我国房地产市场的现状和未来发展 28页).ppt

专题二：我国房地产市场现状与未来发展趋势,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,2,一、现状,1、2004年，全国房地产投资总额达到13158.25亿元，同比增长28.1%；自86年到04年，每年增长平均35%，远高于固定资产投资增长率（19%）。（全社会固定资产投资88604亿元，占15%，许多城市甚至超过60%）。2005年全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点。2、投资结构上，东、中、西部各占69.53%、15.38%和15.09%，东部地区占了绝对大头；投资方向上，经济适用住房比例缩小；资金来源上，银行信贷仍然是主要来源。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,3,3、到2004年年底，全国商品房竣工面积达到48793万平方米，空置面积达到1.14亿平方米，呈逐年增长态势；(说明)4、2004年全国商品房销售面积达到38231.64万平方米，销售额达到10378亿元，05年更达到18080亿元；,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,4,5、2004年，全国商品房销售平均售价为2714元，其中，住宅价格为2549元，住宅中，别墅与高档住宅价格为4596元，商业用房价格为3966元，写字楼为5533元。另外，经济适用住房价格为1380元。7、市场需求十分旺盛。因为：城镇居民收入的持续提高，客观上有改善住房和居住环境的要求；全国城镇化的加速，使得城市扩容，进城人口的安置需要大量住房与相应的配套；投资和投机性购房对房地产拉动十分明显；同时，各地政府纷纷将房地产作为支柱性产业，人为拉动需求上升。8、房地产价格上涨速度惊人，每年上涨平均10%，带动了能源、建材价格的飞速上涨。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,5,商品房价格不断上涨的原因分析,1）土地价格的上扬；2）建筑材料价格上涨；3）新建商品房品质的提升（建筑材料的改善、户型结构的改善、居住环境质量的调整、配套设施的改善和改进等）；4）市场供应结构的变化（中低档次的住宅供应量减少，高档住宅供应量增大，商业用房供应量增大）；5）投资和投机性购房力量拉动；6）国家土地供应趋紧和金融机构信贷趋紧；7）房地产产品特定的差别性；8）产业中各方力量的期待、炒作和有意抬升；9)土地的有限性与房地产投资的自然增值性。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,6,二、存在的相关问题,1、土地出让问题；2、政府管理行为；3、企业与企业管理问题；4、房地产金融问题；5、中介企业与中介服务问题；6、上下游问题7、税收问题；8、物业管理问题。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,7,1、土地出让问题,1）土地出让总量失控。地方政府受利益驱动，经营城市，大规模出让国有土地，侵占农村集体所有土地，侵占耕地的现象屡禁不止；2）土地出让的程序不够规范。虽然经过“8.31”大限后，按照规定所有国有土地的出让都必须进行“招拍挂”，但进行企业重组、兼并国有企业、工业用地出让等“擦边球”行为大范围存在。同时，假招标、假拍卖、串标等行为大量存在。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,8,3）土地价值评估程序、评估方法不科学、也不公平，严重侵害国家利益，官商勾结，黑箱操作。4）拆迁问题突出。强行拆迁、低价评估、还建不到位等问题，造成民众与政府对立。05年，因拆迁造成的法律纠纷上万起。直接造成了社会不安定。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,9,2、政府管理行为问题,1）一事多头、政出多门，各政府部分眼热于房地产，纷纷以各种名目参与管理。一个普通项目的正式开工，至少需要上百个公章；2）由于GDP考察干部的制度，使得各地纷纷大兴土木、大干快上，不得人心的形象工程、大型商业建筑、高尔夫项目、别墅和高档房地产项目纷纷上马。3）政府行为摇摆不定，对房地产爱恨交织。从“居者有其屋”到“居者优其屋”再到06年“居者不必有其屋”，从“拉动内需”到“治理整顿”，缺乏连续性和长远考虑，管理手段仍然单一。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,10,4）政府对房地产开发中的放任和放纵，使房地产成为公认的“暴利”行业和“黑道”行业，使得房地产销售中充斥着欺诈和暴力！5）政府公信力和透明度仍然有待改善。尤其是在土地出让和储备环节！6）地方政府与中央政府博弈。受利益趋势和政府官员考核的推动，大力发展房地产；7）媒体良知缺失，一味炒作；,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,11,3、企业与企业管理问题,1）全国正式注册的房地产开发企业达到32000多家，数量之多，全球之最。2）与巨大的数量相比，开发企业规模很小。平均注册资金不到1000万元，每年开发量平均不到1万平米。具有一级资质的只有1%多一点，二级资质的也不到10%；3）国有企业普遍存在的问题在房地产企业中一样存在，代理人内部控制、产权不清晰，政府与企业边界模糊，人才浪费、效率低下、浪费严重；4）产业集中度低。即使最大的开发企业，如万科、上海陆家嘴，所占份额都不到0.5%；5）偷税漏税严重。在全国富豪榜排名中，超过半数的是从事房地产的，而公开的房地产业的平均利润只有1.62%!,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,12,4、房地产金融问题,1）房地产开发企业自有资金普遍不足，资产负债率高达80%，甚至90%以上；2）项目开发资金主要依靠银行信贷（80%以上），民间融资、股权融资、等其他融资渠道尚为建立，房地产基金（REATS）只听楼梯响，不见人下来；,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,13,3）房地产绑架中国经济。房价过高，不压，影响民生，压则影响经济。让政府左右为难。而过度依赖的银行信贷造成不良信贷资产上万亿，银行的亏损靠央行和财政部补偿，造成全国人民和全社会分担房地产风险的局面；4）个人房地产信贷存在着隐性风险；5）商业银行和金融机构为争夺个贷市场份额，纷纷进行不理性的竞争。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,14,5、房地产中介问题,1）中介服务机构数量众多，从业人员达到50多万人，但普遍素质低下；中介机构服务水平低下；2）房地产中介机构，无论是从事规划、设计，还是进行评估、营销，由于人员数量众多规模过小，普遍不具有深度介入的服务能力，普遍缺乏谈判能力和谈判地位，看人脸色吃饭，而同行之间又进行恶性竞争，互相诋毁、互相拆台；3）学术研究机构屁股决定脑袋，往往缺乏应有的中立地位和客观态度，要么人云亦云，鹦鹉学舌，要么怪力乱神，胡言乱语，离题论证。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,15,6、上下游问题,1）土地和资金的供应方面，由于各地政府的推动以及金融机构自身管理的疏漏，使开发商能够低成本地获得土地和资金；2）集中度低、使得谈判能力缺乏。建材行业普遍规模太小，行业集中度低，开发企业可以先货后款拖延支付；而建筑企业、土地开发行业则情况更糟，大规模的农村剩余劳动力转入建筑业，僧多粥少，等米下锅，常常不得不垫资开发，造成复杂的农民工工资拖欠问题；,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,16,3）对于下游，一方面，大规模的城市改造造成强制性需求（近50%的需求来源于拆迁后购房），同时，媒体、政府、民间炒房者推波助澜，推动了相当程度的非理性消费；4）垄断资本、垄断权力、垄断的话语权，再加上房地产投资本身复杂构成的信息不对称，使得普通购房者基本不具有谈判能力和谈判地位。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,17,7、税收问题,1）一方面，政府为鼓励和扶持房地产发展，对税收进行减免，如投资方向调节税（免）、土地增值税（减）、交易税（减），另一方面，开发企业做大成本，拼命逃税；2）国税和地税分开的制度，使得国税征收不积极，国家税收难以保证。；3）酝酿中的不动产税，因为长期以来非实名购房，缺乏详实的不动产登记资料和科学的不动产评估，仍然在酝酿之中。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,18,8、物业管理问题,1）物业管理的先期介入，使得业主缺乏了知情权和自由选择权，而物业管理公司之间的同盟，使得业主没有“业主”地位；2）物业管理公司素质普遍低下，缺乏责任感，服务水平低，业主满意度低，如此则导致物业管理费收取困难，经营难以为继，服务水平更低下，如此恶性循环！3）业主委员会无法与物业管理公司抗衡，业主权益难以保障。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,19,三、未来发展展望,1、随着城镇化进程的加速，按照中国现代化规划纲要，到2045年，中国城镇化达到80%，30%的人口住在中心城市，50%住在近郊和附近城镇，为此，每年有0.8%的人口进入城市。以每人需住房30平米计算，每年以现在的开发速度，至少还有40年！2、大规模的旧房改造将带动需求的增长；3、政府对房地产的管理能力将增强，管理水平将提高；4、房地产投资随着投资渠道的有效拓展，将更趋理性；,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,20,5、从2005年开始，国家对房地产的调控越来越加强。05年以“国八条”为中心的调控措施陆续出台，调控一日紧似一日，2006年伊始，“两会”的召开，继续维持调控的基调，明确“鼓励居民适时适度消费”！6、温总理政府工作报告指出：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度。”,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,21,7、建设部2006年工作要点明确四大要点：落实实名制购房、鼓励通过租赁解决住房问题、增加中低价位商品房供应和加强建筑节能的经济激励。8、05年央行提出关于取消商品房预售制度，带来房地产业界的震动，引来讨论，已是山雨欲来。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,22,2006年房地产市场大事回顾,1、“国六条”调控一日紧似一日5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。随后，囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,23,2、开发商壮士断腕04至05年高歌猛进、作为房地产市场“害群之马”的顺驰集团，曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建，颇有“低三下四”之势。房地产开放商滚动发展的道路越来越艰难，专业化发展成为大势所趋。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,24,3、限外炒楼面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。由于各地政策不一，海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。仅以上海房地产市场为例，8月份之前便已诞生了15个大宗收购案例。外资收购项目，牵涉到写字楼、住宅、商铺、酒店式服务公寓等各种物业。而国家统计局的数据显示，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到259亿元，同比增长更是达到46.6%。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,25,4、赋税来袭对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定，被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。除个税外，契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后，房产中介普遍表示，营业税的打击直接导致二手房交易大量减少，并且效果呈现出持续性。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,26,5、暴利争论中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告（第十二号）显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。据了解，这39家房企的账面利润率为12.22%，而查出的实际利润率为26.79%，有的企业实际利润率甚至达57%，比上报的平均利润率高出近三倍。关于房地产暴利的话题再次爆棚，不少政府机构、开发商、专家和普通购房者，或主动或被动地席卷而入，形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。,重庆工商大学商务策划学院杨德慧,27,6、融资浪潮一浪高过一浪信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易等等，开发融资多个渠道被开拓出来。而这其中，股票上市成为最为集中的体现。与前几年开发商融资渠道单一的情况相反，06年，开发商与金融机构的互送秋波