋类项目售价较高，但是高层住宅售价较低，均价为6000到6500元/天城东供应量占85万平方米，平均去化率在90%以上，在售所剩项目不多，以排屋别墅为主。,城西区块房地产项目汇总表,城西区域售价在4500左右，是金华市区价格最低的区域，与本项目竞争不大。城西区域住宅供应量在52万方，目前已推出项目去化率在95%以上。,房地产市场结论,根据以上分析得到结论：金华城区四个区域中，本项目所在江南区块以及江北区块项目售价较高，价格在8500以上，某些楼盘单方售价已经突破一万。目前在售34个项目供应量达400方，去化率平均在75%以上。市场存量约为100平方，以别墅排屋类项目为主。项目所在地江南区块，高层去化率很高，在85%以上。因此未来项目上市竞争压力不大。相比竞争压力，本项目面临的更多的是投资机会，因为项目所在区域房地产市场最发达，最宜居，客户接受程度最高。,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,土地属性位于金华江南板块，城市商业中心南面，周边属于配套完善的居住区。另外地块开发应该符合90/70政策，即套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重要达到70%。,区位属性：市中心项目,地块位于金华市城南。北面是城市金华市商业中心地区，西北面为金华市政府所在地，为城市行政中心。距离城市商业中心仅0.5公里，徒步仅数分钟即可到达，距离市政府行政中心直线距离1.3公里。,地块基本信息,环城南路,八一路,土地属性地块交通通达性很好，处于城市两条主干道交叉，并可以方便衔接城市外部交通如高速公路等。,通往丽水市G330国道,地块处于城市2条黄金交通干道交汇处。八一路为城市南北向主干道之一，一直通向婺江江北，可直达杭金衢高速公路。经过城市商业中心。环城南路为城南东西向的主干道之一，沿路聚集数个正在开发的楼盘项目。,交通属性,通往杭金衢高速公路,土地属性地块周边配套已经成熟，学区概念成为当地重要卖点。,世纪联华,目前地块周围周边配套已经成熟,学校,商场,超市,等生活配套设施齐备，宾虹小学、十五中是当地著名的学府。,金华八中,幼儿园,五金电器市场,农贸市场,陶瓷品广场,已建成住宅区,新都会,泰地世锦园,已建成住宅区,地块周边生活及教育配套（如图所示）,金华职业技术学院,十五中,宾虹小学,土地属性地块方正，东西长、南北短；地块平整，已经具备开工条件。地块沿两条城市主干道，商业氛围较浓，建议沿街配置商业裙房。,周边环境,泰地世锦园,八一路,八一路,环城南路,新都会,环城南路,位于2条交通干道的交叉口；交通便利,但车辆噪声大，建议产品做声音隔断措施。周边主要住宅项目都为高层，如新都会、世锦园，售价在当地领先。已经成为金华高层城市豪宅集中区域。,地块本身属性,地块符合开工条件,四周围墙隔离,北面为环城南路,西面八一路,南面与东面皆为民宅。,地块内部,地块内部,地块北,地块南,地块南边小路,地块南边民宅,机会（S）：金华市江南经济发展较江北发达,地块处于金华市商业中心南面,商业裙楼有发展潜力.城市发展加速，宝地越来越少。本项目地块位于城市核心区，将更加珍贵。项目周边可售及待开发项目较少，未来竞争中存在机会。,地块SWOT分析,威胁（T）项目正北面，当地知名企业泰地集团开发的世锦园项目目前推售时间进度大概在1/3左右，是本项目最大威胁。宏观调控政策开始从严，本项目有可能面临更严峻的政策压力。90平方米以下产品面积配比占据70%以上，使定位产品面积时受到局限。,优势（S）：地块交通便利，周边配套好，学区好，利于小面积户型的销售。地块形状方正，便于集约化利用和建筑排布地块所在区域位于城市中心，已经形成市中心高级豪宅区。,劣势（W）：地块面积较小，不适合做规模型居住社区。和主干道比较接近，容易有城市噪音污染，不适宜居住,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,41,个案分析,本项目重点竞争个案冠达满庭芳,42,个案分析,冠达满庭芳,商铺目前未售，具体销售时间未定,该项目售价达到8500元/平方米，以80到130平米的两房到三房为主。目前去化率50%左右。,本项目,43,个案分析,冠达满庭芳,冠达满庭芳位于金华市区江南板块核心区位，建筑面积65948，由8幢多层花园洋房和6幢小高层景观住宅组成，80-130自然观邸构筑多元健康生活。江南商圈、赞佳大酒店、文荣医院、生活超市、休闲娱乐、餐饮美食近在咫尺，轻松享受完善商业配套。东苑小学、十五中学、洪坞幼儿园等教育文化配套，优质学区，享受高品质教育配套。,商铺目前未售，具体销售时间未定,44,个案分析,冠达满庭芳,满庭芳以简约欧陆建筑与现代园林的综合布局、前瞻的规划设计、宜人的园林景观及创新户型空间设计铸就“宜居宜赏宜生活”的江南现代人居样板。超宽生活尺度、原生江岸美景、现代庭院雅居，乐享优越生活。,45,个案分析,冠达满庭芳,户型展示,户型亮点89方做三房,46,个案分析,本项目重点竞争个案泰地世锦园,47,个案分析,泰地世锦园座落于金华江南板块的繁华核心地段，位于环城南路以北、八一南街以东、东莱路以南，建筑面积23万方；4栋高层，20栋小高层。社区内引入泛会所概念，并在住宅建筑4.4米的全架空层中设置多项休闲设施，打造全方位国际品质生活范本。同时坐拥八一南街商圈、汽车南站商圈两大核心商圈，享受周边完善的配套设施，诸如：赞佳酒店、金华商城、商业银行、中洋购物中心、东苑小学、第十五中学、中芬文荣友好医院、市民广场等。,泰地世锦园,泰地世锦园目前在售二期，主力面积段面积段103-140平方米，均价11000元/平方米。（本项目未来以90平方以下户型为主，同泰地项目不构成直接竞争关系，本项目应满足90/70政策，90平方米以下户型占70%）。商铺均价13000-14000元，共两层，一层、二层一起出售，面积200-300平方米。,48,个案分析,项目区域位置,商铺目前未售，具体销售时间未定,该项目位于本项目的街对面，售价达到11000元/平方米，以160到420平方米的大户型为主，总价较高。一期基本售罄，目前二期去化率65%左右。,本项目,*注：一期是09年11月开盘，去化率达到95%以上，二期与近期开盘，销售情况较好，达到65%，目前难去化的主要是总价200万以上的大户型为主。,49,个案分析,项目区域位置,50,个案分析,泰地世锦园,建筑遵循新古典主义建筑的理念，立面层次鲜明，轮廓高低错落；南北临街建筑与底商全部采用经典的暗砖红色，中部建筑采用内敛的暖灰色，使建筑本身显得高雅大方、贵气十足。,51,个案分析,户型展示(复式213平方，四房三厅),泰地世锦园,52,个案分析,户型展示(复式183平方，四房两厅),泰地世锦园,53,个案分析,户型展示(平层185平方，四房两厅),泰地世锦园,54,个案分析,泰地世锦园,户型展示(平层136平方，三房两厅),55,个案分析,泰地世锦园,户型展示(平层100平方，两房两厅),56,个案分析,泰地世锦园（户型总结）,作为本项目的直接竞争对手，世锦园的户型中规中距，户型面积比较大，赠送面积较少，亮点比较少。本项目单价较高，大户型导致总价较高，最小的单元总价在100万以上，大多数在150万以上甚至高达400多万，政策调控期，去化受到影响，应该引起本项目关注。适当控制面积、在户型上做足文章，通过附赠面积来达到控制面积，控制总价，从而达到高溢价的目的。,57,个案分析,新青年公馆,基本售罄,58,个案分析,新青年公馆由五幢多层三幢小高层组成，总建筑面积68000平方米。部分楼幢已临近结顶。项目地处江南高档社区板块，周边居住氛围成熟，生活配套设施齐全；项目临近新农贸市场，湖海塘生态旅游区，区域潜在价值大；靠近汽车南站，交通便利，出行方便；周边有宾虹小学、丹溪小学、金华大学，学区氛围浓厚。项目主要面向青年群体，50-70f方小户型，符合市场消费主流，受到广大消费者追棒，市场潜力大。,新青年公馆,新青年公馆目前商铺未售，预计2010年下半年开始销售1楼2楼一起卖1楼价格预计2万4万（预计价格）2楼价格预计80009500（预计价格）面积：1楼50100平米2楼160400平米,59,个案分析,新青年公馆商铺售价对本项目商铺定位的影响,当地商铺价格卖的比较高，对比新青年公馆的商铺售价，本项目处于市中心黄金位置，沿街面广（约300米主沿街面），应该开发商业裙楼。由于2楼价格已经接近住宅售价，建议商业做2层，不做三层。,60,个案分析,新青年公馆,新青年公馆格调典雅，色彩明快，以新古典主义风格为蓝本，兼收并蓄现代建筑理念及手法，锻造质感建筑。坡屋顶圆融了建筑的直方线条，在多层与小高层的高低错落中，公馆的”起伏天际“跃然而出，兼具防水、保温，隔热等功能。,61,个案分析,新青年公馆,户型展示,97方三室两厅两卫,75方两室两厅一卫,57方一室两厅一卫,户型面积控制的比较好，因此去化较快，目前已经售罄,62,个案分析,嘉恒格林恬园,63,个案分析,嘉恒格林恬园位居金华江南核心区域，双龙南街与婺州街（和信路）的交汇处，建筑面积40000方，由8幢纯多层组成，稀缺产品。项目与农贸市场隔街相望，距离宾虹路商圈约3分钟的车程。,主要依托：金华农贸市场，农副产品的集散地，城乡贸易的新天地。市场总投资1.5亿元，建筑面积53618平方米，商铺1500余个，是目前省内单体规模最大、档次最高的综合性农贸批零市场之一。,嘉恒格林恬园,目前本项目住房价格从6171至10107元/不等，均价7848.45元/。商铺2万至5万不等，面积80至120。,64,个案分析,嘉恒格林恬园,项目将建筑与自然环境完美结合，因地造景，顺势造型，小区由鸣溪园、绿谷园、逸彩园、清竹园、兰馨园五园组成，形成“人与园林、自然与园林、园林与生活”的完美结合，多层的价格别墅级的享受。目前项目正在建设阶段，外立面还未成型。,65,个案分析,嘉恒格林恬园,66,个案分析,永盛新阳光,基本售罄,67,个案分析,永盛新阳光,永盛新阳光位于双龙南街以西，330国道以北，临大黄山森林公园，与湖海塘生态休闲区隔首相望，坐享优越的自然环境，空气清新，视野开阔，交通方便。小区面积约46000平方米，总建筑面积近80000平方米，分南北两区，南区为排屋，北区为多层住宅，沿街是商铺和单身公寓。,永盛新阳光项目已经基本售罄，参考二手房价格7000元/平方米,68,个案分析,永盛新阳光,永盛新阳光不像古典式豪宅那样复与张扬，没有任何刻意与炫耀的形式，惟有质朴纯粹，采用了西方建筑风格同时融入中国现代文明的建筑元素，营造挺拔、简洁纯粹的新建筑形态，极富时代气息，满足都市居民现代生活需要。,69,个案分析,永盛新阳光,户型展示,70,个案分析,桂花城,71,个案分析,规划：650余户，由1幢小高层单身公寓、8幢多层、19套排屋组成；配套：较完善。大学城运动设施配套，周边市府、市民广场、茶花公园、医院、酒店、农贸市场、龙腾家居市场等。,桂花城,价格：精装修单身公寓均价7000元/平米（精装修标准：元/平米）；多层（二手）：5000元/平米。,桂花城商铺价格：1楼、2楼，分开卖面积：5060平米价格1600018000元,72,个案分析,建筑风格：新古典外立面材料：面砖,桂花城,73,个案分析,桂花城户型,9号楼C3户型：127.38方C2户型：125.49方,4号楼B1户型：98.84方B户型：95.66方,74,个案分析,桂花城户型,2号楼单身公寓户型：3545方,75,个案分析,新纪元香墅,76,个案分析,2010年7月一期开盘。价格：高层均价8600元/平米排屋：1600018000元/平米优惠活动：一次性付款98折，按揭99折。,新纪元香墅,规划：由2幢高层（18层）、1幢小高层（11层）17幢排屋（双拼）、1幢三层物业用房组成；配套：较完善。东苑小学、十五中学学区房。,1,2,3,77,个案分析,建筑风格：法式外立面材料：石材干挂,新纪元香墅,78,个案分析,新纪元香墅,E户型123.8方三室二厅二卫,F户型62方一室一厅一卫,A户型88.7方二室二厅一卫,B户型91方二室二厅一卫,79,个案分析,天龙南国名城,基本售罄,80,个案分析,价格：高层（二手）均价8600元/平米排屋：600万元/套,规划：50多幢，1800多户业主，300多户经营业主，共有8000多人的大型综合社区；配套：较完善。周边有福泰隆超市、银行、菜场等；自身7万方商业、双语幼儿园；宾虹小学学区房。,天龙南国名城,天龙南国名城四期,天龙南国名城商铺目前还剩两套1楼5米多层高，可以隔成两层面积：50平米左右价格：19000元,81,个案分析,建筑风格：现代外立面材料：涂料,天龙南国名城,82,个案分析,天龙南国名城,A户型110平米三室两厅一卫,B户型134平米三室两厅两卫,C户型101平米两室两厅一卫,83,个案分析,当代华府,基本售罄,84,个案分析,价格：二手价格8000元/平方米,项目规划用地230亩，建筑面积约25万平方米，由四个多层住宅组团“尊庭、善庭、和庭、悦庭”和一个高层住宅组团“君府”构成，在建筑规划设计中巧妙融入了传统庭院元素，使整体建筑风格既显庄重典雅又不失活跃流畅，项目建成后将形成近2000户家庭的居住规模。,当代华府,85,个案分析,采用庄重而又活跃的新古典风格，外墙涂料，更显大气。,当代华府,86,个案分析,当代华府,87,个案分析,当代华府,88,个案分析,永利华都,项目预计2010年下半年开盘，目前接受预约，本项目由五分之三住宅和五分之二商业组成，住宅包括多层和小高层，主力户型90方左右小户型。其独立沿街商铺大小经过详细的市场调查和严格的科学规划，尽可能满足各种类型业态的面积要求。并且地处成熟商圈，投资回报潜力很大。,未售,89,客户分析,金华房地产市场客户分析,市场层面：金华房地产市场在2008年以前一直没有启动，是属于长三角价格洼地，直到2009年，在通胀预期、优惠政策和房贷放宽等多种因素刺激下，金华房价突然间快速增涨。金华房地产市场目前市中心房价在8000左右，泰地世锦城等楼盘突破万元大关。由于金华房价快速上升，体现出城市价值潜力显现，需求量随之上升，市场呈现出供不应求的局势。,客户层面：金华房地产客户以本地自住为主，多数为刚性需求。直到2009年下半年，投资型客户开始增多。金华已连续三年获得中国十佳宜居城市称号，2009年又跻身中国十佳和谐发展城市首位。多数外地客户看中金华的宜居住价值，纷纷到金华置业，尤其是周边县包括永康、武义、兰溪等自住兼有投资型客户以及温州、丽水的投资型购房者。从很多楼盘主打学区房概念可以看出，当地人相对重视教育配套。,90,客户分析,金华房地产市场客户细分,报告框架,金华市宏观环境分析金华市土地市场分析金华市房地产市场分析,一、金华市房地产市场分析,二、八一路、环城南路项目初步发展方向探讨,项目所在地块分析周边竞品个案分析本项目可发展初步方向定位,92,个案分析,金华房地产市场情况对本项目定位的初步结论,本项目是位于金华江南板块（市场最活跃、价格最高的板块），黄金街角位置的商住用地，项目占地30亩，容积率3，可建建筑面积6万平方米，并在规划条件下需符合90/70政策。在详尽的土地市场、楼市市场以及对本项目地块的分析下，初步判断，本项目定位如下：1.控制面积，做多90平方以下的小户型，面积配比占70%以上，提高去化速度。2.当地楼盘附送面积不多，建议本项目户型设计上参考上海等一线城市小户型设计经验，通过阳台、花园、露台、落地飘窗等手段，多赠送面积，提高户型使用面积，增加性价比和居住实用性。3.建筑风格方面以通透、明快的现代风格比较受当地客户的欢迎。4.参考项目对面世锦城的售价（11000元/平方米）来制定本项目的售价，建议本项目均价为11000-13000元/平方米5.商铺一楼售价可以达到2万/平方，2楼也可以达到8千到1万/平方,因此本项目沿街面应该开发裙楼商铺，沿八一南路和环城南路沿街面共300米，2层商铺的建筑面积预计为5000平方米。高层住宅的建筑面积预计为55000平方米。另外，本项目住宅部分的架空层后期可以改造为商铺，预计可获得约额外的15000平米的不计容积率的商铺。,价值策略,STEP1:竞争策略,STEP3:产品价值,STEP2:客户需求,金华市中心第一品质标签,控制总价，附赠面积，提高单价,产品突围，成为市场标杆,本项目产品价值策略,优,大,项目优劣势,产品可利用机会点,常规公寓社区,小体量,产品线选择,产品附加值,社区景观规划,S：富于变换的景观设计可以更好的营造住宅区生活氛围，迎合消费者情感诉求。提升项目整体品质，易制造项目销售卖点。,S：产品附加值的提升利于提高项目性价比，迎合消费者需求心理。弱化区域市场同质产品竞争风险。,W：小体量，较难营造规模化效应及大盘气势S：小体量在产品上可以做到较精致，在市场变化时更容易改变策略，风险较易控制。,W：产品线组合过于复杂不易给到市场统一的印象S：3.0容积率，选择纯高层产品线可以降低建筑密度，统一项目形象,区域传统户型为主,地块沿街,W：地块较小且沿街面大，对建筑设计和排布有较高要求。,建筑品质,W：提升建筑品质将一定幅度提高项目开发成本S：可提升项目整体品质感，利于整体价格提升,规避劣势，利用优势，放大机会点，对项目价值体系进行再挖掘,94,95,客户策略：区域高端客户群体，品质、地位、身份的象征,客户与产品对应关系,兼顾多层次客户需求，适当分配各类需求比例。,项目产品定位方向整体规划以“德清第一豪宅”为目标,金华第一品质标签,附加空间,挑空大堂,立面品质,景观层次,偷面积压缩销售面积，提升附赠面积比例,精装大堂及底层架空,高品质面砖+大面积玻璃幕墙，基座局部石材,中心水景景观,96,商业裙楼,建议和高层住宅分开设计,【外部条件分析】金华江南城市居住核心，城市CBD+顶尖学区配套,【客户定位】全市以及周边县城高端人群，对城市豪宅品质的追求,【产品定位】以“创新、品质”取胜，成为拉开当地产品档次的标杆项目,-定位推导-,项目定位：“金华的城市飘窗收藏一个城市的景观”城市中心现代风格豪宅项目,98,P,artONE,建筑风格,项目规划方案,artONE,建筑风格,P,artONE,建筑风格,99,建筑风格：特色&协调与周边项目的和谐统一：地块处于新城市中心区域，周边住宅主要风格为现代风格和新古典主义风格，因此本楼盘的建筑风格，要与周围合理过渡，形成一个整体，同时要突破当地的档次，和对比楼盘相比有一个明显的提升根据产品的主基调，建议本项目建筑风格以通透、明快、流畅的现代风格建筑为主。特色立面，增强记忆点。立面采取高品质面砖+大面积玻璃幕墙+基座石材的配置，整体色彩明快，富于动感，和周边项目相比要有明显的记忆感。建筑关键词：都市感、现代时尚、尊贵,建筑风格设计要点,品质品位富于质感、简洁明快时尚贵气色彩基调和周边环境协调尊贵恒久用材考究、整体看上去的感觉就是很高档尊贵的建筑,外立面风格建议现代典雅,滨江金色海岸,硬朗、时尚、贵气,外立面参考滨江金色海岸质感,滨江金色海岸,102,基座材质：建议基座采用“石材干挂”提升档次,外立面参考滨江金色海岸的质感,滨江金色海岸,103,项目规划方案,P,arttwo,户型建议,104,功能满足型功能改善型需求