鑫苑农科路项目初步规划设计建议

鑫苑农科路项目初步规划设计建议,一、整体规划建议,三个学校、二个商业、三个公园、一个医院、多个银行生活、教育配套齐全，是城市中心稀缺高尚居住区,项目周边配套,2010年竞争对手情况,2010年竞争项目产品汇总：1、白庙城中村改造项目，由升龙置业获得，最有可能还是走“快速消费”品的策略，类“凤凰城”项目2、蓝堡湾项目，由正弘置业重组所得，二期受70/90影响，走的产品路线可能为“正弘旗”产品路线；3、英地置业，其产品路线应符合区域产品需求，同时兼顾70/90路线；下一P，我们将对这三个项目的产品进行预测。,2010年三大竞争对手存在不确定因素了解其产品情况，更需要从其操作过的项目中找答案,英地置团属高速下属公司，由于其地块受70/90限制，加上由内部了解所得，该项目最有可能走2+!的89平米二房及144平米的三错层产品为主。,对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目，最有可能还是走“快速消费”品的策略，以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新，比如带入户花园等。,对于蓝堡湾二期而言，必须要符合90/70原则，因此走高端路线的正弘旗规划可能性不大。最有可能是延续正弘山的规划思路，以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89的2+1户型。,2010年竞争项目产品预测,2010年区域内产品多为二房二厅为主，区域为中高端产品产品竞争比较激烈！,项目操作难点,项目难点：难点一：地价约为690万/亩、限高100米、容积率小于3%；即成本约为6900元/平米。难点二：处省会城市，受70/90限制；难点三：容积率仅为3难点四：农科路上仅有一个出入口；,6900元/平米的成本、仅有一个出入口、受70/90控制容积率仅有3，且地块不平整项目操作难度增加,项目出入口,必须走高端、必须走高低配、必须走投资性精装公寓这是解决高成本、地块不齐正、70/90限制的出路,出路探索,上盖物业：面积约为9-10万平米；每层预估3400平米；BLOCK商业街区：面积约为9000平米每层预估4500平米,7-8层多层洋房，面积约为3-4万平米,一期,二期,农科路,规划建议1期,BLOCK商业街区：二层满铺：以街区式商业为主；其中一层为5.8米，二层为4.5米,上盖物业“U”型物业最出面积：建议东西塔楼为套内面积20平米小户型精装公寓为主；北朝向为套内面积35-40平米小户型。南朝向为套内面积50-60平米小户型层高为3米,二层商业裙楼,沿街一期以投资性精装小公寓为主走量并满足70/90限制,3-31层,2层,裙楼部分规划建议：,上盖物业规划建议：,农科路,合计总高度为：3*29+5.8+4.5=97.3米,规划建议2期,二期以稀缺性物业为主走品质，拉高价策略,底TOWN,平层,顶TOWN,建议销售价格为15000元/平米,建议销售价格为9500元/平米,建议销售价格为13500元/平米,经济分析成本分析,经济分析销售价格预估,经济分析投资利润表,二、产品规划建议,其中1、2、5、6#楼设置为三个单元，每个单元标准层面积约为310平米，每个楼栋平层面积约为930平米；3、4#楼设置为二个单元，每个单元标准层面积约为340平米,每个楼栋平层面积为680平米,上盖物业设置为“U”字型公寓，商业裙楼为二层,户型配比,公寓户型,公寓型的户型建议位于农科路高层上。一、通过“U”字型立面可以展现出项目的整体形象，二、位于中学、办公区，为投资客创造机会。,农科路,东、西塔楼户型建议：类重庆万科朗润园甲壳虫公寓,农科路,套内面积约为20平米，建筑面积约为28平米,北朝向户型建议：设计为可赠送面积户型,套内面积约为35-40平米，建筑面积约为45-54平米,农科路,此面积可赠送,户型设计亮点开敞阳台的设计，确保全明空间；小户型也赠送大露台，打破传统观念，注重小户型的居住品质；通过赠送面积，来提高空间实用率和得房率；,农科路,南朝向户型建议：设计为60-70平米二房,套内面积约为50-60平米，建筑面积约为65-78平米,城中央多层电梯洋房,底TOWN,平层,顶TOWN,绿化带,三个单元,三个单元,三个单元,三个单元,二个单元,二个单元,4,1,2,3,5,6,底TOWN,平层,顶TOWN,底TOWN户型建议A,底TOWN户型建议B,底TOWN,平层,顶