设计阶段的成本优化案例分析ppt课件

2013年4月,纳思.城市春天修建性规划设计方案,提升项目价值利益分析以大理州人民医院片区城区改建提升项目为例,英国KPI联合设计集团BRITAINKPIUNITEDDESIGNGROUP,1,项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。,2,前期规划,前期规划阶段：政府规划建设局在我们取得土地使用权后，会针对该地块下发规划设计条件告知书，主要内容包括：1、规划用地面积；2、容积率；3、建筑密度；4、建筑层数、高度；5、总建筑面积和商业建筑面积；6、配套要求（雨、污水排放方式和处理方式等）；7、停车位配建标准及消防车道要求；8、建筑间距要求；9、绿化率；10、套型建筑面积比例；11、配套公建（如幼儿园、居委会等）。,项目设计要求：设计方案应满足国家法律、法规及相关规定。且满足建筑设计规范、大理市城市规划管理技术规范（试行），同时应满足下列规定：1、经济指标控制要求：（1）容积率7.0（274043.512平方米）（2）建筑密度40%（13702平方米）（3）绿地率25%（8563.85975平方米）（4）商业建筑面积占地上建筑面积的比例25%（68510.878）（5）建筑总高度：100m地上总建筑面积274043.512m2商业建筑面积68510.878m2（25%）回迁安置房建筑总面积不少于84130m2，(30.7%)户数不少于745户住宅面积121402.634m2(44.3%)(其中90平方米以下的普通住房48561.0536(17.72%);90平方米以上的普通住房66771.4487m2(24.37%)配建公租房6070.1317(2.21%),3,前期规划,我们不是仅仅对地块进行简单的现状分析，而是通过设计发掘地块及创造项目价值；构建设计项目的差异化、特色化、可持续的竞争优势。,挖掘地块价值,某设计公司案例,KPI的设计思路,仅仅是对地块进行简单的现状分析,4,前期规划,以容积率最大和朝向为原则,我们是以项目价值利益最大化、品质最高化作为我们的设计思考核心，在设计过程中我们会设计不少于3个方案，让业主及我们自己对项目可能出现的情况全面了解和把控，业主在决策时更理性和科学。由于我们设计操作流程的精细化和多方案比较设计流程，业主可以对项目的整个进程和项目的利润点及价值的取舍和判断有充分了解，同时有充足的思考时间进行决策性选择。按我们公司的设计流程，由于甲方思考不周导致重新设计的可能性非常小。这种精细化流程还使项目思考和设计得更成熟。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,7.55,8.56,8.20,7.99,7.55,7.99,7.77,6.78,6.15,6.78,7.10,6.77,6.87,5,前期规划,一期的建设和搬迁可以完全不受二期建设的影响。就即使在二期因为各种原因不能建设的情况下，一期可以独立建设和管理。在交通组织、物业管理、景观组团等方面自成体系，成为一个独立的居住组团。一个专属于大理州医院职工的居住区。而这个居住区又与医疗区无缝的、方便而又快捷的连接。一期在交通组织、物业管理、景观组团等方面自成体系，成为一个独立的居住组团，一个专属于大理州医院职工的居住区。,建筑布局-分区建设,某设计公司案例,KPI的设计思路,一期二期建设分区不明确,一期,二期,一期效果图,6,前期规划,其只是按照住宅开发的基本形式而设计，忽略了周边建筑功能对地块的影响。,规划结构,KPI的设计思路,某设计公司案例,KPI的设计构想目标是以西侧滇西医疗中心一道，将该整体项目打造成为集医疗服务、医疗信息、医疗管理、健康会所、营养厨房、康复理疗、高端康复性主题酒店、医疗金融结算、高端居住、健康文化普及为主要功能的医疗健康综合体。使其成为名副其实的滇西医疗、健康产业中心。,7,前期规划,其景观只是对小区本身的设计，对周边的可利用的景观没有借用。,景观一体化,KPI的设计思路,KPI在规划设计时，充分延续西侧医疗中心的理念，按照一个整体的设计思路，我们提出了一个大健康花园的概念。这个健康花园包括了东西两区，人民南路两侧的项目地块。,某设计公司案例,8,前期规划,在未对周边地块交通体系分析的情况下就对本小区的交通进行规划设计，降低了其与周边的联系性。,交通一体化,KPI的设计思路,KPI在道路规划设计初就将整个片区的交通体系作为一个统一的整体考虑，使东西两区，人民南路两侧的项目地块成为一个联系紧密的统一体。,某设计公司案例,9,前期规划,设计中将整个住宅区置于商业街中，虽然得到了最大的商业面却极大地降低了住宅的品质，对住宅未来的销售形成了很大的挑战。,规划分区,KPI的设计思路,规划设计整体思路为三个组团、一个通道。组团1和组团2为两个居住院落，组团3则为包含一个康复休闲街的公共区。以沿街商业和康复休闲街为分界线将居住区和外界隔离开来，形成动、静两个区域。这样既能提高居住品质，又能满足周边的商业需求。,某设计公司案例,10,A家Soho模式商业中心集中在小区内影响小区住户的舒适度和安全性,Kpi商住合理布置商业最大化沿街商业街长度最大化总长度约755米,商业最大化分析,B家沿街商业模式商业街长度较短,北京中天建中工程设计有限公司,11,户型优劣,完美的户型由消费者决定。作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。设计者只能从一部分消费人群的角度出发，对户型进行研究。通过长期的市场调研和销售回馈，消费者评价户型最重要的因素依次为：1、布局（包括大方面的规划布局和户型具体设计的功能布局）2、朝向和楼层数3、通风和采光4、设备和建筑材料5、有效面积使用系数，即得房率6、精装修和可改造性7、美观原则8、风水户型七大空间户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。一个户型理应包括七个功能空间：1玄关2起居室3餐厅4卧室5厨房6卫生间7阳台和储藏空间这七个空间满足了一般家庭休息、餐饮、会客、娱乐等多种要求。在分区上基本可实现动静分区、干湿分区、脏净分区，在更大面积下还可实现主仆分区、商住分区等。,现以大理州人民医院片区城区改建提升项目为例，对比比较几家投标方案中的户型。项目概况：大理州人民医院片区城区改建提升项目是一个集高层住宅,百货商场，超市，精品商店，休闲娱乐，餐饮等等为一体的城市综合体建筑群。其位于大理市下关南市区，人民南路以东、福文路以北，临大理州人民医院医疗区用地（滇西医疗中心），总用地面积51.37亩。基地沿人民南路长约212米，沿福文路长约226米，为不规则的L型地块。基地北面现状为空地及可拆除住宅。影响因素：大体分来，影响高层建筑户型的因素可以粗略从影响平面和影响竖向两个方面来考虑。影响平面的因素主要有建筑朝向与常年风向1、朝向在建筑设计中设计师往往强调良好的朝向，通过总结不难发现，所谓好的朝向就是具有良好采光通风或景观资源的朝向。对于平面功能复杂的标准层平面要分析周围景观与平面功能的关系，确定朝向的优劣顺序，根据功能的优先等级，合理确定各个功能的良好朝向，使得各个功能各得其所。避免景观资源的浪费。对于采光通风的追求在高层住宅中体现的尤为重要。2、风向风向特别是常年主导风向对建筑设计的影响也是不容忽视的，对于城市局部的小气候环境所形成的小气候风向也要密切关注，通过设计提高建筑适应环境的能力。风向对平面的影响不仅体现在平面功能的布局上，还体现在平面的外形上，高层建筑，特别是超高层建筑的外形往往选择流线形或者是圆滑的方形，来避免直角平面带来的相关风缺陷。同样对多个高层建筑的组合群体，也要避免各种相关的风缺陷，减小对城市风环境的不利影响。,12,规划与户型品质的关系,B家-建筑布置朝向为东西向布置，建筑形式采用板楼式的塔楼形式。不仅采光及通风条件很弱。景观视野也不开阔。,美国-威尔斯联合建筑师事务所,云南广源设计有限公司,北京中天建中工程设计有限责任公司,A家-建筑布置为伪南北向布置（有东西向穿插）。建筑联排布置，对居住户型的采光通风及景观视野不利。,C家-建筑布置朝向多为东西向布置，少数布置为南北向。建筑形式采用塔楼形式。采光及通风条件均受影响。,英国KPI联合设计集团,KPI规划此方案，满足建筑朝向全为南北、东南向布置，塔楼式板楼建筑，良好的采光、通风及景观视野,KPI在规划设计此方案时，在满足各经济指标的前提下。充分考虑建筑朝向及大理所受东亚季风和西南季风交替影响等相关因素对居住户型的影响。建筑形式采用塔楼式的板楼形式。建筑朝向全为东南及南北向。不仅有良好的采光及通风，也考虑了宽阔的景观视野。,13,一梯五户，部分为东西向，日照不充足，通风条件等均欠佳。,建筑户型比较,KPI规划设计的建筑为塔楼式板楼形式，保证每户均能享受到充足的日光，通风条件及景观视野均佳。,A家-建筑布置为南北向布置建筑联排布置，对居住户型的采光通风及景观视野不利。,一梯四户，每户均有充足日照通风条件良好。,一梯三户，每户均有充足日照通风条件良好。,一梯五户，部分为东西向，日照不充足，通风条件等均欠佳。,一梯九户，东西向建筑，板楼式的塔楼形式。采光、通风差，视野不开阔,B家-建筑布置朝向为东西向布置，建筑形式采用板楼式的塔楼形式。不仅采光及通风条件很弱。景观视野也不开阔。,一梯十户，东西向建筑，板楼式的塔楼形式。采光、通风差，视野不开阔,C家-建筑布置朝向多为东西向布置，少数布置为南北向。建筑形式采用塔楼形式。采光及通风条件均受影响。,一梯六户，东西向建筑，板楼式的塔楼形式。采光、通风差，视野不开阔,一梯六户塔式住宅采光、通风及景观视野较差,14,方案优化,调整前的建筑平面布置图,调整后的建筑平面布置图,标号1处的改动原因：建筑的角部是结构抗扭的重要部位，此部位的墙体应规则简单，不应有过多的凹凸。可大大提高结构的抗扭能力，减少结构墙，可大大减少构的含钢量。标号2处的改动原因：剪力墙的布置应拉通、对直，这样可提高结构的整体刚度，增加结构的延性耗能能力，有利于结构的抗震设计。同时也可减少结构的含钢量。标号3处的改动原因：根据结构受扭时的受力特点，距质心越远的结构构件受力越大。为减少结构的扭转效应，是质心和刚心尽量接近或重合，进而减少结构因扭转较大而增加剪力墙的刚度和含钢量。经过上述建筑平面的合理调整和后期合理的结构构造措施，使此住宅的含钢量减少9%调整后的建筑平面从使用功能方面，美观方面，使用舒适度方面和功能分区的面积匹配上都比较合适。增加了户型的卖点，提高了面积利用率，而且还节约了造价。最后得到了甲方的认可和好评。,15,住宅建筑立面比较,ArtDeco（装饰艺术）建筑风格起源于法国，兴盛于美国，它体现了简约时尚的艺术品位，外形庄重，挺拔俊朗，基本上都是对称的几何经典建筑，英明的轮廓，阶梯状的造型，外立面基本上单色或者单色系的面砖或石材，在材料方面是以新材料的作用为其特征，比如钢铁、玻璃等。而且这种风格的建筑物一般作为城市的标志性建筑物而存在。,A家,建筑立面设计KPI采用ArtDeco（装饰艺术）风格,A、B、C三家均采用现代主义的建筑风格。现代建筑风格是一种轻快、简约、多样和鲜艳的感觉，而装饰艺术主义却是给人另一种稳重、高雅、有不失活泼的文化气质。,设计上KPI是把高层的住宅塔楼设计成ArtDeco（装饰艺术）风格，并贯彻至底层，创造出具有庄重、高贵、大气与挺拨并存的独特建筑样式。,ArtDeco(装饰艺术)风格,16,我们是以项目价值利益最大化、品质最高化作为我们的设计思考核心。由于我们设计操作流程的精细化和多方案比较设计流程，让业主及我们自己对项目可能出现的情况全面了解和把控，业主在决策时更理性和科学。我们对策划、方案及施工图等各个阶段都有很好的理解、把握和控制。对成本、品质、进度的把控一直是我们公司对设计产品的追求，将寻求“三者平衡”、为甲方权衡利益取舍提供最真心的建议。KPI一直将责任和品质作为公司的首要追求目标,秉承超越客户梦想和为城市创造永不落幕地标性建筑的信念，我们用心做好签订合同的每一个项目。急客户所急、想客户所想，让客户选择KPI就选择放心和省心是我们的服务目标。我们对待项目的态度和用心度，将超过您的想象。,首席建筑师蔡锡泽设计的作品受到党和国家领导人的检阅！,我们比设计公司更懂策划一个不能把策划和项目定位的核心落实到方案中的方案，有价值么？一个不考虑未来经营的设计方案，有竞争优势么？一个不对人们需求的未来保持高度敏感的设计，有可持续的竞争能力么？比专业策划公司更懂如何让建筑不折不扣的实现价值目标一个不能把策划报告变成实实在在的空间和建筑形态的策划报告，不过是一堆废纸而已？我们比纯粹的方案设计公司更懂设计一