物业设施设备三级保养1

2018/1/24,1,维护保养为主，计划检修为辅,设施设备三级保养,一、设施设备保养不当案例,配电总开关坏，卖场没电了,2018/1/24,2,一、设施设备保养不当案例,空调冷冻水泵坏，空调系统不能运行,2018/1/24,3,一、设施设备保养不当案例,下水管道堵塞，餐饮、洗手间不能排水,2018/1/24,4,一、设施设备保养不当案例,地下室排水泵坏，碰巧又下大雨，雨水灌进地下室，地下车库涨水等等,2018/1/24,5,一、设施设备保养不当案例,物业设备部是救火队,2018/1/24,6,二、维护保养方式和实施,维护保养方式主要是：“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 维护保养工作的实施：维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养（一级保养和二级保养两种）。根据实际情况，建议日常保养和一级保养由设备维护员来完成，二级保养（季度、半年、年度）由课长主导完成。,2018/1/24,7,1、维护保养方式和实施-日常保养工作-内容,日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。,2018/1/24,8,2、维护保养方式和实施日常保养工作-5S,日常保养工作的管理工具：1、5S 整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SETKETSU）、素养（SHITSUKE）五项；2、可视化（看板）管理 通过5S活动的开展，定期对设备进行检查、清洁、清扫可以发现设备存在的问题。,2018/1/24,9,5S-整理,整理：就是清理废品，把必要物品和不必要的物品区分开来，不要的物品彻底丢弃，而不是简单的收拾后又整齐地放置废品。 目的：腾出空间，防止误用,2018/1/24,10,5S-整顿,整顿：就是消除无谓的寻找，既缩短准备的时间，随时保持立即可取的状态。目的：工作场所一目了然；消除寻找物品的时间；井井有条的工作秩序。,2018/1/24,11,5S-清扫,清扫：就是将岗位变得无垃圾、无灰尘，干净整洁，将设备保养得锃亮完好，创造一个一尘不染的环境。目的：保持良好的工作情绪；稳定品质；达到零故障、零损耗；早期发现设备的异常、松动等,2018/1/24,12,5S-清洁,清洁:就是将整理、整顿、清扫进行到底，并且标准化、制度化目的：成为惯例和制度；是标准化的基础；为设备清除油垢、尘埃，谓之“清扫”，而“长期保持”这种状态就是“清洁”，将设备“漏水、漏油”现象设法找出原因，彻底解决，这也是“清洁”，是根除不良和脏乱的源头。,2018/1/24,13,5S-素养,素养：对于规定了的事情，大家都按要求去执行，并养成一种习惯。目的：让员工遵守规章制度培养良好素质习惯的人才,2018/1/24,14,5S管理工具-可视化管理,通过视觉导致人的意识变化的一种管理方法，强调使用颜色，达到“一目了然”的目的。目的：（1）谁都不会弄错，无论是谁，都能判断是好是坏（异常）（2）作业效率高，能迅速判断，精度高（3）安全有保证，判断结果不会因人而异,2018/1/24,15,5S管理工具-可视化管理,2018/1/24,16,是否正常供给、运转清楚明了。,5S管理工具-可视化管理,2018/1/24,17,标识出计量仪器类的正常/异常范围、管理限界,5S管理工具-可视化管理,2018/1/24,18,清楚明了地表示出应该进行维持保养的机能部位。,3、维护保养方式和实施-定期维护,定期维护保养工作是是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作： *彻底内外清扫、擦洗、疏通； *检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙; *检查安全装置 *检查润滑系统油脂状况； *检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。,2018/1/24,19,3、维护保养方式和实施-定期维护-一级保养,一级保养 一级保养是由维护员负责，检查、清扫、调整各操作机构的零部件，清洗规定的部位，调整设备各部位的配合间隙，紧固设备的各个部位，检查油箱油质、油量。一级保养所用时间为2-4小时，一级保养完成后应做记录。一级保养的范围应是物业全部在用设备，保养时间安排在停机后。一级保养的主要目的是减少设备磨损，消除隐患、延长设备使用寿命，为完成到下次一级保养期间的生产任务在设备方面提供保障。,2018/1/24,20,3、维护保养方式和实施-定期维护-二级保养,二级保养 二级保养是以课长、主管为主，维护员参加来完成。二级保养列入设备的检修计划，对设备进行部分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗、换油、检查修理电气部分，使设备的技术状况全面达到规定设备完好标准的要求。二级保养