河南省2010淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析

谨呈：淮阳银丰塑料厂,淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析,郑州深蓝房地产咨询有限公司2010年7月,淮阳概况淮阳经济和社会发展水平淮阳城市规划和新区发展淮阳近年土地供应情况淮阳竞争楼盘调研淮阳房地产市场分析淮阳房地产市场需求研究银丰地块周边环境分析项目开发流程及相关费用银丰地块定位论证银丰地块投资回报分析,目录,一、淮阳概况,淮阳概况,淮阳县位于河南省东部，属周口市，淮阳古称宛丘、陈、陈州。辖个镇个乡。面积平方千米，人口万。淮阳东靠京九，西依京广，南临漯阜，北枕陇海，距新郑国际机场仅公里。南洛、大广、商周、三条高速公路和国道穿境而过。,百万人口大县，交通便利,战国时，楚顷襄王迁都陈城，史称郢陈，故淮阳又称“陈楚故城”。秦时设陈县，后置陈郡，公元前年，以陈在淮水之北，改名淮阳。清雍正十二年置淮宁县，年改淮宁县为淮阳县。在六千多年历史长河中，淮阳五次建都，四次封国，分封则国，统制则郡，州县兼置，始终是豫东政治、经济、文化的中心，年国务院撤消淮阳专区，改为县治。县政府驻地城关镇，是年建制的回族镇，辖个办事处、个居委会，总人数万人，少数民族人口占总人口的。,淮阳概况,历史悠久，古代政治，文化中心,淮阳古称宛丘,宛丘古城面积多亩.龙湖，是中国内陆最大的环城湖。太昊伏羲陵庙，中国十八大名陵之首，占地亩，规模宏大，肃穆庄严，始建于春秋，增制于盛唐，完善于明清，岁月年，历代帝王次御祭；建国载，两位总理拜谒，朱镕基欣然题写“羲皇故都”匾额。,淮阳概况,最大内陆环城湖，中华第一陵所在地,淮阳是全国油料生产五强县和淮山羊、黄花菜、花生、大蒜生产出口基地。工业迅猛发展,已建立以塑料、纺织、食品、皮革、医药、化工门类齐全的工业系。降解地膜、PVC塑胶管、万吨皂素生产基地，亚洲最大的PE管材生产线等重点工业项目相继建成投产并形成生产规模。,淮阳概况,物产丰富，工业发展迅猛,淮阳县虽然经济发展水平较差，但人口众多;在周淮项一体化的强力推动下，城镇化进程加快;城关镇和白楼镇城乡住宅全部限建，乡镇进城购房的积极性和主动性持续走强;随着城市框架的西扩和城市配套的完善，必将拉动房地产市场的快速启动和稳步发展。,淮阳概况,小结,二、经济和社会发展水平,2009年各指标均有突飞猛进,淮阳近年的经济发展势头强劲，在2008年经济危机结束以后，2009年的GDP、居民储蓄、城镇人均收入等指标均有突飞猛进的大幅增长，随着国家对中西部特别是落后区域的政策支持，沿海产业升级转型并逐步向内陆转移，淮阳的经济将会获得新的发展机遇，并具备持续发展的潜力。,历史经济指标,年周口市各区县,历史经济指标,淮阳的经济总量和增长率在周口几个县市区中，名列第四，属中等偏上水平。作为豫东传统的经济、商业和文化中心，淮阳发展受政治影响，一直没有获得应有的资源支持，随着周淮项一体化的提出和推进，淮阳的经济发展速度必将加快，与其他县城相比，丰富的城市底蕴优势和人文资源优势显现出来。事实上，淮阳的经济总量排名虽然靠前，但房地产发展却非常落后，不但落后于项城、鹿邑、郸城等，甚至落后于西华、商水等县。一方面与淮阳在周口市的经济地位现状相符，另一方面也说明淮阳的经济发展潜力巨大，有待进一步提升和促进。,历史经济指标,经济发展潜力巨大，发展速度有待提升,教育资源,学校历史悠久，教学质量较高,淮阳中学创建于年，始名“陈州府中学堂”；年初学校被省政府评定为首批示范性高中；年，淮阳中学考生刘翠以裸分分的成绩摘取周口市理科第一名；淮阳一高前身是始建于清代的柳湖书院、陈州府中学堂，2003年9月迁移新址，2005年被确定为河南示范性普通高中。年，淮阳一高考生刘笑然以裸分分的成绩摘取周口市文科第一名。,中国淮阳荷花节于月日开幕。乘船游龙湖、赏荷花，知名摄影家、摄影记者将来淮阳采风，举办百名画家观荷佳作展，央视“梦想剧场”走进水城淮阳，举办龙舟大赛及水上自行车对抗赛，文化广场才艺展演也将陆续登场，另外还举办招商引资及项目建设洽谈活动等。,荷花节活动,积极开展社会活动，增加社会影响力,淮阳县位于豫东贫困带，经济发展水平相对落后，随着国家对贫困区域的扶持力度加大，近年通过增加旅游产业的投入拉动内需。淮阳县政府也加大招商引资力度，太昊陵和荷花节等旅游项目成功举办，经济发展呈明显上升态势。淮阳中学和淮阳一高作为豫东名校，受到包括周边县区在内的众多家长的追捧，成为在县城购房解决子女就学的新时尚。,小结,经济发展速度加快，教育购房成为时尚,三、城市规划和新区发展,淮阳县的城市性质为休闲旅游城市，历史文化名城，周口市复合中心城市重要组成部分，县域政治、经济、文化中心。加快中心城市和节点城镇发展，积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势；加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口进行协调对接，积极融入“周淮一体化”。,淮阳县城整体规划,淮阳的城镇化发展战略,淮阳县城整体规划,城市建成区面积逐年增长,城区居住用地有规划保留和完善发展的现状居住用地和规划新布置的居住用地组成。新规划居住用地主要分布于县城的西部西关组团。南部和北部作为两个组团的配套居住用地和村庄安置以及经济适用房用地适当发展。规划指标：规划居住用地公顷，人均平方米，占城市建设总用地的。,规划行政中心位于羲皇路以西淮郑河两侧，建设资源共享，高效办公的行政中心区。以行政中心的建设来带动该区基础设施和商业服务设施的建设与完善，并结合行政中心，布置了市民广场、公园、文化中心等，构成充满活力、生机勃勃的城市新形象。将城关镇搬迁至清风路北侧，加强西关与北关组团的联系，带动这一薄弱地段的快速发展。同时为便于教育园区和工业城的管理，在南部组团规划一小块行政用地。规划指标：规划行政办公用地公顷，人均平方米，占城市建设总用地的。,淮阳县城整体规划,行政机关西迁确定无疑,老城片区为陈楚故城保护范围，面积平方公里。北关片区为平安路以南，龙都路以东，古蔡河以北，面积平方公里。龙湖片区包括金楼、田湾、后孙、东关、季庄、南关、南坛、里孔湾等，面积平方公里。龙都路以西的滨湖地段北至文政路，南至弦歌路，西至文明路，东至龙都路，面积平方公里。,淮阳县城整体规划,旧城改造区域划分,淮阳作为豫东传统的政治、经济和文化中心，一直具有重要的城市地位。自周淮项一体化发展思路提出以后，淮阳向西发展、周口向东发展加速，两城对接逐步实现，必将进一步树立和强化淮阳的城市内涵和发展前景。淮阳西城新区，以行政搬迁为基础，以教育配套为先导，拉大城市路网框架，逐步向西推进开发，目前初具规模。县政府将选址于清风街与西二环附近，西二环将成为行政单位集中区，清风街沿线将成为高档居住区。由于万亩龙湖的小生态环境非常好，临湖周边作为最适宜居住的区域，也成为众多企业争逐的黄金地段。,小结,城市框架向西推进，临湖周边成为稀缺,年新区开发加速推进，五横五纵的城市建设格局初步形成，形成了平方公里的城市框架；年新建安居苑、风华水岸、祥瑞花园、阳光花园等高档住宅小区个，古城淮阳呈现出浓郁的现代都市气息。年建成四星级润德国际广场、羲皇宾馆，投入使用新增一批城市基础设施。年，政府将推动建设特色旅游商品展销一条街、中华姓氏博物馆、平粮台古城遗址博物馆，打造伏羲文化景观群；实施弦歌台综合整治工程，建设弦歌新村，逐步搬迁湖区居民，打造环湖景观带。提升城市品位，巩固中国“最美小城”、“魅力小城”和省级文明城、园林城、卫生城成果。,淮阳县城市建设,提升城市品位，巩固城市历史成果,淮阳县的城市居民住房状况大可分为三类：老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房新区商品住宅楼及别墅式独院住房政府拆迁安置户,淮阳县城市建设规划,目前县城居民住房情况,人均居住面积在平方，发展极不均衡。,根据年调查统计，淮阳县城市人口万人，现有住房面积万平方，到年新增人口万人，按平方以内户型占，平方以内户型占。,年县城总人口达到万人，计划普通商品房、经济适用房、廉租房控制在平方套以内占住房建设的。平方套占住房建设的。,淮阳县城市建设规划,2006年到2010年城市新增6万,600003.575%90+600003.525%120=167万平方,旧区搬迁改造需安置人口万人，需建筑面积为：,400003.575%90+400003.525%120=111万平方,按照户均3.5人计算则需建筑面积为：,淮阳县城市建设规划,两项合计到年底共需住房建筑面积为万平方。,06年到10年应增住房建筑面积,由于淮阳的房地产开发和管理混乱，外地开发商进驻比较谨慎；在没有大的开发商的带动和规范下，本土成长的开发商缺乏品牌意识，仅以获利为目的，无证销售基本无证开发，形成恶性循环；整体看来，淮阳县城住房建设规划基本没有实施或执行，所有开发销售的商品房面积也仅有数十万平方，远未达到预期规划目标；从另一方面也说明市场需求非常庞大，有待规范和发掘。,小结,市场混乱，规划无实施，市场需求有待发掘,四、近年土地供应情况,近年土地供应量,近年土地供应数据,近年土地供应量,如上表所示：,淮阳县共出让商品房开发土地宗，共亩（含商业和住宅，不含工业），如此少的土地供应量，在县城是不多见的。,通过在县国土局查阅:,2008年1月1号至今，以公司名义购买用于开发的土地仅有三宗，且规模也都在亩左右。,土地供应量少，公司拿地更少,近年土地供应量,土地供应量少的原因分析：,招商引资没有突破，无法吸引外来投资开发企业；本地企业拿地，通过非规范渠道实现的较多，不愿意或不情愿到国土局登记；外来企业即使招商过来进行开发，很多也未进行登记或办证,土地市场不规范，土地买卖混乱,五、竞争楼盘调研,开发商：香港合成集团代理商：华亿机构（重庆）电话：物业位置：陈州路西段交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里周边配套：淮阳一中，自力双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院主要产品：一楼临街商业，层住宅，面积平米不等。少量住宅，商业已售完价格结构：商业到元平米层住宅元、层住宅元平米,淮郑河商业街,在售楼盘,外立面,门前淮郑河,市场核心点：三层框架，全现浇结构,项目优势：地理位置优越，是新区行政、经济中心区域，升值前景看好；三层全框架结构，空间分隔灵活，自重轻，有利于抗震；商业街东段与润德商业浑然一体，商业氛围很好。项目劣势：外立面毫无品质感，施工质量一般；后期维护不够，沿街、河道与建筑的景观搭配较差；住宅位于商业街上层，没有居住环境，毫无生活品质,在售楼盘,淮郑河商业街优劣势总结,开发商：江西闽峰房地产开发有限公司代理商：华亿机构（重庆）电话：物业位置：陈州路西段交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里周边配套：淮阳一中，自力双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院主要产品：二房，三房，以上的四房以及中心区域别墅，、期基本售完，期剩余少量低层和顶层价格结构：层元、层元、顶楼元、别墅均价元平米,西城阳光花园,在售楼盘,杂草丛生,电线漫天,停车杂乱,市场核心点：淮阳第一成熟社区,项目优势：开创淮阳的居住新时代，近几年一直占据淮阳第一楼盘地位；小区规划引进一些先进理念，包括楼栋排布错落有致，绿化率高；周边配套齐全，小区自建幼儿园；小区时间较长，比较成熟；项目劣势：物业管理差劲，后期景观维护没有做；中心区域别墅正对大门，高档住宅的私密性差；小区规划和建筑设计的细节不到位，如电话和电线全部空中外线；车位规划不够，会为后期生活带来不便；一期业主的房产证尚未发放，口碑传播效果较差。,在售楼盘,西城阳光花园优劣势总结,开发商：周口龙湖农业发展有限公司物业位置：龙都路与弦歌路交汇处电话：交通情况：龙都路与弦歌路贯穿，相对较便利周边配套：尚华中学，淮阳中学，外国语实验小学，西城中学，阳光学校；淮阳骨科医院总体规划：总建面积万方，占地多亩，共余户主要产品：平米多层、平米以上联排、目前、楼刚推出，房源较多。价格结构：、楼元、层元、顶层，别墅价格2500元/平（花园880元/平米另售,别墅总价约60万左右）,南湖阳光水岸,在售楼盘,润德广场,小区北部景观,小区大门,市场核心点：秀丽自然景色,项目优势：位于淮阳南湖边，景观佳，自然环境优美；西临龙都路，北靠选歌路，交通便利；项目产品种类多，便于客户选择项目劣势：距离润德一公里，远离商业中心区；楼盘品质一般，价格相对较高；小区规划一般，军营式排布，全依仗外围自然景观,在售楼盘,南湖阳光水岸优劣势总结,开发商：南阳万正房地产开发公司物业位置：商城东路南端电话：周边配套：陈州商城、距润德广场、大同街老城主要产品：平米多层平层、复式、顶楼和楼剩余少量（平米以下户型）价格结构：一期、层1900，层1300-1500、二期期房、楼元平方项目进度：部分楼房已经完工，景观未到位,万正龙湖城,在售楼盘,欧式建筑,中式元素,中心景观带,中式大门,市场核心点：临湖而居，300亩大社区,项目优势：亩综合社区，淮阳第一大盘；三面环湖，自然景观优越；欧式建筑与中式建筑结合，具有浓厚的人文气息；重金打造气势宏伟的大门，为项目增添不少好评；项目劣势：项目进出只有商城东路，交通问题日益严重；小区内部规划一般，与其品质相悖；外立面过于复杂，建筑风格不明确；周边无教育，小区规划有酒店，但无规划幼儿园；施工管理混乱，人员可以随意进出工地，存在安全隐患；具访谈了解，项目土地为湿地保证区，将来存在拆迁可能。,在售楼盘,万正龙湖城优劣势总结,开发商：中原房地产开发有限公司物业位置：陈州路与新民路交汇处东南角交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里电话：教育情况：淮阳一中，自力双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校医疗机构：淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院总体规划：总占地亩主要产品：多层平层，临街商业；五号楼、层剩余少量，临街房源较多价格结构：、层，四层，层，临街元，商铺,祥瑞花园二期,在售楼盘,市场核心点：地理位置优越，配套齐全,项目优势：地理位置优越，位于新区中心区域；对面就是淮郑河商业街，商业氛围良好；位于成熟居住区，配套齐全，教育，医疗方便；一期已入住，成熟社区，有一定的形象基础；项目劣势：淮阳价格最高楼盘，访谈时了解到有捂盘嫌疑；规模不大，小体量开发，自有配套欠缺；,在售楼盘,祥瑞花园二期优劣势分析,教师公寓项目地处周淮路、弦歌路、羲皇大道淮阳三条主干道交汇处，紧邻中心汽车站，交通四通八达，临近外国语实验小学，年月份动工。层高层建筑，地下停车场，双电梯入户，主体已封顶。四室两厅两卫平方，三室两厅一卫平方，户型合理，全明设计，南北通透。年月被城建单位强制停工，目前售楼部关门，建筑工地停工。月份层售价元平方，总价约万元。,教师公寓,在售楼盘,枫桦园物业位置：教育路与羲皇大道交叉口路南交通情况：距离周商高速公里教育情况：淮阳一高，实验二小，实验高中电话：主要产品：多层平层；少量顶层价格结构：、层楼，六楼项目进度：主体完工项目优势：低价格，便宜；项目劣势：小产权开发，无证经营，销售不正规，无绿化，规划不合理,枫桦园、星光花园,星光花园物业位置：教育路与新民路交叉口南米主力户型：多层平层共两栋价格结构：、层剩余房源：尚未动工，刚开始销售项目分析：两栋楼，无绿化，小体量开发，无证销售；,在售楼盘,高密度无绿化小农式开发只为他盘做嫁衣,锦旭花园物业位置：新兴路与陈州路交叉口价格结构：层元平米、均价元/平米项目分析：位于陈州路中段，地理位置优越；东西分别为润德商城和淮郑河商业街；周边配套设施较为完善，教育、金融、医院等配套设施齐全。剩余房源：无,锦旭花园、锦源、嘉园,锦源小区，嘉园小区开发商：河南永博置业有限公司物业位置：教育路与新民路交叉口南电话：、主要产品：平层价格结构：层元剩余房源：无,均无房源，只做市场价格参考,在售楼盘,各项目数据分析,在售楼盘,未来一年内，淮阳市场竞争主要有龙湖城、羲城名郡、南湖阳光水岸三个楼盘。龙湖城辐射老城居民，老城居民大多不愿出城居住，龙湖城是首选。羲城名郡位于银丰以西，距离新区中心区域更近，配套设施更加完善，将截流西边乡镇及西关客群。南湖阳光水岸与我地块隔湖相望，分别位于龙都大道南段的南北两端，将成为强有力的竞争对手。,未来竞争楼盘分析,在售楼盘,六、淮阳房地产市场分析,房地产市场分析,市场缺少标杆，还存在很大机会,房地产市场分析,与其他百万人口大县相比，房价最低,房地产市场分析,市场售楼盘销售情况较好，基本都处于尾盘状态。在售楼盘的可售房源中，均呈现出一至四层热销，剩余五六层滞销房源的情况。淮阳整体市场还是以层多层为主，现有的小高层建筑有润德广场和教师公寓，润德广场的入住率极低，教师公寓项目处于停工状态。南湖阳光水岸计划期开发两栋小高层景观洋房，但是开工时间未定。通过访谈和问卷反馈，消费者对带电梯产品的抗性没有想象中的严重。,市场销量较好，对高层抗性不高,房地产市场分析,在售楼盘的规划方面，整体比较落后。小区绿化较少、景观、小品、雕塑、水景、花木等使用很少，社区配套建设也比较匮乏。当地没有会所概念，最多在临街做一些社区底商，作为生活配套；一般是一楼做成地上或半地上的车库或储藏间，满足社区业主的停车或杂物存放。,社区配套不完善，停车库概念不强,在售楼盘的户型设计上，结构比较常规，主推平方左右的两房和平方三房，没有楼盘在户型上尝试创新产品。在没有外来竞争者冲击或竞争激烈的情况下，没有开发商愿意投入更多的精力进行产品研发。楼盘的外立面也比较常规，缺乏创新和引进新鲜的色彩或材质。对于一些异域风情建筑尚未引进，如比较洋气的欧式建筑风格、比较厚重的地中海、比较轻快的美洲或澳洲建筑等。,房地产市场分析,设计常规传统，无创新,淮阳房地产起步较晚，发展很慢，目前市场、产品、服务、操盘、消费、房价等都还比较落后，还有较大的提升空间和发展前景。市场缺乏标杆性楼盘，亟需有高品质的大盘出现，抢占当地高端居住消费需求。,房地产市场分析,小结,七、淮阳房地产市场需求研究,样本人群信息,样本人群年龄分布,样本人群学历分布,样本人群信息,样本人群信息,样本人群从事工作,样本人群信息,样本人群家庭结构,样本人群信息,样本人群目前居住问题汇总,调查问卷结果分析,您计划在什么时候购房,有合适会考虑的人占到总调查人数2,75%,调查问卷结果分析,您可以接受多少钱的房价,选择价格在元的样本人群占,调查问卷结果分析,校正后的单价认可范围,矫正后的单价认可元以上的占25%,调查问卷结果分析,付款方式选择,客户对于银行按揭概念普遍比较陌生；一次性付款和分期付款的比例达到八成以上,调查问卷结果分析,意向户型选择,市民对三室一厅和三室二厅的概念比较模糊，两者合计需求量达到,调查问卷结果分析,意向物业形态,有超过的客户选择普通多层；电梯产品的市场需求合计超过,平方适中三房成为市场主力需求产品,意向面积选择,调查问卷结果分析,购房关注因素,调查问卷结果分析,一般情况下，在不成熟的县级市场，大家最关注的购房三要素依次为价格、地段、户型，随着市场的成熟和规范，三要素将发展成地段、价格、景观、物业，由此可知，淮阳的房地产发展还很不成熟。但由于产品提升滞后，包括规划、配套、景观、物业服务等满足不了客户要求，造成客户对物业和景观的关注度直接超跃户型。根据对市场调研可知，淮阳在售楼盘的户型设计都比较传统和常规，没有创新户型和卖点更新，也是消费者不关注户型的重要原因。对价格的过于关注和对升值前景的不关注，也足以证明很多客户处于解决居住需求阶段，未能有效吸引投资客户的青睐，说明淮阳房地产市场的需求非常强劲，有待发掘。,购房关注因素,调查问卷结果分析,调查问卷结果分析,景观类型要求,关注度最高的是运动设施，人们的生活态度正在发生改变,调查问卷结果分析,关注的社区配套,天然气和停车库成为必不可缺的社区配套,调查问卷结果分析,计划购房总价,大家接受最集中价格在万元；结合上文矫正上浮20%，消费者真正可接受的购房总价在4万元之间,调查问卷结果分析,对淮阳房价看法,由上图可知认为淮阳房价偏高的不足六成，认为房价基本合理的近三成，只有的消费者对淮阳房价说不准。说明以下几个问题：消费者对房价的关注度还是比较高的，近九成的人都或多或少的清楚或知道在售楼盘价格；近三成的人认为房价合理，说明淮阳的房价处于偏低水平，进入门槛不高，相当大一部分人都能接受，有实力接受；是认为房价偏高的，刚突破一半人群，说明有实力或者能够买得起房的消费者比例还是比较大的。,调查问卷结果分析,对淮阳房价看法,再次验证淮阳房地产市场需求潜力巨大。,38%,15%,15%,调查问卷结果分析,购房意向地段,西关新区是购房者首选,三房两厅111-130平米15-20万元,三房两厅,15-20万,111-130平,调查问卷结果分析,选择电梯产品的需求意向分析,选择电梯产品的人群年龄分布,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,调查问卷结果分析,的样本人群选择价格在1400-1800元,房价一般都会有20的上浮,消费者对当前房价还比较认可,有75%的人群选择1680-2160元；有25的人认可2200元以上的房价,淮阳人可接受的最集中的价格在万元,消费者真正可接受的购房总价在万元之间,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,通过专业操作,做好产品定位和创新，在后期的营销推广中执行到位，最终实现更高的销售价格,通过专业操作,做好产品定位和创新，在后期的营销推广中执行到位，最终实现更高的销售价格,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,淮阳人对于银行按揭的概念还比较陌生,一次性付款和分期付款的比例达到八成以上,大多认为银行按揭是对公务员或者企事业单位员工的政策,当地的购买力比较强劲,按揭,引导,引导,大大提高购房人群的数量和单个家庭房屋购买量,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,消费者对价格的关注很高，对升值前景的关注较少，证明很多客户处于解决居住需求阶段，间接说明淮阳房地产市场的需求非常强劲，一旦投资需求和改善需求释放，市场空间更加可观。客户对社区配套的关注最高的是运动设施，建议将来小区内应设置会所、预留运动场地，并设置健身器材。调查发现，淮阳人认为本地房价偏高的不足六成，认为房价基本合理的近三成，说明当地的房价还不高，虽然也涨，基本在很多人的心理预期范围内波动，随着市场的发展、产品创新、档次的提升，房价必将在未来2年内，形成快速上涨态势，其涨幅将远超出普通消费者的认知。,调查问卷结果分析,调查问卷分析总结,在区域选择上，有超过50的人群看好西关发展，拟在西关附近购房。但是，随着淮郑河商业街建成，及周边小区的建成入住，这里可供开发的土地资源日趋减少，房地产开发热点必然转向西二环沿线、清风路沿线、周淮路沿线等。我项目位于龙都路中段，临路观湖，在新一轮的市场部分中，地段优势将更加明显，如果再以创新产品和高端形象入市，必将在市场掀起关注热潮。选择电梯产品的人群中，年龄最多的在26-35岁之间，这一年龄段人群正年富力强，事业有成，经常到大中城市出差、考察或旅游，对大中城市的生活方式比较向往，因当地无合适房源，一直没有购房。一旦有品质小区、创新产品或高端项目，他们为了自己身份地位显耀、改善生活品质、解决子女就学、保证父母生活舒适、资产保值或增值、自己养老等多种因素或原因，都会购买。,调查问卷结果分析,八、地块周边环境分析,银丰塑料厂地块位于龙都路中段，南临淮阳县汽车站，西城区商业中心润德广场在其南米。从城区规划图中看，该地块位于城区的中心位置，南面与龙湖隔路相望，地理位置非常优越。,地块概况,与龙湖隔路相望，地理位置非常优越,地块概况,地块呈南北长方形，东北角有两处缺口。北边东西长米，南边东西长米，西边南北长米，东边南北长米。净地面积约亩，地块平整，目前为厂房，预计个月内所有设备搬迁完毕，春节前完成相关建筑拆迁。周边单位主要有审计局、民政局、水务局、人事劳动局、人民银行、电业局收费厅、中国电信、国寿财险、农信社、中华联合财险、永安财险、中国人寿、口腔医院、基地加油站、田家羊头、县实幼儿园三分园、太平洋财险、回民中学、脑血管医院等。龙都路作为淮阳县最重要的南北主干道，北通太昊陵，南达弦歌台，与陈州路形成繁华的商业中心区，是除老城中轴线外，连接南关、北关、西关的最重要的道路，交通优势明显，路况良好，有绿化带和人行道。,从地块向南至国土局段，龙都路东侧为龙湖，龙都路西侧主要有大长今饭店、粮食局、盐业局、烟草局、国土局、法院、润德、淮阳汽车站、恒源宾馆等单位或机构。润德和淮郑河商业街，商业氛围特别浓，已成为淮阳县重要的商业核心区之一，据现场测算，润德的日均消费人流量达到人，基本可以实现入驻商家的赢利，随着西区的发展，这里的未来核心商圈地位更加稳固。从地块向北至张庄路口段，商业氛围较差，且经营业态比较散、乱、杂、脏，与太昊陵景区的旅游地位不相称，直接影响到游客对淮阳城市印象和景区感受。据统计，龙都路两侧共有商铺间，分布在路南间，路北间，其中空置间，空置率达到。,龙都路概况,龙都路概况,商业环境差，主要以五金、机械为主,七大优势,1、地段优势：淮阳临湖可供开发的地块稀少，况且该地块位于湖的正北方，临窗观湖，心悦气爽；,2、交通优势：地块南临龙都路，直通南北，西临规划中的次干道，北临文政路，直通新区政府；,3、周边配套：南距润德商圈不足米，购物、休闲、娱乐，一站式消费，生活配套一网打尽；,4、周边环境：随着城市发展，周边环境改造必将提速，南临龙湖，风景优美，未来生活更舒适；,地块SWTO分析,优势：自然条件优势明显,5、开发成本：开发商自有土地，前期投入资金有限，项目开发的启动资金可控；,6、开发模式：郑州深蓝公司全程参与，引进郑州成熟的房地产开发模式，从前期调研、定位、产品研发，到后期施工管控、销售执行、营销推广、物业服务，都能实现品牌化操作；,7、开发商：银丰塑料作为淮阳最具活力的民营企业，是美孚石油的战略合作伙伴，实力雄厚，是政府的纳税大户，当地人脉资源丰沛。,七大优势,地块SWTO分析,优势：开发团队优良,八大劣势,1、土地规模：总净地仅亩，规模偏小，不利于持续开发和品牌化运作；,2、生活氛围：周边以电动车销售、汽车维修等为主，生活氛围不浓；,3、片区形象：北、东、西区域均为老居民生活区，形象较差，档交不高，短期内难以改造；,4、教育资源：与西关楼盘相比，离教育资源较远，最近的回中教育水平较差；,地块SWTO分析,片区形象差，教育资源少,5、规模指标：根据城市发展和目前政府意向，将来只能建高层，建筑成本较高，未来售价格也会较高；,6、噪声污染：地块三面临路，且龙都路作为城市主干道，未来的空气和噪声污染不可避免；,7、高层抗性：县城对高层产品的接受和认可需要时间，虽然调研显示有相当一部分人认可，但真正进入市场还需要时间、教育和引导；,8、土地变性：目前对相关部门咨询和了解，确认该程序比较简单，但真正在办理时可能存在不确定因素。,八大劣势,地块SWTO分析,整体规划小，高层成本高,机会,城镇化：全县万人，消费基数大，未来的城镇化要求高，必将催生一大批进城购房群体；,供应断档：目前市场供应基本空白，预计在未来一年内只有几个楼盘在售，相当长一段时期内将呈现出供不应求的市场局面；,缺乏标杆：当地房地产开发比较落后，缺乏标杆企业和楼盘，有利于树立当地第一大牌企业和第一名盘的条件和基础；,地块SWTO分析,机会：市场需求大，缺少标杆楼盘,城市规划：当地政府急需要加大不动产投资拉动内需，促进县城的开发建设，本区域作为县城重点形象区域，厂区拆建必将得到政府支持；,宏观政策：国家对房地产的宏观调控政策自月份出台，目前已经度过艰难期，市场进入相对平稳的消化阶段；,产品可塑性：由于目前只有地块，可以根据市场需求，打造具有市场空间的产品。,机会,地块SWTO分析,机会：政府大力支持,威胁,潜在竞争：根据目前的市场监控数据显示，未来一年内的房地产市场供应有限，加上房管局拟在西区开发的经济适用房，也只有阳光水岸、龙湖城、羲城名郡等三四个小区在售，但是不排除在此期间，有其他新的项目入市销售，对我项目形成冲击；,市场混乱：政府短期内不能有效规范市场开发和销售，造成楼盘之间的低价格竞争，我规范了，别人不规范操作，无论是成本还是价格，我都将面临不利的因素；,路未修通：地块西侧临规划中的次干道，如果短期内未修通，必将影响项目的正常销售，特别是影响底商的销售价格和销售速度；,地块SWTO分析,威胁：同行竞争、市场混乱，西侧道路,综上所述，地块的优势明显，无论是地块自身，还是外在环境，包括操作团队，在淮阳市场都具有明显的压倒性优势。只要在后期操作中，把握好工程和销售节点，通过品牌形象包装，加大市场营销推广力度，项目一定能够取得预期投资收益。,地块SWTO分析,小结,九、项目开发流程及相关费用,工业用地变更住宅用地流程：建设单位到县规划局申请，经批准同意，出具规划要求及相关指标，包括土地性质，给出土地规划指标，包括绿化率、容积率、建筑密度、建筑高度、其他要求等；土地局聘请评估公司对土地价值进行评估；按国家规定，需要走“招拍挂”形式（到国土局咨询时称无此程序，操作时我们应可控制），向国土局补交原出让土地和现在土地价值的差价款；到土地局签土地出让协议，并办理土地证；,流程项目开发,土地变性,流程项目开发,五证办理,建设单位提出申请，县建委初步定位并征求相关部门对定位的意见，县建委提供规划设计条件，审核规划设计总图，核发建设用地规划许可证。建设单位提出申请，县建委提出建设工程规划设计要求并征求相关部门意见，核发建设工程规划许可证；建设单位报建申请，施工图审查和工程招投标，办理质量监督手续，监理单位可自主选择，安全措施审查备案和交纳各项规费基金，办理施工许可证；在房管局办理商品房销售（预售）许可证.,相关费用,土地契税，签合同一个月内交齐，逾期未交纳的，每天万分之滞纳金（目前契税征收工作正在调整，原征收单位要并入其他单位，具体交纳时需根据政策咨询）。住宅配套费用：元平米；新型墙体材料专项基金，规划总建筑面积元平米、大门和围墙按标准砖（）元块；排污费：规划建筑面积元平米；建设施工保证金：施工合同工程额；,十、项目定位及论证,总占地面积：135亩总建筑面积：20万平米建筑形态：9栋小高层，3栋联排别墅。3栋酒店式公寓，2万平商业街。销售节点：2期热销主力户型：85-180户型创新：两房变三房，三房变四房，顶层复式大宅。目前报价：3800元/。创新点：底层架空，40亩中央湖景。,中牟鸿运水木清华,参考案例,相似点：县城市场开发、临绿博园景区、纯高层住宅、适量商业配套、开发商首个项目；参照点：产品定位、户型配比、户型创新、景观规划、底层架空层等；,社区公园,总占地面积：60亩总建筑面积：15万平米，住宅12万，商业3万。建筑形态：共12栋高层电梯住宅，最高23层，停车位513个。销售节点：热销主力户型：60-300产品创新：地温中央空调。目前均价：最初2000-2500元，目前2600元/左右。创新点：项目位于邓州穰城路与公园路交汇处人民公园南侧。首创邓州“泛会所+住宅”式宽生活，高尚会所内健身中心，台球室，乒乓球室等丰富多彩，30000平方米的商业街，购物、休闲、娱乐、美食等应有尽有。,参考案例,邓州财富世家,相似点：县城市场、临人民公园景观，纯高层项目、三面临路等；参照点：地温中央空调、会所、立面效果等；,人民公园,项目定位及论证,首先是办公用房，在县城没有任何需求，基本排除。其次是纯商业项目：该地段的西临规划路和文政路尚未打通，短期内商业价值无法显现；地块距离目前的润德商圈近米，实现两个商业体的融合也比较困难；地块多亩地全部做成商业，在县城的开发体量明显偏大，无法通过市场实现快速销售。,办公，纯商业不可行,再次是星级宾馆或酒店开发：淮阳正在经营的知名宾馆有南湖宾馆、皇都大酒店、陈州大酒店等共11家之多