2015年下半年河南省房地产估价师案例与分析：房地产转让估价的常用方法试题

2015年下半年河南省房地产估价师案例与分析房地产转让估价的常用方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列供给规律，表述不正确的是。A供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系B一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动C一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动D供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少E执行层的组织协调2、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。2008年房地产经纪人相关知识试题A暂时性污染B永久性污染C线源污染D移动污染E执行层的组织协调3、住房公积金的缴存比例一般不得低于。A3B5C10D12E执行层的组织协调4、_是指外汇买卖活动的总称。A外汇市场B外汇总市场C汇兑买卖D汇兑市场5、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用6、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A6184B7835C8488D17317E工业用地的监测点评估价格7、城市维护建设税实行的是。A累进税率B累退税率C定额税率D地区差别税率E执行层的组织协调8、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是【2007年考题】A有租约限制下的价值B共有房地产的价值C无租约限制下的价值D承租人权益的价值E工业用地的监测点评估价格9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为_。A1713B1830C1861D214710、一个国家以当年价格或不变价格计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为_。A国内生产总值B国民生产总值C国内生产净值D国民收入11、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A房地产供需B房地产的预期未来收益C房地产预测的开发完成后的价值D土地利用价值E工业用地的监测点评估价格12、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。A空置率合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断13、根据物权法规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。A专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E执行层的组织协调14、（）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数15、路线价法特别适用于_需要对大量土地进行估价的场合。A土地经济评价B土地课税C土地收益测算D土地定级16、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。A抵押人无权优先受偿B抵押人有权对全部房地产优先受偿C抵押权人有权优先受偿D抵押权人无权优先受偿E工业用地的监测点评估价格17、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A大于B大于或等于C小于D小于或等于E工业用地的监测点评估价格18、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营19、下列关于变形缝，表述错误的是。A伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝B沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝C防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝D防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑E执行层的组织协调20、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A砖木B砌体C钢筋混凝土D钢E执行层的组织协调21、某幢楼房的土地总面积500，总建筑面积1000，某人拥有其中80的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。A40B8C16D5E工业用地的监测点评估价格22、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A7500B7560C8360D860023、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是_。A政策风险B市场风险C经营风险D物业费收缴难风险24、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。A有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容B有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段C有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等D目前对国有土地全部实行有偿使用E房地产估价机构必须加盖公章25、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A土地总价B土地单价C楼面地价D商品房价格E工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）1、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为。A机会型B收益型C大中取大型D收益加增值型E小中取大型2、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息3、某笔贷款的季利率为2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A8B612C1262D824E借款合同4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。A风险因素B资本化率C通货膨胀率D投资利润率E资金总额5、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A发行的银行B银行的银行C国家的银行D企业的银行E社会的银行6、关于个人住房公积金的说法，正确的是_。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日7、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的。A社会的认同性B技术先进性和适用性C经济合理性D建设的可能性E政策的导向性8、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。A城市化水平的提高B房地产开发建设的技术进步C房地产本身价格的提高D消费者收入水平的提高E房地产开发建设要素价格下降9、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0625，则该抵押贷款的实际年利率为。A750B756C771D776E借款合同10、现有某待开发项目建筑面积为3850M2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元/M2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。A766B791C913D104611、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险E执行层的组织协调12、我国房地产业的发展主要得益于_重大制度和体制的改革。A城镇住房制度改革B主体经济改革C城市土地使用制度改革D房地产使用形式改革E房地产生产方式改革13、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_。A该种房地产的价格水平B其他物品的价格水平C消费者的收入水平D消费者对未来的预期14、下列属于免征契税范围的包括。A事业单位承受土地、房屋用于教学的B社会团体承受土地、房屋用于出租经营的C城镇职工，多次购买公有住房的D因不可抗力失去住房而重新购买住房的E纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的15、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A15B30C45D60E执行层的组织协调16、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销17、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/M2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为855，867，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/M2。A6992B5183C6062D539818、一套建筑面积为100M2，单价为2000元/M2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为531，则该套住宅的（）。A实际单价为2000元/M2，实际总价为3016万元B实际单价为1950元/M2，实际总价为20万元C实际单价为2000元/M2，实际总价为20万元D实际单价为2000元/M2，实际总价为3016万元19、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。A投资风险B投资利率C投资现值D投资回报20、报酬资本化公式的假设前提有（）。A净收益A每年不变B收益年限N为有限年C报酬率Y不等于零D价格V符合评估时点市场情况21、物业服务收费的计费方式包括_。A按物业面积B包干制C按物业价值比例D酬金制E薪金制22、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过来实现。A充公权B管制权C征税权D征收权E出让权23、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。A经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”B经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬C会计成本显成本经济成本隐成本D