郫县人民医院业务用房迁建项目.doc

郫县人民医院业务用房迁建项目可行性研究报告书一、项目概况公司中标郫县人民医院业务用房迁建项目，该工程系郫县人民政府2015年度1号重点项目，系新建工程，建成后将定为三级甲等医院。该工程位于郫县郫筒镇，占地88亩，拟建工程建筑面积10万平米，预计土建、安装、装饰总造价（即中标价）合计3.3319亿元（含暂列金2,839.11万元）。工程修建方式采用BLT模式，工程计划于2016年4月30日前开工，2018年4月30日前竣工验收。二、项目合同条件（一）施工单位全额垫资修建，待工程竣工验收移交后，甲方采取等额支付租金的方式进行回购、租赁回购期4年，每年支付租金金额为工程造价总额的25%。（二）投资利息按建设期和回收期分别结算利息。其中：1、建设期利息：建设期预计两年。每期按应付工程进度款金额（即当期完成、经双方确认的工程量扣除合同规定的质量保证金5%）50%7%建设期计算应付利息总额。年末，甲方按本年度应付利息总额的90%予以支付。总建设期提取按实际工期计算，非施工单位原因造成实际工期超过合同工期时按合同工期计算。工程结算审计完成、甲方按工程结算金额对建设期利息进行调整计算后，支付剩余利息。2、回收期利息：回收期预计四年。每年度按工程造价总额的25%和当年应计利息（即工程造价总额减去已支付的项目回购资金总额为基数、按年利率7%计算）进行回收。3、建设期工程完成量的确认：甲乙双方每季度对项目已完的工程量进行确认。（三）甲乙双方目前已达成共识：对项目获得芙蓉杯、天府杯、鲁班奖等荣誉时，甲方将另行奖励施工单位，具体奖励金额正在商洽阶段。三、项目预计完成工程量及资金回收情况（单位：万元）年 度2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年合 计完成工程量1500015000300033000工程资金回收825082508250825033000利息回收预计299.251346.625884.452194.516171039.54627843.325四、项目融资额度及归还情况测算（单位：万元）年 度2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年合 计资金投入900013000300025000融资额度800012000200022000还款计划400060007000500022000利息支付182.4957.61500.41318.53954.8500.13113.675527.53注：按集团近期借款利率6.82%进行预测。五、项目融资预案根据项目投入总额和公司目前资金状况，公司拟向集团公司直接借款22000万元或在集团公司支持下直接向银行进行项目融资22000万元，不足部分由公司安排自有资金调剂。具体融资预案如下：1、2016年预计融资8000万元。其中：3年期限4000万、4年期限4000万。2、2017年预计融资12000万元。其中： 3年期限2000万、4年期限7000万、5年期限3000万。3、2018年预计融资2000万元，期限4年。六、项目风险及控制措施（一）政策风险及控制措施：当地政府的规划政策调整与变动以及国家宏观政策的变化可能给本项目带来风险。为此，公司将继续加强对宏观政策环境的研究预测，加强与政府部门的信息通道建设，做到及时、准确、全面的信息沟通；公司将积极适应环境变化，及时采取应对措施，以规避风险。（二）项目资金回收风险及控制措施：为了确保该项目建设所需资金的使用，公司和项目对所投入资金将设立内部专户，加大监管，保证项目资金专款专用。该项目垫资大，若甲方单位在项目建设期和运营期不按时履约，将会导致公司投入的资金无法按时收回，进而影响到项目融资的按期归还。为此，公司、工程公司及项目经理部将共同努力，在保证工程质量、进度的前提下做好工程经济资料的及时签字确认、收集和整理，同时处理好与甲方各部门、现场监理、审计单位等工程各方的关系，确保及时办好工程阶段结算和工程竣工结算。此外，随时与业主沟通，及时了解业主的运营情况和资金流状况，积极采取各种应对措施进行工程款项的催收工作，确保工程资金的按时收取。（三）项目成本管控风险及控制措施：该项目的经济效益多少取决于工程项目成本控制的好坏，为此，公司对该项目将采取以下成本控制措施：（1）精心编制项目成本预算书，对施工图预算进行两算对比，确保工程量的准确性和项目成本预算书的准确性，便于施工过程中指导项目开展成本控制，及时对成本方面出现的漏洞采取针对性措施；（2）项目经理采取公开答辩聘任形式，择优录用，确保项目经理部优质、高效。（3）对所有专业分包施工单位的确定采取由公司统一公开招标的形式进行。（4）对所有材料供应单位实行公开招标，在保证材料质量的前提下实行低价中标，最大化地降低工程材料成本。（5）公司每月组织对现场材料的管理状况进行检查，促使施工现场节约材料、降低消耗。（6）对项目各项费用采取指标控制，实行“节约分成、超支自负”，以降低各项费用的实际支出。（7）精确编制材料进场计划，在保证工期的同时减少材料资金的投入。（8）定期开展工程成本分析，动态掌握工程实际成本情况，及时制订下一阶段的成本管控措施，确保项目成本始终处于“可控”状态。七、项目的管控模式及责权利 （一）管控模式：该项目采取“公司工程公司项目经理部”的管控模式。 （二）各级单位的责权利1、公司：（1）负责项目经理部班子的组建。（2）负责项目资金的筹措及使用监管。（3）负责工程项目的工期、安全、质量目标的制订。（4）指导工程公司及相关部门对项目成本预算书的编制。（5）根据项目施工图预算和项目成本预算书下达项目管理责任书指标（6）及时、足额地收取项目经理部应上交的各项费用。2、工程公司：（1）负责工程项目的工期、安全、质量措施的制订及落实。（2）负责项目施工图预算和项目成本预算书的编制。（3）具体制订成本管控措施并督促项目经理部进行落实。（4）负责项目施工现场的日常监管，配合公司开展各项检查。（5）在公司领导下完成对项目材料采购、专业分包的公开招标工作。（6）配合公司定期开展项目成本分析活动。（7）结合工程实际需要，作好项目资金的统筹安排工作。（8）及时、足额地收取项目经理部应上交的各项费用。3、项目经理部：（1）积极配合工程公司编制项目成本预算书。（2）根据工程公司的要求具体制订成本节约的措施和方案。（3）编制项目资金具体支付计划。（4）负责对项目工期、安全、质量和成本节约措施的具体实施。（5）负责施工现场各项资料的收集、整理工作。（6）负责项目材料进场计划的具体编制。（7）负责项目经理部各项管理制度的制度和执行。（8）负责项目各阶段工程完工量的确认工作。（9）根据工程公司各阶段成本分析活动的要求做好各项成本费用（包括未完施工费用）统计工作和现场物资的盘点工作。（10）按时上交两级管理费及其他各项费用。4、项目超额利润的分成： 该项目所实现的超额利润，按照公司的相关规定进行。约定分成比例为：公司30%、工程公司30%、项目经理部奖励40%。 八、项目经济效益预测该项目已于2016年3月21日取得中标通知书，合同具体条款目前正在商洽阶段。公司、工程公司根据工程具体情况和双方已达成一致意见的部分反复进行了多次测算，最终测算结果为：预计该项目将实现毛利3,635.80万元。1、按工程预计造价总额3.3亿元计算，毛利率为11.01%。2、按工程预计造价总额和资金利息收入合计4.084亿元计算，毛利率为8.9%。3、按项目资金投入总额2.5亿元计算，该项目投资