公寓返租方案.ppt

广州中地行房产代理有限公司铂顿城项目组2011年9月,【铂顿国际公寓】公寓返祖方案,目录,ONTENTS,C,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,1.返租方案目的返租价格标准返租执行策略返租案例分享,返租方案目的,1.,市场的声音,1、返租方案目的,来自市场的声音：,项目于9月3日开放保利水城外展点后，深入了解佛山投资客户对于公寓产品的考虑因素，其中未来物业的租赁回报收益是客户最为关注的重点，,市场的声音,1、返租方案目的,典型客户资深物业投资客户访谈个案,蒋先生，南海私营企业主，多间物业投资遍布禅城、桂城,祖庙商圈自古就是商业旺地，租赁客源就肯定可以保证。,不过要看你们卖什么价钱，祖庙的公寓租个两三千应该问题不大。我要的就是眼见为实的回报保证，没6到8个点回报是不会出手的。,南海客户尤其关注，实际物业租赁回报的收益率。,信心更重于黄金,1、返租方案目的,为更好地增强客户对于投资铂顿国际公寓的信心，建议推出返租方式进行销售。,信心比黄金更重要！,返租价格标准,2.,租赁市场价格分析,2、返租价格标准,分析：一般情况下，高端公寓租赁价格会参考周边星级酒店，由于以长租客户为主，故公寓价格的日租价将介于五星酒店与三星酒店之间，因此祖庙商圈的高端公寓日租价将接近300元/套。以60%的出租率来估算，公寓的月租金约为5400元/套。,祖庙商圈高端公寓月租可达5400元/套。,银行利率数据分析,2、返租价格标准,分析：负利率时代下，以三年定期存款的投资风险较低，而5%的年回报率亦成为投资者的心理关口。,回报率5%，已成稳健型投资者资金回报率的心理底线。,总结分析,2、返租价格标准,结论：,市场资金投资周期，普遍以3年为主；返租年回报率5%至6%之间，较能满足投资者的基本需求；每月租金范围约在100至110元/之间，较为客观反映目前市场情况。,月租金110元/的返租价格较为可信可行，以3年为期，每年回报率保持6%以上较为吸引。,基准单位选取,为更好地估算价格标准的合理性，建议选取一个具代表性的户型作基准。A栋大单间户型占比超过60%，我们不妨以大单间户型作为基准进行测算。,2、返租价格标准,返租价格标准建议,2、返租价格标准,返租成本推算表,利用55的大单间产品作基准，以返租回报6%和5%作条件，模拟不同底价均价情况下的成本情况：,返租价格标准建议,2、返租价格标准,总体均价对比测算,在基准单位成本推算的基础上，以整体可售公寓约26000测算，就不同的总体均价进行对比：,返租价格标准建议,2、返租价格标准,分析：参照以上返租成本推算表，以55的大单间为例，以月租6000元，6%的年回报率最为客观可信，而且较接近投资者的心理预期。因此，建议以底价均价为22000元的基础进行返租调整较为合适。,保证6%回报率，6000元/月返租收益较贴近市场需求。,返租执行策略,3.,总体思路,3、返租执行策略,返租方案执行工作主要分为前期准备、执行策略和客户资源嫁接。,前期准备,3、返租执行策略,建议发展商聘请加拿大高力国际物业管理公司租赁部作为返租方案的经营方，由于加拿大高力国际为东建旗下各大公寓项目的物管顾问，佛山市场认知度高，更切合项目国际化的形象；另外，高力国际拥有较雄厚的外籍租赁客源，为日后经营奠定稳定高质的客源基础。,建议邀请高力国际作为项目返租经营公司,前期准备,3、返租执行策略,模式一,模式二,发展商与经营管理公司以一定比例（如：6：4）承担与分享3年酒店经营成本与收益。,经营管理公司以楼价的一定比例（如4年回报率）承包该单位3年使用权返租，其成本和收益归经营管理公司。返租租金差额由发展商补贴，发展商无租金差额外的任何支出。,合作模式一般有共同经营和差额补贴两种。,前期准备,3、返租执行策略,建议返租年限以三年为期，到期后业主可选择收回使用权或继续返租。,项目整体作返租经营，由发展商返租业主所购买物业，为业主提供3年返租人民币6000元/套/月（含税）的保障收益，客户损失3年使用权，由经营管理公司对返租进行统一的酒店式经营管理。,前期准备,3、返租执行策略,为能更切实执行返租，项目返租经营管理公司需针对承租客户提供如下酒店式配套服务：,房务,会所,专车,餐饮,提供中西式早餐、简餐，以满足客户日常需求,房间内的床上用品清洗，房间日常整理服务,设置酒店会所，提供康体服务，以健身室、泳池、Spa为主,提供主要交通路线车辆接送广交会期间提供专车接送入住展会来宾,3、返租执行策略,前期准备,公寓特色服务：（营销期间针对性展示）,执行策略,3、返租执行策略,单位销售价格在底价表的基础上，上调返租成本。假设首批开售单位大单间单价均价为22000元，则总价均价为120万。返租调整：发展商为客户提供3年返租￥6000元/套/月（大单间）的返租回报保障，3年共返租金额：￥216000元，含税、含管理费。返租调整后，大单间总价均价则为142万左右，单价约26000元。,总体策略及价格构成：,执行策略,3、返租执行策略,返租方式：,执行策略,3、返租执行策略,租金税费缴纳方式：,执行策略,3、返租执行策略,返租流程：,客户成功认购签订认购书,销售人员在认购书备注返租条约,交付首期，网签合同签订三方租赁合同,项目整体验收完成业主收楼,经营公司进场经营市场租赁行为开始,租赁合同参考：,嫁接资源,高力日韩客户,会展专属接待,稳定而高质的客源，才是租赁回报的核心。,嫁接资源，给力铂顿,3、返租执行策略,加拿大高力国际项目巡展,集中高力国际服务的相关物业进行，发动业主、租赁客户，推荐项目并提前预告租赁经营。,高力国际服务项目巡展,3、返租执行策略,广交会专属接待机构,利用专属接待机构挂牌仪式，通过广交会的影响和号召力，向市场传递出项目为客户带来最具竞争力的租赁群体，直接联动百年广交会提升项目品质形象，增强客户的市场信心。,广交会专属接待机构,3、返租执行策略,案例参考,4.,朱美拉公寓,4、案例参考,介入私享家酒管，日租488元，月租8800元。保证业主8%回报率，发展商出3%，私享家出5%，租金按每两年5%-8%比例递增。,倾城2009公寓,4、案例参考,介入白天鹅酒管，日租420元，月租12180元。白天鹅负责提供财务报表，汇算成本与收益后，每个月买家要与白天鹅酒店三七分成单位的租金。,珠江新岸公寓,4、案例参考,介入天绰酒管，日租300元。保证业主5%回报率，每年享60天使用权；或保证业主7%回报率，无60天使用权。,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHINALAND,CHIN