象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告

以己之长攻彼之短象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告,乡镇级市场客户分析,区域认知：乡镇一级的购买客群区域排他性较强；购房目的：婚房、为子女购房、区域外来新入户客群；,客户特性：,乡镇级市场客户分析,面积需求：购买客群的面积需求主要集中在90-130的主流面积段；户型偏好：购买客群对户型偏向于三房户型，功能性布局为佳；获知渠道：口碑传播、户外广告是区域客户最重要的传播及获知渠道；,客户特性：,乡镇级市场推广模式分析,口碑、户外为主，媒体、活动为辅,乡镇级推广模式分析,乡镇级项目推广的利器,口碑传播,项目现场包装（销售案场及工地围墙，道旗）,参与性较强的小活动,入题,项目价值体系构建,目录,第一阶段：区域市场概况象山城市概况象山城市规划及前景第二阶段：象山住宅市场分析房地产宏观环境象山住宅市场分析象山别墅研究,第三阶段：项目地块介绍地块区域分析场地分析地块指标周边配套地块SWOT分析第四阶段：项目定位及产品建议项目认知项目定位规划建议,目录,象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，经象山港和三门湾与宁海相邻北接鄞州区，以东为舟山群岛，三面环海，两港相拥。全县由象山半岛东部和599个岛礁组成，总面积6510平方公里，其中陆地面积1175平方公里，海域面积5335平方公里。本土象山半岛南北长52.5公里，东西宽40公里，面积995平方公里。海域广阔，浅海、滩涂资源丰富，海岸线长800公里，约占全省海岸线长的八分之一。象山先后建立了象山港、石浦港、三门湾、象山工业园区、港口工业城、中国水产城，并大力发展了象山渔业，以及全国闻名的象山建筑大军。,象山港大桥,象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩涂资源丰富，渔业发达，并且象山建筑业发达,象山概况,象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇，辖丹东、丹西街道。丹城镇历为县治所在地，全县政治、经济、文化中心。面积82平方公里，辖78个行政村、14个居民区、人口约10万人。全镇形成了以工业经济为主导，外向型经济为优势的经济格局，拥有轻纺服装、高压电器、工艺美术等20多个门类820余家企业，其中三资和出口创汇企业60余家，产品远销欧、美等30多个国家和地区。,象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇，辖丹东、丹西街道,城区概况,宏观经济,象山位于宁波市东部，三面环海，两港相拥，多岛屿，浅海、滩涂资源丰富，渔业发达，并且象山建筑业发达；随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建成，象山对外交通渐趋便利，城市发展将进入快车道；象山生产总值逐年增长，增速稳定，基本保持在12%以上，良好的经济形式为房地产蓬勃发展奠定了稳定的基础；近年来象山经济发展迅速，以建筑业为代表的对外经济发达，并且民营经济活跃，老板多，为高端住宅产品提供了丰富的客源；象山消费品零售总额稳步增长，人均可支配收入较高，同时消费支出旺盛，当地居民消费意识超前，房地产开发在当地拥有良好的社会环境。,经济发展迅速，民营经济活跃，居民消费意识超前，房地产开发在当地拥有良好的社会环境,丹城对外交通便利，盛宁线、象西线、丹爵线、丹石线交会于此，距宁波市区120公里，南至国家二级口岸石浦港35公里。,象山港大桥使象山进入宁波半小时经济圈、杭州2小时经济圈、上海3小时经济圈,甬台温铁路铁路是杭甬至福州深圳环沿海铁路的一部分，将使中国经济最发达的沿海城市连成一条线,杭州湾跨海大桥2008年建成通车；甬台温铁路2009年建成通车；象山港大桥2012年建成通车；,杭州湾跨海大桥使宁波进入上海2小时经济圈,随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建成，象山对外交通渐趋便利，城市发展将进入快车道,对外交通,象山县2001-2020年总体规划：根据城市功能定位，确定象山城市发展总目标为：全面增强经济综合实力，努力提高人民生活水平，实现经济和社会的跨越式发展，把象山建设成为现代化的生态型滨海城市。城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、六个城镇”一个中心：即中心城市二条主轴：一条为沿海南线发展主轴，一条为丹城-冠庄一级公路发展主轴。六个城镇：县域内集中发展六个城镇，包括中心城市、石浦-昌国、西周-下沈、鹤浦、贤痒、定塘。象山县北沿杭州湾分别规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵溪为中心的针纺经济区；城南为规划中的大目洋新城。,象山城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、六个城镇”,城市规划,范围：以象山港路以南、天安路以东、环城东路以西，象山河路以北范围内2.87平方公里的地区为象山城市新中心区的用地范围。城市新中心区的功能定位：象山县集购物餐饮、休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生活居住生活功能。新中心区的城市主要内容：分为三大部分，其一是西部的公共服务设施片区，其二是东部的文化教育片区，其三是位于两者之间的居住生活片区。,象山新区规划集公共服务设施、文化教育和居住生活为一体,新区规划,城镇发展定位：象山县域的政治、经济、文化、科教、交通中心，现代化滨海城市。分析：做为象山县的中心城市，丹城镇近几年一直在加大镇域内旅游资源的开发利用，如松兰山景区等的陆续开发，而这些旅游景点的中转站一般在中心镇上，这必将带动丹城镇人气的聚集和第三产业的繁荣，给丹城的房产价值和开发潜力增加筹码。城市人口规模：近期（2005年）1314万人；中期（2010年）1516万人；远期（2020年）2022万人。用地方向发展：向南、向东发展，控制向西发展分析：按城市总体规划，丹城未来的用地布局以丹河路、象山港路为主轴线，建设路、靖南路为次轴线。沿轴线布置主要公共服务设施，形成一个主中心，一个次中心和一个居住区中心的三级公建配套结构。,象山城镇发展定位：现代化滨海城市,城市定位,杭州湾大桥的建设、轻轨的规划,象山港大桥的建设、甬台温铁路的建设,改变“交通末端”的地理位置，缩短宁波与上海等长三角其他城市的距离，迎来宁波城市新一轮的扩展高潮。,改变象山“交通末端”的地理位置，结束无铁路的历史。不必再从宁海绕道而行，缩短象山与宁波等其它他城市的距离，融入宁波及长三角经济圈。,杭州湾跨海大桥的建设、甬台温铁路的建设、象山港大桥的建设、宁波城市轨道交通的规划，宁波迎来城市的扩张，象山迎来一个历史性的机遇，结束其千百年来只是一个滨海渔业小城镇的历史，建设一个现代化的特色滨海城市。,城市发展潜力大，象山迎来了一个新的发展契机,区域前景,房地产投资,相对宁波市房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右，象山房地产近年来投资增速明显，09年更达到近40%增幅。2009年象山全社会固定资产投资92.4亿元，同比增长21.6%，房地产投资26.2亿元，同比上涨38.80%，反应了象山房地产市场的复苏和快速发展。从固定资产投资额及房产投资额增幅来看，整体增幅有所减弱当整体的房地产投资处于上升状态，随着基础设施的建设，未来区域房地产投资将会进一步增加。,09年房地产投资的增幅达到39.80%，象山房地产已进入快速发展期,经过近两年的大力发展，象山房地产投资环境由供求平衡状态逐渐出现供小于求的局面，随着09年后半年大量土地的输出，整体供求关系将趋于平衡。,供求分析,近几年象山的整体投资供求关系趋于平衡,亿元,历史：老城区偏小，三面环山，发展受限；07-09年居住小区主要集中城东区域，目前区域已经形成相当居住规模现状：随着丹城整体规划向南延伸，目前城南区域已成为目前开发的热点区域，区域的各项商业市政配套在日益完善，未来：随着南部区域的大力发展，将大大加深城（丹城）乡(东陈乡）一体化的进程北部随着象山港大桥建筑，将成为象山联结宁波的门户象山两极发展悄然成型,城南成为丹城近几年的热点发展区域，北部随着象山港大桥建设，将成为象山联结宁波的门户-象山呈现两极发展趋势,区域市场,板块区位,城市轴线延伸的扭结点-位于丹城沿海南线发展带及新东西产业带互通走廊交汇区域。,象山整体划分为北部以中心城为核心的北部片区和南部为石浦为中心的卫星城片区随着象山港大桥的建成，沿海高速及其连接线在象山西侧形成高速城镇发展走廊，环象山港片区、中心城区、石浦卫星城之间联系加强，形成象山沿海发展经济带东陈乡处于两大城市轴线上的扭结点城区-石浦卫星城的轴线上；城区西部门厅-大目湾新城的轴线上；,从近两年象山的土地供应来看，象山住宅类土地供应量有所回升，整体供求趋于平衡。2009-2010的住宅类土地出让主要集中在09年的下半年。截止目前为止所拍土地后续可供开发量达到近55万方。,土地供应,从供应的区域来看，老城区近两年已无可出让土地，后继开发的东部区域经过07-09年近三年的开发周期，目前可供开发土地已日益稀缺，目前象山整体的土地开发方向来看已经逐渐向新城区域发展，09年相继出让的热点出让的土地基本都集中于新城区域，从成交的楼面价来看，呈逐渐攀升之势，目前主城区域的楼面价已屡创新高，目前主体楼面价维持在4000-4500元/平米左右。,土地供应,丹城主城区土地状况,土地供应,丹城周边乡镇土地供应状况,西部区域：西周、墙头墙头镇海山地块楼面价：1141元/平方米,北部区域：大徐、贤庠,东部区域：爵溪,南部区域：晓塘、石浦、鹤浦原石浦物资再生有限公司地块楼面价：3215元/平方米,土地供应,周边区域列表西部区域（西周、墙头）,土地供应,周边区域列表东部区域（爵溪）,土地供应,周边区域列表南部区域（石浦）,土地供应,周边区域列表南部区域（石浦）,土地供应,周边区域列表南部区域（鹤浦）,房地产宏观环境小结,象山房地产经过07、08、09年的大力发展，目前象山房地产已进入快速发展期；从房地产投入与产出的效益指标可以看出，象山房地产投资环境由供小于求的局面发展成为供求平衡状态；城南成为丹城近几年的热点发展区域，北部随着象山港大桥建筑，将成为象山联结宁波的门户-象山呈现两极发展趋势；2009-2010的住宅类土地出让主要集中在09年的下半年，到目前为止所拍土地后续可供开发量达到近55万方；,住宅类产品主要分布在城南新区，城东区域两大区域内。目前区域价格在11000-13000元/平米别墅物业类型主要分布于城东北及城西区域目前开发用地日趋稀少，但整体开发品质有明显提高。,象山区域楼盘价格,城南区域：世纪花园、水木华庭产品类型：别墅、小高层区域价格：11000-13000元/平方米,城西区域：金港花园、梧桐御府产品类型：小高层、别墅区域价格：10000-12000元/平方米,城东区域：百合公寓、宏润花园、海景华苑（爵溪）产品类型：别墅、情花、小高、高层区域价格：11000-17000元/平方米,城北区域：桃花源、丰泽园产品类型：别墅区域价格：10000-12000元/平方米,石浦区域：紫金华庭、荔港晶都、海景花园产品类型：别墅、多层、小高层区域价格：6000-10000元/平方米,区域小高层形态,目前象山小高层类型产品主力区间在100-150平方米左右销售单价在10000-12000元/平方米主力总价在130-150万左右,鉴于区域及配套等方面因素，项目的小高层产品主力总价控制在100万以内较为合理，价格优势明显,区域别墅形态,目前象山别墅类型中联排产品主力区间在250-350平方米左右销售单价在10000-12000主力总价在300-400万左右,鉴于区域自身配套及景观优势较弱等考虑，项目的联排产品主力总价控制在200万较为合理。,占地面积：7.1万平米总建面积：12.3万米容积率：1.3总套数：670套，一期260户一期户型配比：普通住宅98平米100户占38%127-134平米62户占24%别墅240-350平米赠送地下室100平米以双拼和联排为主共98户占38%开盘时间：2008.1.15项目的动态：项目已售罄目前二手房售价：高层12000元/平米别墅13000-15000元/平米,项目由小高层和联排别墅组成是目前城南区域较为典型的代表个案,水木华庭,银亿.世纪花园,地理位置：天安路以东，丹河路以南，东湖谷路以西，象山河路以北占地面积：7万多平米总建面积：18万平米容积率：1.6物业公司：银亿物业楼盘形态：由14幢高层，3幢小高层组成周边配套：财富中心广场、海洋之星、滨海学校、实验小学、规划大型超市开盘时间：2009年5月销售动态：目前项目已基本售罄，目前二手房售价在12000元/平方米,优点：地处象山城南新区，是目前及未来象山住宅的主力供给区域银亿品牌在当地有较好的口碑，开发楼盘较多；缺点：西侧临近天安路，城市主干道车流量较打，对居住有一定的影响；,项目由小高层和高层类型组成是目前城南区域较为典型的代表个案之一,占地面积：4万平米总建面积：8万米容积率：2幢数：共16幢，1幢16F，3幢17F，4幢18F，1幢9F，5幢叠拼，1幢幼儿园总套数：538套户型配比：130-135平米318户占59%143平米34户占6%173平为68户占13%124平米54户占10%200-230平米64户占12%开盘时间：2006.12目前二手价格：9000-10000元/平米,项目高层、小高层和叠拼别墅组成，项目是城西早期典型个案,叠拼别墅：叠加面积200平方米以上，其中一层客厅为挑高错层，挑高4.2米左右，三四层无挑高,金港花园,地理位置:爵溪象山港路与西溪路交叉口开发公司：世纪飞凡房产建筑面积：33335平方米楼盘形态：别墅户型面积：双联别墅34户，独栋别墅40户双联别墅户型面积350平方米左右，独栋别墅户型面积350-500平方米开盘时间：09年9月9日开盘销售动态：项目目前在售的为独栋房源，面积区间在400-500平方米左右，销售价格在11000元/平方米左右项目简介：项目位于爵溪象山港路与西溪路交叉口，总建筑面积为33335平方米，尊享两万平方景观公园，生态资源丰富，紧邻燕山、燕湖及象山唯一的燕湖湿地公园，大目洋，享受象山唯一的海景、湖景、公园资源，以及独一无二的双层架空庭院，人车分流式海景别墅,海景华苑,项目由联排及独栋类型组成为爵溪较为典型的纯别墅楼盘,占地面积：223118平米总建面积：115000平米容积率：0.5幢数：别墅123幢总套数：215套一期51套，二期164套二期户型配比：独栋：530-550平方米88套双拼：424平方米64套联排：330平方米12套开盘时间：2007.6销售动态：目前价格在10000-120000元/平米，独栋别墅450-600万元/套，双拼别墅350-400万元/套。,优点：象山稀缺森林坡地顶级别墅，产品特征明显；宣传包装符合象山人较虚荣的心理特点；项目整体资源条件较好，私密性强；开发商在当地既有的良好品牌影响力；缺点：处于中心城区西面，与城市发展方向相背，在传统认知中接受度相对较差；有民居村落、家具市场，离经济开发区近，外围环境较差；,梧桐御府位于城西，为森林坡地别墅，是城西目前唯一一个纯别墅类型楼盘,梧桐御府,物业类型别墅建筑类别独栋、双拼别墅装修状况毛坯物业地址塔山路与巨鹰路交汇处东北侧物业管理费3元/平方米月容积率0.39绿化率50%占地面积2200000平方米建筑面积70000平方米总户数169项目动态：项目已售罄，独栋价格在1360015300元/平米，双拼1000011000元/平方米双拼总价：300350万独栋总价：510万,开盘时间2008-04-01交房时间2010-12-30开发商象山华丰房地产有限责任公司投资商世纪华丰控股有限公司景观设计公司中国美术学院风景建筑设计研究院,项目为独栋和双拼别墅，纯山地别墅，城北早期典型个案,桃花源,象山别墅研究,客户关注别墅的几个要点,自然景观条件:别墅的自然景观是别墅稀缺价值的所在，所以自然景观是高档别墅必不可少的一个要素。景观营造:景观营造的优劣直接影响着在别墅区的生活品位和情趣。也是一个别墅区优劣的重要衡量标准。景观一方面要使人有参与感，另一方面对于别墅区来说，也要有一定的私密空间。风格:别墅的风格一方面是别墅产品在视觉上的直接体现，另一方面则是别墅的规划及内部空间在别墅外型上的一定的反映。建材:别墅的建材选用是否合适体现了产品在视觉上的质感的优劣。别墅的建材主要为两类，一类为现代感极强的材料，如钢铁、玻璃等，另外的则是一些原始材料的运用，如石材、木材的运用。,规划布局:别墅的规划布局主要是以私密性为原则。户型:户型是否布局合理，是否有讲究的客厅与主人起居室，有几个卧室，是客户关注的重要方面。私家花园：作为别墅特有的空间，花园是别墅不可分割的一部分，花园的大小与利用值得注意。露台:是一个室内空间向高度外围空间拓展的空间，是业主的室内活动在一个相对私密的空间的延续，也因为不算面积，可以给客户更多的实惠。地下室:地下室在目前的别墅设计中已经比较广泛，它除了满足一些基本的储藏等功能以外，还担任着一些诸如棋牌室、车位等功能。由于大多数规划中都把地下室处理成赠送的性质，这是客户非常看重的。如果引入半地下室的设计，采光、通风及层高问题都可以得到有效解决。,客户关注别墅的几个要点,车库：联体别墅一般都建于近郊，而且由于购买阶层均为中上层人群，基本都拥有私家车，所以联排别墅都应配有私家车位，并且配有一个以上的机动车位或者车库。交通:联体别墅一般都建于近郊，别墅业主基本上都有私家车，所以除了对车位有特定要求以外，别墅的交通还要求有一定的通达性。别墅类型:联排别墅通过一定的处理能在一定程度上达到双拼、独立别墅的效果，如能如此处理，则将受到客户的欢迎。物业管理及服务：别墅的一个基本要求就是安全性，在这方面主要是依赖物业管理的好坏；另一方面，别墅的物业管理区别于酒店式物业管理，其对物业管理的个性化服务要求较低，因为一般别墅业主都有能力配置家庭保姆，以实现对服务个性化的要求。面积、总价：在功能相差不多的情况下，面积及总价都需要控制。,客户关注别墅的几个要点,目前象山县别墅市场表现,产品类型：远郊的独立、双拼、联排别墅结合相对市区的叠加别墅。从供应上面看有机可乘。叠加别墅在空间竞争性上远不如联排。面积：叠加别墅200平方米左右，联排别墅250平方米以上，双拼及独立别墅在300平方米以上。单价：中心城区的叠加别墅在10000-12000元/平方米，联排别墅在12000-15000元/平方米左右，独立别墅已经超过了15000元/平方米.总价：叠加别墅总价200-250万，联排别墅300-400万左右，双拼、独立别墅在400万以上。规划：市区的别墅由于容积率的限制，建筑密度较大，空间不甚舒适。立面：基本以欧式为主。户型：目前别墅户型还是延续前几年的常规设计，户型中规中矩，在露台、空间方面没有突破。车库：基本配置每户一个。私家花园：大多带有一定的私家花园，但面积不大。,目前象山县别墅产品缺陷,立面风格别墅的风格过于沉闷，缺少现代感、质感，不能给人耳目一新的感觉。户型别墅的户型较为中规中矩，缺少在室内空间尺度的把握能力。物业管理目前别墅物业管理水平不高，物业管理服务不够专业，在服务项目及种类上均没有突破普通物业管理的范围。车位目前小区一般均只配有一个车位，随着别墅业主私家车的继续增加，车位不足将成为一些老的别墅小区的隐患。过渡空间象山别墅产品到现在还没意识到过渡空间的重要性，缺乏对别墅的过渡空间诸如露台、地下室的营造性，但在空间个性塑造上仍有不足。如庭院的概念，内部空间的景观等仍不多见。目前在国内的别墅设计中，此类空间的研究和演绎正是热点。,别墅产品发展趋势,风格：从发展区域来看，风格将越来越多，接受度较高的是中国元素与现代风格结合、英国风格、西班牙风格以及美国风格等。楼层：目前市场上别墅产品一般以两到三层的为主，或者再加上一定的阁楼的空间，预计今后的城市型别墅还是会延续这一设计。户型：针对象山的市场，联排别墅户型以舒适为主，面宽将在7.8米以上，户型面积在200300平方米左右为主，基本上配有35个卧室、3个洗手间、一个客厅再加一个主人的起居室。别墅的户型要求能做到满足住户的正常的起居与工作生活要求外，还要体现一定的社交功能。所以在有上列的需求空间外，一般还会在户型或公共规划中增加若干个社交活动空间，如内庭院、棋牌室、娱听室等。并且在户型设计中，将加入较多的灰色空间的概念，既不增加面积，又给客户一定的实惠。地下室：半地下室具有通风好、采光佳的优势，将会较多采用。或者可通过一定的下沉式庭院来解决采光问题，并且通过不同的设计手段，地下室的层高将有望加高。,车位：一般联排别墅基本要求设置一个车库，但随着私家车的增加，别墅业主将是最先拥有双车的家庭，所以在满足基本需求的情况下，车位一般会朝1+1的方向发展，即一个固定车库加上一个车位。过渡空间：分为庭院和露台庭院：庭院讲究个性与特性，讲究实用性，别墅市场需求方对庭院很为关注，因为庭院一方面体现了别墅的尊荣性，而另一方面也是一个过渡空间。目前宁波市区的别墅都大量采用三重庭院形式，庭院风格必将是别墅的一个发展趋势。如规划内庭院，还有一个好处是拉进深和容积率。露台：露台作为一个室内空间向高度外围空间拓展的空间，其今后的发展趋势将显得更为个性化，除了满足基本的赏景要求外，还要能满足个人个性发展的需要，其在面积上一般在2080平方左右不等。并且露台不算面积，给客户更多的实惠。,别墅产品发展趋势,地块区域分析,项目周边,项目位于象山东陈乡核心地段，场块南侧为乡镇公园、东侧规划为新行政中心,场块现状,本案,场地经济指标,总用地为43971.5平方米，可建用地面积34378.7平方米，约51.57亩,基本经济参数：1、容积率不大于1.6；2、建筑面积不大于30%；3、绿地率不小于30%；4、建筑高度限高为36米；,红线图示意，商业建筑退让北侧道路红线不小于20米，北侧不建议做底商、底商建议分布于项目的东西两侧,周边配套,行政管理设施、具备基本的商业生活配套,金融,行政,教育,商业,地块SWOT分析,S(优势),T(威胁),场块形态较为方正便于产品排布；场块中间有自然水系，便于小区整体景观的提升；区域内并未有规模化楼盘开发，有利区域标杆的树立；,项目配套不完善；项目东侧临近城市主干道，对生活居住有一定影响；项目已经位于城南边缘地带，城市拓展空间受压缩；,区域经济稳步发展，当地居民购买力逐渐加强，具备一定的改善型需求；随着南部区域的大力发展，将大大加深城（丹城）乡(东陈乡）一体化的进程；,国家宏观政策调控的不确定性，未来开发一级市场风险系数增加；象山区域居民自建房规模较大区域购买力严重缺失，城镇客群区域局限；,O(机会),W(劣势),地块定位与产品实现目的：规避风险，淡化劣势保证未来项目的可销与最大利润实现,规划与定位基本目的,区域匹配,产品匹配,东陈乡并不具备走中高端的地段价值！那么产品如何规划定位方可实现最大化的利润要求？,项目目标实现两个基本问题归纳,项目自身价值实现,基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标,项目目标实现指导思想,定位与产品达成目标,预见力是关键,预见力,城市预见,产品预见,策略定位系统,竞争的区域在哪里？东陈乡区域内、丹城主城区南部、丹城的周边乡镇竞争项目在哪里？产品总价在65-200万左右的项目。项目的周遍配套是否具有与其它项目的竞争能力？与可比区域性板块比可能缺少配套等方面的竞争优势。项目的竞争优势是什么？价格？产品？,项目定位思考,客户分析,我们的客群在哪里？丹城主城区丹南经济开发区滨海工业园东陈乡及周边乡镇投资客群,项目位于丹城腹地，离主城区十分钟不到的车程；鉴于目前主城区的房价日趋攀升已不是一般工薪阶层所能承受的；由此应弱化项目乡镇区域楼盘的概念，使其融入主城向南发展的大趋势中，接轨象山城市化进程,来源：丹城城南及周边乡镇职业：中层技术人员、中高层管理人员（象山经济开发区）泛公务员、教师、医生、等目的：以结婚为主要目的首次置业者年龄：28-40岁,来源：丹城南部区域内客户职业：针织、水产、私企老板、船老板目的：改善居住环境年龄：30-50岁,首次置业客群、新象山人、投资客户,改善性需求,周边区域改善性需求、,客户分析,区域性较强，核心购买力在丹南区域及本地客群，周边乡镇占到较少比例,象山区域的购买客群由于受地域等原因所限，购买客群区域性较强，多为区域本地客户居多，周边乡镇的占少数比例，核心购买力在丹南区域、经济开发园区及滨海工业园区。,我们的面临的现状：,项目分析,与丹城距离感抗性较强区域内客层不够厚实镇区内仅有基本生活配套,齐使者如梁，孙膑以刑徒阴见，说齐使。齐使以为奇，窃载与之齐。齐将田忌善而客待之。忌数与齐诸公子驰逐重射。孙子见其马足不甚相远，马有上、中、下辈。于是孙子谓田忌曰：“君弟重射，臣能令君胜。”田忌信然之，与王及诸公子逐射千金。及临质，孙子曰：“今以君之下驷与彼上驷，取君上驷与彼中驷，取君中驷与彼下驷。”既驰三辈毕，而田忌一不胜而再胜，卒得王千金。于是忌进孙子于威王。威王问兵法，遂以为师。出自史记卷六十五田忌赛马,基于“田忌赛马”的思路2011年“市场空白”和“产品创新”入手本项目追求的市场“有竞无争”,我们的产品定位指导原则：,项目分析,同样总价产品上占绝对优势,同样产品总价上占绝对优势,建筑形态的可能,限于地块容积率1.6左右,决定了我们在物业形态上选择:纯小高层小高层与多层的结合小高层、多层与联排别墅小高层必须有,这样才能留下空间做好环境;但又不能够单做小高层，这样会导致产品单一化，无法提升项目的整体档次。,产品选择,花园洋房,小高层,联排别墅,我们的建议,做一个差异化的产品!只有差异化,才能价格提升,达到利润的提升;只有差异化,才能避免恶性竞争,战略上赢得主动.,方案,小高层+花园洋房+联排别墅,1,3,2,纯小高层,小高层+多层洋房+联排别墅,小高层+多层,经济性分析,产品分布示意,产品分布示意,主要技术指标总占地面积：34378.7建筑密度：29.5%总建面积：55106其中联排别墅：4520花园洋房：10116点式高层：10440板式高层：27500沿街店铺：2530（注沿街店铺含物业等配套用房）面积略超可在商铺上作调节,联排别墅,花园洋房,小高层,产品分类详解,联排别墅面积设定180-200平方米,约180平方米户型示意,3F,2F,1F,产品分类详解,联排别墅面积设定180-200平方米,花园洋房的表现形式：多层别墅化的一种表现形式一楼赠送花园以及半地下空间二楼退台设计，增加露台三、四楼仍为标准层设计五层为退台式设计,花园洋房建议,让生活有更多情景，让满意有更多表情层层退台、户户大露台的情景HOUSE，让每户都拥有彼此不同的露台与花园，将自然请进来的同时，也创造了其乐融融的邻里交流天地。,产品分类详解,花园洋房面积设定100125平方米,一层示意,半地下室示意,产品分类详解,花园洋房面积设定100125平方米,二层示意,三层示意,四层示意,五层示意,底楼表现形式参考,顶楼表现形式参考,花园洋房户型建议,整体意向示意图,底层花园空间展示,花园洋房示意建议,产品分类详解,小高层面积设定85120平方米,85-89平方米,产品分类详解,小高层面积设定85120平方米,中间套约85平方米两边套约110平方米,产品分类详解,小高层面积设定85120平方米,约115-120平方米,面积配比总结,经济测算,经济测算,经济测算,“题外话”,主要技术指标总占地面积：34378.7建筑密度：29.5%总建面积：55077其中联排别墅：9122花园洋房：5620点式高层：15120板式高层：22680沿街店铺：2535（注沿街店铺含物业等配套用房）面积略超可在商铺上做调节,如果可突破限高至18层,项目经济性大涨,有竞无争的定位区间,具有诱惑力的产品附加值,项目的稳健和成功,仪式感，给业主归家之路有如走红地毯的感觉。几何感，给客户展示油画般的视觉盛宴,精致园林彰显威仪,向客户展示项目形象和品质生活，给予客户体验和感受，加强认同。突出卖点，实现景观资源最大化，充分营造尊贵气度，给予客户最深刻的体验。,园林样板景观小品设置,园林景观节点设置,让客户充分感受尊贵的格调与氛围,园林景观节点设置,让客户充分感受尊贵的格调与氛围,组团开挖、半地下车库处理,地下空间展示,花园洋房,泛亚易道作品示意,坡地景观的处理,小品建议,可在控制成本的情况下，主要以海洋文化和浙东文化为主题的小品，并在小区主要景观带和各组团进行点缀式设置。,建议销售阶段就开始展示管理公司服务，从细微处着手，给予客户美好体验1、各岗位服装、职责明确细分；2、加强保安巡逻岗展示，严格训练仪仗，带给客户安全感和尊贵感。,【服务展示体验】,安保系统。24小时保安岗勤、巡勤、视频复核及视频移动侦测报警系统，园区周边及围墙红外探测器，可视对讲系统，户内安保报警系统及紧急呼叫系统（费用业主自理）等，园区报警监控中心（24小时值班监控）等,采用高层阳台壁挂分体式太阳能承压热水器，主要采用的设备为分体式太阳能热水器，灵活布置集热器与贮热水箱的位置，将集热器放在阳台南向，作为阳台隔板，而将水箱与空调外机结合考虑，置于角落。,市场零售价2000-4500元套,1、壁挂式太阳能,专门针对高层公寓、商住两用等建筑开发的浮筑楼板隔音解决方案，其本身所具有的特性及产品开发过程中被赋予的功能性，使之可以为浮筑楼板提供最大限度的撞击声压级改善效果。厚度为11mm，计权规范化撞击声压级改善量可达20分贝以上；三层复合结构，高密度面层防止施工过程中的意外破损影响隔音效果；内部的全闭孔结构使隔音垫具备了出色的防水性能、抗压强度、柔韧度及抗化学品性能；优秀的热稳定性，可适用于4080环境。抗霉菌和真菌的生长；施工工艺简单、安装方便，综合造价低。,住宅楼房/别墅/楼板隔音材料/7mm厚产品型号：ST202参考价格：78元/平方米,2、隔音楼板/阻隔垂直方向噪音,高档断桥隔热铝合金窗，双层中空low-E玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。增加了密封性，保持室内的冬暖夏凉，更加环保节能。同时可有多种开启方式，增加居室的安全性。,双层中空玻璃普通约50-60元/平米中高档70-90元平米普通玻璃约25元/平米,4、食物垃圾处理系统,食物垃圾处理机（又名碎骨机/残渣处理机）属绿色环保产品。它是安装于厨房水槽下的一个小家电。食物垃圾处理机可广乏处理各种食物垃圾：蔬菜、果仁、肉、果皮、鱼、鸡和其他骨头及剩菜剩饭。由于剩余某些干性垃圾较少且便于处理，大幅度减少垃圾存放空间，带来清爽的居家环境。,市场零售价500-2000元套,5、家庭用水解决方案,家用饮用水纯化设备,15004500元/套，源水经过正常的颗粒物过滤、活性炭吸附后经过叫“RO膜”的东西，一切杂质、细菌都可以去除，矿物金属离子也可以基本滤除。,以智能化的门禁系统，与外界建立一道安全屏障。,门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；室内(彩屏)可视对讲系统，并全天候连通保安服务中心；入户采用指纹锁。,6、智能门禁系统,方案一,