紫峰大厦后评估JTPPT课件

ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,绿地集团江苏房地产事业部,2015年03月23日,紫峰大厦项目后评估,1,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,汇报的主要内容,1,项目的主要指标,2,项目的经验教训,3,讨论的问题,2,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标,3,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标,综合经济指标,4,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-主体结构,5,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表（石材）,幕墙内容,规格名称,综合单价（元/m2),数量(m2),金额（元）,幕墙面积幕墙面积指标指标（元/m2）（元/m3）,石材幕墙,安装D型（主楼）,455.4314,862.00,6,768,640.47,455.43,1341.43,供应D型（主楼）,886.0014,862.00,13,167,732.001,158,639.18,886.0077.96,措施费小计,1,419.3914,862.00,21,095,011.651,419.39,其中,石材价格,35厚：350元/m2,制作安装费管理费、利润,制作费：60元/m2管理费费率：5%,安装费：150元/m2利率：3.5%,6,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表（玻璃）,幕墙内容玻璃幕墙,幕墙面积指标（元/m3）2497.201510.272001.432233.182168.88,规格名称安装A型单元玻璃幕墙（主楼）供应A型玻璃幕墙（主楼）安装A型单元玻璃幕墙（副楼）供应A型单元玻璃幕墙（副楼）安装B型玻璃幕墙（主楼）供应B型玻璃幕墙（主楼）安装B型玻璃幕墙（副楼）供应B型玻璃幕墙(副楼）安装C型玻璃幕墙（主楼）供应C型玻璃幕墙（主楼）不锈钢板等其他（主楼）其他措施费小计,综合单价（元/m2)793.141,704.06443.071,067.20577.451,423.98509.611,723.57632.171,536.711,280.00101.862,470.53,数量(m2)49,820.0049,820.009,129.009,129.0021,931.0021,931.00324.00324.003,238.003,238.001,532.4985,974.4985,974.49,金额（元）39,514,468.4384,896,112.204,044,816.279,742,481.1612,664,009.4231,229,281.00165,113.64558,436.682,046,971.714,975,873.361,961,588.688,757,558.3511,845,731.24212,402,442.14,幕墙面积指标（元/m2）793.141,704.06443.071,067.20577.451,423.98509.611,723.57632.171,536.711,280.00101.86137.782,470.53,其中,铝型材价格,29.5元/kg,铝板价格不锈钢板价格,2mm氟碳铝板：520元/m21mm不锈钢板：430元/m2,3mm粉末喷涂铝板：340元/m23mm不锈钢板：1000元/m2,10（LOW-E)+12A+6玻璃：430元/m2；8（LOW-E)+12A+8玻璃：400元/m2；,玻璃价格,制作安装费管理费、利润,制作费：150元/m2管理费费率：5%,安装费：200元/m2利率：3.5%,7,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表（铝板）,幕墙内容铝板幕墙,幕墙面积指标（元/m3）1075.61942.141487.83,规格名称供应铝板单元幕墙（主楼）安装铝板单元幕墙（主楼）安装E型玻璃幕墙（副楼）供应E型玻璃幕墙（副楼）安装F型玻璃幕墙（副楼）供应F型玻璃幕墙（副楼）,综合单价（元/m2)664.85410.76290.54651.60366.871,120.96,数量(m2)6,050.006,050.00310.00310.00376.00376.00,金额（元）4,022,331.382,485,085.3490,067.40201,996.00137,942.64421,481.20,幕墙面积指标（元/m2）664.85410.76290.54651.60366.871,120.96,措施费,6,736.00,237,669.50,35.28,小计,1,127.76,6,736.00,7,596,573.46,1,127.76,其中,铝板价格,2mm氟碳铝板：520元/m2,制作安装费管理费、利润,制作费：100元/m2管理费费率：5%,安装费：120元/m2利率：3.5%,8,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-幕墙,9,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-办公大堂精装,10,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-办公标准层精装分析,项目,造价（元）,面积（）,成本指标（元/）,主材描述（品牌、价格）,办公标准层电梯厅,装饰工程,157887.537,42,3759,安装工程家具办公标准层走道,装饰工程,900534.8207,234,3848,安装工程地毯家具办公标准层办公室,装饰工程,678614.6759,1454,467,安装工程地毯家具办公标准层卫生间、杂物间等,装饰工程,144169.6731,60,2403,安装工程地毯家具,办公标准层小计,1881206.707,1790,1051,11,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-酒店客房精装南京紫峰洲际酒店项目样板房、标准房、套房等精装修造价比较表,标准房,房型房间套内面积（平方米）房间套数（间）当地实际平均房价（元/天）,标准双床房421131500,标准大床房412611500,套房标准套房66691900,分项内容一、硬装部分二、FF&E三、客房配置,造价333442.3426930.0215709.76,面积指标7939.10641.19374.04,造价323343.1231112.0212922.14,面积指标7886.42758.83315.17,造价487434.8963353.7412922.14,面积指标7385.38959.91195.79,汇总套内面积成本指标,376082.128954.34,367377.288960.42,563710.778541.07,12,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-酒店后勤区装修,13,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-酒店大堂装修,14,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司,紫峰大厦项目的主要指标-酒店公共区精装,15,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-酒店公共区精装,16,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-总统套房精装,项目,造价（元）,面积（）,成本指标（元/）,主材描述（品牌、价格）,六十三层至六十五层（功能区域描述：总统套房）,装饰工程,11996381.2,2313,墨玉（450），清玻化玻璃2-6mm中间夹磨砂（265元/m2），1.5振纹不锈钢（680元/m2），黑檀夹板（木皮）（880元/m2），玻璃马赛克片（460元/m2），20mm厚喷砂亚克力,5187（75元/kg）,847中山华艺灯具，乐家洁具690诺瑞地毯573中山国泰军具定制707定制7505,安装工程地毯家具艺术品小计总计,1957960442458.041325544163627317358616.24146848910.5,2313641.3823132313231321841,6723.54,17,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-给排水,18,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-空调,19,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-强电,20,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标-电梯各专业设备,建筑面积均价,采用品牌,备注,（元/m2）电梯：迅达、通力,44.14.24.3,电梯电梯供应电梯安装电梯装修,118777464.0010537110098373543569010,443.14393.1336.7013.32,21,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标-弱电各专业设备,建筑面积均价,（元/m2）,采用品牌,备注,综合布线：康普电子巡更：格瑞特无线对讲：建伍后勤一卡通：汉军车辆管理系统：捷顺楼宇自控系统：江森背景音乐：博士灯控系统：邦奇房控系统：ABB公用信息发布系统：禾麦UPS：艾默生、山特投影机：松下视频监控：松下,55.15.25.35.45.55.65.75.85.95.105.115.125.135.145.155.165.175.18,弱电综合布线系统灯控系统客房控制系统公安扫描系统电子巡更系统门禁系统停车库管理系统楼宇自控系统背景音乐系统信息发布系统UPS系统会议系统视频监控系统计算机网络系统无线网络覆盖系统卫星电视系统国际网络系统机房工程,77089594.934644609.46262843408171355.6无无4202149.815876987.920292361.082228981.715816218.325452450.3679822872.75130686.3851559183.5982628787.5486893.268无1017757.719,287.6117.3323.4530.4915.683.2775.718.323.051.6936.6519.145.829.811.820.003.80,0.00,5.18,上述设备安装及系统施工费,8473959.49,31.62,22,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标-消防各专业设备,建筑面积均价,（元/m2）,采用品牌,备注,火灾报警系统：能美漏电火灾保护器：能美,66.16.26.36.46.56.6,消防消防水泵供应气体灭火系统消防报警系统消火栓系统防排烟系统喷淋系统,76982403.3048112828381556931442.3122368241911875018021728,287.211.8010.5925.8645.6571.3367.24,6.7,上述设备安装及系统施工费,17354376,64.75,23,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-其它,24,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标-五大系统各专业设备,建筑面积均价,（元/m2）,采用品牌,备注,PMS:无程控交换机：NEC,88.18.28.38.48.5,五大系统PMS系统供应及安装程控交换机供应及安装厨房设备（含布草、消毒设备）供应及安装洗衣机房设备供应及安装健身房设备供应及安装,25516444.00无1556800179221446037500无,95.200.005.8166.8722.530.00,0.00,8项合计,887812350.78,3312.31,25,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-8项合计,26,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的主要指标-8项合计,27,.,超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目地库特点：,1、由于埋置深度要求，大于1/181/20最小埋置深度。2、车库配比100m2：1辆（35m2），地库面积大占1/41/3。3、地下室一般在36层，深度在1530m以上。4、城市中心区，周边地铁、管线、建筑环境复杂。,1超深超大基坑综合技术关键技术,1、挡土止水：首选地下连续墙封闭基坑，次选排桩+三轴深搅。2、支撑：混凝土内支撑或锚杆锁3、挖土方案：首选坡道法（土坡、栈桥坡），栈桥长臂挖机法大基坑慎重。4、降水方案：深井疏干5、监测方案：坑内外土体、支护结构、管线、道路、地铁等的变形、内力监测，坑内外水位监测。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,28,.,超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目结构特点：,1、高度很大250米以上，风荷载、地震荷载大。有很大的抗侧力结构核心筒、巨型柱、斜撑、伸臂桁架、带状桁架、桅杆天线。2、建筑立面收分变化，平面形状收分变化多。3、中间一般有桁架加强层等特殊结构楼层。,2超高主体结构综合技术关键技术,1、基础方案、结构体系选择，概念设计和计算分析技术。2、风洞试验参数取值。3、高强高性能混凝土研制生产及泵送技术。高强宽厚钢板生产制造技术。4、混凝土核心筒快速施工技术（平台及模板）。5、高层重型钢结构设计制作及安装技术（厚板焊接、桁架、巨型柱、钢板剪力墙、天线桅杆、高空拼装等）。6、塔吊、施工电梯垂直运输设备选择、布置、转换技术。7、供电、供水、消防转换技术ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,29,.,3建筑与装饰综合技术,超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目建筑与装饰特点：,1、建筑耐久性考虑，消防设防标准考虑。2、可维护性要求特别高。2、外围护幕墙承受风压大。3、业态多样，要分区管理控制。井道要进行多次转换。,4、人流车流量大，平面和垂直交通组织复杂。4、电力等城市配套设施保障能力要求高。5、建筑空间高、大，装饰装修标准高。关键技术1、建筑高耐久性和建筑消防技术（现行标准50年，千年建筑。消防设防标准问题，耐火时限、疏散时间、外救援设备与超高层适应性）。2、高可维护的建筑技术（机电设备、机电各主系统、末端维护，结构检测、监测，幕墙维护，桅杆天线、泛光航障灯、高大空间维护。维护空间考虑，人可到达，不能封闭，配备专业维护设备）。3、建筑可更换技术（机电设备、机电各主系统、幕墙、结构构件等各种建筑系统达使用期限后的更换考虑，运输、通道问题）。4、灵活、可调整、可变化的建筑技术（建筑平面空间灵活、高度空间灵活、金融企业等特殊客户群、荷载、24h空调，相近业态互变）。5、高风压下的建筑幕墙设计安装技术（大风压设计、单元、开窗、测试）。6、分业态管理控制、竖向井道转换技术（集中与分离协调，建筑布局分、机电系统分、计量系统分，技术层、设备层、硬质吊顶转换、高可维护性）。7、建筑垂直交通组织技术（井道限制芯31部梯、分业态分区、应急疏散）。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,30,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,超高层项目设计施工30项主要关键技术,3建筑与装饰综合技术,关键技术,8、建筑平面交通与城市交通协调技术（人流车流量大，对城市系统压力）9、电力、燃气、自来水、排水与城市配套协调技术（量大、特供电）10、高大建筑空间技术（消防性能化限制灵活性、合理空间的综合协调）。11、高标准超5A写字楼与白金五星酒店装饰技术（材料防火性、空间要求、创意亮点、新材料、新工艺、灯光、智能控制）。,12、超高层项目建筑（机电）计算参数合理取值技术研究（人数9-10m2/人，各种设备负荷叠加方式，不同季节工况，供电负荷与实际差别很大）。,31,.,4三高机电系统综合技术,超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目机电系统特点：,1、高标准、高可靠性与高可维护性；2、业态多样，要分区管理控制。高标准、高可靠性、高可维护性造成机电各系统庞大而复杂。3、业态多样，机房和井道尺寸的限制，系统要进行多次转换。,关键技术1、高可靠、高可维护的电力供应技术（容量、双路、油机、设备更换）。2、高可靠的消防系统技术（双路、重力水、报警联动、排烟送风）。3、高可靠、高标准的超高速电梯制造与安装技术（超高速、大运量）。4、高可靠、高标准、高可维护的冷冻机房（冷冻水系统）、锅炉房（蒸汽系统）、柴油发电机房（应急电源系统）、水泵房（给水系统）、冷热能量交换站等中心机房（主系统）的设备制造、系统集成与控制技术。5、高可靠、高舒适度的空调设备制造、系统集成与控制技术（温湿度、四管制、VAV、噪音、新风）。6、以BA系统为核心的弱电各子系统综合集成整合技术。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,32,.,资金,前置,项目成功的关键专业ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结紫峰大厦实现了绿地超高层项目从0到1的突破。从数据来看无论是建设成本还是速度均创造了纪录。实现了品质与成本的平衡。我们认为项目成功的关键归结起来六个关键字：资金、前置、专业。,33,.,1资金,紫峰大厦项目的经验总结紫峰大厦项目资金运作的特点：,1、单盘运作。（10年才拿地）2、总投资数量大，周期长。（开始是40亿，后来35亿）3、资金自我实现平衡困难。（可售面积配置比少，持有量大）,4、现金流平衡困难。关键字“资金”就是现金流与资金的平衡：1、滚动开发：A2项目先行启动，调整方案增加了A1副楼。2、施工单位垫资。3、银行贷款。4、经营性贷款。资金运作是项目成败的关键，没有钱超高层项目是建不起来的。紫峰大厦资金的运作，今天看起来是一些常规的方法。但如果放在10年前的环境下，相对当时的情况，无论施工单位垫资还是开发贷数量都是非常巨大的，超过常规的。正是事业部领导的亲自组织、协调、谈判，度过了一个个惊险的难关，才有了今天的紫峰大厦。所以第一个关键字应该是“资金”。超高层项目资金单盘运作成功的案例应该讲还没有。紫峰大厦基本实现了单盘资金的平衡，目前中南的729、恒大合肥金融中心、济南金融中心等均是单盘模式，其是否能够成功运作还不可知。但苏州东方之门（秋裤）应该是失败的案例。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,34,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-滚动开发,滚动开发：紫峰大厦项目单盘运作，没有配住宅。资金投资大，周期长，无法快速回笼。现金流的平衡至关重要。于是就有了A2和副楼。A2项目04年12月22日开工，05年12月26日开盘。A1项目05年5月28日开工，副楼07年5月11日开盘。主楼办公08年09月26日开盘。,滚动开发：A2项目实现销售,3.6619亿，均价1.9393万元/m2。A1副楼+办公实现销售24.1910亿，均价2.8710万元/m2。,A2和A1副楼为A1塔楼建设提供了将近4亿的现金流。,35,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-垫资,垫资：施工单位的垫资是项目建设期间现金流的重要来源。,垫资：仅上海建工高峰时间就垫资将近3个亿。第一次付款时形象进度见上图（06年12月31日）。实际一直到08年开发贷放款，一直只是象征性支付一些。正常按照合同付款时是左图形象（08年4月主楼60层）。如果上海建工停工，真不好说今天是什么结果。（表面是资金，背后是协调）,36,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-开发贷,开发贷：是项目建设期间现金流的主要来源。经过数年的艰苦努力，在银根紧缩的最后关键时刻，领导亲自组织、协调和谈判（形象进度60层接近封顶）：,08年4月18日第一笔6.8亿放款。9月1日第二笔2.2亿放款。11月30日第三笔1亿放款。08年10个亿的资金到位。,09年1月16日1.5亿到位，3月31日1.5亿到位。,至此在一年的时间内13亿资金到位，为项目后续幕墙、装修、机电等建设提供了最关键的保障资金。可以说没有资金就没有今天的紫峰大厦，也就没有.,37,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-经营贷,经营贷：10年项目建成投入使用，13个亿的经营贷陆续放款。从现金流来看，项目不但自我平衡，还是净流出的。24亿+13亿=37亿,38,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-资金-总结,现金流来源分析：,05年：施工单位垫资。,06年：A2销售+施工单位垫资。,07年：A1副楼销售+施工单位垫资。08年：开发贷+施工单位垫资。,09年：开发贷+A1办公销售+施工单位垫资。10年：经营贷+A1办公销售+施工单位垫资。,资金平衡分析：,A1副楼+办公实现销售24.1910亿，均价2.8710万元/m2。项目总投资：35.39亿，资金缺口：9.30亿。,资金平衡：减少持有，商场销售。经营贷盘活持有的酒店资产。,如果多建3.24万m2的办公，少建部分酒店和商业是,否可以更好的平衡资金？,39,.,2前置,紫峰大厦项目的经验总结-前置超高层项目管理的特点：,1、技术复杂、难度大。（越来越高、大、奇）2、投资大、周期长、管理难度难度大。3、运营成本高。（5000万能源预计，从4100万降到3600万）,4、面临的风险多。（市场政策、宏观经济、资金、技术）关键字“前置”就是工作前置，变串行为并行。1、有经验酒店/商业/物业/这些运营团队的工作前置，前置到产品定位、方案设计阶段。（酒店做的比较好）2、销售前置。前置到拿地、产品定位阶段（做的好的）。3、设计前置。前置到拿地、产品定位阶段（做的好的）。4、合约前置。前置到拿地、产品定位阶段，特别是方案设计阶段。5、工程前置。前置到产品定位，特别是方案设计阶段。串行方式：最大的缺点就是生产线方式，相互之间缺少交流，沟通。有时各自为政，容易产生专业壁垒，部门壁垒，容易专业神秘化，部门利益化。许总一直讲，只有企业利益，没有部门利益。会产生管理的损耗：时间损失，成本损失，品质损失。并行方式：最大的优点就是全局性考虑问题，多角度平衡问题。全面整体不片面，决策科学合理。通过成分的交流、沟通，专业间问题能够解决在前边，可以从各个角度较好地进行平衡性的选择决策。解决问题在前期，实施阶段问题少，试错成本少。有利于多角度降成本，多角度提高速度。多角度提升品质。需要我们去专业化、去部门化，实现专业大融合、部门大融合，专业和部门的界线模糊。三线联动、多线联动。适应新常态，谋求新发展：新思想、新理念、新模式。有经验的运营团队工作前置、销售团队工作前置：充分体现了市场决定产品的思维方式。项目前期沟通交流的越充分，考虑问题越全面，后期试错成本越少。比如节能与计量、比如建筑功能布局、比如管理界面等等。前置的越早越有利。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,40,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-多线联动,资金,1、为平衡现金流通过资金策划增加副楼。,2、设计与工程并行：创造了不拆支撑副楼先出地面，创造现金流。（一般突出主楼，我们突出副楼后主楼最后裙楼）,41,.,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-运营管理前置酒店管理前置酒店管理前置：最好是定位阶段就介入。为酒店的规模、定位、配置做好顾问。紫峰项目方案阶段酒店,管理公司参加设计工作。这方面我们做的很好。酒店参与了整个设计过程，包括消防、装修、洗衣房、厨房、标识等专项设计。所以洲际酒店接收时，虽然有些或多或少的问题，但大的修改调整没有。整体一次性顺利试营业。特别是厨房，没有什么反复。有的项目,大楼封顶，幕墙结束了还没定哪家酒店。南京德基广场。后期将是颠覆性的修改调整，不但浪费资源还需消耗大量时间。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,商业管理前置商业管理前置：商业资源的整合不是我们的强项，一直是绿地的短板。（做的很好典型万达，南京德基也不错）。紫峰商场在建设过程中就经历了两次大的停顿和调整，开业后又进行了一次大的改造。原因大家等下可以讨论。,42,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-运营管理前置,物业管理前置,物业管理前置：最好在概念方案阶段就介入。紫峰在方案阶段后期物业非正式方式，提出了一些建议。物业公司作为整个项目后期管理者，为其它业态提供一些基础的服务。因此前期的提前介入非常重要，特别是实际管理的团队如果能够参与到设计阶段，对项目后期的管理具有非常重要的意义。对超高层项目尤其重要。业主方的团队即使有一些物业管理的经验，但也不能代替物业团队的参与，考虑问题的角度是不同的。,1、各业态的分界面，今后的管理方式。就是物业提出的建设性建议。紫峰各业态均设置了分控，还有总控。各业态均有独立变电站。所以消防、安防等管理才可以分开，供电才可以分开计量。但由于没有整个过程系统性的参与，所以也还是留有一些遗憾的。比如关于各业态空调冷、热水计量的问题等，虽然后期进行了一些改造，但效果并不好。2、反面例子南京金融城设计阶段没有物业参与，业主方和设计单位又没有经验：地下室没有考虑货物和垃圾运输车辆的进入。没有送货平台和垃圾房，今后只有从大堂进出，降低了项目的品质。后期成立专门物业公司后，地下室结构已完成，修改困难。供电的分界也思路混乱：既按照楼栋进行了分界，地下室又按照就近原则进行了混搭。（紫峰地下室有独立的变电站）,43,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-合约管理前置,合约管理前置,合约管理前置：紫峰项目的招采工作提前介入到了方案阶段。介入的越早，对项目越有利。由于对市场和价格了解，很容易找到成本的敏感点，与设计一起有针对性的进行方案替代，和材料产品替换。,1、酒店厨房设备招标，在方案阶段即提前参与，要求方案单位尽可能采用国内成熟产品，多次参与方案讨论。厨房设备从最初的3000多万降到1670万。,2、项目机电系统较为复杂，各系统分项招投标时就与设计密切沟通、相互学习。通过在整个招标过程的不断深入了解，利用对市场价格的了解，找到敏感点联合设计进行充分优化。在保证相应功能及品质的基础上最大程度的控制和降低成本，如灯具招标许多进行了国产替换，最终由招标时的七八千万降至两千万左右，酒店的房控系统及AV系统招标也由最初的三千万左右降至一千万左右。,3、大型设备招标及合同签订过程中不但对其正常质保期进行约定，而且对其正常质保期后十年期的维护保养也进行了相关约定，这大大减小了维保期后大厦运行维护成本控制压力，让各设备商及系统商无法在质保期后对相关维护保养进行强买强卖，从而减小了大厦后期维护成本。,44,.,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-工程管理前置工程管理前置工程管理前置：紫峰项目的工程管理也提前介入到了方案阶段。这项工作介入的越早，对项目也是越有利。通过全局性的考虑，预先进行策划和规划，过程中的不断优化。依靠工程经验和对技术的了解，很容易找到制约进度的敏感点，成本的敏感点。与设计、合约、施工单位一起有针对性的进行工程策划，施工规划和工程优化。,1、在围护方案设计阶段，,工程就结合现金流、关键线路介入到设计中去。与设计一起交流，想办法，才有了后来的“突出副楼、主楼”，不拆支撑出地面的设计。副楼提前4个月左右出地面。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,2006年9月11日,45,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-工程管理前置,工程管理前置,2、钢结构节点优化：华东院的钢结构设计，对于节点型式一直非常纠结。难度在于既要考虑成本，又要考虑可靠性和施工便利。工程部门介入设计中：与设计、合约一起多次比选优化，最终选择了：特别重要构件伸臂桁架采用栓接，带状桁架采用栓焊，梁柱节点栓焊，柱节点全焊接等多种节点型式。实践证明：该方案兼顾了成本、施工和质量。,2006年9月11日,46,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-工程管理前置,工程管理前置,2006年9月11日,47,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-工程管理前置,工程管理前置,3、那时还没有合约规划，工程前置到招采阶段，实际做了一些这方面的工作。采用总分包模式。上海建工总承包，其下属三个单位：上海四建、上海机施、上海安装分别承担土建、钢结构安装、机电安装工作。其余的主要施工单位如幕墙安装、电梯安装、精装修等都与总包签订的指定分包合同。材料、设备、构件供应采用平行分包模式。这种模式对于超高层项目工程管理是非常有利的。合同文件制定严密且有预见性。,（1）总包合同措施项目包干。由于是扩初图纸招标，对于复杂项目这种方式对我们规避风险是非常有利,的。比如顶部的天线，150米高，直径2.7-,2.3-1.2米，重达405吨。怎么安装如果不是事先谈定，待进场后将很难谈判。,48,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-工作前置-工程管理前置,工程管理前置,（2）但是在合同界面划分上，存在疏漏。机电系统的界面进行了简单化的一刀切。造成实际执行过程中出现很多问题。特别是末端的调试阶段，由于责任难以理清，出现问题相互推诿扯皮。消耗了大量的管理资源，并且遗留下很多问题。,这是酒店一个洗手台盆下边的机电线路：电伴热、灯电源、镜子电视。客房的一盏灯不亮要设计三家单位：放电线和控制线的，接控制线的，接电源线的。弱电井里的各种线更是成千上万。,49,.,3专业,紫峰大厦项目的经验总结-专业超高层项目技术的特点：,1、技术复杂，分工细致。2、专业难度大，协作要求高。3、,4、关键字“专业”就是专业的人、专业的队伍做专业的事。1、业主管理团队是专业专心做一个项目，六年磨一剑。2、方案设计、施工图设计、专项设计、顾问专家、设备供应都是国内乃至国际顶尖的专业人士或单位。3、监理单位、总承包商、分包商、也都是国内一流的队伍。超高层项目：技术复杂，细分专业很多，专业难度大，协作要求高。业主的管理团队要专业化，不但有广度，还要有深度。团队要相对稳定，减少人员波动对项目带来的影响。大量的技术问题需要解决，需要试验攻关。一些材料设备需要专门研制。很多技术资源需要整合。因此就要有专业的单位去生产、去施工、去研究，专业的业主团队去整合各种技术资源。专业的人+专业的队伍是做出专业产品的重要保证。紫峰大厦正是集中了一大批人才，整合了国际、国内一大批资源，才能够做出性价比高的产品。我们业主方不生产产品，我们是资源的整合者，整合这么多专业的人、专业的队伍，我们也要专业。ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,50,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-专业-专业的单位,经过数轮优化：华东院设计的围护体系。土方开挖方案优化。,2、厚板的现场焊接技术：依靠专业的焊工、专业的焊接管理、专业的焊接工艺，实现了现场,100毫米厚板的焊接。,51,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OWNEDASSETS&GREENLANDFINANCIALCENTERA1,紫峰大厦项目的经验总结-专业-专业的单位,专业的切削岩石设备：,德国宝蛾铣槽机：专门用来在岩石中成槽，是目前效率最高的岩石成槽设备，当时国内只有很少的几台。,2、厚板的现场焊接技术：依靠专业的焊工、专业的焊接管理、专业的焊接工艺，实现了现场,100毫米厚板的焊接。,52,.,ARCHITECTU南京国资绿地金融中心有限公司NANJINGSTATE-OW