沧州房地产市场调查报告

泰大国际广场,沧州市商业项目市场调研报告,目录,一、前言二、泰大国际广场VS彩龙国际商贸广场三、泰大国际广场VS泛海时代三、泰大国际广场VS荣盛国际购物广场四、泰大国际广场VS一世界五、小结,一、前言,为实现泰大国际广场的持续旺销，精炼销售说辞，对沧州各项目做到知己知彼。2012年5月16、17日泰大国际广场销售部全体成员，走访了沧州市彩龙国际、泛海时代、荣盛购物广场、一世界等商业项目。下面我们将从各项目基本概况、区域发展、开发商、项目定位、规模及施工进度等方面做出简单阐述。,二、泰大国际广场VS彩龙国际,5,（二）泰大VS彩龙1、区域发展,销售说辞：1、泰大国际广场位于沧州西区。投资跟着政策走，西区是沧州市政府重点打造的沧州新城，是一座集政治、金融、经济、教育、文化中心。市政设施狮城公园、一场五馆建在西区；沧州市政府西迁至西区；连接1、2线城市的京沪高铁、沧州西站在西区；在建的高端楼盘也在西区。占据了天时、地利的优势；西区未来升值潜力巨大。2、彩龙国际广场紧邻沧州市最老的开发区，相关配套过于陈旧。,2、开发商,销售说辞：1、彩龙国际商贸广场，由香港龙采集团投资开发，开发商主要以商铺销售开发为主，开发商卖完就走，到下一个城市继续开发，商场后期运营及管理得不到保障。例如：前期开发的秦皇岛彩龙广场商铺招商率低、商家生意惨淡已经是个死盘。2、泰大国际广场由泰兴房地产开发建设，泰兴房地产隶属于冀春集团，是沧州规模前五的本土企业，涉及煤炭、能源化工、房地产开发、金融、金矿等集团企业。泰大是冀春集团的第一个商业项目，本土企业最注重声誉，项目口碑不好直接影响集团声誉。而且集团企业有多个实体企业，开发商也是沧州市人，绝不会跑路走人。,3、项目定位,销售说辞：1、彩龙国际以经营家居建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等业态及商贸交易、物流配送等功能为一体的商业项目。70%零散商业，30%集中商业。2、泰大国际广场打造的是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式专业家居建材购物广场。辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场定位高端及大众消费体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。,4、规模及施工进度销售说辞：（1）彩龙国际广场总建面40万平米，一期施工面积仅占50%，包括48栋一拖三商铺和1栋居然之家，其它4栋公寓，3栋集中卖场：浙江小商品城、广州服饰城、彩龙国际商贸城尚未施工，开工时间遥遥无期。（2）泰大国际广场总建面40万平米，一期18栋建筑全部施工，其中16栋商业部分2012年10月份预计营业，1栋公寓和1栋写字楼预计2013年10月份完成交付。5、招商及运营（1）彩龙国际居然之家2012年4月底启动招商，预计9月营业。而一托三部分还未确定运营商。（2）泰大已确定运营公司，红星预计10月开业。,三、泰大国际广场VS荣盛国际购物广场,（二）泰大VS荣盛项目对比说辞,销售说辞：1、项目定位：荣盛购物广场定位为百货类商圈，体量约20万，但现沧州西南区域住宅楼盘的入住率较低，人流不充足，无法支撑体量过大的商场，商场投资风险大。2、荣盛交房时间及开业时间在2014年，而现在土地才刚刚平整，工程进度无法得到保障。3、荣盛属于虚拟产权的商铺，只能投资不能自营，顾客自主性、灵活性较差。,三、泰大国际广场VS泛海时代,14,区域交通,销售说辞：1、泛海时代位于老城区，处于传统的百货类成熟商圈，有一定的商业氛围，但周边商场密集，市场基本饱和，竞争压力大，升值潜力有限。,2、开发商,销售说辞：在国家对房地产调控，房地产住宅市场整体低靡的情况下，国家收紧银根，银行减少对房地产开发企业的贷款支持，泛海时代做为主要以住宅开发为主的企业，资金链容易断裂，工程进度无法保障。冀春集团为集团型企业，涉及多个行业，开发资金来源多元化，对银行贷款资金依赖性小，保障了整个项目的工程进度及交付开业时间。,项目定位,销售说辞：泛海时代商业部分属于中高端传统百货类业态，辐射范围：项目本身及沧州市区，且地处成熟商圈，周边百货商场云集，高端商场有：华北、建新，中低端商场:盐百，商城，信誉楼。项目开业后只能与原经营成熟稳定的商场争取客源，竞争压力大。泰大国际广场，是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式家居建材购物广场，辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场定位高端及大众消费群体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。,工程进度,销售说辞：泛海时代目前动工的全部为回迁楼，商业部分尚未动工，且拆迁工作尚未完成。泰达国际广场所有建筑全部开始施工，其中红星美凯龙，三号楼灯饰馆，陶瓷卫浴馆全部封顶正在做内装，写字楼已建到地上7层，总施工量已完成80%。,招商及运营,销售说辞：1、泛海合适招商，运营公司遥遥无期。2、泰大已启动招商及运营公司,四、泰大国