镇江丹徒香堡西麓水岸项目营销策划方案

,镇江丹徒香堡*西麓水岸项目营销策划方案上海永智蓝创市场营销策划有限公司,观镇江,项目定位,市场概况,推广策略,文案表现,看丹徒,镇江房地产,镇江别墅市场,庖丁解牛式,观,思,谋,营销路径,PART1观市场概况一、观镇江看丹徒二、镇江房地产概况及发展解读三、镇江别墅市场调查及解读PART2思项目定位一、项目概况二、项目分析三、项目定位四、产品建议五、客群分析PART3谋宣传推广一、推广策略二、营销路径三、文案表现,目录Contents,PART1观,一、观镇江看丹徒二、镇江房地产概况及发展解读三、镇江别墅市场调查及解读,古往今来王气惊始皇文承江南岸镇江最早称“宜”，这里是周康王时所封宜侯的领地。到了秦朝，秦始皇将现在的镇江更名为“丹徒”。据说，秦始皇三十七年（公元前210年）秦始皇东巡到此，随巡有奇士密奏说：这地方形胜，满盈天子之气。秦始皇闻奏大惊，为保其一统江山万古千秋，秦始皇慌忙传旨，急驱3000名赭衣囚徒（穿着红衣服的犯人）星夜赶往京岘山，遍毁山中秀木，挖坑，劈山削岭，断其“龙脉”。虽然这只是个传说，但秦始皇在这里筑驰道、凿河道是具有军事和经济目地的。筑驰道、凿河道不仅便于其东幸巡游，也促进了水陆交通和地方经济的发展，更加强了中央对东南地区的政治军事控制。镇江风光旖旎多姿，具有真山真水独特风貌，向以“天下第一江山”而名闻四方。历代文人纷来寻幽探胜，寄情抒怀，耕耘风雅，播种斯文。其中有李白、杜牧、范仲淹、王安石、苏轼、陆游、辛弃疾等才士名贤。王昌龄的“洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶”，王安石的“春风又绿江南岸，明月何时照我还”系出于此。中国的文化版图上，有两个地方让人心生向往。一个是桃花源，一处就是江南岸。镇江正是令无数文人墨客为之倾倒的真真正正江南岸。,站在镇江观镇江,东西南北交通要枢地黄金都市圈镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城；是长三角区位交通条件最好的城市之一，是长江与京杭大运河、吴文化与楚文化，区位优势突出，水陆交通发达。中国第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的开工建设，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江位于南京都市圈“一带一轴三通道”的沿江城市带上，上海经济圈和南京都市圈的的交汇点。产业格局制造业基地房价低洼地镇江是一座产业特色明显、富有生机和活力的新兴工业城。镇江拥有2个国家级、5个国家级高新技术产业基地，拥有世界主要的锚链生产基地、全球单厂规模最大的高档铜版纸生产基地、中国最大的汽车发动机缸体和醋酸生产基地，正逐步成为以机械、化工、造纸三大主导产业，电子信息、新材料、交通设备、食品、电力五大优势产业，船舶及船用设备、工程电器、五金工具、眼镜、香醋等十大产业集群为主体的长三角地区重要的先进制造业基地。镇江房地产市场尚处在自主需求的初级阶段，外来投资炒房客少，正处在快速发展的阶段。目前镇江的房价在长江三角洲都市圈中处于低洼位置，升值前景无限。,跳出镇江观镇江,丹徒镇江未来城市规划发展重点方向镇江城市规划按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字形城市空间发展模式。,站在镇江看丹徒,中国时代主角在丹徒一个不落城市化、高铁,跳出镇江看丹徒,南京都市圈上海都市圈在丹徒交汇高铁镇江站城际列车丹徒站,世界稀缺资源在丹徒可以找到原生态处女地丹徒生态新城区规划图,跳出镇江看丹徒,综上所述：,镇江丹徒当下是长江三角洲区域难得的一块宝地。自然风光独特、文化底蕴深厚；水陆交通发达，工业基础雄厚。同时位于都市圈交汇处，区位优势明显而尚未规模开发；原生态保存完整且城市规划理念先进。,回顾2009镇江房地产,【回顾2009年宏观微观政策对镇江房地产的影响】2009年1月，镇江政府出台了关于完善我市房地产市场调控工作的意见，3月份镇江市房地市场开始回暖，二季度市场出现“小阳春”，7月、8月强力反弹，11月、12月“末班冲刺”。尤其是最后两月商品房销售达到“疯狂”地步，单月销售分别35.18万平方米和44.38万平方米，全年商品房销售312.37万平方米，创单月和全年销售的历史新高。但一系列问题也接踵而至，包括房地产开发投资增速较慢，市场上中小户型、中低价位的商品房源较少，廉租房、经济适用房等保障性住房供应较少、房价上涨较快等。2009年一月出台镇江市的房产新政和各项优惠政策后，城镇居民购房意愿和热情进一步高涨，有力助推商品房销售的持续快速增长。据统计，2009年单月销售面积实现逐月增长，特别是年底优惠政策快到期，抢搭末班车，房屋销售几近“疯狂”，11月商品房销售35.18万平方米，同比增长227.26%，环比增长22.24%；12月商品房销售44.38万平方米，同比增长219.51%，环比增长26.15%，创历年来单月销售最高水平。随着销售疯狂，房价也在暴涨。在市区各个区域房价不一样、涨幅也不一样，主城区房价较高，1-12月普通商品住房平均成交价4381元/平方米，同比增长16.24%，大大超过全国平均涨幅；个别地段涨幅更大，如城中东片12月成交均价5948元/平方米，比年初1月4167元/平方米增长42.74%；城南西片12月成交均价7080元/平方米，比1月4703元/平方米增长50.54%；大港片区房价最低，12月成交均价2768元/平方米，比1月1801元/平方米增长53.69%；丹徒新区12月成交均价3333元/平方米，比1月2243元/平方米增长48.60%。综上：回顾2009年，镇江房地产市场进入房价上升通道。,回顾2009镇江房地产,【新房二手房需求量价齐升新政旧城改造为主要原因】随着城市建设和棚户区改造力度加大，拆迁面积增多，促进二手房交易迅速发展，无论交易套数还是交易面积均创历史新高，大大地激发了出售房主购新房改善住房的欲望，因而促进新建商品房销售。2009年1-12月市区二手住宅交易为15050套，同比增长197.43%；交易面积为123.61万平方米，同比增长222.07%；11、12月份抢优惠政策末班车，二手住宅交易更加火爆。商品房销售持续快速增长的原因主要有四个方面：一是“房产新政”累积效应进一步显现，日益发挥积极作用。上一年，“房产新政”出台，加上我市施行“惠民拆迁”政策，有效刺激了楼市的回暖，使得商品房成交量迅速攀升。二是去年年初，针对房地产市场严峻形势大部分开发商采取形式多样的优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量同比大幅增长。三是宏观经济形势企稳向好，城镇居民收入保持平稳较快增长，消费信心和购房能力有所提升，有力促进商品房成交量的大幅增长。四是居民对房价走高的预期增强，入市者逐渐增多，有力助推商品房的销售。总的来看，2009年来镇江市房地产市场总体运行情况良好，但也存在着一些值得引起关注和重视的问题，主要表现在三个方面：一是土地供应量较少。二是中、小户型，中低价位商品住宅供应较少。三是房价总体仍处高位运行，超过普通居民经济承受能力。,2010镇江楼市政策汇总,【2010年以来镇江楼市政策汇总】国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止（2009.12.15）国务院推出扼制房价过快新政策“国四条”（2009.12.21）二手房营业税征收细则:不足5年普通住房差额征收（2009.12.24）江苏出台五条举措遏制房价过快上涨的势头（2009.12.25）江苏楼市基调不变：明年购普通住房仍按1%缴契税（2009.12.25）2010年镇江购房补贴政策继续执行（2010.1.6）关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）（2010.1.11）二套房贷款首付比例不得低于40%（2010.1.11）房企须一次性公开全部房源明码标价（2010.1.11）防止境外“热钱”冲击中国房地产市场（2010.1.11）我市住房公积金贷款政策微调二次申贷提高首付比例（2010.2.24）关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.26）二套房贷款首付不低于50%利率不低于基准利率的1.1倍（2010.4.15）国务院加码遏制高房价：三套房可停贷（2010.4.17）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知新“国十条”（2010.04.19）镇江市房地产市场调控意见正式出台（2010.05.18）二套房房贷认定标准尘埃落地“认房”也“认贷”（2010.06.05）江苏出台成品房装修标准廉租房能拎包入住（2010.07.22）我市公租住房管理办法出炉：外来人员可申请公共租赁住房（2010.08.31）综上：国家加大楼市整治力度，镇江政府应时而变，房地产市场深受影响。,2010镇江房地产现状,【以2010年以来的数据为依据来概括镇江房地产现状】2010年自4月14日起，国家连续出重拳调控楼市。受政策影响，镇江房产市场陷入了僵持的状态。据统计，6月28日-7月11日，市区楼盘成交总套数为614套，与上个月同期相比成交量下降18.1%；成交总面积为56175平方米，与上个月同期相比下降20.9%。7月12日-7月18日，楼盘成交量为562套；成交面积为50240.58平方米。其中，普通住宅成交量为226套，成交面积为24456.65平方米。7月19日-7月25日，楼盘成交量为582套；成交面积为54528.57平方米。其中普通住宅成交量为277套，成交面积为28462.12平方米。7月26日-7月31日，楼盘成交量为593套；成交面积为62353.13平方米。其中普通住宅成交量为328套，成交面积为35052.51平方米。综上：镇江房地产市场进入胶着状态。,镇江房地产整体状况,镇江属于三级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波启动期的上升通道内，市场表现如下：1、房地产市场尚处在自主需求的初级阶段，外来投资置业者罕见，楼市受金融投资影响微弱，受旧城改造的影响巨大，整体呈供需两旺态势。2、房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展。3、楼市已经进入大盘时代，销售压力加大4、产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势5、受购买力影响，价格上涨缺乏动力,镇江房地产发展解读,昆山之于上海在上海房价站立在2万均价并继续摸高之时，不少的刚性需求正在被挤出城外，而承接这部分需求的即是昆山、太仓等苏南地区。一方面，随着轨交11号线、沪宁城际、沪宁高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，上海、昆山两地间的交通距离越来越近。在距离拉近之时，昆山房价同时亦在靠近上海水平。目前在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。镇江之于南京镇江是离南京最近的地级市。沪宁城际高铁正式通车，南京与镇江、常州、无锡等沿线城市之间的高速铁路进入“公交化运营时代”。再加上京沪高铁将于明年通车，各城市间的经济往来将更为密切，部分城市的房地产价值也将大幅提升，城市间的房地产异地投资也将变得更加频繁。实际上，沪宁城际高铁、京沪高铁这两条财富新动脉，早已引发具有前瞻眼光和敏锐嗅觉的南京人的注意。这些拥有精明投资头脑的“城际族”，早已因为来往于各个城市之间，判断部分城市的房价处于“价格洼地”，随着高铁开通对交通的改善和对城市价值的提升，房地产升值必将接踵而至，因此先下手为强，投资房产。解读观点1、用空间换取时间镇江房地产该积极利用高铁开通后带来的空间距离拉近的机遇，来争取赢得上海南京都市圈快速发展的宝贵时间。,镇江房地产发展解读,五年前的昆山房地产开发投资履创新高。2002年完成投资22.19亿元，比2001年增长2.06倍；2003年投资扩大到28.09亿元；2004年1-10月已完成44.92亿元，预计全年将高达55亿元。建设规模连年突破。2002年、2003年、2004年1-10月施工面积分别为353.81万平方米、756.82万平方米、830.24万平方米；2002年比2001年增长2.84倍。商品房销售持续火爆。2002年销售面积88.08万平方米，比2001年增长36.2%；2003年达173.08万平方米；2004年1-10月已达73.79万平方米。预售的形势更是超过现房的销售，2002年预售面积82.38万平方米；比2001年增长1.18倍；2003年达203.18万平方米。房价一路攀升。2001年，昆山房价已出现已快速上涨的趋势，涨幅已达18.2%；2002年房价一举突破2000元大关，至2097元，涨幅19.4%；2003年达2546元，涨幅21.4%；2004年10月已达2954元，涨幅16.0%右。现在的镇江？解读观点2、用时间换取空间镇江房地产该借鉴五年前昆山的发展，抓住现在的时间，在上海南京都市圈发展快速通道上赢得属于自己的发展空间。,镇江别墅市场概况,镇江别墅板块分布图,镇江别墅相对于一二线城市起步较晚。目前别墅相对集中的区域主要有4个：丹徒板块，京口板块，润州板块，镇江新区（丁卯新区和大港新区）板块。由于丹徒新区较好生态环境和交通，使得这个区域成为别墅集中放量区。新区板块靠近工业区，自然环境较差，别墅项目数量在各区中居于后位。京口区一直镇江房地产开发的备受瞩目的区域，今年上市的几个别墅项目在档次和品质上都吸引了不少关注目光，随着润州区新行政中心的逐步建立及完善，润州版块不断升温，成为近阶段别墅开发的热门区域。,镇江别墅市场概况,镇江城市规划对别墅影响,镇江主城区近几年房地产开发火热，区域基本已无房地产的开发空间，随着扩充东西两翼；适度向南发展，主城框架的拉大，房地产的开发区域也将随着迁移。丹徒区具有良好的景观，加上城市未来的规划，该区域将继续是未来别墅的开发区域。东部房地产开发量较少，加上未来城市的东扩，东部区域房地产发展潜力较大。,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场调查,镇江别墅市场特点,1、从供应体量上看，各区大盘云集。2、从产品风格来看，产品比较单一3、从产品形态上来看，联排别墅是市场上的主流产品。4、从区域分布来看，丹徒区占据别墅市场半壁江山。5、从户型面积上来看,180-250平方米为别墅销售主力户型。6、从价格上来看,由于别墅类型的不同,均价从4000-10000不等。综上：镇江别墅市场呈现明显的平层效应。,综合而言，镇江别墅市场呈现供大于求的态势，具体特点如下：1、四个区域年内将有众多项目面市，推出的别墅产品体量较大，板块与板块之间，项目与项目之间竞争异常激烈。2、别墅项目开发体量迅猛增加，开发规模不断增大，对于市场消化来说形成较大的考验。3、镇江作为全国三类开发城市，消费实力有限，且辐射范围不广，流动人口不多。从目前去化的别墅来看，已经消耗了较多的消费能力，对于别墅这样的奢侈品大多都注重一次性消费，本身购买人群有限，再加上去化了一部分，使得今后的别墅需求量会呈现增长缓慢甚至负增长的趋势，部分别墅楼盘进行较长时间的蓄水也正表现了对市场需求的顾虑。4、联排别墅供应量充足，双拼、叠加户型较少，现推出和即将推出产品多以联排为主，叠加、双拼、独立占少量。5、镇江别墅项目多以综合性物业开发为主，很多在售项目和即将推出项目都是以别墅、洋房、高层、小高层等多种混合物业形态为主，产品与产品差异化较大，产品定位和消费群定位不明。6、当前欧陆及北美风情仍然盛行于镇江楼市，如万科的红郡、风景城邦的英伦风情，圣地雅格的南加州风情等。但在08年，一股中式风也正在镇江悄然刮起，亚东朴园、正太悠然居、南山一品三个中式风格的楼盘相继闪亮登场。中式与欧式别墅的暗战也悄然升起。,镇江别墅市场特点,镇江别墅市场特点解读,解读观点1：平层效应亟待激活镇江别墅市场供应体量大，产品风格单一，同质化严重，各项目之间的开发水平停留在一个层面，项目之间的差异化不明显，呈现明显的平层效应。处于平层效应的市场需要一个标新立异、特色鲜明、勇为人先的领导者，带领市场打破胶着的状态，突破现有的常规，从产品特色到品牌宣传、形象推广甚至目标客群都重新定位，进而激活市场。尤其是别墅项目运作中一定要有一种豪气和贵气。别墅不是将民房改造成别墅的样子，那样只是空有别墅的形式而没有别墅的内容。别墅是一种建筑生活艺术，需要赋予它一种品质和生活信仰。真正的别墅建筑生活艺术是一种对生命的尊崇，一种人生大爱。镇江别墅市场呼唤一个可以突破平层效应的领导者级的项目，激活板块市场，带领大家冲出重围，给别墅应有的礼遇和赞许。,镇江别墅市场特点解读,解读观点2：供大于求急需活水镇江别墅市场供需关系呈供大于求的态势，以往消费群体主要为镇江本地富裕阶层，但一个三线城市的富裕阶层有限，加之以往项目去化已经消耗部分本地客群，未来将极有可能面临“无米下炊”的困局。别墅项目先天的高端品质不允许过多地采取打折降价等常规促销手段，但现实的无奈让一些开发商不得不变相促销。在市场调查期间的魏玛假日壹墅的别墅价格竟然低于同区域的多层价格。如果这样的局面持续太久，必然更大程度地打击区域市场，甚至伤及市场元气。别墅作为高端房产产品，有很好的投资保值的价值。而镇江的别墅市场还未经过热钱的炒作，投资空间巨大。加之高铁的开通，区位优势越发明显，吸引外来投资者入市成为解决供大于求现状的源头活水。镇江别墅市场需要外来投资者激活。而投资者需要得是真正高品质的别墅产品。,PART2思,一、项目概况二、项目分析三、项目定位四、产品建议五、客群分析,从目的寻找答案从本质洞察价值,项目概况：项目类型：别墅项目位置：镇江丹徒新城中心占地面积：16.5万建筑面积：14万绿化面积：7.6万项目案名：香堡*西麓水岸建筑风格：法兰西风情品牌表述：香堡*西麓水岸达芬奇梦想的延续卖点提炼：承欧陆风范接山水精华显帝王之尊成传世基业,项目SWOT分析：S优势区位优势：位于镇江丹徒板块镇江别墅半壁江山齐集于此集团优势明显位于镇江丹徒区政府行政圈内位于丹徒唯一的水域西麓水库谷阳湖边真水景观得天独厚区域别墅项目品类丰富别墅气候已经初步形成环境优势：丹徒区原生态真山真水无工业W劣势区域劣势：丹徒板块在镇江楼市中属于低价区目前房价走势不够强劲交通劣势：离镇江市区相对较远配套劣势：商业配套不够O机会集团机会：镇江丹徒别墅已成规模未来必将以别墅集团的整体面貌成为关注焦点政策机会：“拉开框架、拓展空间”的战略思想，“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字形城市空间发展模式。向南即是丹徒区投资机会：现在镇江别墅基本都为本地购买，一旦上海南京投资入主，别墅项目都将成为投资首选T威胁楼市形势：丹徒区的楼市在镇江一直处于下峰会影响市场氛围竞争威胁：项目西南的南山浅水湾抢先占据水域西岸现已入住售楼处开始销售将成为我们入市的劲敌,当其时，谋其位。,当镇江丹徒别墅区平层效应的时机，当镇江别墅市场供大于求的时机，谋区域领导者的地位。突破平层效应，激活区域板块。,不破不立！敢于破旧立新！历史的车轮从来就是在碾碎腐朽中前进！时代的进化也总是固执地将浪费的资源重新配置，不要暴殄天物，对得起稀缺的土地，对得起更稀缺的生态。,改造人居环境倡导品质生活向镇江人民献礼尊崇纯正的别墅生活！买一栋生态别墅，找回对生命最本真的膜拜与敬仰！王者风范与生俱来贵族血统天择人佑,项目定位：香堡*西麓水岸法兰西纯贵族极品别墅江南岸领袖级投资珍品稀缺生态贵族尊崇超豪华游轮级别墅驶进镇江原生态直升式投品落地丹徒,香堡*西麓水岸皇室风范贵族气度纯正浪漫尊崇典范,项目品质意象：,香堡香波城堡文艺复兴时期建筑的极致，是法国文艺之父“弗朗索瓦一世”的绝世佳作，代表了他对梦想的执着和对艺术及奢华的热爱，在建筑方面超过了凡尔赛宫(Versailles)，如一颗明珠般镶嵌在卢瓦尔河上，成为法国皇帝珠冠上最灿烂的标志。弗朗索瓦一世20岁即继承王位，最为后世津津乐道的即是礼聘文艺复兴巨匠达芬奇迁居法兰西，度过其生命的最后三年。,皇室风范纯正血统,贵族气度巅峰品质,贵族气度与生俱来贵族的气度，从容淡定、华贵尊崇。贵族的气度，是与生俱来的。悠然中气象万千，不经意间让凡尘膜拜千年。巅峰品质空前绝后巅峰的品质，鬼斧神工、空前绝后。巅峰的品质，永远颠覆第一，与自己赛跑；空前绝后非刻意霸气实乃天生自然。,红酒香水法兰西纯正浪漫风情红酒醇美，酿享中可让时间倒流。香水悠长，沁心如丝滑般挑逗空间轮转。浪漫的法兰西，唯有红酒和香水让情调长成风情，让风情固化永恒。舌尖一滴红酒，即可品评千年风尘；切肤一抹香水，便可掀起万代情愁。,纯正浪漫醇美悠长,尊崇典范精工雕琢,一生只为此一件，世代只为此一幢。典范千秋万代世界遗产级的精致。尊崇古今中外人类文明级的留存。精工是一种态度，雕琢乃万泰生活。,产品建议：,产品建议：根据影响别墅项目的元素我们提出如下产品建议：1、项目的园林建设绝对秉承香堡的纯正法兰西风格。通过种植玫瑰、薰衣草等植物，演绎法式浪漫风情；园林景点以普罗旺斯、香榭丽舍、凡尔赛等知名法国地点和建筑名称命名。2、在建筑规划层面严格遵照前期规划的基础上，不遗余力地在细节上体现法国皇室贵族风范，如艺术浮雕、壁画等。3、项目一定要留有一个酒窖，用橡木桶布满墙体和内窖，营造极品红酒酒庄的形象；此外讲法式香水作为下定的礼物赠送给业主。4、香堡的物业一定秉承真正皇家管家式服务，让业主充分享受贵族般的尊崇和礼遇。5、香堡的居者一定是当地的名门望族、极富阶层和国内知名的商会、俱乐部的成员，赫赫有名的社会名流汇聚一堂。,客群分析：本案客群分析以本地和外域为纵轴，财富、地位、智慧、信仰等关键词为横向，简要客群分析如下：财富拥有者地位在位者镇江当地的暴富阶层。镇江当地政要名人。上海南京的富裕阶层。上海南京各界名流。温商、浙商、晋商。北京的官，台湾的商，法国的华侨。智慧驾驭者信仰践行者镇江当地的投资兴业阶层。镇江当地的品质生活信仰者。上海南京的独具慧眼的理财者。上海南京都市中的田园生态信仰者。温州炒房团，山西煤老板。全球的和谐生态未来中国信仰者。,PART3谋,一、推广策略二、营销路径三、文案表现,推广策略香堡*西麓水岸项目以本地和外域两个空间据点进行推广。本地推广通过在镇江当地的主要商业区设立一到三个市区售楼处，围绕高端消费群主打超豪华形象，同时在项目和售楼处成立温州商会、浙商商会、晋商商会镇江分会，定期面向镇江的高消费群体和大企业、私企老板举办投资合作论坛和联谊酒会，将香堡*西麓水岸包装成为镇江当地的顶级豪宅，将竞争项目大踏步地甩在身后。外域推广通过各地五星级酒店、高档会所、顶级旅行社的会员系统，组织长江三角洲投资论坛，上海、苏杭豪华游等活动，挖掘投资客户。,营销路径香堡*西麓水岸项目营销围绕本地高端消费群和外域富商投资客两个基本目标消费群体，进行精准营销。本地高端消费群的主要特点有：1、新富阶层一方面还未充分享受金钱富裕带来的硕果，急于通过名车、美宅来对自己进行成功人士的身份认同；另一方面又想通过投资、运营来拓展自己的事业。对于这样的本地新富阶层，一方面我们果断采取积极攻取的态度，在他们出入的高端消费场所进行赤裸裸地直接推售。针对这部分人的销售抗性主要来自项目前期入市的高端形象宣传是否成功，要让这部分人迅速接受我们的高端定位并足以成为他们炫富的资本。另一方面，我们要积极组织俱乐部活动，邀请这些新富阶层向往的成功人士频频露面，迎合他们的学习心态，产生香堡即成功的品牌联想，进一步击穿他们的防线，最终落地签单。,营销路径香堡*西麓水岸项目营销围绕本地高端消费群和外域富商投资客两个基本目标消费群体，进行精准营销。本地高端消费群的主要特点有：2、极富阶层则完全与新富阶层不同，他们大多已经拥有了豪宅和名车，已经脱离单纯的物质享受，向更高级别的精神层次精进。这些人更多关注身体健康、讲究生态养生，有一定的社会责任感、关注慈善事业，有一定的政治、宗教、生活信仰。对于这样的本地极富阶层，我们采取曲线救国的策略。一开始以邀请他们参与我们的高端论坛、俱乐部活动为主，能来即是胜利，他们有极大的号召力和追随人群，他们也