二手房销售及租赁市场月报.doc

1 / 35 目 录 一、内容摘要.2 二、楼市综述.6 三、二手房市场动态.7 3.1 二手房挂牌量.7 3.2 二手房挂牌价格.7 3.3 二手房成交量.8 3.4 二手房市场关注度.8 四、租赁市场动态.10 租赁市场关注度 .10 五、附注：楼市新政和交通新闻.11 5.1 楼市新政策.11 5.2 交通新闻.31 一、内容摘要 楼市政策： 2 / 35 国务院研究出台居住证管理办法 推进户籍制度改革 2013-05-07 国务院总理李克强 5 月 6 日主持召开国务院常务会议，研究部署 2013 年深化经济体制改革重 点工作，决定再取消和下放一批行政审批事项。会议确定今年在行政体制、财税、金融、投融资、 价格、民生、统筹城乡、农业农村、科技等重点领域和关键环节加大改革力度围绕提高城镇化质量、 推进人的城镇化，研究新型城镇化中长期发展规划。出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革， 完善相关公共服务及社会保障制度。保护农民合法权益。 建立严格标准 确保保障房分配公平 2013-05-08 国务院会议决定，要健全保障房分配制度推进公租廉租房并轨。我国的保障房早就存在，但是 保障房的分配主体的界定非常模糊，准入条件差异又很大，收入划分不合理，实际操作难度很大。 住房尤其是中低收入者的住房问题在高房价的今天显示出非常突出的矛盾。 住建部全国调研：公积金缴存扩围或做更刚性规定 2013-05-08 据悉，为全面摸清住房公积金制度的运行状况和存在的风险隐患，住建部正在全国各地调研住 房公积金制度。其中，住房公积金覆盖面是调研组关注的重点之一。记者从曾参与研讨、修订条例 的住建部人士获悉，未来或将对各种所有制的企业为职工缴纳公积金作出更加刚性的规定，以最大 限度扩大缴纳范围。 公积金买经适房首付只需 20% 二套房执行 1.1 倍利率 2013-05-10 首套房，要求商品房首付比例不低于 30%，经适房首付比例不低于 20%，二手房首付比例不 低于 40%（10 年以上住房，房龄每延长 5 年，首付比例上调 10%） ，5 年以内贷款利率为 4%,5 年以上贷款利率为 4.5%。如之前申请过公积金贷款，则为二套房，首付款比例不低于 60%，贷款 利率按同期住房公积金贷款利率的 1.1 倍执行。 山东暂无房产税试点计划 是否收取要听中央安排 2013-05-10 两年来，在重庆、上海试点之后，关于房产税试点扩容的各种传言也一直没有间断过，并且有 传言称，我省青岛市或成为山东的首个试点城市。昨日，记者从相关部门了解到，山东省个人房产 税试点暂无时间表。济南一不愿透露姓名的相关人士表示,“按照中央的部署,个人房产税不会马上 推广至全国,但是试点城市会逐年增加。 ”同时他强调， “省直单位没有征收权利，个人房产税收取 还要看中央政策。 ” 开发商拆分房款曲线涨价 住建委正研究予以规范 2013-05-13 据悉，北京一些新开楼盘通过将价格分成毛坯房和装修两部分的方式规避调控。限价时代，开 发商如何才能涨价？拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干预开发商涨价，但 “兵来将挡水来土掩” ，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房价的方式既规避了 限价措施，又实现了增收的目的。 青岛新建商品房须挂投诉牌 公示保修期责任人 2013-05-13 3 / 35 从 5 月 10 日起，青岛市所有住宅工程竣工验收前，开发商必须在住宅小区各单元主要出入口 显著部位张贴住宅质量投诉受理公告牌 ，公告牌要将开发单位、施工单位等分管住宅质量投诉 人的姓名、手机向购房者公示，并明确告之住房的保修期。如此一来，广大购房者在发现住宅出现 质量问题时，可以第一时间明确找到责任人进行投诉，确保合法权益得到保护。 李沧文昌路保障房项目规划公布 将建设 17 栋高层 2013-05-14 近日，青岛市规划局网站首次公布了 2012 年青岛 10 大保障性住房安居项目之一李沧区 文昌路 318 号地块详细规划。该地块为李沧区文昌路保障房建设项目所含的 3 大地块之一，经规 划未来将建设 17 栋高层，可容纳住户 1382 户。 预付款开发商不能再乱花了 青岛市严管商品房预售 2013-05-16 为确保购房者预交购房款的安全、维护商品房交易双方的合法权益，青岛市 15 日出台了青 岛市新建商品房预售资金监管办法 。有了这个办法，开发商再也不能挪用购房者的买房钱，市民 的权益将得到有效保障。办法规定，市国土资源和房屋管理局是新建商品房预售资金监管的主管部 门。市房地产信息与交易资金监管中心是新建商品房预售资金监管机构，具体负责新建商品房预售 资金的监督管理工作。开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金。按照工程 进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的 5%。办法 将于 7 月 1 日起实行，有效期至 2018 年 6 月 30 日。 青岛开工保障房 8660 套 有海景房也有地铁房 2013-05-17 记者 16 日从市国土资源和房屋管理局获悉，截至目前全市已开工保障性住房房源 8660 套， 完成今年开工任务指标的 52%。记者昨日前往其中三个项目探访看到，其中既有“海景房” ，也有 “地铁房” ，建设及配套标准可谓不低。此外，集中建设 1833 套保障房的青建宜昌新苑项目预计 将列入今年首批公开销售的名单。 青岛暂不执行二套房首付 7 成 认房又认贷审核严格 2013-05-19 近日，央行营管部公布的“二套房贷首付调至 7 成，贷款利率依然为基准利率的 1.1 倍”的二 套房贷细则，在北京已经开始全面施行。记者采访青岛各银行，青岛暂不执行“二套房贷首付调至 7 成”政策。 山东省新规:购买绿色住宅将可享贷款利率优惠 2013-05-21 近日，记者从山东省政府了解到，山东省近日出台政策大力推进绿色建筑，缓解资源能源供需 紧张矛盾。根据这一政策，明年起政府办公建筑等将全面执行绿色建筑标准，消费者购买绿色住宅 将可享受适当的贷款利率优惠。 青岛新建商品房预售资金实行节点控制 2013-05-22 青岛市新建商品房预售资金监管办法于 5 月 15 日正式印发。根据办法,青岛不仅把新建商 品房预售资金纳入全程全额监管,还首次实行节点控制。 4 / 35 青岛郊市购房契税政策收紧 二套房标准审核严格 2013-05-23 5 月 21 日，记者调查了解到，目前在青岛市非限购区域买房，必须到户口所在地开无房证明， 户口地有房，即使在非限购区域没房，也不能算首套，需按照二套房征税。 国务院明确年内扩大房产税改革试点 2013-05-27 继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容” 。昨日，国务院办公厅发布 关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知(以下简称通知)，明确提出， “扩大个 人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。 不动产登记条例开始起草 信息查询权限正研讨 2013-05-29 国土资源部近日透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草不动产登记条例 ，为 即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题 正处于研讨中。 交通新闻： 青岛城阳成为全国最早开建低地板有轨电车城市 2013-05-01 记者近日从城阳区政府获悉,当前,南车青岛四方股份正在城阳区开建 10 公里的低地板有轨电车 实验线。这意味着青岛市成为全国最早开建低地板有轨电车的城市之一。 滨海大道慢行绿道今秋完工 方便市民运动休闲 2013-05-06 阳光和煦的春天，脚蹬着自行车在百花丛中穿行，到百果山看世园会，这样的梦想就快要变成 现实。5 月 5 日，记者从市城乡建设委城市园林局获悉，目前，滨海大道绿道二期工程正在抓紧施 工，预计今年秋季完工。届时，滨海大道（崂山路仰口隧道段）将贯通绿道，方便市民运动休 闲。 崂山中韩强拆 18 处“挡路房屋” 95%居民已搬迁 2013-05-13 住户签订了房屋拆迁协议，却拒不搬走；房屋属于违法建筑，却阻碍搬迁昨天清晨，崂山 区中韩街道联合城管、公安等强拆了 13 户共 18 处未拆除房屋，共 9800 平方米。近日，为了配合 深圳路打通工程，提升居民的居住条件，我市确定了对中韩片区规划整村改造，主要涉及东韩、车 家下庄、宋家下庄三个社区。2010 年 5 月，整村改造正式启动，3 年以来社区原有居民已搬迁 95%以 上。 青岛铁路北站明年 3 月计划投用 站房主体本月完工 2013-05-14 近日，记者来到铁路青岛北客站探访时发现，整个工程正处于紧张有序的施工过程中，路基工 程已经完成 90%，桥梁工程已经全部完成，站房主体结构将在本月底前完工目前已完成全部工 程总量的 80%，预计今年年底前拉通，明年 3 月投入使用。 青岛跨海地铁明年开建 成山东首条跨海地铁 2013-05-24 5 / 35 近日，青岛市环保局网站发布了青岛地铁 1 号线工程首次环评信息。信息显示,1 号线计划 2014 年开工、2017 年建成,将成为我省首条跨海地铁线路。关于跨海地铁的线路走向,1 号线起自 黄岛区峨眉山路与长江路交叉口,跨海进入青岛主城区,然后北上止于城阳区东郭庄,串联起黄岛区、 市南区、市北区、李沧区、城阳区 5 个区。线路全长 60.1km,共设车站 39 座 深圳路将向北打通 青岛铁路新客站呼之欲出 2013-05-30 5 月 28 日下午 14 时，青岛市规划局副局长范伟做客某访谈栏目，围绕“李沧区规划管理”主 题与青岛市民、网友进行在线交流。在访谈中，范伟热情回答了“板桥坊改造” “李村大集搬迁” “青岛铁路北站”等多个市民关注度较高的问题。1.400 年板桥坊将迎改造李村大集搬迁论证中； 2.深圳路与银液泉路将打通 铁路青岛新客站“呼之欲出” ；3.滨海公园绿化将完善 上王埠绿化水平 升级。 二、楼市综述 据搜房网二手房数据监控中心的数据显示，5 月份青岛全市二手房挂牌套数为 127316 套，较 上月增加了 8353 套，环比上月上涨 7.02%，同比去年 5 月（挂牌 40750 套）上涨 212.43%，挂 牌量再创历史新高。5 月，青岛二手房市场成交 2492 套，环比下跌 2.20%。其中，市北区成交套 数占比最高，成交 984 套，签约占比为 40%。另据搜房网二手房数据监控中心数据显示，5 月青 岛二手房挂牌均价 14915 元/平方米，环比 4 月上涨 0.24%，同比去年 5 月（14807 元/平方米） 上涨 0.73%。随着毕业季升学季的来临，租房市场也将掀起新一轮的租房高峰。 “红五月”稍显不足 购房者观望情绪仍持续 时至今日，地方版国五条细则正式发布已有两个月的时间，这两个月内岛城二手房市场逐渐 回归理性，不管是成交量还是挂牌均价，都是稳字当头。5 月份青岛二手房成交 2492 套，环比 4 月小幅回落，楼市“红五月”表现稍显不足，主要在于受到“新国五条”细则所引发的交易透支以 6 / 35 及购房者的观望情绪等因素。当前岛城二手房的主体需求仍然是首次置业刚性需求和改善性需求等， 目前他们心理趋于理性，购房不再匆匆出手而是精挑细选，交易周期明显拉长，同时也有部分购房 者等待购房时机观望情绪浓重。不过业内人士建议该出手时就出手，尤其是刚性需求的买家，只要 遇到合适的，就是好的购房机会，因为从长远来看，楼市依然处于稳定上升阶段。 5 月二手房价小幅上扬 房价上涨势头缓解 5 月份的二手房挂牌价格相对 4 月份而言只有小幅上涨，可见目前房价的上涨势头得到一定程 度的遏制，并没有大涨的趋势。当下业主心态已基本恢复稳定，对未来房价的预期仍为看平或小幅 上涨，业主对调高价格较 3 月份更加谨慎，房价相对稳定。5 月底，国务院明确提出将扩大房产税 改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温，而青岛将被划为新一批试点城市的消息也不 断传出，这一消息在一定程度上影响了部分业主和购房者的心态。但近日住建部一位官员表示，关 于房产税的工作我们一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点。房产税的开征，在楼市调控的 政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策，在下半年会有具体动作。 毕业季升学季催热租房市场 房租上扬房源紧俏 大学生毕业离校的时间悄然而至，陆续有大学生开始忙着租房住了；同时新的升学季也将到来， 许多家长都想赶在孩子升学之前，为孩子创造一个便捷的学习条件，为此开始着手在学校周边租房， 无论是小学学区房还是初中高中学校周边的房源都变得紧俏起来。受此影响，租房市场行情开始看 涨，业内人士分析，进入 6 月份以后，随着大批毕业生的离校，租赁需求还会将持续走高，租金在 现在基础上或仍有小幅上涨。 三、二手房市场动态 3.1 二手房挂牌量 全市：5 月挂牌量再创新高 环比上涨 7.02% 据搜房网二手房数据监控中心的数据显示， 5 月份青岛全市二手房挂牌套数为 127316 套， 较上月增加了 8353 套，环比上月上涨 7.02%，同比去年 5 月（挂牌 40750 套）上 涨 212.43%，挂牌量再创历史新高。 行政区：崂山区挂牌依然最多 城阳区环比 上涨幅度最高 7 / 35 2013 年 5 月，青岛六区挂牌套数均上涨， 其中挂牌套数最多的是崂山区，挂牌 44246 套，环比上涨 9.37%；其次为市南区，挂牌 30676 套，环比上涨 2.35%；城阳区挂牌量 涨幅最高为 10.27%，挂牌 7372 套；开发区 挂牌套数最少，挂牌 5114 套，环比上涨 8.97%。 3.2 二手房挂牌价格 全市：5 月全市挂牌均价环比上涨 0.24% 据搜房网二手房数据监控中心数据显示， 5 月份青岛二手房挂牌价为 14915 元/平米， 环比上涨 0.24%，每平米上涨 36 元。同比去 年 5 月（14807 元/平米）上涨 0.73%。 行政区：挂牌均价三区上涨三区下跌 据搜房网二手房数据监控中心的数据显示， 5 月份青岛六区二手房挂牌均价三区上涨三区 下跌。涨幅最大的为李沧区，挂牌均价 10437 元/平米，环比上涨 1.33%；开发区挂牌均价 跌幅最大，环比下跌 2.10%，挂牌价为 8160 元/平；其他各区 5 月份挂牌均价如下：市南 区 19903 元/平米（-0.67%） ；市北区 14281 元/平米（1.25%） ；城阳区 7077 元/平米（- 0.18%） ；崂山区 21108 元/平米（1.14%） 。 。 3.3 二手房成交量 全市：5 月份二手房网签 2492 套 环比下 跌 2.20% 根据青岛网上房地产的统计数据显示， 2013 年 5 月青岛二手房成交套数为 2492 套， 环比下跌 2.20%，比上月减少 56 套，同比去 年 5 月份上涨 58.52%。 行政区：市北区成交 984 套 城阳区环比上 涨幅度最大 8 / 35 5 月份青岛六区二手房签约套数环比 4 月 两区上涨四区下跌。各区签约情况如下：市南 区网签 391 套，环比下降 2.19%；市北区网 签 984 套，环比下降 2.19%（其中原市北区 网签 514 套，原四方区网签 470 套)；崂山区 网签 161 套，环比下降 3.59%；李沧区网签 360 套，环比上涨 1.69%；城阳区网签 224 套，环比上涨 6.67%；开发区网签 372 套， 环比下降 1.33%。 行政区：市北签约量最多 占比 40% 5 月份，市北区二手房签约量最多，签约 套数为 984 套，占全市签约套数的 40%；其 次，签约套数较多的为市南区和开发区，分别 签约 391 套和 372 套，分别占比 16%和 15%；李沧区签约占比 14%，签约 360 套； 城阳区本月签约 224 套，占比 9%；崂山区签 约套数最少为 161 套，占比 6%。 3.4 二手房市场关注度 行政区：市北区被搜索占比 27.92% 受关 注度排名第 1 5 月份市北区依然最受欢迎，被搜索占比 为 27.92%；市南区和李沧区分别以搜索占比 17.90%和 15.79%排名第 2 和第 3；开发区排 名第 4，搜索占比 12.22%；城阳区关注度排 名为第 5，被搜索占比为 11.65%；崂山区 5 月排名第 6，被搜索占比 11.52%。即墨市被 搜索占比占比为 2.52%。 总价区间：50-80 万元价格区间最受关注 搜索占比 31.13% 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据 显示，5 月份青岛二手房最受关注总价区间为 50-80 万元，被搜索占比 31.13%， 50 万元 以下价格区间，被搜索占比为 20.26%，排名 第 2；排名第 3 的是 80-100 万价格区间，搜 索占比 11.70%；100-120 万元价格区间依然 排名第 4，搜索占比 5.14%； 120-150 万价 9 / 35 格区间、150-200 万、200-300 万、300 万 元以上、40-60 万元、50-60 万元、分别排名 第 5、6、7、8、9、10 位。 面积区间：70-90 平米房源受关注度最高 据搜房网二手房数据监控中心统计数据显 示，上月 70-90 平米二手房受关注度依然最 高，被搜索占比 29.76%；50-70 平米次之， 被搜索占比为 20.27%；90-110 平被搜索占 比为 14.60%，排名第 3。 户型区间:2 居户型被搜索占比排名第一 5 月份，青岛二手房各户型排名中，2 居 依然最受购房人青睐，搜索占比 56.01%。其 次为 3 居户型，被搜索占比 31.81%；再次为 1 居室，被搜索占比 8.31%。 热点商圈：浮山后被搜索占比 6.33% 排名第 一 5 月份，浮山后商圈以搜索占比 6.33%跻 身青岛二手房热门商圈排行榜第一名。金水路 和台东分别以搜索占比 4.78%和 4.11%排名 第 2 和第 3；即墨市排名第 4，搜索占比 3.64%； 错埠岭搜索占比 3.63%，排名第 5；市内六区 跻身前十名的商圈还有广电大厦、李村公园、 长江路、薛家岛、浮山前。 热门楼盘：鲁信长春花园搜索占比 4.30% 排 名第 1 10 / 35 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据 显示，5 月份青岛市热门楼盘鲁信长春花园、 百通馨苑、城建湖光山色分别以 4.30%、2.82%和 2.41%的搜索占比排名第 1、2、3 位；海尔东 城国际从上月第 3 名将至第 4，被搜索占比为 1.84%；百通花园和四季景园排名第 5 和第 6，被搜索占比分别为 1.11%和 1.04%；伟东 幸福之城被搜索占比均为 0.88%排名第 7；同 时跻身前十名的还有新贵都、麦岛金岸、中海 银海一号。 四、租赁市场动态 租赁市场关注度 行政区: 5 月市北区受关注度最高 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据 显示，5 月份青岛各区县租房搜索排名第一的 是市北区，被搜索占比为 30.43%；排名第 2 的是市南区，被搜索占比为 25.12%；李沧区 排名第 3 位，被搜索占比 12.06%。 价格区间:1000-2000 元/月价格区间排名 第 1 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据 显示，5 月份青岛租房市场各价格区间搜索排 行中，1000-2000 元/月区间排名第一，搜索 占比 31.42%；其次为 500-1000 元/月，搜索 占比为 30.76%；再次为 500 元/月以下，被 搜索排名为 15.20%。租房需求仍以中低端客 户为主。 户型区间:2 居室搜索占比排名第一 5 月份青岛租赁市场各户型搜索量排行榜 显示，2 居户型占比 39.44%，排名第一；其 次为 1 居户型，被搜索占比 32.99%；3 居户 型被搜索占比为 19.34%，排名第 3。 热点商圈: 浮山后被搜索占比 6.07% 排 名第一 11 / 35 根据搜房网二手房数据监控中心数据， 2013 年 5 月，青岛租房市场热门商圈排名 TOP10 出炉，浮山后商圈被搜索占比为第一， 占比为 6.07%；其次为台东，被搜索占比为 5.81%。跻身前十名的租赁搜索商圈还有错埠 岭、老黄岛、金水路、李村公园、长江路、辛 家庄、青岛大学、市北家乐福。 五、附注：楼市新政和交通新闻 5.1 楼市新政策 国务院研究出台居住证管理办法 推进户籍制度改革 2013-05-07 国务院总理李克强 5 月 6 日主持召开国务院常务会议，研究部署 2013 年深化经济体制改革重 点工作，决定再取消和下放一批行政审批事项。 会议确定今年在行政体制、财税、金融、投融资、价格、民生、统筹城乡、农业农村、科技等 重点领域和关键环节加大改革力度：(一)抓紧清理、分批取消和下放投资项目审批、生产经营活动 和资质资格许可等事项。(二)下力气推动建立公开、透明、规范、完整的预算体制，形成深化预算 制度改革总体方案，完善地方政府债务风险控制措施。扩大营业税改征增值税试点范围。(三)稳步 推出利率汇率市场化改革措施，提出人民币资本项目可兑换的操作方案。(四)形成铁路投融资体制 改革方案，支线铁路、城际铁路、资源开发性铁路所有权、经营权率先向社会资本开放，引导社会 资本投资既有干线铁路。(五)在保障群众基本生活需求的前提下，建立健全居民生活用电、用水、 用气等阶梯价格制度。出台完善水电上网价格形成机制改革方案。(六)继续推进医药卫生体制改革， 深化公立医院改革，整合城乡基本医疗保险管理职能。(七)围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化， 研究新型城镇化中长期发展规划。出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革，完善相关公共服 务及社会保障制度。保护农民合法权益。 努力增加普通商品住房用地和有效供应 12 / 35 7、继续增加住房用地供应。2013 年全市住房用地供应总量不低于过去 5 年住房用地平均供应 量，达到 1350 公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供 应总量的 70%，稳定土地市场预期。 8、严防高价地扰乱市场。将土地出让价款缴纳与土地成交溢价率挂钩，随交易价格上涨提高 出让价款首付款比例，缩短付款时间，溢价率在 50%（含 50%）以下的，合同签订后 1 个月内缴 纳土地出让价款的 50%作为首付款，2 个月内缴纳全款；溢价率在 50%以上的，1 个月内缴纳全 额出让价款。做好高价地预研判，对在出让过程中可能出现过度竞争的房地产用地，探索采用“限 地价、竞配建”等多种竞价方式组织出让。 9、努力增加住房有效供应。对商品住房项目用地，规划部门要加快提出规划设计条件，明确 容积率、建筑密度、绿地率、公共配套设施等指标；国土部门要加快推进土地前期开发、供地方案 编制审批等工作，土地出让时，应将规划设计条件、设施条件、开竣工时间等要求纳入出让合同管 理；对已经供地的商品住房项目，规划部门应会同城乡建设部门，加快审批规划设计方案，从严控 制套型建筑面积。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项 目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。发展改革、城乡建设、 规划、国土资源房管等部门和各区、市政府要继续加强协作，对保障性安居工程和中小套型普通商 品住房建设项目开辟绿色通道，优化审批流程，提高办事效率，加快中小套型住房项目的供地、建 设和上市，尽快形成有效供应。 10、严格落实开竣工申报制度。土地使用权人应当在约定的动工开发、竣工期限内向国土部门 书面申报建设用地开发利用情况。在约定期限内不能动工开发、竣工的，土地使用权人须在约定的 期限到期前 30 日内，书面申报延迟原由，并提供相关证明材料。国土部门核实情况后，通过增加 出让合同、划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。 建立严格标准 确保保障房分配公平 2013-05-08 国务院会议决定，要健全保障房分配制度推进公租廉租房并轨。我国的保障房早就存在，但是 保障房的分配主体的界定非常模糊，准入条件差异又很大，收入划分不合理，实际操作难度很大。 住房尤其是中低收入者的住房问题在高房价的今天显示出非常突出的矛盾。 廉租房和公租房：两种制度两套体系 从保障房的建设来看，首先概念太混杂。经济适用房、双限房、棚户区的城中村的改造户等各 种各样的名目和来源造成了各地方有针对性和适用性的范围在政策上很难统一，在操作当中存在着 很多的弊端。 13 / 35 廉租房和公租房是两类的产品，公租房即公共租赁房，是解决新就业的职工等一些夹心层群体 住房困难的产品，住房不归个人所有而是政府和公共的机构所有，用低于市场价或者是承租者承受 的价格向新就业职工出租的。 廉租房指政府以租金补贴或者实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准而且住房非常 困难的家庭提供社会保障性质的福利住房。廉租房的分配形式主要是以租金的补贴为主，实物的配 租和租金减免为辅。 这是两种体系而且管理的方式差异较大，行政管理成本非常高。此外虽然各地租赁型的保障型 住房的申请准入和供应分配机制比较完善，但是配租后的管理机制和退出机制相对薄弱。 现有保障房分配制度弊端较多 专家认为，目前保障房分配制度主要有以下几方面的问题。 专家：目前保障房分配制度存在的问题比较多。第一，产品比较多，现在保障房有廉租房、公 租房、经济适用房，还有限价房，安居工程还有棚改房。这五类的保障性安居工程种类比较多，有 些产品之间有些重叠。 第二，准入门槛各地不一，有些地方的审核标准较松，比如很多地方的公务员就以各种名义享 受着保障房。 第三，很多产品超出了保障房的标准。比如户型比较大，装修的档次比较高，这些都违反了经 济适用房的管理办法。 第四，在投资方面，现在主要靠政府或者国企进行投资建设，社会资金和社会企业并不愿意参 与进来。 第五，退出机制不健全。 中国需经历两种模式转变 专家认为，要解决保障房的分配制度中存在的问题，就需要从这几方面的问题入手。 专家：我们国家这几年的保障房制度法规不断在健全。这几年的开工和建设量很大，但是以后 的重心要转向于进一步健全管理。我认为发达国家一般会经历两个阶段，第一是先以实物分配为主， 后来变成以租赁分配为主。中国未来也要经历这两种模式的转变。 如何分的好管的好？标准统一化 人民网评论称，与过去其他的保障房建设一样，对于公租房来说建的好不算好，分的好管的好 才是真正的好。分的好管的好是建立健全制度中最主要的难点。 14 / 35 专家：我们从 2011 年开始提出逐渐把公租房确立为一个整体保障体系的主打产品。各地建了 很多公租房，但很多却租不出去。所以如何建房子，让什么人来住，住了之后如何管理，包括如何 退出都要制定很多相关的政策法规。 这次并轨其实就是要重新梳理这个事。我们以前有两种房子，一种是卖的一种是租的，卖的有 很多种，租的主要是两种，一种是廉租房，一种是公租房。这个并轨也是把这两个产品进一步协调， 把保障对象统一化。以前外来务工人员不能租廉租房，并轨之后只有一个租赁房，外来务工人员符 合相关的收入财产等标准也可以去申请廉租房。 这是准入标准的统一化，第二，租金标准也要统一化。以前廉租房的租金特别优惠，公租房其 实优惠的程度不是很多，是参考市场价。以后廉租公租并轨之后租金要分档次，你针对什么样的群 体，困难群体到稍微困难很困难，你要分不同的租金标准，这样操作起来也比较有利。 第三，管理制度也要进行统一管理，以前有些是直接分房子，有些分的是租金补贴。政府今后 可能不管分房子问题，只给一些租金补贴，统一管理。 最后，是对退出机制的统一管理。退出机制现在还有待于进一步考验，因为我们现在建的多分 的多，而几年之后才面临退出的问题，所以我认为以后更多要在退出方面制定一些政策。 住建部全国调研：公积金缴存扩围或做更刚性规定 2013-05-08 据悉，为全面摸清住房公积金制度的运行状况和存在的风险隐患，住建部正在全国各地调研住 房公积金制度。其中，住房公积金覆盖面是调研组关注的重点之一。 一位参与调研的住建部人士表示，从初步调研的情况来看，住房公积金覆盖范围存在较大差异， 有待进一步扩大；与此同时，住房公积金缴纳在不同行业、企业之间差异较大，其中，非公有制企 业，尤其是中小企业缴存比例普遍偏低。 在其看来，由于现行的住房公积金管理条例(下称“条例”)缺乏刚性约束，因此一些企业 尤其是中小企业多存在逃避缴纳住房公积金的现实情况。 “调研期间了解的问题，来自各方的意见和建议，将进行汇总，上报给国务院，并为下一步修 订和完善住房公积金管理条例做参考。 ”上述人士如是表态。 实际上，记者从曾参与研讨、修订条例的住建部人士获悉，未来或将对各种所有制的企业为职 工缴纳公积金作出更加刚性的规定，以最大限度扩大缴纳范围。 非公有制企业覆盖范围较低 15 / 35 上述参与调研的住建部人士透露，各地在住房公积金缴纳的覆盖范围存在较大差异。 “全国住房公积金覆盖率约为 82%，诸如北京等发达城市的覆盖率高达 98%，与此同时，部 分地方覆盖率不到 60%。 ”上述人士如是表示。 在其看来，住房公积金覆盖率较低的一个重要原因就是非公有制企业覆盖范围较低。 根据住建部的一个内部数据，截至 2011 年 9 月，全国住房公积金的缴存人数是 9100 余万人， 其中政府机关和事业单位的公积金缴存人数为 6100 多万，也就是说，政府机关、事业单位和国有 企业是缴存住房公积金的主体。 住建部副部长齐骥此前亦曾表示，广大非公企业中，缴纳的比例不足 20%。 实际上，根据现行的住房公积金管理条例，民办非企业单位、城镇企业(国有企业、城镇集体企 业、城镇私营企业等)都应该在制度的覆盖范围之内。 然而，实践中，住房公积金制度主要还是约束大型国有企业，对中小企业的约束力比较弱。 中国房地产学会副会长陈国强表示，一方面，进一步实施住房公积金列入工资，必定会增加企 业产品中的工资成本，部分企业缴纳的积极性很小；另一方面，部分中小型企业规模小，人员流动 性大，职工工资标准不稳定，这就从客观上造成了公积金制度在中小企业职工中建立与推行难。 更为重要的是，陈国强表示，住房公积金管理条例本身存在问题，法律支撑体系薄弱，强制力 不足，对违反条例的行为缺乏刚性约束。 根据条例规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立 手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处 1 万元以上 5 万元以下罚款。 “条例虽然规定了处罚措施，包括申请法院强制执行，但操作起来有一定难度， ”陈国强表示， 住房公积金管理中心作为事业单位，并不能成为行使行政执法权的主体。而且， 条例并未规定 投诉、调解、仲裁等缓冲措施及其程序，对处罚和强制执行措施也没有规定实施程序，实际上制约 了条例的有效实施。 刚性约束 实际上，一位曾参与讨论、修订“条例”的人士表示，住建部已经开始部署研究、探讨住房公 积金缴存方面“做出更加刚性规定”的可能性，以便改变目前公积金主要覆盖国有企事业单位和政 府机关公务员的局面。 住建部副部长齐骥在此前接受全国人大关于住房保障的专题询问时表示，作为房改之后城镇职 工购买各类住房的保障条件之一，住房公积金缴存的覆盖面，一直存在覆盖不够完全的问题，作为 16 / 35 住房公积金的主管部门之一，住建部已经把包括继续扩大住房公积金保障覆盖面在内的多个方向， 作为未来住房公积金改革的主要方向。 据了解，调研组在各地调研时，多次组织座谈会听取来自政府、企业、缴存及非缴存员工的意 见和建议，了解当前住房公积金制度实施情况，存在的问题，并给于建议。 “相应的建议和意见将进行汇总、研究上报，为修订条例做参考” ，上述人士透露，按照住 建部的部署，2013 年底要完成“条例”的修订工作。 “虽然最终的修订稿尚未确定，但是扩大住房公积金保障覆盖面等，作为未来住房公积金改革 的主要方向，将成为调研、研究重点。 ”上述人士表示， 实际上，部分地方已经开始探讨住房公积金缴存的“刚性约定” ，比如常德市把住房公积金纳入 了与“五险”并列的社会保障范围；株洲市将住房公积金缴存义务纳入了劳动合同；怀化市将住房 公积金扩面工作纳入了各常务副县(市、区)长年度个人政绩考核管理等。 上述接近住建部的人士表示，在条例修订上，是否通过强制缴存方式实现住房公积金覆盖面的 扩大尚存争议，这也不是住建部一个部门能够决定的问题。 公积金买经适房首付只需 20% 二套房执行 1.1 倍利率 2013-05-10 5 月 9 日，青岛市住房公积金管理中心党组书记、主任王春芳做客某媒体民生在线直播室，就 住房公积金贷款、缴纳、提取等与百姓息息相关的问题进行了一一解答。 公积金贷款购买经适房首付最低至 20% 二套房执行 1.1 倍利率 不少市民对于公积金贷款首套房、二套房的划分标准以及二者之间的首付差别很“糊涂” ，王春 芳首先向大家“科普”了这个疑点， “目前青岛住房公积金贷款对是否为二套住房的认定，主要通 过我中心公积金贷款系统内的信息进行认定，即是否曾在住房公积金管理中心申请过公积金贷款” 。 如之前未申请过，则划定为首套房，要求商品房首付比例不低于 30%，经适房首付比例不低于 20%， 二手房首付比例不低于 40%（10 年以上住房，房龄每延长 5 年，首付比例上调 10%） ，5 年以内 贷款利率为 4%,5 年以上贷款利率为 4.5%。如之前申请过公积金贷款，则为二套房，首付款比例 不低于 60%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的 1.1 倍执行。 值得注意的是， “经济适用房首付最低至 20%”的政策是于今年 2 月 1 日刚刚实施的，但在具 体执行过程中，部分保障房项目却称新政无效，王春芳答复道：“我们目前正与律师和相关开发商 进行沟通，近日相关问题就可以解决” 。 17 / 35 如想提前还贷有一定条件限制，须正常还款一年以上，信誉良好，申贷时点无逾期，具备缩短 期限后的偿贷能力，可以办理公积金提前还款。在贷款期内可以提前部分还款两次，第三次须提前 全部结清；还款金额为 1 万元的整数倍。 企业不缴公积金最高罚 5 万 三个月不还贷款将被起诉 在本次访谈中，有不少踏入社会工作的年轻人就“工作单位不缴纳公积金”一事非常苦恼，王 春芳表示，根据住房公积金管理条例规定，职工在国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商 投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位工作，并 由单位支付工资的各类人员，都应依法缴纳住房公积金。如单位违反规定，公积金管理中心将责令 限期办理；逾期不办理的，处万元以上万元以下的罚款。 换工作对公积金还贷有何影响？王春芳答道：在公积金停缴期间，须按合同约定，保证足额、 按时还款；贷款期内未按还款计划偿还借款本息连续超过三个月，住房公积金中心将依法提起诉讼。 借款人在借款期间停止缴存住房公积金，根据借款合同约定，住房公积金管理中心（抵押权人）有 权解除合同，要求借款人提前清偿借款本息。 商转公尚未实现 11 种情形可合法提取公积金 一位购房者算了笔账，商业贷款比公积金贷款每个月多还 700 元，但他先前只办了商业贷款， 询问何时能够实现商贷转公积金贷款。对此，王春芳表示：目前青岛市尚未开展商贷转公积金贷款 业务，今后能否开展商贷转公积金贷款业务，主要取决于住房公积金资金的使用情况。 “住房公积金正在加大放贷力度，2013 年 2 月 1 日起我市住房公积金最高贷款额度由 40 万元 调整为 60 万元。新政实施后，住房公积金放贷金额以及因贷款限额提高带来的提取金额将会大幅 提高，资金使用率将有较大增长。公积金中心将密切关注资金使用动态，做好各项准备工作，条件 具备后，提交市住房公积金管委会决策” 。 此外，公积金的提取也是不少网友关注的问题， 青岛市住房公积金提取管理办法共规定了 种提取情形，只有在符合规定的提取条件下，才能提取使用住房公积金： （一）购买、建造、翻建、大修具有产权的自住住房的； （二）离休、退休和达到法定退休年龄的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的； 18 / 35 （六）房租超出家庭工资收入的 10%的； （七）享受城市居民最低生活保障的； （八）职工死亡或者被宣告死亡的； （九）农村进城务工人员与单位解除劳动关系的； （十）与单位终止劳动关系未再就业 3 年以上（含 3 年）的； （十一）职工本人、配偶及其直系亲属患重病、大病造成家庭生活严重困难的。 山东暂无房产税试点计划 是否收取要听中央安排 2013-05-10 两年来，在重庆、上海试点之后，关于房产税试点扩容的各种传言也一直没有间断过，并且有 传言称，我省青岛市或成为山东的首个试点城市。昨日，记者从相关部门了解到，山东省个人房产 税试点暂无时间表。 2013 年 2 月份，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。此后一位国家税 务总局官员对媒体表示， “房产税试点城市扩容是今年财税部门的一项重要工作，对一部分试点城 市上报的试点方案，财政部和国税总局已经有了批复。 ”此后，2013 年房产税将“扩大试点”在二 三线城市推开的传言四起。同时，作为省内房价增幅前列的青岛或成“山东首个房产税试点市”的 传言更多。不少业内人士认为，若房产税选择在山东省增加试点城市，青岛首当其冲，而有据此推 测称，青岛房价或能大幅下降。 然而，青岛市地税局党委委员、副局长任希巍示，新“国五条”发布后，青岛市制定了具体实 施意见，意见中要求贯彻销售住房差额征收 20%个人所得税政策。但是，目前并没有明确具体征 管措施。下一步，青岛地税部门将在上级具体操作办法出台后，研究提出青岛相关实施方案。青岛 市地税部门工作人员不久前表示， “暂未接到青岛试点房产税的相关通知” 。 同时，在济南，不少新楼盘销售中心以及房屋中介的工作人员则是紧紧咬住个人房产税即将全 面开收来吸引更多购房者。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟曾指出，第二批试点城市的方案，将是地方政府自己报批 与相关部门指导后的综合结果。采访中，济南一不愿透露姓名的相关人士表示,“按照中央的部署, 个人房产税不会马上推广至全国,但是试点城市会逐年增加。 ”同时他强调， “省直单位没有征收权 利，个人房产税收取还要看中央政策。 ” 开发商拆分房款曲线涨价 住建委正研究予以规范 2013-05-13 19 / 35 据悉，北京一些新开楼盘通过将价格分成毛坯房和装修两部分的方式规避调控。 限价时代，开发商如何才能涨价？拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干 预开发商涨价，但“兵来将挡水来土掩” ，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房 价的方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。 房价和装修款分离买房人感叹开发商真“鬼” 北京房山某大型房地产开发商五一假期的时候开出三栋住宅，由于性价比不错，吸引了大量此 前排队的买房人，其中价格最便宜的 7 号楼基本被一扫而空。而购房者也发现，楼价出现了新变化， 原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格，自己需要签订两份合同来买房。不少买房人感 叹，开发商真是“鬼” 。 记者近日来到了位于房山的这一项目，该项目距离城铁房山线大学城站不远，属于精装修楼盘， 最近一次开盘 3 栋楼，户型包括 70 多平方米的一居以及 102 平方米和 108 平方米的三居。在