第九章--房地产信托与信托基金

第九章房地产信托与房地产投资信托基金,学习目标通过对本章的学习，学生应了解或掌握如下内容：1.房地产信托及相关基本范畴的含义，房地产信托的特点和业务种类；2.房地产投资信托基金的含义、特点及在中国的发展状况；3.房地产投资信托基金的分类与比较；4.房地产信托与房地产投资信托基金的操作模式。,基础知识：信托,一、信托概述（一）信托的含义及构成要素信托是一种具有融通资金的概念，以及融资与融物相结合的非常灵活的金融性活动。信托就是“信任、委托”，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，其本质上是一种财产管理制度，是财产(包括资金、动产、不动产、有价证券、债权等)的所有人为了实现一定的目的，将其拥有的财产委托给信托机构，信托机构按其要求全权代为管理或经营的经济和法律行为。,构成要素：信托一般涉及三方面当事人(也称信托主体)（1）投入信用的委托人（2）受信于人的受托人（3）受益于人的受益人信托业务是由委托人依照契约或遗嘱的规定，为了自己或第三者(即受益人)的利益，将财产上的权利转给受托人(自然人或法人)，受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处分其收益。信托的委托人可以是自然人也可以是法人，而受托人一般是法人。信托的受益人既可以是委托人自己也可以是第三人，受益人是自己的信托业务叫做自益信托，受益人是他人的信托业务叫做他益信托。但在任何情况下，受托人不得是同一信托的唯一受益人。,（二）信托的结构1.信托成立的条件（1）首先应以信任某人（单位）并把财产委托他管理为前提条件。（2）签订信托合同（或契约）。（3）不能搞违法信托。（4）明确并落实受托人对财产的占有和运用。2.对信托关系人的约束力3.对信托财产的规定4.信托的结束,二、信托的运行原理与特征1信托的运行原理首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，约定报酬；其次，受托人作出受托处理而得益；最后，受托人将受益权转交给受益人或委托人。,2信托的特征(1)委托人对受托人的信任是信托关系成立的前提。(2)信托财产及财产权的转移是信托成立的基础。(3)受托人以自己名义为实现受益人的利益管理和处分信托财产。(4)信托是一种由他人实施财产管理、运用、处分的财产管理制度。,三、信托的种类,1按信托财产的性质划分按信托财产的性质，信托业务可以分为金钱信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托和金钱债权信托。2以信托关系成立的方式划分以信托关系成立的方式为标准，信托业务基本可以分为任意信托和法定信托。3以信托目的划分以信托目的为标准，信托可以划分为担保信托、管理信托和处理信托。,4以受托人是否承办信托业务的划分以受托人承办信托业务的目的为标准，信托可以分为营业信托与非营业信托。5以业务范围划分广义信托包括信托和代理两类业务。狭义信托仅仅指财产所有权需要转移的信托业务。,基础知识：信托,信托有以下几种：1.为追求利润的信贷信托。2.为管理财产的理财信托。3.为委托经营特定事业的信托。4.作为筹集资金手段的信托。5.安度晚年养老信托。6.代替遗产处理信托。,目录房地产信托,第一节房地产信托概述第二节房地产信托的操作模式与实施案例第三节中国房地产信托业务的完善,第一节房地产信托概述,一、房地产信托的含义及构成要素二、房地产信托的分类和特征三、房地产信托的作用四、房地产信托投资机构,第一节房地产信托概述,一、房地产信托的含义及构成要素（一）含义房地产信托是指信托机构接受委托人的委托，为了实现受益人的利益，代为管理、运营或处分委托人的房地产或相关资财的一种信托行为。,第一节房地产信托概述,（二）房地产信托的三要素1信托行为信托行为一般指信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律行为。2信托当事人信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定信托关系。信托关系涉及三方当事人：委托人、受托人和受益人。3信托标的物房地产信托财产就是信托行为的标的物，即通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理或营运的房地产财产。,第一节房地产信托概述,二、房地产信托的分类和特征（一）房地产信托分类1房地产资金信托(1)集合资金信托的含义资金信托是房地产信托机构接受客户的委托，运用和管理房地产信托基金进行房地产开发和经营活动的信托业务。,(2)房地产资金信托的运用方式房地产信托资金的运用方式包括：用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于房地产开发企业进行商业楼房及住房开发、建造；用于购买土地、商业楼房或住宅并予以出租；以住房抵押贷款方式运用；信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。,根据资金运用方式的不同，房地产资金信托可以细分为权益型信托和债权型信托两种基本模式。权益型信托也称股权投资类信托，债权型信托又称贷款类信托。权益型信托是指信托机构将所募集的资金用于投资房地产企业股权或者房地产项目的经营权，以分红或者取得经营收益的方式来向信托受益人支付信托收益。在此种模式信托机构还可以协助房地产开发企业满足银行信贷条件，申请银行贷款，完成房地产开发，再择机以溢价方式退出股权。,债权型信托也称融资型信托，是指信托机构将募集的资金用于向房地产企业发放贷款，并以利息收入方式向受益人支付信托收益。目前房地产企业通过信托贷款所融资金多用于缴纳土地出让金，而银行贷款则被严禁用于此项开支。此外，债权型信托的资金也可以用于购买商业银行的房地产贷款或者向购房者提供住房抵押贷款。,(3)房地产集合资金信托的资金来源投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；个人或家庭金融资产在其认购时总计超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；个人收入在最近三年内每年超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。此外第五条还规定单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制。,2房地产财产信托房地产财产信托是指房地产信托机构接受委托人委托的房地产实物，并按其意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分房地产的行为。管理、运用和处分行为包括受托代理保管、维修房地产、出租房地产并代收租金、按期缴纳税款、支付房地产管理费用以及以多种形式帮助出售房地产等。亦称不动产信托，是房地产信托机构受托对房屋和土地不动产进行经营或管理的信托业务。,这种信托融资模式简单来说是这样的：(1)房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托机构，设立房地产财产信托，房地产企业取得信托的受益权。(2)在信托机构的安排下，房地产企业将享有的受益权分为优先受益权和普通受益权，再将优先受益权转让给投资者，并取得相应融资。(3)信托机构作为财产信托的受托人，将处分信托财产所得全部收入优先用于支付受益人本金和收益。,第一节房地产信托概述,（二）房地产信托的特征1.房地产信托不同于其他信托2.供需双方分离3.所有权转移4.受托人不担风险，不分利润5.涉及多边经济关系6.业务种类繁多，样式灵活，专业性强,第一节房地产信托概述,三、房地产信托的作用（一）能够满足房地产经济活动对巨额资金的需要（二）可以满足房地产经济活动对长期资金的需求（三）可以满足房地产经济活动专项资金融通的需求（四）可以满足房地产经济活动的多种特殊要求（五）有利于对房地产融资活动进行监控，增强企业的发展能力,第一节房地产信托概述,四、房地产信托投资机构目前，中国的信托投资机构主要有：1.国有商业银行及商业银行投资建立的信托投资公司2.各级政府设立的信托投资公司（1）中央政府设立的信托投资公司（2）地方政府设立的信托投资公司3.涉外信托投资机构,第二节房地产信托的操作模式与实施案例,(一)房地产资金信托的操作模式与案例1操作模式房地产资金信托的操作流程可以归结为以下五个步骤：第一，房地产企业与信托公司就房地产信托融资达成合作意见。第二，信托公司就信托产品的设计与发行向监管当局报告。第三，信托公司发起设立房地产资金信托计划，并向合格投资者销售信托受益凭证。第四，作为受托人，信托公司根据合同约定将其所募集的资金以贷款、股权投资、房地产收购、收益权购买等方式交由房地产企业使用，并确定回收信托资金及保障收益的方案。第五，信托公司按照约定，监督使用信托资金的房地产企业合法、合规地用资金，按时回收相关收益并向投资者偿付本息。,2典型案例(1)直接债务融资模式(信托贷款模式)上海爱建信托投资有限责任公司于2008年11月推出了“鼎立建设集团融资集合资金信托计划”，信托规模8600万元，信托产品的申购门槛为50万元。该信托的资金运用方式为向鼎立建设集团股份有限公司提供一年期信托贷款。借款人以其所掌握的鼎立股份有限公司部分股权和应收账款作为质押。,(2)优先股融资模式(股权回购转让模式)这种信托模式表面上属于权益性股权投资，但实质上是一种结构性信托融资模式。信托公司以股权投资方式运作，通过阶段性持股为项目融资或帮助房地产公司(或开发项目)达到贷款条件，从而成为企业的名义股东，但并不实质性参与和介入房地产公司的日常经营和管理，而是在投资之前与房地产公司签署协议，双方约定在规定时间内由房地产公司或其关联企业承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司持有的相应股权全部回购或转让，进而确保投资人(委托人)信托资金的归还和收益的实现。,由于信托公司并不参与经营活动，同时在退出时附有固定比例的投资收益，性质上类似于优先股，故称优先股融资模式，也称股权回购或转让模式。这种模式的典型代表是重庆国际信托投资有限公司(简称重庆国投)为北京中建森岚房地产有限责任公司设计的信托融资计划。重庆国投通过发行集合资金信托，募集8000万元信托资金，此信托资金以重庆国投名义、采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，期限1年，信托期满后，北京中建森岚建设投资有限公司以9的溢价收购该股份，用此来归还信托资金并支付相应的收益。,(二)房地产财产信托的操作模式与案例1操作模式目前，房地产财产信托中最有影响的模式是信托受益权转让模式。这种模式除了前两个步骤与资金信托相同之外，还有以下三个步骤：第一，房地产企业将开发建设的项目委托给信托机构，设立房地产财产信托，房地产企业取得信托受益权。第二，房地产企业将享有的受益权分割为优先级和普通级，然后将优先级的受益权转让给投资者或进行抵押，从而获得相应的资金融通。,第三，信托公司将处置信托财产所得的全部收入优先用于支付已取得优先级受益权的投资的本金和收益，只有当优先级受益人取得全部本金和收益后，其他受益人方可参与收益分配。此种信托方式的最大优点在于可以有效规避早先信托投资公司资金信托管理暂行办法中有关资金信托计划的“200份(含)”限制，从而实现更大规模的融资。这是因为首先在此模式中只有唯一的财产委托人，其次信托公司并不先集合资金，只是在获得委托人委托之后再去代理转让委托人的受益权。,2典型案例北京国际信托投资有限公司(简称北国投)推出的“盛洪大厦财产信托优先受益权转让项目”是房地产财产信托的典型代表。该项目的具体运作是：北京元鸿房地产公司将其开发和建设的价值4.1亿元的北京盛洪大厦委托给北国投，设立盛洪大厦财产信托。元鸿公司取得该信托关系下的全部收益权。然后元鸿公司设立2.5亿元的优先级受益权(其余为普通级受益权)，并委托北国投将优先级受益权转让给投资人。项目期限3年，预期年收益率6。北国投对该受托财产采取出租和出售的方式进行处置，收益来源于租金和售价。最后，北国投将处置信托财产所得全部收入存入信托专户，优先用于清偿优先级受益人的本金和收益，在此之前其他信托受益人不参与分配。,(三)其他房地产信托案例1房地产投资信托模式房地产投资信托模式也被称作准房地产投资信托基金模式。信托公司通过发行信托计划集合运用资金购买房地产，并以房地产租金收入支付信托收益，而投资者既可以通过持有房地产产权持续获得收益，也可以通过转让相应的信托单位所有权来实现退出。该模式的典型案例是北国投推出的“欧尚信托”。该信托计划通过集合资金购买法国欧尚天津第一店的产权，以房地产的租金收入和房地产自身的升值来实现投资人长期稳定的高回报收益。在退出环节，该信托计划采取发行新信托取代旧信托的方法，即发行下一个信托计划募集资金，用于归还上一期投资人的本金。从获利模式上看，这种模式更类似于房地产投资信托基金，因此才被称作准房地产投资信托基金。,2房地产信托回购模式存此种模式下，信托公司运用信托资金先买下房地产，房地产的购买价格通常为市场价格的7080。同时，信托投资公司与该房地产项目的开发商签订项目回购协议，约定房地产商在信托期限内溢价将房地产回购来实现信托受益。这种模式可以保证信托资金的阶段性退出。,3房地产混合信托模式房地产混合信托模式也被称为“夹层”信托融资模式，这是一种介于股权与优先债权之间的投资形式，即房地产企业以权益融资和债务融资相结合的方式向信托公司融资。实际上夹层融资信托也就是指从风险和收益的角度看介于单纯的股权和债权之间的信托融资方式。房地产混合信托融资的典型操作模式一般是这样的：信托公司通过集合资金信托计划募集资金后，将一部分资金用于购入房地产开发企业的股份并取得控股权，再用剩余资金向开发企业发放信托贷款。待信托计划到期后，由其他企业(一般是被控股开发企业的母公司或关联公司)购买相应股份，而信托贷款的利息与本金则由开发商负担。,4间接债务融资模式间接债务融资模式比较少见，它是指以购房者为借款主体向信托公司借款买房，从而间接实现为房地产开发企业融资的目的。此种模式的操作流程是：首先，信托公司通过发行资金信托向投资者募集资金；其次，信托公司以自身的名义将所募集的资金以按揭贷款的形式为购房人提供短期融资。购房人以购房款的形式再将资金支付给开发商，并在普通商品住房封项或商业用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款。待房地产项目封顶或竣工之后，信托公司再把贷款资产转让给银行，购房人的月供从交给信托公司变为交给银行。,信托公司推出这种信托模式的目的在于帮助开发商和购房人应对“封项按揭”的政策，使购房人在房屋预售阶段就能得到按揭贷款，并加快房地产开发企业资金回流的速度。,第三节中国房地产信托业务的完善,一、宏观对策外部环境的建设（一）加强政策、法规对房地产信托业务的支持（二）进一步完善金融市场（三）健全监督管理体系,第三节中国房地产信托业务的完善,二、微观对策内部的完善（一）提高信托机构开展业务的能力（二）逐步建立房地产投资信托基金（三）尝试建立国有土地信托经营管理运作机制（四）加强房地产信托的业务创新1.房屋信托业务。2.房地产保管信托。3.房地产经租管理信托。4.发行房地产债券信托。5.发行房地产分割证信托。,目录房地产投资信托基金,第一节房地产投资信托基金概述第二节房地产投资信托基金的运作与实施第三节中国房地产投资信托基金模式的走向,第一节房地产信托资金概述,一、房地产投资信托基金的定义房地产投资信托基金也被称为房地产投资信托，国外称为REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。,二、房地产投资信托基金的特征1它本质上是一种投资基金与其他投资基金一样，房地产投资信托基金是通过发行基金份额将投资者手上数额小且分散的资金汇集成“资金池”，投资于基金合同约定的领域，并将所得收益在扣除一定管理费用之后返还给投资者，以提高资金利用率的集合投资方式。,2它是一种产业投资基金房地产投资信托基金是以特定产业房地产业为投资领域的基金，通过拥有、控制和管理特定的房地产项目来获取收益。其投资项目不仅包括写字楼、公寓、酒店，甚至还包括如医院、养老院这类公益性质的房地产。房地产投资信托基金获取的收益以租金为主，而非发放贷款的利息收入，这就决定了它对房地产项目的投资总体看是长期行为，而非短期投机。,3它兼具公司和有限合伙人的优势在美国，房地产投资信托基金的份额持有人也就是投资者无须承担普通合伙企业合伙人那样的无限责任，而是像公司股东那样只以所认购的基金份额为限承担责任。此外，根据美国1960年出台的房地产投资信托法的规定，即便基金采取公司法人的形式建立，也不对基金本身征税，而只对获得基金投资人按其收益征税。,4它的基金份额可上市交易房地产投资信托基金份额同公司股票、债券，一样属于证券的范畴，因此不仅可以认购和赎回，还可以在不同投资者之间转让。在符合法律规定和上市条件的前提下，房地产投资信托基金份额还可以上市交易，成为上市基金。5它受到多种法律制约从法律上看，房地产投资信托基金至少受到证券法、信托法、公司法、税法等法律的综合影响和制约，此外由于其投资对象的特殊性，必然还会受到房地产领域法规、政策和物权法的调整。,REITs包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以补偿受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。,REITs的资金信托与房地产资产信托是有区别的。第一，信托财产和信托性质不同，前者的信托财产是资金；后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利，例如房地产抵押权、房地产租赁权等。因此，前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REITs的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。,第二，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，在少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个(不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况)。第三，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投资的项目往往是不确定的，可以自由选取房地产项目。第四，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。,三、房地产投资信托基金的分类(一)按组织形态分类契约型房地产投资信托基金是基于信托法律制度而设立的，在这个过程中，投资者、基金管理人、基金托管人、房地产资产经营者等主体针对房地产投资信托基金签订了一系列的投资管理契约。公司型房地产投资信托基金是基于公司制度而设立的，它由基金投资者、基金公司、基金托管人、房地产资产经营者等主体通过签订一系列的合同组建而成，其中基金公司主要由基金投资者(股东)选举的董事会和董事会聘任的经理团队组成。,(二)按资金投向分类1权益型房地产投资信托基金权益型房地产投资信托基金直接投资并拥有房地产，投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。其收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式有两种：一是直接购入房地产进行管理和经营，二是通过投资房地产公司间接掌握房地产。,2抵押型房地产投资信托基金抵押型房地产投资信托基金是将所募集资金用于发放各种抵押贷款；其收益来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。3混合型房地产投资信托基金混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的结合，它不仅可以进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款业务，因而兼有权益型与抵押型特点。,(三)按投资人能否赎回分类按照投资人能否赎回这一特征，可将房地产投资信托基金分为封闭式和开放式两类。前者的发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在二级市场上操作，不能直接同房地产投资信托基金以净值交易。同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金。后者的规模则是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。,(四)按投资房地产的类型分类按投资房地产的类型，房地产投资信托基金可分为多个种类。1994年以前，房地产投资信托基金只局限于投资几种房地产类型，如公寓、写字楼、酒店等；1994年以后，房地产投资信托基金有了很大的发展，其投资对象的范围日益扩展。迄今为止，几乎所有的房地产类型如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业地产、酒店等，都有相应的房地产投资信托基金与之对应。在各种房地产投资中，零售业、住宅、工业地产、写字楼的投资占绝大部分，累计超过总投资的70。,(五)按投资是否上市分类按是否上市，房地产投资信托基金可以分为上市和非上市两种。上市的房地产投资信托基金可以在市场上随时买进和卖出，没有时间限制。在美国，一般非上市的房地产投资信托基金都属于私募基金的性质，在基金到期后就要把掌握的所有资产变现，把收益全部派发给投资者并解散基金。,第二节房地产投资信托基金的运作与实施,房地产投资信托基金的基本运作模式在组织体系上，房地产投资信托基金是由基金持有人、基金管理人、基金托管人以及投资顾问等通过信托关系构成的系统，其基本结构和运作模式可用图表示。,基金持有人也称作基金投资人，是基金的个人投资者、境内机构投资者和合格境外机构投资者以及法律法规允许或经中国证监会批准可以购买证券投资基金的其他投资者的合称。基金管理人也就是基金管理公司，是指凭借专门的知识与经验，运用所管理基金的资产，根据法律、法规及基金章程或基金契约的规定，按照科学的投资组合原理进行投资决策，谋求所管理的基金资产不断增值，并使基金持有人获取尽可能多收益的经营机构。基金管理人在不同国家(地区)有不同的名称，例如在英国称投资管理公司，在美国称基金管理公司，在日本称投资信托公司。,基金托管人是投资人权益的代表，是基金资产的名义持有人或管理机构。为了保证基金资产的安全，基金按照资产管理和保管分开的原则进行运作，并由专门的基金托管人保管基金资产。为充分保障基金投资者的权益，防止基金信托财产被挪作他用，各国的证券投资信托法规都规定：凡是基金都要设立基金托管机构，即由基金托管人来对基金管理机构的投资操作进行监督，并对基金资产进行保管。图中的房地产投资信托基金结构是专门针对信托型房地产投资信托基金的，公司型房地产投资信托基金的结构更加简单，只要去掉房地产投资信托基金托管人和房地产投资信托基金管理人就可以了。,信托型房地产投资信托基金的操作流程包括七个步骤：第一，发起人以白有房地产作为资产基础，设立房地产投资基金。第二，寻找并委托合格机构作为基金的管理人、托管人和投资顾问(估价师)。第三，向证券监管机构申请并获许可后，向投资者公开发行基金份额。第四，以发行所获资金偿付发起人，以及投资于新的房地产项目。第五，向相关证券交易所申请上市，成为上市证券。第六，必要时设立特别目的工具(SPV)，用于持有房地产。第七，持有和经营房地产资产，获得租金以及其他相关收入，并向投资者分配。此外还需按照监管部门的要求披露相关信息。,第三节中国房地产投资信托基金模式的走向,一、现状与问题2008年12月3日，在国务院会议层面上，房地产投资信托基金首次被提出作为拓宽企业融资渠道的方式，相关试点工作也开始着手。此举大大加快了中国房地产投资信托基金的发展进程。此前，银监会和证监会就分别开始了对房地产投资信托基金的研究工作，提出了两套实施方案。银监会的方案是以债券类产品的方式组建房地产投资信托基金，发行受益凭证，地产公司继续持有房地产的所有权，房地产投资信托基金在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；证监会的方案是以股权类产品为基础组建房地产投资信托基金，将房地产所有权转移到房地产投资信托基金名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有房地产投资信托基金股份间接拥有房地产所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。,无论是从工业化与城市化的角度看，还是从各参与主体的角度看，中国房地产投资信托基金的发展前景都毋庸置疑。但它的大发展还需要政府通过税收政策和其他法律措施解决好收益性、成长性和流动性三大问题。首先，房地产投资信托基金的收益由租金收入和资本增值两部分构成，收益率的高低很受关注。其次，成长性是房地产投资信托基金有别于债券和一般房地产项目的重要特点。第三，美国房地产投资信托基金在交易所上市，无论是机构投资者还是个人投资者，抑或无论是中国投资者，还是国外投资者，都可以参与，并享受不同程度的税收减免待遇。最后，除了上述问题外，房地产投资信托基金操作上的一些细节问题也有待解决，包括产品登记、托管、评级、公司治理、基金产品中的房地产管理增值服务等问题。,2试点方案介绍根据目前监管部分的思路，未来上市的房地产投资信托基金可能类似于一个封闭式房地产投资私募基金。据此上海浦东新区率先提出了三套试点方案。其中方案一和方案二为债权方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，收益权证在银行间市场发行；方案三为股权方案，发起人需将房地产资产转让给信托公司并在证券市场发行投资凭证。,具体说来：方案一的发起人为金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团，它们提供年租金收入可达4.7亿元的房地产，把这些房地产未来10年的租金收益权打包设立信托，然后由发行人委托主承销商在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金权益凭证，发行规模在35亿45亿元，期限10年。方案二的发起人为陆家嘴集团，发行规模为15亿元，期限35年，所涉及的房地产