北京房地产估价师《相关知识》：设备及工、器具购置费用的构成考试试题.doc

北京房地产估价师相关知识：设备及工、器具购置费用的构成考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布_。 A建设工程勘察设计管理条例 B建设工程勘察设计人员管理规定 C建设工程勘察设计市场管理规定 D建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 2、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。 A：一般性的质量问题 B：主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题 C：主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题 D：主体结构质量不合格 E：房地产估价机构必须加盖公章3、甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。按照公司法规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。 (2003年试题) A：3 B：4 C：5 D：8 E：执行层的组织协调 4、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。 A6% B8.4% C11% D15%5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为12，楼面地价为1500元后经规划调整，容积率提高到16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价【2007年考题】 A：375万元 B：450万元 C：500万元 D：600万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 8、根据中华人民共和国刑法规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 A：一 B：三 C：五 D：七 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。 A：零售商的财务能力 B：零售商需要的服务 C：零售商组合与位置分配 D：零售商的声誉 E：借款合同 10、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。 A：新开发房地产项目 B：用于出售用途的房地产项目 C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 12、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题) A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调 13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.0314、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。 A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同 15、下列关于路线价法中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格 16、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。 A：估价结果 B：估价假设 C：估价目的 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 17、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。 A：房屋拆迁管理费 B：搬迁补助费 C：房屋拆除和渣土清运费 D：土地使用权出让金 E：工业用地的监测点评估价格 18、当居民收入的增加是_的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D可支配收入 19、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。 A9.26% B10% C11.32% D12% 20、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院_。 A应在5个工作日内立案受理 B应在5个工作日内决定是否立案受理 C应在受理后60日内作出判决 D不予受理 21、_是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A独立、客观、公正原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价职业道德 22、下列用地中，不宜划拨供给的是_。 A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地23、某物业当前的市场售价为5 000元，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12，则第一年的租金应当确定为元。 A：46725 B：44824 C：49853 D：48279 E：借款合同 24、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元，现房出租的年末净收益为500元。若按折现率10和风险补偿值100元计，计算该期房目前的价格应为。 A：4400元 B：4409元 C：4445元 D：4455元 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的_具有认识上的一致性。 A基本准则 B客观规律 C衡量标准 D基本前提二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。 A：单元估算法 B：概算指标法 C：单位指标估算法 D：工程最近似匡算法 E：借款合同 2、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。 A变动费用 B固定费用 C材料费用 D人工费用3、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。 A：3200 B：3467 C：4978 D：5244 E：借款合同 4、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是。 A：随行就市定价法 B：认知价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：目标定价法5、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠杆分析 6、路线价法估价的第四个步骤是_。 A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查评估路线价 D制作价格修正率表 7、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。 A基本不变，逐渐降低 B基本不变，逐渐升高 C逐渐升高，基本不变 D逐渐降低，基本不变 8、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。 A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升 C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求 E增加房地产市场需求 9、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。 A：先上升后下降的抛物线 B：先下降后上升的“U”形曲线 C：一直上升的直线 D：不受容积率的影响 E：执行层的组织协调 10、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。 A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担 B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责11、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 12、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由_构成。 A直接费 B间接费 C利润 D税金 E预备费 13、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。 A：有自己的名称、组织机构 B：有固定的服务场所 C：有足量的财产和经费 D：有足够量的人员 E：法律法规规定的其他条件14、建筑功能评价是指_。 A对建筑物功能价值的估算 B对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度 C对建筑产品价值的估算 D对建筑产品社会性功能的评估 15、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。 A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业 B：公益事业多为非营利的社会福利事业 C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业 D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业 E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业 16、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。 A：4000 B：5000 C：6000 D：7000 E：执行层的组织协调 17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 18、下列关于股票与公司债券，说法错误的是。 A：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系 B：公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状況的影响 C：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别 D：与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资 E：两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 19、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的商业信誉 C基础租金与市场租金 D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业的经营业绩 20、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。 A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 21、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有_的特性。 A变现性差 B易受政策影响 C依赖专业管理 D效益外溢和转移 22、中华人民共和国土地管理法规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。 A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地23、下列属于可行性研究的依