第一讲物业管理概述.ppt

物业管理概论,土地资源管理系,物业管理概论鸟瞰,两个主体，一个载体,物业管理企业,业主,社区OR小区,第一讲物业管理概述,第一节物业管理的基本概念,三个小问题：1.什么是物业？2.什么是物业管理？3.物业管理带给我们什么？,一、物业（一）物业的含义1、一般意义上的物业,2、从物业管理的角度来讲的物业物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及与此有关的保有权、享用权、管理权和处分权。（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施；（3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。（4）附着在物业上的各种权益,（二）物业的分类1、居住物业2、商业物业3、工业物业4、其它用途的物业,二、物业管理（一）物业管理的含义物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。,（二）物业管理的性质管理OR服务？,服务性，是第三产业,（三）物业管理的基本特征1、社会化（1）前提与条件前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提；条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。（2）物业管理社会化的含义一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。,2、专业化物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权所有人和使用人的意志与要求去实施专业化的管理。3、企业化4、经营型,（四）物业管理得以实施的两个支撑点1、业主自治自律,屋外的空间不是我的！,业主自治自律的关键环节：第一要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉维护公众利益和公共环境；第二要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。2、物业管企业的统一专业化管理,第二节物业管理的产生和发展,一、早期的物业管理19世纪60年代的英国；奥克维娅希尔二、现代物业管理1、产生时间:20世纪初期在美国形成并发展起来。2、原因：公寓大楼、摩天大楼的迅猛出现和业主的多元化。3、标志：物业管理行业组织的诞生,三、中国物业管理的产生与发展（一）香港特别行政区的物业管理1、政府管理阶段2、发展商管理阶段；3、业主立案法团管理阶段,（二）社会主义市场经济体制下的中国物业管理1、探索和尝试阶段，从80年代初到1994年3月建设部发布的33号令。2、快速发展时期，从1994年3月建设部发布的33号令到1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会议。3、物业管理市场的初步形成，从1999年5月全国物业管理工作会议到现在。,(三）我国推行物业管理的重要意义,1.改善投资环境我国物业管理的发展，物业管理水平和质量的不断提高，从客观上适应了外商投资者的需要。物业管理，是投资环境不可分割的组成部分。良好的物业管理，将成为吸引外商投资的重要条件之一。,(三）我国推行物业管理的重要意义,2.推动房改物业管理变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。有力地推动房改的深入和住房商品化制度的完善。,(三）我国推行物业管理的重要意义,3.推动现代企业制度的建立物业管理的产生和发展，是对传统的房屋管理体制的一种革新。物业管理与传统房屋管理在管理体制上、管理机制上、管理方式上和管理内容上有很大的区别。物业管理改变了房屋管理的政企不分的状态，推动了在房屋管理中建立“政企分开，产权清晰，自主经营，自负盈亏”的现代企业制度的建立。,(三）我国推行物业管理的重要意义,4.促进物业保值增值没有物业管理或物业管理较差，房屋设备未能得到及时维修养护，一方面影响房屋的安全使用，另一方面缩短房屋及设备的经济寿命；而良好的物业管理，则会维护房屋使用安全，延长房屋及设备的经济寿命，促进物业保值和增值。,(三）我国推行物业管理的重要意义,5.繁荣城市经济物业管理是城市管理的重要组织部分，物业管理促进了房地产业的发展，繁荣了城市经济。物业管理拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。,(三）我国推行物业管理的重要意义,6.促进和谐社会建设物业管理改善了居住环境，提高了人民群众的生活条件和生活质量，推动了社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护了社会稳定，促进了和谐社区、和谐社会的建设。,四、物业管理发展的影响因素内因和外因内因：业主；物业管理公司。外因：政府、社会、经济、法律法规等。,五、我国物业管理的现状1、发展不平衡2、认识不清3、法制不健全4、建管脱节5、自身素质低6、管理水平低,第三节物业管理的基本内容,一、常规性的公共服务（一）房屋建筑主体的管理1、房屋基本情况的掌握2、房屋修缮及其管理3、房屋装修管理（二）房屋设备、设施管理1、各类设施设备基本情况的掌握2、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理,（三）环境卫生的管理（四）绿化管理（五）治安管理（六）消防管理（七）车辆道路管理（八）公众代办性质的管理,二、针对性的专项服务（一）日常生活类（二）商业服务类（三）文化、教育、卫生、体育类（四）金融服务类（五）经纪代理中介服务（六）社会福利类,三、委托性的特约服务特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需要而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未作要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。,四、区别与联系（一）区别常规性的公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。针对性的专项服务的具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。委托性的特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。,（二）联系三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。,第四节物业管理的基本环节,一、物业管理的策划阶段（一）物业管理的前期介入所谓物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关、使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后物业的管理创造条件。,（二）制定物业管理方案1、确定管理档次2、确定服务项目和服务标准3、财务收支预算（1）费用测算（2）费用分摊（3）建立完善的、能有效控制管理费用收支的财务制度（三）选聘或组建物业管理企业,二、物业管理的前期准备阶段（一）物业管理企业内部机构的设置和拟定人员编制（二）物业管理人员的选聘和培训（三）规章制度的制定（四）物