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浅谈我国房地产金融风险及其防范研究蔡福恩 （中共上海市委党校 经济学教研部 上海 200233）【摘要】随着城市化进程的加快，房地产业迅速发展起来，它作为我国经济发展的支柱产业，同时也具有高风险。因此，房地产金融作为房地产业发展的重要因素，有效防范房地产金融风险，对我国金融业的发展及国民经济的稳定发展具有重要意义，也能有效加快房地产的健康持续发展。【关键词】房地产 金融风险 成因 防范房地产金融风险主要是银行等金融机构在给房地产提供资金的融通、筹集和清算等服务中，由于受到各种不确定因素的影响，使金融机构的收益受到威胁，甚至有可能产生经济损失。本文将对当前我国房地产金融风险的表现形式、成因及防范对策进行分析与阐述，以有效控制并化解房地产金融风险。一、 房地产金融风险的表现形式1.1市场风险一方面，外资融入到中国房地产市场中，一旦这笔资金撤出，就会给我国经济发展带来风险。因此外地的主要目的是短期持有，若我国房地产市场出现问题，而外资认为人民币的升值空间越来越有限，就会产生集体兑换人民币、撤出中国市场的情况，而最终只有我国商业银行来承担这笔风险。而中国目前虽然并没有对外资全面开放，但是已出现世界投资的“漩涡”，存在风险隐患；另一方面，国内房地产目前的契税收入增加缓慢、房价升涨过快、房屋空置率升高等正常现象，导致房价持续背离长期的均衡价格，呈现了房地产业的泡沫经济现象。再加上开发商大面积的囤积土地、商品房空置率增高等造成了社会资源的大量浪费及潜在社会风险，正一步步威胁房地产金融的安全，在这种情况下，必须加大对房地产金融的重视，否则一旦泡沫破灭，银行的贷款将难以收回，必然造成经济损失。1.2土地储备风险目前，政府已将土地高度垄断，各级人民政府将拍卖土地所获利益作为地方财政收入的重要来源。因此在转让土地过程中，国家过于考虑土地收益，提高土地溢价，以此带来了房地产价格的飞速上涨。而购置土地需要大量的融资，这笔资金主要来源于商业银行贷款，最终还款则主要是依赖土地出让金。另外，在土地开发及收购过程中，政府常赋予自己的意图与行为，这也造成土地的购置与开发活动很容易从商业银行获得巨额贷款，政府行为的介入性，就造成了资金流向与资金使用率出现偏差。这些都给土地储备、购置等带来隐含风险。1.3商业银行自身风险一是商业银行对房地产业的信息、价格等掌握不及时、不全面，盲目追求眼前效益，而对国家宏观调控政策及市场变化等缺乏敏锐的观察力，因此对房地产市场及房地产企业的项目判断能力有限，一定程度上影响了商业银行对市场机会的把握及对风险的防控；二是房地产业开发商的高负债经营状况蕴含财务风险，有些房地产企业回避自身的资金比例管理，加大了银行对信贷活动的操作难度。以目前情况来看，房地产企业主要通过虚增资本公积金、利用银行多头授信套取信用、分拆项目等形式获得高额贷款，而商业银行内部则出现收取手续费、保证金等违规操作；三是商业银行风险管理不完善，缺乏有效的风险预警体制，对风险的识别、监控及处置等机制不健全，尤其在个人住房贷款中，由于对个人诚信模糊判断，缺乏对借款人资信的科学调查，因此很多银行在考虑贷款风险时仅考虑到抵押物或首付款，却忽视了个人还款意愿、还款能力等，缺乏风险预警。1.4个人贷款风险虽然当前我国个人住房贷款的不良记录较少，但是在房地产呈现泡沫经济的局面下，个人住房贷款也隐藏了诸多风险。首先，个人房贷风险的暴露期一般是三至五年，而我国的个人房贷业务在近年来的发展迅速，很多问题并没有体现出来；其次，银行用来支持个人住房贷款的资金大多来自储蓄存款，而当前“短存长贷”的形式，出现了资源不匹配现象，给银行的流动资金带来隐患；再次，由于一些地区的贷款炒房现象对银行贷款安全造成威胁，一旦楼市出现拐点或者其他因素影响而造成投机失败，银行就将面临较大的信用风险与回收贷款风险。二、 房地产金融风险的成因分析2.1金融机构风险意识淡薄由于缺乏行之有效的房地产业融资监管手段与措施，再加上商业银行治理结构、内控制度等诸多方面存在问题，受到房地产市场良好形势的迷惑，只顾眼前利益，而忽略了长期经济活动的风险及利益关系，造成盲目扩张房地产信贷的不良规模。2.2缺乏合理的融资机构近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场，但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是银行贷款，我国房地产企业中约50%依赖于银行贷款，甚至更高。因此，商业银行直接或者间接成熟了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款或者呆滞资金的危机。2.3房地产业的宏观调控落实不到位有些地方政府的管理行为不规范，为了“形象工程”或者解决财政困难，盲目发展房地产业，造成哄抬土地价格、造房成本增加，而最终开发商将高额成本转向消费者，虚增房价，造成房产泡沫。在房地产业的发展过程中，由于宏观调控政策没有落实到位，造成金融机构受到房地产业的牵连，深受风险的危害。三、 防范房地产金融风险的对策探讨3.1加强政府的宏观调控手段政府应加强对房地产业宏观调控的科学性与前瞻性，完善对房地产市场的监督与管理，加强调控手段、提高调控能力，以此促进房地产业健康、有序、稳定的发展，防止经济泡沫的产生、造成大起大落现象。首先，政府应加强对房地产市场的统计工作，加强房地产市场信息系统的建立，并树立房地产市场的风险预警体系，通过科学、全面、及时的对房地产发展相关数据进行采集、分析、公布等，政府能够及时、全面的掌握我国房地产市场运作情况，以实际情况加强对房地产市场的监督与指导，并完善对我国房地产市场运作情况的预警，并促进理性的房地产投资与消费。其次，政府应制定严密、合理的房地产税制，提高土地持有者对土地的使用效率，防止过度的土地投机，如对闲置空地征税，以鼓励积极的土地投资开发，刺激土地科学供给。3.2拓宽房地产业的融资渠道房地产业具有开发周期长、资金密度高、风险大的投资特点，其投资手段的优劣对融资成本产生直接影响。因此，进一步拓宽房地产业的融资渠道、加强融资机制的培育是当前发展房地产融资，解决房地产业过度依赖银行贷款局面的重要形式，并能以此充分化解风险。这就需要房地产业突破金融市场的垄断形式，强调金融的创新，并发挥市场的优化资源配置，有效分散风险。其中房地产金融产品证券化是一个全新的融资渠道，通过贷款证券化的形式，能够将原本银行单独承担的风险通过资本市场分散给投资者，提高了资金的流动性，同时也解决了住房贷款及银行资金流动缓慢的问题。利于银行信贷规模的进一步扩大，改善原本资产负债的劣势结构，通过融资证券化，将风险推向市场，加快了间接金融转为直接金融，也使房地产的资金来源更趋多元化，促进房地产金融市场的健康发展。3.3商业银行加强自身管理一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，应对借款方的资料进行核实，并在发放贷款后定期对房地产商的抵押资产进行评估，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权力与责任合一的约束与激励制度。3.4建立个人信用体系以我国今后房地产业抵押贷款的趋势来看，住房抵押贷款将成为发展的重点，并在房地产贷款中占有越来越高的比重，因此，应加强我国个人信用体系的建立，能让银行及时、准确的掌握贷款者信息，并对其进行有效审查，以降低我国房地产抵押贷款的风险。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。3.5加快法律法规建设我国市场实行法制经济，任何经济活动都应在法律的制约下进行，房地产金融更为重要。因此，我国应建立健全与房地产业融资相关的法律法规体系，减少金融风险，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法律基础。首先，应建立健全土地市场的法制体系，通过立法解决当前农村集体土地产权不明确或者产权不完整、不能自由交易的难题，完善土地征用法律制度，明确对农民及集体经济组织的补偿；加大土地融资市场的执法力度，坚决打击官商勾结的土地出让现象，平稳地价，进而遏制房价上涨过快现象，避免由房地产泡沫给金融机构带来的风险；其次，应加强房地产融资的相关规章制度，针对当前在资金融通、筹集、借贷等各环节运作中常发生的问题，修改现有的法律法规，以最终落实房地产信贷的法律地位。参考文献：1王玉楠.我国房地产金融风险问题分析J.黑龙江对外经贸.2008（9）2郑丽松、王吓忠.信息不对称下我国房地产金融风险研究J.价值工程.2008（11）3冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险J.南方金融.2007（9）4刘文辉、郑智、宋高堂.我国房地产金融风险识别系统的构建思路探讨J.金融与经济.2007（5）5夏俊峰.房地产价格波动、金融风险与经济平稳增长J.北京大学：软件工程.20096吴莲.谨防