优派克思苏州市相城区商业房地产市场分析

,方向策略分析,市场分析,项目投资背景分析,经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结,苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境,2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。,GDP,大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展,人口发展,外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。,人均收入稳定增长，生活水平得到提升,苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多；苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。,人均可支配收入,市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势,人均支出,9272元9783元11426元12472元13595元15562元16402元,人均支出分析,随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化,固定资产投资,固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。,私营外资企业发展,苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。,苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17%,私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体,世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力,苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。,GDP,城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。,人口发展,苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。,随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。,固定资产投资,私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。,私营外资企业,人均收入与支出,苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础,城市经济分析总结,项目投资背景分析,经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结,相城区东邻工业园区，西接高新区，距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚,拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。,比邻中国的金融和经济中心上海。,位于中国经济最活跃的区域长江三角洲经济中心地带,城市的区间交通规划更多与苏州相城交融,区位分析,“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。,总体规划,北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团,苏州市规划“一体两翼，双城核心”,北部相城是苏州重点发展方向之一,主城区：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；副城区：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾；中心商贸轴：以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；东翼-生态翼：由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和太平街道区域组成西翼-工业翼：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成,一主一副一轴两翼,相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020),相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶,相城区规划分析,中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能,相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。,相城区规划分析,相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标,中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。中央商贸城功能结构：中心商贸城分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。,相城区规划分析,交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现,铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！,相城区规划分析,沪宁高速,京沪铁路,京沪高铁,4号线,2号线,苏嘉杭高速,G312,BRT北环通道,2011年,轻轨2号线开工,轻轨2号线通车,北环路西延开工,京沪高铁通车,相城区的中央商贸城建设将在2010年基本完成结构建设，中央商贸城的规划完成即代表中心城区和相城区的成功联接，相城的整个房产发展将与中心城区靠拢.交通方面，在2012年之前，轨道交通、高铁交通以及系列的延展路线将全部完工未来的相城区将正式展示其作为苏州中心城区发展中心的魅力,在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间,改变了整个片区的区域属性,中心商贸城建设初具规模,中心商贸持续建设，与周边片区的沟通加强,相城区规划分析,人民路，广济路，齐门北大街北延通车,休闲活力岛开放,商务核心区部分开工建设,轻轨4号线动工,2009年,2010年,2014年,相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区，距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚,区域位置,相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能,区域规划,交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现,交通规划,相城区区位优势得天独厚，在区域配套的改造建设、三条城市主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域价值也将有所提升,区域规划总结,项目投资背景分析,经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结,金融政策,需求政策,供应政策,本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧开发商现金流,防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。三不贷：对国土管理部门查处的、有闲臵土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款；对建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款，对有挪用银行贷款来缴纳土地出让金的房地产企业不予贷款。三挂钩：银行要将地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。,取得预售许可最低规模不得小于栋，10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式保险资金不允许投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。,首套住房90平方米以上首付款不低于30%。二套首付款不得低于50，贷款利率不低于基准利率的11倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。二套及以上住房要按照家庭为单位来界定，家庭应该包括本人、配偶和未成年子女。一个家庭拥有的房子套数应该由房管部门来认定，以房管部门的证明为主。,近期政策分析,金融政策整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展,近期政策内容,需求政策遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房,近期政策内容,供应政策维护房地产市场健康发展,近期政策内容,打击多次投资及短期投机行为；中高端投资型产品将受一定影响；高端产品政策影响较小,新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响，仅存于心理层面的影响。但房贷的紧缩，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力。,因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等客观因素，需要进行二次置业。在此类客户中有部分人新政的出台在打压投资投机人群的同时，也为他们设置了一定“阻隔”。部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房。,对首次置业者,对普通家庭改善型置业者,对富裕家庭改善型置业者,此类人群大多资金实力较为雄厚，新政后一次性付清的比例逐渐加大，提高首付和贷款利率对其影响也不大。,对投资者,投资成本大幅上升，投资收益及投资积极性都受到极大打击。许多中小投资者将会知难而退。,近期政策分析总结,本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧开发商现金流，遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，整顿房地产市场秩序，促进市场的健康发展。,轨道交通的建设，环线的改造延伸，扩大了城市的纵深和范围，为区域内房地产市场的发展提供了较好的市政基础和乐观的前景。相城区近几年由城郊型转变为城市型，规划改造幅度较大。,苏州经济持续快速发展,为房地产市场提供了良好的环境，产业结构方面，第二产业占主导，第三产业近年来发展较快，产生的大量富裕阶层支撑起房产的购买力。,经济持续发展，房产市场平稳发展，政策对房产市场产生了一些波动性影响，城市规划较为和谐，相城区发展较快,经济背景,城市规划,政策影响,项目背景分析总结,房产市场宏观分析,土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析,土地市场经过深度调整，本年度土地大量萎缩，未来将出现商住“平分天下”的局面,2009年居住用地和商业办公用地的数量和2008年相比都大幅度增加，其中住宅用地达到352万方，而商业用地达到315万方;由于连续几年大规模的住宅用地的出让，使得与之配套的商业发展出现滞后局面，在08年市场低迷、09年市场红火发展的情况下，商业用地出让和成交比例受到的影响较小。,土地市场分析,商业用地的楼面价保持稳定的增加，涨幅高于住宅用地的增长水平,土地市场分析,房产市场宏观分析,土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析,苏州酒店式公寓价格07年之前价格上涨较快，07年由于国家对房地产投资性产品在政策上的控制，价格首次出现下调；09年价格有所上升主要是个别产品价格过高导致,酒店式公寓市场分析,市场上的酒店式公寓产品供应充足，去化稳定，40-60平米的产品最受欢迎,2009年1月到2010年6月，苏州酒店式公寓新增12.87万方，去化10.45万方，市场供应充足从产品结构上看，40-60平米这个面积段的小户型是市场上的主流产品，其次是80-120平米的产品,酒店式公寓市场分析,从各区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大,从各区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大；从在售产品的面积段看，市场上以40-60平米的产品居多，占到27%，其次是60-80平米的产品，比例占到14%,酒店式公寓存量分析,分布特征,产品主要分布在园区和吴中区,价格特征,经历稳步增长后，08年逐渐下滑，09年上升,产品去化,40-60平米的小面积产品由于总价低去化最好,近期表现,市场供应充足，存量呈增大趋势,苏州酒店式公寓发展历程较短，速度较快，价格涨幅也较大,分析总结,房产市场宏观分析,土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析,从整体情况来看，新增预售情况呈现跌宕起伏的趋势；从季度供应走势看，商业用房的供应量呈现下滑趋势,商业市场供销分析,成交量受产品供应的影响较大；整体看来，成交量大幅波动并趋于上涨,商业市场供销分析,商业市场存量分析,苏州商业市场供求矛盾突出，存量产品增加速度明显,苏州商业市场整体仍供过于求，存量有所上升，受宏观环境及商业位置的影响，去化速度有所减缓，市场存量的商业产品去化所需时间有所增加,商业市场存量分析,商业用房市场走势判断,商业市场分析总结,酒店式公寓市场分析,苏州酒店公寓分布未来竞争格局分析竞争个案基本情况典型竞争个案分析市场分析总结,苏州酒店公寓分布,目前苏州在售项目主要分布在吴中区及相城区,未来竞争格局分析,根据本项目的区位属性及交通的通达性可判定本案的竞争重点在于相城区域范围内的竞争,界定标准：区域属性看，项目属于相城区中心板块，区域性是项目选择竞争对手的首要因素；便捷的环线交通；项目本身的规模和对市场的影响力；中心城区的在售项目为尾盘；园区项目档次过高，与本案属性差异巨大，本案与之不形成竞争关系界定结论：竞争板块主要是相城区的中心板块,酒店式公寓分布,相城区中心板块酒店公寓分布,相城区中心板块酒店公寓列表,酒店式公寓列表,典型个案分析,派克公寓：改造房，市场形象不高；户型进深过大，销售抗性大,53平户型,净面宽3.3米,中翔丽晶：总价较高，首付20万以上，销售抗性较大,净面宽3.6米,55平户型,典型个案分析,36平户型,净面宽3.4M,康桥丽都：总价低，首付6万，销售态势良好,41#,42#,典型个案分析,分析总结,酒店式公寓市场分析总结,本案面临的直接竞争项目主要为区域内的在售项目；项目产品，项目面积对项目去化产生根本影响项目产品布局应当合理，避免短面宽，大进深在商业项目首付50%的前提下，项目面积应当严格控制处理好南北户型数量的布局，北侧户型与南侧户型价差普遍在800-1000元/平米之间,商业市场分析,区域商业格局现状区域商业发展趋势区域市场在售情况区域市场个案分析本案周边业态分析区域市场总结分析,相城商业格局现状,趋于起步晚，发展快，商业配套滞后；大型生活配套建成，辅以社区底商，步行街及区域购物休闲商业体缺乏,中央商贸区（启动中）,居住区（建设成型）,家乐福,大润发,万达广场(投入使用),专业市场,专业市场,专业市场：小商品市场，建材市场等专业市场发达，已成为相城早期商业的代名词中央商贸区：相城未来形象展示区，合景，恒基，四城、华润等地产大鳄进驻，已拍商业建筑体量达150万方万达广场：45万平城市综合体，25万方大型商业，集万达影城，万千百货，家乐福，大型KTV，游乐场等业态为一体居住区：趋于成型，辅以社区底商,相城商业发展趋势,中央商贸区将发展成为相城未来的区域商业中心，同时具备升级成为苏州第六大市级商业中心的潜质,苏州五大市级商业中心：观前商圈，石路商圈，南门商圈，环金鸡湖商圈，狮山商圈商业区域化：相对市级商业中心而言，区域商业功能得以细分，以满足固定片区消费者的日常需求为主，其商业消费群体主要来源于本区域市级商业中心：集商务办公，旅游，大型零售，百货，专卖，购物，餐饮，休闲娱乐为一体的综合体，消费跨区现象明显，消费的带动主要依托外区人群的流入,相城区中心板块主要在售项目：以休闲商务型、社区配套型居多，总量体不大,主要项目列表,相城区中心城区商业项目分布,在售项目分布,新尚广场,商业部分情况项目总建面积：3.6万方商铺在售套数：7套单套面积：38-286平米楼层数：3层，每层均可自行分割层高：6米商铺均价：20000元/平业态：休闲餐饮娱乐,商铺位置,世强新尚广场集餐饮、休闲、商务、办公于一体的综合商业广场,重点个案分析,环球奥食卡城小面积分割，低总价入市，但商业体量过大，周边消费人口难以支撑，经营存在困难；虽然包租10年，但包租回报率不稳定，存在投资风险,基本数据：占地面积:75601平方米总建筑面积:191848平方米项目地址：相城华元路755号开发商:上海奥银房地产开发有限公司项目介绍：由5栋4层，1栋22层组成，5栋商业定位不同主题；A馆为流行小商品广场（4F影城），B馆为美食广场；C馆为成人娱乐城；D馆为儿童职业体验馆；E馆为各国风情馆；F馆为摩登渡假酒店；配备有地下停车场销售状况：2010年5月23日，A馆开始销售，主要面积为12-20平米，每层价格不同；1F3.7万/平，2F2.8万/平，3F2.2万/平，4F1.8万/平,重点个案分析,5月23日，环球奥食卡城推出A馆销售，当天去化30%，客源涵盖中小投资群体，主要为外地客户,重点个案分析,A馆销售价格,销售方式分析：全包租销售，12年年回报8直接总价抵扣；35年固定回报率6分红（商场经营利润30按投资金额比例分配）；610年分红（商场经营利润60按投资金额比例分配）。,康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可分割成两层，灵活度较大，性价比较高,商铺位置示意图,沿街商业数据：商业面积（东地块）：3994平方米得房率：95%商铺面积：30-185平米层高：6米，可自行分割为上下两层业态：餐饮受限售价：17000元/平米,重点个案分析,基本数据：总用地面积:16763平米地上建筑面积:62080平米地下建筑面积：13748平米物业地址：相城区嘉元路与相城大道路口开发商：苏州德诚房地产有限公司项目介绍：由一幢25（A座）、21（B座）层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）层商务酒店以及3层商业裙楼组成。销售情况：酒店式公寓：毛坯销售，均价6500元/平米写字楼：均价8000元/平米商业可租可卖：1F租金3.6元/天/平米；2F租金2.3元/天平米；3F租金1.27元/天/平米；1F售价2万/平,德诚嘉元广场包括写字楼、酒店式公寓、商铺三种业态；商铺可租可售，但面积过大，去化较慢,重点个案分析,亿象新天地由沿街商铺和精装loft酒店公寓组成，商铺面积集中在20-60平米之间，易于控制总价，促进去化,基本数据：占地面积:11000平方米总建筑面积:17890平方米项目地址：人民路北延段与春申湖路交汇处开发商:苏州园区华成房产项目介绍：亿象新天地总建面积17890平米左右，其中地上16000平米左右，地下5000平米左右，共5幢楼，是由沿街商铺和精装酒店公寓组成，集餐饮、休闲、学习购物于一体的精品商业楼盘。商铺共计302套，面积范围：20-200平米，主要集中在20-60平米之间。商业总高3F，