建水县市调报告.doc

一、建水县概况 1、地理位置 建水县位于云南省南部、红河中游北岸、滇东高原南缘，面积 3789 平方公里。地势南高北低。南部高山为红河与南盘江的分水岭。分水 岭以南为红河大峡谷地带，河流切割深，相对高差大，山形嵯峨，气势磅礴。县境中部横陈着建水坝子（山间小盆地）和面甸坝子，泸江河 贯流其间。西北部有曲江坝子，东北部为山地和南盘江谷地。北回归线横穿县境南部，属南亚热带季风气候，无霜期长，光照和热量条件好， 但哀牢山和县境南部高山阻挡来自印度洋的暖湿气流，中部和北部却因此雨量偏少。因县境呈立体地形，气象的垂直变异突出，一山分四季， 十里不同天，南部边缘为热带稀树干草原气候，坝区为亚热带气候，山区则为温凉气候。 2 2、文化结构文化结构 建水古称步头，亦名巴甸。汉代属益州郡毋掇县地。西晋属宁州兴古郡。唐代前期为南宁州总管府所辖东爨地。早在汉唐时期，由云南 通往安南有一条通海城路，中经曲江和南亭（今建水南庄） ，建水即成为滇南的交通要冲。此路亦即唐贾耽所著皇华四达记中所称安 南通天竺道的东南段，为南方丝绸之路的又一通道，与滇西著名的博南古道同时并存。 3 3、主要工业主要工业 建水在地质构造上处在云南山字形构造的前弧地带，成矿良好，锰、铁、铜、铅锌（含钼、钒、镉、锑、银） 、钛等矿藏丰富，锰矿储量 居全省第二位，铅锌金属储量占全省第四位，是国内主要的放电锰产地之一。 4 4、地方特色地方特色 建水，历史上文风盛行，古有“文献名邦” 、 “滇南邹鲁”之誉。元代初期创建文庙庙学，明朝以后又相继建学政考棚、州学、书院、府 学等等，成为滇南最高学府。学风兴盛，文名鹊起。明清开科取士，有时云南一榜举人中，临安学士竟占半榜之多，故又有“临半榜”的美 称。 特色鲜明的民居是古城构成的主体之一。从哈尼族的草项记、竹项房，彝族、傣族的土平房到汉族的平瓦房，数量多，质量好，保存相 当完整。集中于城区和西庄镇的汉族民居，以朱家花园和张家花园为典型代表。 同时荣戴国家级建水风景名胜区桂冠。该景区含燕子洞、临安古城、红河焕文等三大景区，融溶洞景观、融人文景观和浓郁的民族风情 为一体。 二、二、建水县城市发展概况及分析建水县城市发展概况及分析 1 1、建水县城市总体规划（修改）建水县城市总体规划（修改）2009-20302009-2030 年年 建水总体规划修编确定的县域范围为：西至晋思省道及清云水库、碗窑村以西 1 公里；东至开培公路以东 2 公里及南营寨、陈官西南侧 山脊线；北至羊街高速连接线以北 2 公里；南至蒙宝铁路以南小西湖、大西湖、白水洞等自然村，城市规划区范围总面积约 150 平方公里， 人口规模 25 万人左右（2030 年） 。另外，该规划修编提出了“一核二轴三圈”城镇空间布局规划结构和“北拓南展、东西优化、强化中心” 远景城市空间拓展战略以及“一主一副、带状双城”组团式空间结构城市发展方向，合理界定了中心组团（南部老城北部新区） 、火车站前 组团、羊街工业园组团、陈官南营寨组团 4 个功能分区。同时，依托深厚的汉儒文化和民族特色鲜明旅游资源以及区位优势，通过把建水 城市性质确定为：国家历史文化名城和国家级历史文化名城，云南省重点旅游城市和新型工业化基地，进而实现“汉韵水乡之城、生态宜居 之城”城市发展目标。 分析结论分析结论 从建水县城市规划发展来看，建水当地目前城市主体功能建设主要设置为北市发展城做为建水县的新城区，其它建设将以旅游资源开发从建水县城市规划发展来看，建水当地目前城市主体功能建设主要设置为北市发展城做为建水县的新城区，其它建设将以旅游资源开发 为主导。为主导。 2 2、关于土地政策及关于土地政策及房地产投资房地产投资 红河州州政府领导在滇南中心城市蒙自核心片区建设现场办公会上的讲话中，对于土地政策调整指出，蒙自市在土地出让方面力量不足， 应予加强。 红河州国土局领导在滇南中心城市蒙自核心片区建设现场办公会上的讲话提出，对蒙自在规划指标上要给予优先，新一轮土地利用规划 修编（2006 年至 2020 年） ，州人民政府分解下达蒙自市 2892 公顷，占全州总指标的 20.66%，占内地县市的 30.9%。另外，每年省厅安排给红 河州新增建设用地指标计划仅为 430 公顷左右，用地指标相当紧缺，在用地指标上也要给蒙自以倾斜。 红河州人民政府的会议纪要关于土地政策的问题中，在全州第二次土地总体规划调整州级预留的 1000 公顷机动指标中，对于蒙自调整后 的平衡规划缺口部分，州政府将给予重点倾斜。 房地产投资增幅较快房地产投资增幅较快 今年 1-3 月份全州房地产开发投资完成房地产投资量前三位的是蒙自 31952 万元、开远 10499 万元、建水 9977 万元；比去年同期增 幅较大的前三位是蒙自县增长 301.6%，河口县增长 211.1%，建水县增长 116.4%。数据显示，建水房地产开发投资增幅较快。 据了解，2007 年以来，建水完成房地产开发投资 4.9 亿元，由房地产开发企业直接上缴的各项税收（仅统计地方税收）4904.96 万元， 占全县地方税收总收入的 10.3%；存量房地产交易 854 宗，交易价值 9588 万元，直接产生税收近 150 万元。目前建水房地产企业发展到 24 家， 城镇人均住宅建筑面积 28 平方米，已建和在建商业住宅小区 8 个 28.73 万平方米，吸纳就业 12000 人。 房产市场增值空间大 建水房地产投资增幅较快，并且房地产市场增值空间大，六个因素阐述观点。 第一个因素：建水是国家级历史文化名城，大家都相信建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展；第二个因素：建水交通方便，区位 优势得天独厚；第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡” ；第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性 需求；第五个因素：建水房地产有辐射作用，据统计，一个楼盘 20%的住户来自“边五县” ；第六个因素：2008 年，建水人均存款 8305 元，属 红河州中上水平，老百姓财富的积累，具备了潜在的购买能力。并且从 2003 年房改以来，有房改房 100 多万平方米，目前，大家有了积累， 都想改善居住环境。 开发商看好建水发展前景 近年来，建水在推进“依托大资源、引进大企业、建设大项目、培育大产业、促进大发展”战略方面取得了新的突破。云南铜业集团、 云南裕顺集团等大集团涉足建水房地产，是建水县委、县政府把资源优势、区位优势与集团的经济优势和名牌效应有机结合，打造建水城市品 牌的具体体现 分析结论：分析结论： 红河州整体土地额度重点将放在蒙自的整体开发建设，致使其它市、县的土地指标较为紧张。如按常规报国家国土资源部申请用地，周红河州整体土地额度重点将放在蒙自的整体开发建设，致使其它市、县的土地指标较为紧张。如按常规报国家国土资源部申请用地，周 期最少也要一年以上的时间，那我们可以得出结论建水县的土地资源在最近期最少也要一年以上的时间，那我们可以得出结论建水县的土地资源在最近 1 1 至至 2 2 年内，虽空地较多，但能够办理完善的土地手续的土地较年内，虽空地较多，但能够办理完善的土地手续的土地较 为稀缺。致使建水县当地的土地一级市场短期内快速增长。为稀缺。致使建水县当地的土地一级市场短期内快速增长。 3 3、关于土地供给关于土地供给 1)1) 20102010 年建水县城市住房供地计划年建水县城市住房供地计划 名称名称廉租房廉租房普通商品房普通商品房其他其他总用地指标总用地指标 亩数亩数 19.9519.95 亩亩 273273 亩亩 125.526125.526 亩亩 418.476418.476 亩亩 2)2) 年建水挂牌住宅用地有年建水挂牌住宅用地有 6 6 宗（不完全统计）宗（不完全统计） 亩数亩数用地性质用地性质地块区域地块区域 85 亩住宅建水西部西林路 79 亩住宅建水西部西林路 61 亩住宅建水西部西林路 52 亩住宅建水西部碗窑路 68 亩住宅建水西部碗窑路 70 亩住宅建水西部西林路 分析：分析： 从上述调查情况来看，建水的整个土地开发走向是西部，从上述调查情况来看，建水的整个土地开发走向是西部，20102010 年挂牌出让的土地指标年挂牌出让的土地指标 418.476418.476 亩，挂牌的亩，挂牌的 6 6 宗土地，单宗面积未超过宗土地，单宗面积未超过 100100 亩。就现有供应量不能满足建水的高速开发用地需求。从建水县土地局获悉，近三年住宅用地的土地挂牌价格均在亩。就现有供应量不能满足建水的高速开发用地需求。从建水县土地局获悉，近三年住宅用地的土地挂牌价格均在 345650345650 元元/之间，之间， 基本上以挂牌价成交。基本上以挂牌价成交。20102010 年年 9 9 月挂牌的六块共月挂牌的六块共 414414 亩土地，挂牌价为亩土地，挂牌价为 376376 元元/，市场反应也比较平淡。，市场反应也比较平淡。 三、三、区域市场态势分析区域市场态势分析 1 1、楼盘数量楼盘数量 建水当地现共有 14 个楼盘，其中有 1 个楼盘未开盘销售。 2 2、产品类型产品类型 建水当地 14 个项目中，有 12 个项目为综合型产品，既由多层、小高层、商铺、别墅组合而成，有 2 个项目为纯商业项目。 产产品品类类型型 综合型产品, 12, 86% 纯商业产品, 2, 14% 综合型产品 纯商业产品 由此可见当地大多开发商还是采取较为保守同时也是利润最大化的开发策略，引入多样的产品来吸引不同类别的消费者，以此来分散项 目的风险。同时商铺的产品组合也是各开发项目中必有的产品之一。 3 3、供给状况供给状况 住宅部分住宅部分 产品组合产品组合价格情况价格情况销售情况销售情况 项目名称项目名称 物业类型物业类型户型户型面积区间面积区间总套数总套数 开盘均价开盘均价 （元（元/） 总价区间总价区间 开盘销开盘销 售率售率 已售房源已售房源剩余房源剩余房源 当前销售率当前销售率 （截至（截至 1111 年年 3 3 月）月） 主力销售速度主力销售速度 备注备注 华府佳苑华府佳苑小高层两房至四房 102-2193182300 28 万 12719190% 湖畔人生一期湖畔人生一期 小高层 别 墅 两房至四房 多房 50-141.56 377-558 3852900 35 万 80%3048195% 临安花园临安花园 多层 小高层 两房至多房 96 110-150 280 7582600 30 万-40 万 7481098% 藤林雅苑藤林雅苑 多层 小高层 两房至四房 82-1394522500 26 万 22922350% 华洲花园华洲花园小高层两房至四房 89-1381441014360% 裕顺奥城一期裕顺奥城一期 多层 小高层 两房至五房 99-137.37 155-164 220-270 6802400 35 万 70%6364495% 裕顺奥城二期裕顺奥城二期 小高层两房至四房 85.44-88 112-146 5162300-2600 32 万 70%4902695% 富康名邸富康名邸多层两房至四房 85-1814002350 26 万 3653598.1% 金茂大厦金茂大厦小高层两房至四房 87-1801442800 35 万 70%667865% 万意新景万意新景小高层两房至四房 79.9-166.31252700 30 万 125 泸江苑泸江苑多层两房至四房 73-1503722300 26 万 3284485% 佳宸华庭佳宸华庭 多层 小高层 两房至多房 88-2664482300 30 万 4301890% 总计 4742 截止 2011 年 2 月 9 日为止建水市场 12 个综合型楼盘供给总量为 4742 套房源，销售 3824 套房源，存量 918 套房源。 44在售楼盘个案分析在售楼盘个案分析 项目名称：华洲花园项目名称：华洲花园项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：开发商： 建水县华洲房地产开发有限公司 经济指标经济指标 占地面积：30 亩，建筑面积：20000 平米，绿化率：40% 项目区位项目区位 县人民医院旁 产品形态产品形态多层 项目规划项目规划一层底商，地面停产位 物业形态物业形态 面积区间面积区间 （） 套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 两房至三房两房至三房 89-1381442400 27 万 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 10.12.475% 项目照片或图片 情况说明情况说明 .开盘优惠：开盘优惠： .付款方式：付款方式： 一次性付款，银行按揭。一次性付款，银行按揭。 项目名称：临安花园项目名称：临安花园项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：开发商： 建水云铜房地产开发有限公司 经济指标经济指标 项目区位项目区位广慈路与青山路交汇处 产品形态产品形态多层，小高层 项目规划项目规划外围一层底商，车库，12 层的小高层，6 层多层（5 层、6 层为复式楼） 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（）套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 两房至多房两房至多房 96-2807582600 30 万 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 09.10.1698% 情况说明情况说明 .开盘优惠：购买优惠卡优惠开盘优惠：购买优惠卡优惠 2%. .付款方式：付款方式： 一次性付款，按揭。一次性付款，按揭。 项目名称：藤林雅苑项目名称：藤林雅苑项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：红河明宇房地产开发经营有限公司开发商：红河明宇房地产开发经营有限公司 经济指标经济指标占地面积：125.67 亩，建筑面积：83778，绿化率；43%，容积率：2.52 项目区位项目区位福康路中段，妇幼保健院旁 产品形态产品形态多层，小高层 项目规划项目规划外围底商，地面停车位，14 层的小高层 物业形态物业形态 面积区间面积区间 （） 套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 两房至四房两房至四房 82-1396702600 32 万 项目照片或图片 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 10.12.2690% 情况说明情况说明 .开盘优惠：开盘优惠： .付款方式：付款方式： 一次性付款，银行按揭一次性付款，银行按揭 。 项目名称：旅游商业广场项目名称：旅游商业广场项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：开发商： 天柱地产 经济指标经济指标占地面积：75 亩，总建筑面积：5 万平米 项目区位项目区位建水福康路与仁和路交汇处、劳动局对面 产品形态产品形态.小高层 项目规划项目规划15 层层小高层；1、2 层规划为商场 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（）套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 三房三房 129-16527002600 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 四房四房 146-165 11 年 01 月 情况说明情况说明 .开盘优惠：未开盘开盘优惠：未开盘 .付款方式：付款方式： 项目名称：金茂大厦项目名称：金茂大厦项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：建水天一地产开发商：建水天一地产 经济指标经济指标总建筑面积：36008 平米，占地面积：10 亩，容积率：5.4 项目区位项目区位建水一中对面原服装厂 产品形态产品形态小高层 项目规划项目规划地下停车位，1、2、3 层为商场 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（）套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 三房至多房三房至多房 110-1801443100 2900-3400 元 10 年 10 月 75% 情况说明情况说明 .开盘优惠：一次性付款开盘优惠：一次性付款 2%2%；银行按揭；银行按揭 1%1% .付款方式：付款方式： 一次性付款；银行按揭一次性付款；银行按揭 项目名称：富康名邸项目名称：富康名邸项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：建水天柱地产开发商：建水天柱地产 经济指标经济指标建筑面积：60000，占地面积：35 亩，容积率：2.57 项目区位项目区位劳动力市场旁 产品形态产品形态多层 项目规划项目规划6 层多层，外围底商，小区内部为车库 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（）套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 两房至四房两房至四房 85-14040023502200-2400 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 多房至复式多房至复式 楼楼 181-219 09 年 12 月 98.1% 情况说明情况说明 .开盘优惠：开盘优惠： .付款方式：付款方式： 一次性付款；银行按揭一次性付款；银行按揭 项目名称：华府佳苑项目名称：华府佳苑项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：赛达地产开发商：赛达地产 经济指标经济指标建筑面积：4.4 万，占地面积：27.27 亩，容积率：2.42 项目区位项目区位建水六中对面 产品形态产品形态多层 项目照片或图片 项目规划项目规划有部分底商，地上停车位，车库。 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（）套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 小高层小高层 102-2193162600 28 万 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 09 年 10 月 70% 情况说明情况说明 开盘优惠：开盘优惠： 付款方式：付款方式： 项目名称：胡畔人生项目名称：胡畔人生项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：蒙自鸿海房地产有限公司开发商：蒙自鸿海房地产有限公司 经济指标经济指标建筑面积：23 万平米 绿化率：48% 项目区位项目区位广慈路与青山路交汇处 产品形态产品形态小高层、别墅 项目规划项目规划有底商，地下车位 物业形物业形 态态 面积区间面积区间 （） 套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区间主力总价区间销售率销售率 两房至两房至 四房四房 50-141.5640095%29002800 一期户型一期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 别墅别墅 377-558215% 10.12.05 6500 情况说明情况说明 .开盘优惠：一次性开盘优惠：一次性 2%2%，按揭，按揭 1%1%，送太阳能，可视对讲，第一道双飞粉。，送太阳能，可视对讲，第一道双飞粉。 .付款方式：付款方式： 一次性付款，按揭。一次性付款，按揭。 、 项目名称：裕顺奥城项目名称：裕顺奥城项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位开发商：裕顺奥城地产开发商：裕顺奥城地产 经济指标经济指标占地：196 亩，绿化率：38% 项目区位项目区位建水大道与清远路交汇处 产品形态产品形态多层、小高层、商铺 项目规划项目规划地上地下车位，6 层小高有两层底商、5、6 为复式楼；12 层 18 层小高层、顶楼为复式楼 一期户型一期户型 配比及价配比及价 物业形态物业形态 面积区面积区 间（间（） 套数套数比例比例开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 （元（元/） 主力总价区主力总价区 间间 销售率销售率 两房至三房两房至三房 99-155 08 年 1900- 2500 2200 格体系格体系 四房至多房四房至多房 160-264 08 年 05 月 11 年 2800 95% 两房至三房两房至三房 84-11525425002300 二期户型二期户型 配比及价配比及价 格体系格体系 四房至多房四房至多房 146-220238 10.01.16 90% 情况说明情况说明 .开盘优惠：一次性付款开盘优惠：一次性付款 2%2%，银行按揭，银行按揭 1.5%1.5%，首付款分期付款，首付款分期付款 1%1% .付款方式：一次性付款，银行按揭，分期付款。付款方式：一次性付款，银行按揭，分期付款。 55由于政府出台的“新八条”政策对投资型的消费市场起到了一定的抑制 由于政府出台的“新八条”政策对投资型的消费市场起到了一定的抑制作用，建水县房地产市场也受到当地银行停止发放 2 套房贷的影 响，市场房源基本提供给刚性需求的消费群体，而对于一个县城来说 4742 套房源的放量，就现阶段销售情况来看，市场的供给量略高于市场 的需求量，故市场将需要较长时间消化剩余的 918 套房源。 据了解临安花园、奥城一期等体量较大且基本售罄并已交房的现房楼盘入住率较低，均不超过 50%，这意味着建水住房市场固定人口住房 消化量与流动人口住房消化量比例较为失调，在新房地产政策的影响下，该失调比例将会显得更加明显。 6 6、面积居间面积居间 产品名称户型区间主力产品 多层 50-270120-140 小高层 65-220100-120 别墅 200-350240-280 当地产品多为 80以上户型设计，多楼盘均反映当地居民对小高层的接受程度相对较低，消费者更倾向于消费多层或者别墅产品。在各 城市较多的 35-60公寓式小户型产品在建水几乎没有。 7 7、价格对比价格对比 产品类型产品类型价格区间（元价格区间（元/）均价（元均价（元/） 多层 2400-34002721 小高层 2600-34002900 别墅 5500-65006000 建水房地产市场整体价格比较趋于稳定，多层项目价格大多在 2700 元左右，其中只有腾林雅苑价格在 3400 元左右，与市场价格差距较 大；小高层价格除金茂大夏、腾林雅苑奥城三个项目价格突破 3000 元以外，其余价格均在 2800 元左右；由于别墅项目较为稀缺故价格相 对较高，现开盘的广慈湖畔一期别墅均价在 6000 元左右，未开盘的临安花园别墅项目预计开盘价格在 8000 元左右。 8 8、销售模式、销售模式 代理类别代理类别数量数量 自销 2 专业销售代理公司 12 现市场仅有华府佳苑、广慈湖畔一期为开发公司自己代理项目销售，其余 12 家楼盘均为专业销售代理公司代为销售，这说明建水房地 产市场的竞争力较为激烈，房地产市场活跃程度也相对较高。当地开发商接受新鲜事务的思想较为开放。 商业部分商业部分 项目调查表： 项目名称：时代中心项目名称：时代中心项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位个旧市兴立房地产开发有限公司 经济指标经济指标建筑面积：7200 平米 项目区位项目区位红运转盘 产品形态产品形态纯商业 项目规划项目规划地下停车场，1-3 楼超市百货。 开盘时间开盘时间2010 年 12 月 05 日 开街时间开街时间2011 年 02 月 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 物业形态物业形态面积区间（面积区间（） 套数（户）套数（户） 比例比例 均价均价 （元（元/） 最高价最高价 （元（元/） 最低价最低价 （元（元/）主力总价主力总价 当前销当前销 售率售率 10-150245 独立商业独立商业 496009600386070% 项目名称：临安春秋项目名称：临安春秋项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位建水县全胜兴房地产开发有限公司 经济指标经济指标占地面积：25 亩 项目区位项目区位临安街中段 产品形态产品形态纯商业 项目规划项目规划餐饮，百货。 开盘时间开盘时间2009 年 08 月 22 日 开街时间开街时间2010 年 11 月 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 物业形态物业形态面积区间（面积区间（） 套数（户）套数（户） 比例比例 均价均价 （元（元/） 最高价最高价 （元（元/） 最低价最低价 （元（元/） 主力总价主力总价 当前销当前销 售率售率 19-165267 独立商业独立商业 30000 左 右 40000 左右5000 左右40 万 项目名称项目名称: :裕顺奥城裕顺奥城 项目基本情况介绍项目基本情况介绍 开发单位开发单位裕顺集团 经济指标经济指标建筑面积：约 2000 项目区位项目区位建水大道与清远路交汇处 产品形态产品形态商业 项目规划项目规划百货。 开盘时间开盘时间2009 年 12 月 开街时间开街时间2010 年 1 月 26 日 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 物业形态物业形态面积区间（面积区间（） 套数（户）套数（户） 比例比例 均价均价 （元（元/） 最高价最高价 （元（元/） 最低价最低价 （元（元/） 主力总价主力总价 当前销当前销 售率售率 10.8-74446 独立商业独立商业 12000 20000 左右5000 左右40 万 80% 现建水仅有两个纯商业项目，其中临安春秋还正在进行招商引资工作，时代广场招商工作已基本完成，确定-1F 为超市，1F 楼为化妆品、 男装等，2F 为女装卖场，3F 为儿童卖场,4F 楼为公司自持花园餐厅，其中 1F-3F 均为产权分离式产品。 时代广场产权分离式的销售模式还是吸引不少投资者的青睐，其中 1F 销售 20%，2F 销售 70%；3F 销售 80%。 0% 20% 40% 60% 80% 一层二层三层 20% 70% 80% 销销售售比比例例 销售比例 价格 0 20000 40000 60000 一层 二层 三层 49000 19900 9900 价价格格 价格 由此可见时代广场作为投资型的纯商业项目，卖的最理想的是区位优势相对较弱 3 楼，最不理想的反而是区位优势最为明显的 1F 临街外 铺，这种现象在投资能力稍好的城市是极为罕见的，这也从侧面反映出建水消费群体投资能力的有限性，购买这种投资产品的客 户基本是工薪阶层，49000 元/平米的临街商铺对于他们来说投资价值过于的高昂了。同时临街外铺的滞销也反映出建水当地具有投资能 力的群体闲置资金较为有限，以至于不愿意参与这种长期的定向投资项目。 四、四、小结小结 总体来说现阶段建水房地产市场发展较为健康，由于受政府“新八条”政策的影响，投机型客户的减少使得市场泡沫较小，各楼盘的销 售也相对理想，没有明显的滞销楼盘。 由于建水县城现致力于新城区的开发，多数楼盘均位于县城新区，这也使得多数楼盘的配套设施还有待完善，使得出行以及生活极为不 便，大多交房楼盘入住率不到 50%，相信随着城市进程化的推进，新城区的价值将会得以体现。 同时新区的整体放量使得市场形成供给失衡的局面，现阶段刚性需求的客户群体明显不足以消化市场的存量房源，这为市场日后的放量 以及销售带来极大的隐患，新近开发商的资金压力以及销售风险将大大增加。 从市场调研数据来看，现该区域供应的住房产品，主要集中在 110 平方米140 平方米的三室二厅，这也就说明当地房地产市场消费还处 于初级发展阶段，市场需求主要还是以刚性需求（居住产品换代阶段）为主导； 市调获悉现购买该区域的客户群主要为本地企、事业单位职工，这部分当地人购房群体占到该区域购房群体总量的 70%以上，剩下有 25% 的量为周边县、镇购买群体，外地人口购买较少，约不到总量的 5%； 综上所述：建水市场由于短期集中放量较大，且产品同质化较为严重，致使当地房地产市场竞争形成恶性化发展趋势。但由于当地土地综上所述：建水市场由于短期集中放量较大，且产品同质化较为严重，致使当地房地产市场竞争形成恶性化发展趋势。但由于当地土地 指标的紧俏，当地房地产市场价格在同质产品供大于求的状态下呈明显的上升趋势。指标的紧俏，当地房地产市场价格在同质产品供大于求的状态下呈明显的上升趋势。 总体而言，当地城市进程化发展还处于初级发展阶段，房地产市场还处于初级阶段，虽整体城市人口较为有限、房地产市场容量较为有总体而言，当地城市进程化发展还处于初级发展阶段，房地产市场还处于初级阶段，虽整体城市人口较为有限、房地产市场容量较为有 限，但当地的房地产市场仍有一定的发展空间。只是须注意产品的精准市场定位及差异化的发展空间。限，但