北京国瑞房地产项目营销策划最终ppt课件.ppt

2006.11.18,营销中心市场策划部&销售部,北京国瑞城A区项目营销策划提案,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,第一部分市场扫描,3,竞争楼盘,第二部分项目理解及产品定位,建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,5,项目解读,二环之内,综合业态,高尚居住,国瑞A区的三重属性,地理位置,生活方式,建筑品质,6,核心卖点,1地段：二环之内，地块稀缺2交通发达：双轨走廊，地铁三线交汇3配套成熟，优先发展4超越周边产品5全新的生活方式商务、时尚、国际、快捷6产品附加价值,7,目标客户,我们的客户在哪里？1、国内买家，包括外省市专业投资人士2、外籍买家，包括境外投资基金3、在长安街、建国门工作的企业中高层管理人员，国家级运动员教练员4、有住宅升级需求的本区域客户,8,产品定位,建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标改变城市的无序状态，不要奔波，不要切换，一切尽在国瑞城！留在人们脑海中的不是崇文门外有个国瑞城，而是国瑞城那片地区以前叫崇外！,9,案名建议,释义：1、延续国瑞城气场2、国瑞城产品升级，颠峰之作3、A概念的延展,10,A释义，A延展,Absolute完全的，绝对的Achievement成就，功绩Accept接受，认可，同意，承认Accelerate加速Ace一流的，王牌Admirable令人钦佩的，值得赞美的，绝妙的，极好的Acclaim喝彩，欢呼，称赞Active积极的，主动的，活跃的Across交叉，越过Advanced高级的，先进的Advantage优势，有利条件，利益Aggiornamento现代化Aesthete审美家，唯美主义者,11,解题,A级化：国瑞城的A级区，商圈的A级区A极化：A，极度深入，极度丰富A概念演绎A形象,12,副标题之一,红中心,深白公寓,紫金公馆,总部形象生产力,客观品质主观享受,高度气质名流魅力,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,13,副标题之二,完全中心,尤其公寓,绝对公馆,低调奢侈高调舒适,建筑尤品自得其所,完全财质中心价值力,第三部分营销策略,15,销售目标,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,16,销售目标,公寓部分销售金额约：9.1亿元(均价23000元/平方米)酒店公寓部分销售金额约：8.4亿元(均价24000元/平方米)写字楼部分销售金额约：2.6亿元(均价17000元/平方米)四合院部分销售金额约：4.3亿元(均价50000元/平方米),总体销售金额约：24.4亿元,17,营销五大方针,大盘效应，大宅观念,主打自用启动市场，带动投资型产品销售,分步推广，节奏控制,老客经营，滚动开发,北京结果，全国开花,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,18,整合营销：定向传播、互动沟通新闻策划、品牌互动,总体营销策略,根据本项目的市场定位，形象定位，产品属性，制定以下总体营销策略：,19,营销策略阐述：,定向传播是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次非常高，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，节省推广费用。互动沟通利用投资说明会、产品说明会、售楼处、样板间落成、通过大量的客户互动沟通活动，让客户直接体验本项目产品带来的高标准、高水准服务、高附加值，增加客户对投资本项目的信心。新闻策划充分调动和利用一切可以利用的媒体资源为项目宣传服务，策划各种类型的新闻话题，制造新闻热点，保持一个相对较高的曝光率，有利于在大众心目中树立品牌形象，籍由大众客群影响到目标客群。品牌互动利用其它行业知名品牌，如名车、名表、名酒、高尔夫等客户资源，进行品牌互动传播，承办或组织大型的有影响力的会议、论坛等。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,20,媒体通路考虑：,1、网络广告2、DM直投3、机场媒体4、机票票封5、财经时尚类杂志、报纸6、外省市推介会或报广7、报纸媒体8、广播媒体,21,另类机会媒体,票底广告位：山西煤票农机展销会入场券工业科技进步展入场券针对异地的大型展会，定点促销：农用机械展销会矿业设备展销会山西煤交会,22,整体销售推盘节奏,公寓,酒店式公寓,四合院,四合院,国瑞办公,客户积累期,销售第一阶段,销售第二阶段,尾盘销售阶段,06.12市场预热,07.03样板间开放,07.07楼体封顶,07.11收官,正式公开,积累客户,23,整体时间表,24,销售实现,商场如战场实现销售目标的五大战役,25,第一大战役客户积累阶段06.1207.3,联谊酒会,老客户答谢会,产品研讨会，户型鉴赏,装修招标会，新闻炒点,战役结果：完成客户积累8001000组,国瑞尊荣售卡仪式,高密度软文轰炸，提升人气,节日主题活动,销售现场新闻发布会,恳谈会,专家会,26,第二大战役聚集人气全面启动阶段07.407.6,战役结果：完成公寓销售的25%，写字楼的5%,天价四合院若隐若现,新闻话题制造,开盘强势入市,异地定点销售,老客户定向销售,定向渠道销售,现场销售,异地同步开盘,节日主题活动,公关活动,27,第三大战役产品纵向拔高阶段07.707.10,战役结果：产品价格普遍上调10%,适度硬广推广，形象树立,四合院产品鉴赏观摩活动,产品拍卖会,天价四合院面市，制造新闻点,企业公益性捐助活动,专业商业论坛或金融论坛,项目吉祥物征集,高密度软文轰炸，提升人气,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,28,第四大战役全面消化阶段07.1007年底,战役结果：完成公寓销售、酒店式公寓的85%；写字楼的60%，四合院的50%,工程进度宣传,主题性公关活动制造势头针对性促销活动,异地巡展销售活动,现场SP销售活动,全面软文密集宣传,元旦答谢客户音乐会,展会促销,29,第五大战役高调谢幕,战役结果：08年延续07年气势，成功推高价格，写字楼清盘，四合院封盘,影,力,响,全,面,发,散,30,价格节奏控制,31,销售控制策略,每次开盘少量供应,每次开盘100销售,每个阶段制造供不应求的效果,32,第一阶段工作计划,售楼处选定,售楼处开放,售楼处装修,06.12,07.01,07.02,7.03,春节,销售工具制作,培训,全面接受咨询,售卡排号,样板间装修,装修标准确定,公寓开盘,样板间开放,软文炒做,样板间开放，即将开盘,锁定客户,异地推广预热，同步开盘筹备,第四部分媒体表现,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,34,明暗双线，主辅相成,A计画：视觉冲击，画面感染锁动目标，传递信息主线，明线辅线，暗线A计话：循序渐进，逐步灌输国瑞商圈，频繁出现,35,主题诉求,A是战略格局A出，格局定当仁不让，坐镇中央，是为格局,36,主题诉求,37,主题诉求,A是造城态度所有大理想，都要事无巨细的做事态度成全,38,主题诉求,39,主题诉求,A是上层生活凡空间，都是意识形态的外化表现,40,主题诉求,41,主题诉求,A是交通要地地铁、长安街、两广路，路多的效果是人快,42,主题诉求,43,主题诉求,A是建筑品质建筑之品，可鉴造者之德,44,主题诉求,45,主题诉求,A是服务水准任何可以服务的地方，都有服务,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,46,主题诉求,47,主题诉求,A是顶级时尚引领时尚话语权，代言标准,48,主题诉求,49,主题诉求,A是商务形象在商，形象力就是生产力,50,主题诉求,51,主题诉求,A是TOP休闲吃喝玩乐，唱念做打，都在最high状态,52,主题诉求,53,媒体表现灯箱,54,媒体表现灯箱,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,55,媒体表现灯箱,56,媒体表现灯箱,57,媒体表现灯箱,58,媒体表现：报广,59,媒体表现：报广,60,媒体表现：报广,61,媒体表现：报广,62,媒体表现：报广,63,广播媒体表现,90.0音乐台集中使用,每次以月为单位,每天发布次数不少于8次广播内容（60S）：钢琴单音节伴奏，童音唱字母歌ABCDEFG；男金属音立体回声此起彼伏A是崛起、A是格局、A是态度、A是生活、A是交通、A是品质、A是服务、A是时尚、A是商务、A是休闲；宏大的Yanni背景乐，磁性男声国瑞城A区，二环内的百万平米建筑群；国瑞城A区，城市中心的高处。国瑞城A区电话：67126688，67126688广播内容（30S）：男高音美声歌声最高潮部3s，转背景音磁性男声，宽广、激昂高度，是一种品质，是一种态度。国瑞城A区，城市中心的高处。背景男高音歌声渐起敬请高人莅临品鉴，国瑞城A区热线：67126688男高声结束音，掌声，渐隐,64,销售工具,65,软文,商圈形成的几个必要条件区域交通便利性业态丰富搭配合理有一定的商业历史积淀核心建筑的大体量（核心建筑对商圈的完善和整合）崇文门区域商圈现状（已有初步规模，但商圈概念影响力不大）,66,软文,崇文门区域期待核心建筑群崇文门区域交通现状崇文门区域业态分布现状崇文门区域的商业历史积淀崇文门区域已经在快速发展，亟需核心建筑整合谁会是崇文门区域的核心建筑？（新世界百货使商圈形成初步规模，但体量小、且单一项目无法承载商圈概念。国瑞城A区补充和完善，更将商圈影响力扩大到极致）,67,软文,国瑞城，崇文门区域核心建筑群国瑞城雅仕苑吸纳大量高消费人群国瑞购物中心、花市大街商场有益补充崇文门区域业态国瑞城A区综合性、大体量建筑重新整合崇文门区域业态布局国瑞城，商圈核心建筑群,68,倡议书,国瑞城关于促成崇文区加速发展的倡议书崇文区迎来最好的发展时期区域布局已到了最后的关键国瑞城A区建筑群和区域造城运动对于区域经济发展意义重大国瑞城以核心的建筑群，通过科学规划和布局，做消费者需要的建筑，做能带领区域发展的建筑倡导区域各地产商业献计献策，共同建设一个繁荣昌盛的崇文区,69,活动,建筑带动商业，商圈促成区域加速崇文区域发展研讨会时间：2007年初地点：国瑞地产办公楼形式：国瑞地产发起，区政府牵头，专家学者，崇外区域各地产开发商参加内容：建筑形态分布格局数据分析与预测政府未来宏观调控思路地产行业与地方发展的关系讨论,70,软文,国瑞商圈，区域发展生产力国瑞城A区、雅仕苑、富贵园及周边其他项目吸纳大量高消费人群国瑞城A区崇