建筑及房地产业营改增：影响与对策何博士

建筑及房地产业营改增：影响与对策,何广涛,最新进展,3月5日，李克强总理在政府工作报告中提出，2016年5月1日全面推开“营改增”试点。3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案。3月23日，财政部、国家税务总局印发了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。,主要内容,一、什么是增值税？二、增值税实务操作三、建筑业政策解读四、不动产政策解读五、增值税涉税风险六、我们需要做什么？,一、什么是增值税？,（一）概念及税率：增值税是以增值额为计税基础的流转税，税率分为17%、13%、11%、6%、0五档。（二）纳税人资格：工业企业连续12个月销售额50万元以下，商业企业80万元以下，营改增试点企业应税行为的年应征增值税销售额500万元以下，会计核算不健全的的认定为小规模纳税人，其他企业认定为一般纳税人。提示：1、自然人不属于一般纳税人。2、销售额标准以下会计核算健全可以申请一般纳税人。3、标准以上但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。4、一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。5、应申请一般纳税人登记但未申请的将面临对纳税人不利的后果。,一、什么是增值税？,（三）不同纳税人资格的税收待遇：1、一般纳税人适用一般计税方法：当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额一般纳税人可向客户开具专用发票，可抵扣来自上游企业的进项税额；2、小规模纳税人适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额征收率小规模纳税人不可自行开具专用发票，也不得抵扣进项税额。3、符合条件的一般纳税人，可以选用简易计税方法。提示：1、一般纳税人选用简易计税方法不可抵扣进项税额。2、一般情况下可以自行开具增值税专票。,一、什么是增值税？,（四）增值税四大特征：1、价税分离：不直接影响损益、价税合计数（1+税率或征收率）、收入和成本；2、道道征税：销售环节和购买环节都要征税；3、环环抵扣：购买环节垫付的进项税可以抵扣销售环节的销项税，二者之差才是纳税人的应纳税额；4、凭票抵税：应取得但未取得有效抵扣凭证不允许抵扣，但取得专用发票不一定都能抵。,产业链示例：上游,产业链示例：下游,一、什么是增值税？,（五）增值税基本规律总结：1、增值税横向涵盖所有产业链，纵向起于初级产品，终于末端消费者；2、纳税人缴纳的税款与其增值额密切相关；3、增值税具有税负可转嫁性，末端消费者是最终负税人，它承担了整个产业链的税负；4、凭票抵税的征管机制决定了增值税专用发票的极端重要性。,一、什么是增值税,（六）增值税的一个重要概念：三流合一物流：纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；资金流：纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；发票信息流：纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。,二、增值税实务操作,（一）税率和征收率1、销售货物；提供加工修理修配劳务；有形动产租赁，税率为17%2、销售粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭产品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜，税率为13%3、提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务；销售不动产；销售土地使用权，税率为11%4、发生其他应税行为，税率为6%5、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零6、中外合作油（气）田开采原油、天然气；销售和出租不动产征收率为5%；其他征收率为3%,二、增值税实务操作,（一）有效扣税凭证1、专用发票：包括税控机动车销售统一发票，自开票之日起180天之内必须认证2、海关进口增值税专用缴款书3、农产品销售发票：特指小规模纳税人开具的普通发票4、农产品收购发票5、完税凭证：附合同、付款证明及境外单位对账单或发票提示：境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，购买方为扣缴义务人，按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款（1+税率）税率,二、增值税实务操作,（二）取得有效抵扣凭证也不得抵扣的七种情形1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不其他权益型无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。提示：其他权益型资产包括，基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、特许经营权、连锁经营权、经销权、分销权、代理权、会员费、席位费、网络游戏虚拟道具、商誉、域名、名称权、经营权、名称权、肖像权、冠名权等,二、增值税实务操作,2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。提示：在建工程包括，新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。,二、增值税实务操作,6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。提示：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（三）进项税额转出：已抵扣进项税额的货物、劳务、服务、固定资产、无形资产或者不动产，发生不允许抵扣情形的，应当将该进项税额或者按照税法规定的方法计算确定的进项税额从当期进项税额中扣减。,二、增值税实务操作,（四）销售额的确定：一般包括全部价款和价外费用。提示：经纪代理、融资租赁和融资性售后回租、航空运输代收转付、客运场站、旅务、适用简易计税的建筑业服务、房开企业适用一般计税方法等七种情况允许差额计税。（五）混合销售行为：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。（六）兼营行为：兼营不同税率或者征收率的应税行为（免税、减税项目），应当分别核算适用税率或者征收率（免税、减税项目）的销售额，否则从高适用税率或征收率（不得免税、减税）。,二、增值税实务操作,（七）纳税义务发生时间：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售凭据的当天；先开具发票，为开具发票当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,二、增值税实务操作,2、提供建筑服务、租赁服务产采取预收款方式的，为收到预收款的当天。3、纳税人从事金融商品转让，为金融商品所有权转移的当天。4、视同销售业务，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5、扣缴义务发生时间，为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,二、增值税实务操作,（八）纳税地点1、固定业户向机构所在地或者居住地申报纳税。总分支机构不在同一县市的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的税务机关申报纳税。2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。3、其他个人提供建筑服务、销售或租赁不动产转让自然资源使用权，应当向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。4、扣缴义务人向机构所在地或者居住地税务机关申报。,二、增值税实务操作,（九）税收减免：纳税人应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃减税、免税，放弃后，36个月不得再申请免税、减税。（十）起征点：个人（含小规模纳税人的个体工商户）发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。1、按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含）。2、按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含）。提示：小规模纳税人中月销售额未达到2万元的，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。,二、增值税实务操作,（十一）征管机关：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。（十二）发票开具：纳税人应当向索取专票的购买方开具发票。下列情形之一的，不得开具专票：1、向消费者个人销售货物、服务、无形资产或者不动产。2、适用免征增值税规定的应税行为。提示：小规模纳税人可以向税务机关申请代开专票。,三、建筑业政策解读,（一）建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。1、工程服务：新建、改建建筑物和构筑物；包括各种窑炉和金属结构工程。2、安装服务：设备、设施的装配和安置；固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、煤气经营者收取的安装费、初装费、开户费、扩容费，按照安装服务缴纳增值税。3、修缮服务：对建筑物、构筑物的修补、加固、养护、改善。4、装饰服务：对建筑物、构筑物的修饰装修。5、其他建筑服务：钻井、拆迁、平整、园林绿化、爆破、搭脚手架、疏浚、建筑物平移、矿山穿孔、岩土沙表面附着物剥离。,三、建筑业政策解读,（二）建筑服务一般计税方法及适用情形1、计算公式：当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销项税额=销售额11%，销售额的界定：（1）口径上包括取得的全部价款和价外费用。（2）时间上权责发生制与收付实现制相结合。（3）金额上为向甲方开具的增值税专用发票上的“价款”。进项税额抵扣条件：（1）会计核算健全，能够提供准确税务资料。（2）取得有效扣税凭证。（3）进项税额不属于试点办法第27条规定的不得抵扣情形。（4）取得的专票在180天以内认证抵扣，当月即可无期限抵扣。2、一般计税方法只适用一般纳税人，小规模纳税人不得适用。,三、建筑业政策解读,3、纳税地点和方式：（1）机构所在地和服务发生地在同一县（市），税款缴纳和纳税申报地点相一致。（2）跨县（市）提供建筑服务的，则采取“就地预缴税款，机构纳税申报”的方式。就地预缴税款：预征税款金额=预征基数预征率2%，预征基数为取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额机构纳税申报：向机构所在地税务机关进行纳税申报。,三、建筑业政策解读,4、建筑服务只能适用一般计税方法的情形（1）一般纳税人为非甲供工程新项目提供的施工总承包服务。（2）一般纳税人为非甲供工程新项目提供的专业分包服务。建筑工程新项目是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目；未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目。甲供工程是指：全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,三、建筑业政策解读,例3.1甲住宅项目位于石家庄市，建设方为北京某开发企业在当地成立的A项目公司，营改增后被认定为一般纳税人。该项目由北京B建筑企业负责施工总承包，总承包合同已签订并备案，合同未约定甲供条款。B企业营改增后被认定为一般纳税人，甲项目开工证注明的开工日期为2016年5月2日，工程已按时开工。5月3日，B企业与青岛C防水企业（小规模纳税人）签订了防水工程专业分包合同。5月6日，B企业与郑州D劳务企业（一般纳税人）签订了扩大劳务分包合同，该企业对此项目选用简易计税方法。8月5日，B企业与E安装企业（一般纳税人）签订了机电安装专业分包合同，合同未约定甲供条款。,三、建筑业政策解读,B企业和E企业对此项目必须选择适用一般计税方式；C企业为小规模纳税人只能选择简易计税方式；D企业为清包工可选择简易计税方式，也可以选择简易计税方式。2016年12月份B企业该项目部发生如下业务：1、自甲方收取预收款2220万元，已向甲方开具专票。2、与一般纳税人签订钢材采购合同，付款585万元，钢材已入库，取得专票并认证，进项税额85万元。3、向C付款206万元，取得代开专票并认证，进项税额6万元。4、向D付款309万元，取得专票并认证，进项税额9万元。5、向E付款111万元，取得专票并认证，进项税额11万元。,三、建筑业政策解读,B企业该项目部2016年12月应在石家庄市预缴税款：（2000-200-300-100）2%=28万元B企业该项目部2016年12月计算应纳税额：(22201.11)11%-85-6-9-11=109万元，B企业应将应纳税额计算的有关资料以及预缴的凭证，统一向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。C应纳税额6万元、D应纳税额9万元，属于跨县市施工也应在石家庄市预缴税款，然后向机构所在地申报纳税。E企业不属于异地施工，不需要预缴，直接按进销项计算申报缴纳即可。发票开具和进项税额抵扣：B企业发票开具主体：项目部？分公司？总公司？代开？,三、建筑业政策解读,（三）建筑服务简易计税方法及适用情形1、计算方法：当期应纳税额=销售额3%，销售额的界定：（1）口径上为取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，支付的分包款必须取得发票，否则不得扣除。取得的凭证属于专用发票的，不得抵扣进项税额。（2）时间上权责发生制与收付实现制相结合。（3）金额上等于向甲方开具发票上价税合计数除以1.03。2、选择简易计税方法计税的，不得抵扣成本费用的进项税额，小规模纳税人不得自行向甲方开具专用发票，选用简易计税方法的一般纳税人有可能可以向甲方开具专用发票。,三、建筑业政策解读,3、纳税地点和方式：（1）机构所在地和服务发生地在同一县（市），税款缴纳和纳税申报地点相一致。（2）跨县（市）提供建筑服务的，则采取“就地预缴税款，机构纳税申报”的方式。预缴税款金额=销售额征收率3%销售额：取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额机构纳税申报：向机构所在地税务机关进行纳税申报。4、小规模纳税人只能适用简易计税方法，一般纳税人提供规定的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。,三、建筑业政策解读,（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。解读：1、适用新老项目，主要涉及劳务企业。2、如果工程项目不属于试点办法27条规定情形，且发包方选用一般计税方法的，劳务分包方可能可向发包方代开专票，发包方只能抵扣3%；否则发包方不得抵扣，劳务分包方也不得向发包方开具专票。3、劳务企业应以销售额，按照3%计算应纳税额，异地施工的，当地预缴，机构申报。,三、建筑业政策解读,（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。解读：1、适用新老项目，主要涉及总承包和专业分包企业。2、建设方向总包方供料的，总包方可以选择适用简易计税方法；总包方向分包方供料的，分包方可以选择适用简易计税方法。3、如果工程项目不属于试点办法27条规定情形，且发包方选用一般计税方法的，承包方可能可向发包方代开专票，发包方只能抵扣3%；否则发包方不得抵扣，承包方也不得向发包方开具专票。4、承包方应以销售额，按照3%计算应纳税额，异地施工的，当地预缴，机构申报。,三、建筑业政策解读,（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。解读：1、仅适用老项目，涉及所有建筑业企业。2、如果工程项目不属于试点办法27条规定情形，且发包方选用一般计税方法的，承包方可能可向发包方代开专票，发包方只能抵扣3%；否则发包方不得抵扣，承包方也不得向发包方开具专票。3、承包方应以销售额，按照3%计算应纳税额，异地施工的，当地预缴，机构申报。,三、建筑业政策解读,5、试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：1、适用新老项目，主要涉及劳务和专业分包企业。2、如果工程项目不属于试点办法27条规定情形，且发包方选用一般计税方法的，小规模纳税人承包方可能可向发包方代开专票，发包方只能抵扣3%；否则发包方不得抵扣，承包方也不得向发包方代开专票。3、小规模纳税人承包方应以销售额，按照3%计算应纳税额，异地施工的，当地预缴，机构申报。,三、建筑业政策解读,例3.2甲住宅项目位于石家庄市，建设方为北京某开发企业在当地成立的A项目公司，营改增后被认定为一般纳税人。A项目公司销售该项目选择一般计税方法计税。项目由北京B建筑企业（一般纳税人）负责施工总承包，总承包合同已签订并备案，总承包合同未约定甲供条款，甲项目开工证注明的开工日期为2016年4月30日，工程已按时开工。5月3日，B企业与青岛C防水企业（一般纳税人）签订了防水工程专业分包合同，合同约定防水材料由B企业采购供应。5月6日，B企业与郑州D劳务企业（一般纳税人）签订了扩大劳务分包合同。,三、建筑业政策解读,8月5日，B企业与E安装企业（一般纳税人）签订了机电安装专业分包合同，合同未约定甲供条款。计税方式选择：由于甲项目为老项目，B、C、D、E四家企业均可选择适用简易计税方法计税。2016年12月份B企业该项目部发生如下业务：1、自A公司收取预收款2220万元。甲项目为房地产项目，且A公司销售时采用一般计税方法，故B企业可能可以向甲方开具专用发票，价款2220万元1.03=2155.34万元，税额2155.34万元3%=64.66万元。2、与一般纳税人签订钢材采购合同，付款取得普通发票价税合计数585万元。,三、建筑业政策解读,B企业不得抵扣该进项税额，也不得在计算应纳税额时扣除材料成本。3、向C付款206万元，取得普通发票价税合计数206万元。4、向D付款309万元，取得普通发票价税合计数309万元。5、向E付款111万元，取得普通发票价税合计数111万元。B企业该项目部12月应在石家庄预缴税款：（2155.34-2061.03-3091.03-1111.03）3%=46.43万元B企业该项目部应向机构所在地税务机关纳税申报。C应纳税额6万元、D应纳税额9万元，属于跨县市施工也应在石家庄市预缴税款，然后向机构所在地申报纳税。,三、建筑业政策解读,E企业应纳税额为：（1111.03）3%=3.23万元，不属于异地施工，不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳即可。结论和建议：1、一般而言，简易计税方法比一般计税方法更有利，企业应提前筹划，关注政策要求，确保“能简尽简”。2、对老项目而言，各施工企业应对所有未结算项目进行梳理，确保所有未结算项目都能被认定为老项目，为选用简易计税方法奠定基础。3、对新项目而言，劳务分包企业应对所有清包工合同选用简易计税方法；总承包和专业分包企业应对所有约定甲供条款的合同选用简易计税方法。,三、建筑业政策解读,4、简易计税方法允许差额计税，各施工企业要高度重视分包发票的取得，一是付款必须及时取得发票，二是要注意开具发票和取得发票时间的平衡。5、部分企业可以根据简易计税方法的具体规定，结合客户要求、成本构成情况、专用发票取得情况等因素，全面权衡计税方式的选择。6、各施工企业要加强与建筑服务发生地国税机关以及总机构的沟通协调，及时向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,三、建筑业政策解读,（四）异地预缴畸高的调整政策一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。（五）试点前发生的业务1、试点纳税人发生应税行为，按照营业税政策允许差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，5月1日前尚未扣除的部分，应向原主管地税机关申请退还营业税，不得抵减增值税应税销售额。,三、建筑业政策解读,例3.3B总包企业某老项目，2016年4月30日前从甲方累计收款并向甲方开具发票1000万元，向分包付款并取得分包方发票1200万元，5月1日营改增后，A企业应向原地税局申请退还营业税6万元。问题：退税流程尚未明确。例3.4B总包企业某老项目，合同总造价3000万元，营改增前甲方累计支付工程款1000万元，B向甲方开具了发票1000万元，缴纳营业税30万元，截至5月1日尚未向分包付款。营改增后该项目选用简易计税方式计税，至竣工结算B企业共支付分包价款并取得普通发票2400万元。问题：改增值税后，销售额仅剩20001.03=1942万元，小于支付的分包价款，应如何处理？,三、建筑业政策解读,2、纳税人纳入试点前已缴纳营业税，试点后发生退款减除营业额，应向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。问题：其他原因造成营业额减除的，是否可以退税？假定B企业某项目营改增前已经竣工结算，甲方尚欠质保金1000万元，相应发票已经开具，税金已经缴纳，营改增后因质量问题被甲方扣款800万元，应如何处理？3、纳税人纳入试点之前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。重要提示：施工企业应即刻对所有项目进行梳理，严格按照营业税条例规定，加强与主管税务机关沟通力度，清理清偿营业税，降低企业风险。,三、建筑业政策解读,（六）不征税项目1、根据国家指令无偿提供的铁路运输、航空运输服务，试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。2、存款利息。3、被保险人获得的保险赔付。4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,三、建筑业政策解读,（七）税收优惠1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息收入免征增值税，高于上述水平的，全额缴纳增值税（6%）。统借统还界定：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还本息的业务。,三、建筑业政策解读,（2）企业集团向金融机构借款或者发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或者债券购买方的业务。2、本地区营改增前，如果试点纳税人已经按照有关规定享受了营业税税收优惠，在剩余优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。3、工程项目在境外的建筑服务和工程监理服务，适用零税率。,三、建筑业政策解读,（八）可抵扣进项成本：1、除混凝土、砂、土、石料、砖、瓦、石灰、农产品以外的材料费，从一般纳税人购买并取得专票可以按照17%抵扣，从小规模纳税人购买并取得代开专票、或从适用简易计税方法计税的一般纳税人购买并取得专票，可以按照3%抵扣（下同）。2、混凝土，免税企业不可抵，一般纳税人选用简易计税方式的可以抵3%，个别企业可以抵17%。3、砂、土、石料、砖、瓦、石灰，一般纳税人选用简易征收的，购买方可以抵3%，自个人购买的不可抵。,三、建筑业政策解读,4、机械费，5月1日前购置或租入的机械不可抵，5月1日后新购或者租赁可按17%。5、专业分包，可按11%抵扣。6、临时设施，外购板房及其他材料部分可按17%，外包搭建劳务分包费用按3%，一次性抵扣。7、购置机动车、机器设备、办公用品、实验仪器等，按17%。8、土方外运等运输费用（客运除外）可按11%。9、水电费，水费按照3%或13%，电费按照17%。,三、建筑业政策解读,10、周转材料等有形动产租赁可按17%，不动产租赁可按5%或者11%，向个人租赁不动产不可抵。11、接受租赁服务以外的现代服务业服务，可按6%12、2016年5月1日前取得的不动产不得抵扣，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，分两年按11%抵扣：第一年60%，第二年40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,三、建筑业政策解读,13、燃料燃油费用，可按13%或者17%抵扣，加油卡或其他预付方式加油时，须待油料用完之后才能取得专票抵扣。14、农产品：必须用于生产经营，食堂采购不得抵扣（1）非免税农产品，从一般纳税人购入，可按专票上13%抵扣，从小规模纳税人购入，可按普通发票价格，计算扣除13%。（2）免税农产品，从一般纳税人购入不可以抵扣，从农业生产者或者农民专业合作社购入自产的，可按收购发票价格计算扣除13%。15、图书报刊杂志，可按13%。,三、建筑业政策解读,16、不动产的广告位租赁费，按照不动产经营租赁政策抵扣5%或11%，动产的广告位租赁费，按照17%抵扣。17、停车费、过路过桥过闸费，按照不动产经营租赁政策抵扣，5%或11%。18、贷款服务除外的金融服务，包括直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让服务，可按6%抵扣。19、生活性服务（餐饮、居民日常服务以及学历教育、医疗等免税项目除外），包括文体服务、培训服务、旅游服务、住宿服务等，可按6%抵扣。,三、建筑业政策解读,（九）不可抵扣项目1、旅客运输服务：2、贷款服务：占用、拆借资金取得的利息收入。提示：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。3、餐饮服务：同时提供饮食和场所。4、居民日常服务：为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务。5、娱乐服务：为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。,四、不动产政策解读,（一）销售不动产1、转让不动产所有权的业务活动，不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。2、转让建筑物有限产权或者永久使用权，转让在建建筑物、构筑物所有权，转让建筑物或者构筑物一并转让所占土地使用权，按照销售不动产缴纳增值税。提示：地产中介、物业公司、建筑师事务所、测量行等属于现代服务业中的“商务辅助服务”，适用6%的税率。,四、不动产政策解读,（二）一般纳税人销售老不动产及房地产企业销售老项目1、一般纳税人销售4月30日之前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：1、适用所有行业一般纳税人销售4月30日之前从外部取得的不动产。2、可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。3、选用简易计税方法计税的，以购销差额为销售额，按照5%征收率计税，当地预缴，机构申报。4、选用一般计税方法计税的，以全额为销售额，按照11%计算销项税额，先按购销差额和5%的预征率在当地预缴税款，然后机构申报。,四、不动产政策解读,例4.1甲商贸企业为增值税一般纳税人，注册地在太原市，2015年12月自乙房地产公司抵债获得办公楼一栋，债权金额3000万元，办公楼坐落在北京市，已办理房屋产权证。2016年6月20日，甲企业以3600万元不含税价格将办公楼销售给丙企业作为办公楼，丙企业以固定资产核算。如甲企业对此项业务决定选用简易计税方法，则销售额为3600-3000=600万元，应纳税额为：600万元5%=30万元，向北京市预缴税款后，向太原市申报纳税（地税）。如丙企业要求甲企业向其开具11%的专票，甲企业可以选用一般计税方法，销项税额为3600万元11%=396万元，向北京市预缴税款30万元，向太原申报纳税，专票金额和丙企业付款3996万元。,四、不动产政策解读,2、一般纳税人销售4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：1、适用房地产开发企业以外其他行业一般纳税人销售4月30日之前自建取得的不动产情形。2、可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。3、选用简易计税方法计税的，以全额为销售额，按照5%征收率计税，当地预缴，机构申报。4、选用一般计税方法计税的，以全额为销售额，按照11%计算销项税额，以全额按照5%的预征率在当地预缴税款后，机构申报。,四、不动产政策解读,3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在4月30日前的房地产项目。解读：1、对房地产开发企业一般纳税人销售老项目的特殊性规定。2、可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。3、选用简易计税方法计税的，计税方式比照上条一般纳税人销售自建老不动产情形。4、选用一般计税方法计税的，销售额允许扣除土地成本，按照11%计算销项税额；但预征基数为全部价款和价外费用，预征率为3%，当地预缴，机构申报。,四、不动产政策解读,例4.2甲施工企业为一般纳税人，2002年自建办公楼一座，2016年7月5日，决定将其中的一层以2000万元的不含税价格销售给乙企业用于办公。甲企业如选用简易计税方法，应纳税额为2000万元5%=100万元并向办公楼所在地预缴；如选用一般计税方法，销项税额为2000万元11%=220万元，在办公楼所在地预缴100万元，向机构所在地申报。例4.3甲房开企业为一般纳税人，其开发的某小区被认定为老项目，支付给政府部门的土地价款为1.5亿元，取得有效凭证。截至5月1日尚未开始销售，营改增后甲企业对该项目选用简易计税方法计税，2016年8月1日开始销售并于当月全部售完，共取得价税合计数3.15亿元。,四、不动产政策解读,简易计税方法下，甲企业销售额为3.15亿元1.05=3亿元，应纳税额为3亿元5%=0.15亿元。假定甲企业决定对该老项目采用一般计税方法计税，则销售额为3.15亿元1.11-1.5亿元=1.34亿元，销项税额为1.34亿元11%=0.1474亿元，按照3.15亿元1.113%=0.0851亿元预缴税款。重要提示：1、一般纳税人销售老不动产和房开企业销售老项目，计税方法均可自行选择，具体选择时要考虑如下因素：不动产及房地产项目的性质和用途、客户的要求、土地成本的构成以及票据取得情况、税负和现金流量的变化。2、同一项目由于开工时间不一致，会出现不同楼盘适用不同计税方法情况，项目公司要注意分别核算。,四、不动产政策解读,（三）一般纳税人销售新不动产以及房开企业销售新项目4、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：1、适用所有行业一般纳税人销售5月1日后从外部取得的不动产。2、只能适用一般计税方法计税。3、以全额为销售额，按照11%计算销项税额，先按购销差额和5%的预征率在当地预缴税款，然后机构申报。,四、不动产政策解读,例4.4甲生产企业为增值税一般纳税人，注册地在武汉市，2016年5月接受股东投资获得商业地产一座，含税作价金额44400万元，办公楼坐落在长沙市，已办理房屋产权证。2018年6月，甲企业以66600万元含税价格将商业地产销售给乙企业开办商场，乙企业以固定资产核算。甲企业对此项业务只能选用一般计税方法，销售额为66600万元1.11=60000万元，销项税额为：60000万元11%=6600万元。预征基数为：60000万元-44400万元1.11=20000万元，向长沙市预缴税款200005%=1000万元后，向武汉市申报纳税。甲企业向乙企业开具专票价税合计66600万元，乙企业可分两年抵扣进项税额6600万元。,四、不动产政策解读,5、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：1、适用房地产开发企业以外其他行业一般纳税人销售5月1日之后自建取得的不动产情形。2、只能选择适用一般计税方法计税。3、以全额为销售额，按照11%计算销项税额，以全额按照5%的预征率在当地预缴税款后，机构申报。提示：一般纳税人跨省销售不动产，适用异地预缴畸高调整政策，在机构所在地申报纳税计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。,四、不动产政策解读,6、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。解读：1、适用房开企业中的一般纳税人销售自行开发的新项目以及选用一般计税方法的老项目。2、只能适用一般计税方法。3、销售额以全部价款和价外费用扣除向政府部门土地价款后的余额确定，按照11%税率计算销项税额。4、必须取得省级及省级以上财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。,四、不动产政策解读,例4.5甲企业为一般纳税人，2016年5月2日开始自建厂房一座，施工期间发生的成本费用对应的进项税额已认证抵扣。厂房于2017年5月1日竣工，并以8800万元的含税价格销售给乙企业用做库房。甲企业对此项业务只能选用一般计税方法，销售额为：8800万元1.11=8000万元，销项税额为：8000万元11%=880万元。预征基数为8000万元，在厂房所在地预缴税款80005%=400万元后，向机构所在地税务机关申报纳税。,四、不动产政策解读,例4.6甲房开企业为一般纳税人，其2016年6月开发的某小区，支付给政府部门的土地价款为1.5亿元，取得有效凭证。2017年12月开始销售并于当月全部售完，共取得价税合计数3.33亿元。甲企业对此项业务只能选用一般计税方法，销售额为3.33亿元1.11-1.5亿元=1.5亿元，销项税额为：1.5亿元11%=0.165亿元。（四）小规模纳税人销售不动产及房开企业中小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,四、不动产政策解读,7、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。8、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。9、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。,四、不动产政策解读,解读：1、小规模纳税人销售规定的不动产以及房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，不区分新老，统一按照5%的征收率。2、外购差额，自建及自行开发全额，分别预缴申报。（五）房地产开发企业的特殊性规定10、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。解读：1、房开企业采取预收款方式销售业务预征时间的特殊规定。2、不区分纳税人资格和新老项目。3、以预收款金额和3%预征率预缴税款。回顾：纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款当天，未提及不动产。,四、不动产政策解读,（六）其他纳税人销售住房和不动产以及免税情形11、个体工商户销售购买的住房，应按照附件3第五条的规定征免增值税。纳税人按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。12、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。13、个人销售住房（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,四、不动产政策解读,上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。（2）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。,四、不动产政策解读,14、下列项目，免征增值税：（1）个人销售自建自用住房。（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。（3）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。（4）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。（5）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。（6）县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。,四、不动产政策解读,（七）不动产经营租赁服务1、一般纳税人出租4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。,四、不动产政策解读,3、一般纳税人出租5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。提示：一般纳税人跨省出租不动产，适用异地预缴畸高调整政策。4、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6、个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,五、增值税涉税风险,（一）虚开发票1、行为界定：为他人开具与实际业务情况不符的发票；为自己开具与实际业务情况不符的发票；让他人为自己开具与实际业务情况不符的发票；介绍他人开具与实际业务情况不符的发票。2、发票种类：增值税专用发票，用于出口退税、抵扣税款的其他发票，普通发票，无论真票假票只要符合上述条件，即构成虚开行为。3、行政处罚方式及幅度：没收违法所得；虚开金额1万元以下的，可以并处5万元以下罚款，超过1万元的，并处5万以上50万元以下罚款。,五、增值税涉税风险,4、刑事处罚：（1）虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税发票、抵扣税款的其他发票，虚开的税款数额在1万元以上或者致使国家税款被骗数额在5千元以上的，即涉嫌构成犯罪。罪名分别为：虚开增值税专用发票罪、虚开用于骗取出口退税发票罪、虚开用于抵扣税款发票罪。个人犯罪的，处拘役、15年以下有期徒刑，直至无期徒刑，可并处罚金；单位犯罪的，对单位判处罚金；并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按个人犯罪处罚。,五、增值税涉税风险,（2）虚开上述发票以外的其他普通发票，虚开份数在100份以上或者虚开金额累计在40万元以上的；虽未达到上述数额标准，但五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的；构成虚开发票罪。个人犯罪的，可处管制、拘役，最高7年以下有期徒刑，并处罚金；单位犯该罪的，对单位处以罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员按个人犯罪处以刑罚。,五、增值税涉税风险,（二）非法制造发票，出售非法制造的发票，非法出售发票1、行政处罚方式及幅度：没收违法所得；并处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，并处5万元以上50万元以下的罚款。2、刑事处罚：（1）非法制造，出售非法制造的，或出售经税务机关监制的增值税专用发票25份以上或票面额累计在10万元以上，分别涉嫌构成伪造增值税专用发票罪，出售伪造的增值税专用发票，非法出售增值税专用发票罪。,五、增值税涉税风险,个人犯罪的，处管制、拘役、15年以下有期徒刑，直至无期徒刑；单位犯罪的，对单位判处罚金；并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按个人犯罪处以刑罚。（2）非法制造，出售非法制造的，或出售经税务机关监制的用于骗取出口退税、抵扣税款的发票50份以上或者票面额累计在20万元以上，分别构成非法制造用于骗取出口退税发票罪、非法制造用于抵扣税款发票罪、出售非法制造的用于骗取出口退税发票罪、出售非法制造的抵扣税款发票罪，非法出售用于骗取出口退税发票罪、非法出售用于抵扣税款发票罪。,五、增值税涉税风险,个人犯罪的，处管制、拘役、15年以下有期徒刑；单位犯罪的，对单位判处罚金；并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按个人犯罪处以刑罚。（3）非法制造，出售非法制造的，或非法出