某地产花园市场调研报告.doc

常州房地产市场调研报告（初稿）目 录1 常州市宏观环境研究1.1 常州市简介1.2 人口环境1.3 文化环境1.4 政策环境1.5交通环境1.6 经济环境1.7投资环境2 常州市房地产市场研究2.1 常州市房地产市场概况2.1.1 供应方面：2.1.2 需求方面：2.1.3 消费方面：2.1.4 前景方面：2.2 常州市房地产市场现状2.2.1 开发现状2.2.2 销售现状2.3常州市房地产住宅市场现状2.3.1 住宅市场板块分析2.3.2 住宅市场产品特点分析产品层次及价位特点产品分布特点产品类型比例产品配套特点产品风格特点产品营销特点2.3.5 可类比项目研究（附楼盘调查表）2.3.6 常州市住宅消费市场研究2.3.6.1 消费者调查结果2.3.6.2 消费者分析消费者特征消费者心理研究消费者需求研究2.3.7 现状总结2.3.8 住宅市场发展趋势3 结论与建议3.1 潜在目标客户群的确定3.1.1 潜在目标客户群的区域分布、需求及其量化3.1.2 常州奥园目标客户定位：3.2 产品建议3.2.1 产品定位建议3.2.2 产品类型建议3.2.3 产品户型建议3.2.4产品户型特点建议 1 常州市宏观环境研究1.1 常州市简介常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万，其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、四个行政区，以及一个经国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区。常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。1.2 人口环境 2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)：年底总户数：118.65万户年底总人口：341.52万人每户家庭人口：2.91人/户年底市区总人口：89.48万人新区总人口（合并前）：12.15万人行政区调整以后市区人口：超过200万从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市区及新区总人口100万计算，总的住房需求量是1000万左右，加上市区危旧改造项目面积150万平方，5年的房地产需求总量不低于1200万平方，平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。另根据市区（加新区）人口按100万人口，2.91人/户计算,约34万户居民，初步估计三分之一的家庭已买了新房，三分之一还不具备买新房的经济实力，三分之一的家庭需买房或换房，那么近几年内将有11万户家庭的购房需求，共有1100万平米左右需求量，则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。100万人口34万户按2.91人/户计算1/3强14万户不具备购房实力1/3弱10万户已购新房1/3弱10万户拟购新房或换房综上2种方式计算结果，近几年年均需求量在200万平米以上。综上人口环境的分析，项目的目标客户群应着眼于市区及新区，放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲，加上市区的开发已日见成熟，仅依托市区消化那还不够，周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大，还有待刺激消费和引导消费。1.3 文化环境常州是一座有着多年文字记载历史的文化古城，文化底蕴深厚，先后出现了诸如华 罗 庚 、刘 海 粟 刘 国 钧 、盛 宣 怀 、瞿 秋 白 、张 太 雷 、恽 代 英 、李 公 朴等文人墨客志士，江苏又是文化教育大省，又受江南书香之影响，常州人特重视文化教育，特别是小孩子的教育，家长们一生中愿意愿意投入毕生的心血和金钱去为孩子的成长，希望他们进入最好的学校，接受高素质的教育和具特色的教育，而在常州498所小学中，知名的仅有四所（菊前街小学、博爱路小学、延陵路小学、附小），不到百分之一，而到新区，除有由新区管委会、常州教育委员会共同创办的从小学至高中的一体化的寄宿制国际学校外，学校相当匮乏。项目文化教育尤显重要，一是填补新区学校教育的空缺，二是通过名校的引进对项目周边的乡镇私营老板有非常大的吸引力1.4 政策环境 苏锡常地区自定位特大型中心城市以来，规划确定，苏州、无锡、常州中心城市空间的拓展、结构优化等要统一考虑、综合平衡、合理分布；全市上下要以精心实施“构筑区位优势”、“增强城市功能”、“营造城市环境”和“美化城市形象”四大系列工程为抓手，迅速形成我市城市化和城市现代化管理新格局。一是要围绕做大常州，加快形成四位一体、众星拱月的现代化城镇新格局。要加快实施北进南拓战略，促进特大城市的迅速扩展；三年建设的主要目标任务。一是完善对外交通，构筑特大城市基本框架，围绕“东西呼应上海、南京，南北沟通浙江、皖西和苏中、苏北”的大交通格局，积极实施“一纵、四横、三环”建设战略。二是拓宽市区主干道，优化城市路网结构，打通出入口，沟通内外环，提高路网关联度，重点新建和改造一批沟通南北的快速交通干道，推进老城区、武进区和新北区的道路一体化。三是绿化净化环境，建设生态城市，为广大市民营造一个良好的居住和工作环境。四是建设一批重点项目，提高城市承载能力，以先进的公用设施支撑现代城市功能。五是以推进四项整治为着力点，切实提高城市管理水平。道路的拓宽大大的扩大了常州市民的城市心理半径 ，以及市中心北移，利用新区优美环境，政府给了大量的招商引资优惠政策，迅速的积聚了人气，加上大大减低了住房交易的费用和简化了相关办理手续，因此一切利好的政策大大促进了新区的房地产市场发展。1.5交通环境在三年中，加大投资力度，新建高速公路公里和一级公路公里，新建一批城市快速干道、改造一批城市主干道，进一步完善城市路网结构；城市公交车辆总数达辆，公交线路达条公里；明年要新建西环二路、青洋路两条城市南北向的交通干道；改造拓宽兰陵路、采菱路、凤凰路和武青北路；新建勤益西路等道路和西瀛里地块、青龙生活区的配套道路。新北区要重点建设西环一路、华山路，改造通江大道，新建港口大道、港区大道等干道，并延伸黄河路、河海路和长江路；1.6 经济环境平稳、协调、提速,是2002年以来常州市经济运行的主要特征,今年以来常州市经济在景气区间运行已持续9个月,主要经济指标增长较快,相关指标出现了稳中向好的势头,种种迹象表明,期盼已久的新一轮经济发展周期的拐点已现端倪。从三大需求情况看,出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：一是出口贸易持续保持高位增长。今年以来1-9月出口总额已达13亿美元,累计增幅为46.5%。二是投资增幅高于去年。1-9月,全社会投资额完成104.1亿元,同比增长17.9%；三是消费品市场逐步升温。1-9月全市实现社会消费品零售总额146.5亿元,同比增长8.6%； 从宏观经济景气状况指数看,呈明显回升态势。去年四季度,常州市宏观经济景气指数尚为98.0,处于不景气边缘。今年以来,虽然季度景气指数有所波动,但始终保持在100以上,表明前9 个月常州市宏观经济一直在景气区间运行。1.7投资环境2002年1-9月房地产投资统计（含武进区） 单位：万元类别完成投资2001（1-9）2002（1-9）同比增长全市市区全市市区全市市区商品房19135711634527322723384842.78%101.00%其中：住宅1507138471822174418347847.13%116.57%办公385835345694569447.59%61.12%商业272232136528853283345.99%32.62%其它95636728169361634277.10%142.90%注：市区包括老城区、新区、武进区；全市包括市区、金坛、潥阳。去年以来，常州市加快城市改造和建设力度，两年拆迁1万户约130万平方米。结合城市建设，全市房地产开发迅速升温，房地产销售快速增长，商品房和住宅均呈现销售面积大于竣工面积、销售增速快于竣工增速的势头，在二级市场带动下，房地产三级市场交易也相当活跃，刺激房地产开发投资总量不断攀升。在开发中，住宅仍是主体，上半年全市住宅建设完成投资13.6亿元，同比增长48.1，占全部房地产开发投资的80.2。另外，上半年商业营业用房完成投资1.6亿元，办公楼完成0.5亿元，同比分别增长82.9和89.9。从投资来源看，定金及预收款比重较大，成为支撑房地产开发的主要资金来源。利用外资情况也好于以往，上半年利用外资0.7亿元，同比增长166.8。2 常州市房地产市场研究2.1 常州市房地产市场概况1998年以来，政府为了拉动经济、扩大内需，在加快推进住房制度改革的同时，积极实施一系列鼓励房地产发展的政策。凭籍这样良好的宏观环境，房地产业迅速发展，并逐步走向成熟，呈现出持续、快速、健康发展的良好态势，投资、开发、供应、销售不断创出新高，良性循环发展的特征明显，集中表现在以下四个方面：2.1.1 供应方面：房地产开发投资规模得到合理调整。房地产开发投资市场已显现出市场自发调节和政府宏观调控双重作用的痕迹，一方面，土地供应量受到政府部门的控制，另一方面，投资的规模、速度和结构又受到市场的无形调节。2001年，常州完成房地产开发投资32.2亿元，比上年增长7.3%；房地产开发投资总量占全社会固定资产投资比重达19.7%，比上年提高0.6个百分点；全年住宅建设投资达26.2亿元，增长7.6%，占房地产开发投资的81.5%；全年在建商品房屋施工面积达487万平方米，比上年增长19.7%；其中住宅施工面积398万平方米，比上年增长15.8%；商品房竣工面积193万平方米，比上年下降5.4%；其中住宅竣工面积170万平方米，比上年增长5.3%；全年销售价格平均每平方米1725元，比上年上升2.3%；其中商品房住宅1669元，增长6.6%；商品房空置面积（69.8万平方米）减少了7.9万平方米，；商品房空置率（12.3%）下降了4.9个百分点 。2.1.2 需求方面：商品房销售量持续上升，二三级市场联动效应明显。近几年来，我市房地产市场已经初步形成投资与消费互动、增量与存量联动的格局。全市商品房销售量自1998年首次突破100万平方米大关以来，每年以不低于10%的增长速度创新高，2001年商品房销售面积达173万平方米，比上年增长15.8%；2.1.3 消费方面：2001年末，全市商业性个人住房贷款余额已达21.7亿元；其中当年新增贷款10.6亿元，增长95.7%；公积金住房贷款6.4亿元，增长42.2%2001年全市个人购买商品房面积170万平方米，个人购房比例超过98%，比上一年又提高了4.7个百分点。以个人购房为主体的市场结构的形成和稳定，为今后房地产市场的持续健康发展奠定了坚实基础。2.1.4 前景方面：由于2001年较大规模的新开工房地产项目（233万平方米，增长31.2%）在2002年将进入投资建设的高峰，再加上目前房地产业结余资金比较充裕，房地产投资的继续增长有一定的基础。但另一方面，经过连续几年的快速发展，房地产开发投资的基数已有所扩大，投资幅度短期内上升空间也不会太大。从长期看，住房消费的巨大能量还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，我市房地产市场的发展具有较大增长潜力。2.2 常州市房地产市场现状2.2.1 开发现状常州市2001-2002年房地产开发统计表 （含武进） 单位：万平方米区域类别施工面积新开面积竣工面积20012001（1-9）2002（1-9）同比（%）20012001（1-9）2002（1-9）同比（%）20012001（1-9）2002（1-9）同比（%）全市商品房487.47376.21454.9920.94233.48169.61170.180.34192.899.07133.1234.37住宅398.14326.3384.1517.83198.19147.7146.46-0.84169.5191.07115.7627.11办公19.6212.9717.736.479.132.811.09-61.212.750.26.813305商业51.9123.2440.7275.2220.3714.9217.8119.3710.4147.4285.50其它17.813.9712.41-11.175.784.184.8215.3110.33.83.13-17.63市区商品房278.9221.09406.2983.77136.76100.02145.9645.9397.1243.21116.18168.87住宅231.71188.88337.7478.81112.8687.94122.8739.7282.8837.54100.5167.71办公18.2311.817.6249.328.712.181.09-502.756.73商业19.511.8539.17230.5512.39717.18145.435.12.146.38198.13其它9.458.5611.7637.382.812.94.8266.216.393.532.57-27.202.2.2 销售现状区域类别销售面积空置面积空置一年以上（含）2001（1-9）2002（1-9）同比（%）2001（1-9）2002（1-9）同比（%）2001（1-9）2002（1-9）同比（%）全市商品房92.71113.6122.5463.0662.38-1.0822.9425.9713.21住宅89.72.101.5313.1640.0140.731.8014.4510.62-26.51办公0.223.8716596.247.113.780.644.11542.19商业2.167.13230.0911.339.87-12.895.577.2429.98其它0.611.0877.055.484.68-14.602.28475.44市区商品房42.9295.8123.2139.657.244.4416.322.6438.90住宅41.5685.24105.1021.6636.4568.288.559.79-6.78办公0.23.8718355.267.134.980.644.11542.19商业0.875.61544.837.258.9723.724.836.5635.82其它0.291.08272.415.434.68-13.812.28475.442.3常州市房地产住宅市场现状2.3.1 住宅市场板块分析l 中心区：关河路以南、怀德路以东、劳动路以北、东坡公园以西。目前均为中大型高档公寓盘在售，以小高层、高层为主。均价27003300元。序号项目名称结构类型销售均价销售率备注1铭巷多层、小高层290065%2荷花池公寓小高层330090%3世纪明珠园小高层、高层320060%联排别墅34004丽景花园33005金色新城多层、小高层28806聚和家园多层、高层290050%7怡康花园明日星城高层2500因靠近铁路,销售不利8新天地花苑小高层、高层29809聚丰公寓中心宜居小高层282060%注：多层、小高层、高层价差仅为二百元左右，表中均价合并估算。销售率不易调查，表中数据均为调查人员估计值。l 二线城区：外环路、外环西路、常锡路、横塘河及采菱河以内，城中心区以外的区域。多为中型楼盘在售，以多层建筑为主，中等品质楼盘均价16001800元，高品质盘均价多为19002300元（怀德苑及银河湾例外）。序号项目名称结构类型销售均价销售率1白云东苑多层170092%2蓝色星空多层230080%3聚景苑1980100%4怀德苑当代艺墅多层、小高层270080%5兆丰花苑多层、小高层、高层22006润德半岛小高层、高层228045%7奥韵家园多层210070%8万福花园美景良城198060%9田园都市多层160050%10时尚新居红梅假日广场230011银河湾多层255090%12莱茵花园多层、小高层202890%联排2600别墅3380l 新城区：沪宁高速路、泰山路、外环路、藻江河范围内。以通江大道为中轴线，楼盘绝大多数集中在通江大道以东。原为常州市别墅集中区（售价27003200），现已基本形成新经济、新城区的态势。虽然城区的扩大，导致“新北区属于郊区”概念被淡化，但新区的市政配套相对匮乏（医院、系统教育、商业网点），使居民区北移的趋势仍受一定制约。新城区大力发展前（1999年前）多为独立别墅项目，其时均价在3000元左右。现多为高品质公寓与别墅共同开发，公寓均价在18002300元，联排别墅、独立别墅的均价也被提升到2500元、3500元左右。序号项目名称结构类型销售均价销售率1天安新城市花园小高层2500二期80，三期一般2蓝色港湾小高层230080%联排别墅2500100%独立别墅350030%3太湖花园小高层180042%4阳光花园公寓180095%别墅5江南春晓多层160030-40%6新荷花园小高层195080%别墅25007藻江花园多层182040-50%8美林国际村联排别墅独立别墅9东南花园联排独立别墅销售完毕10百老汇御花园独立别墅销售完毕l 湖塘城区。大通河以南，原湖塘镇辖区范围。以多层公寓为主，均价12001600元。l 结论 城区在不断扩大。因土地的稀缺性及交通状况的改善，中心城区的高房价不断往二线城区渗透，也就进一步抬高了二线城区的购房价格。世纪明珠园位于劳动西路，市民心目中原属于城郊结合部，但随着周边中兴宜居、铭巷等地产项目的共同烘托，此区域的房屋均价已接近3000元。 1999年以来，中大型项目日渐增多，进一步引发了产品竞争，不论哪一板块，都正在逐步提高售价，消费者的低价选择面将会越来越窄。 新北区的高品质、大规模楼盘已逐渐得到老城区及周边乡镇消费者的青睐，其价格已逐步向二线城区靠拢。藻江花园一期开盘时平均售价为1700元，现在的而其售价已上升到1900元左右。 各板块中综合质素不高的项目，并未因其价低而加快其销售率（如二线城区的田园都市、新北区的太湖花园），相反，一些较高品质的较高价楼盘销售速度喜人（二线城区的兆丰花园、新北区的蓝色港湾）。2.3.2 住宅市场产品特点分析产品层次及价位特点l 价位分类产品层次产品类型总价（万元）单价（元）主要分布区域高价产品公寓352700中心城区二线城区较少联排别墅452500新北区二线城区较少独立别墅603000新北区中高价产品公寓263522002700二线城区新北区中价产品公寓202616002200二线城区新北区中低价产品公寓201600湖塘城区l 产品层次分析 各层面产品价格落差不大，仅500元左右。 同层面中产品品质不同，价差对于常州市而言较大，约500元。 同层面中多层与小高层价差不大200300元，小高层与高层几乎无价差。 公寓与联排别墅价差300500元，联排别墅与独立别墅价差500800元。l 结论：产品同质化严重，除天安外几乎无针对性强的差异化产品。大多数公寓项目的设计都非常相似：100160的户型都有，顶层是大面积的复式，产品分布特点l 中心城区绝大多数为高价公寓产品，以小高层、高层为主。l 二线城区 以公寓为主，公寓中多层与高层（含小高层）比例相当。 开始出现别墅产品。位于城西勤业路的莱茵花园，也开发了联排别墅和独立别墅，其售价（2600元、3400元）略高于新北区的同类物业。l 新北区 原为别墅集中区，现产品多元化。1999年以前，除天安城市花园和藻江花园（经济适用小区）外，绝大多数为别墅项目：东南花园、百老汇御花园、阳光花园等。新开项目中的美林国际村、蓝色港湾、阳光花园等大多数为公寓、联排别墅、独立别墅的多元化地产项目。 因城市规划原因，新北区以通江大道为分界线，呈现“东强西弱”的发展趋势。按照新北区的发展规划：通江大道以东为金融商贸配套区，现常州市唯一的市区大型娱乐场所恐龙园也位于该区域；通江大道以西多为工业园区。是以，西边仅江南春晓、嘉新公寓等少数楼盘，而东边尤其黄山路两侧集中了大部分新、老项目。l 湖塘城区：以低价公寓为主。产品类型比例l 公寓 占市场总量的大多数，约8590。 小高层、高层产品逐渐增多。既保证了发展商的规划面积，又提高了环境绿化，也符合常州市现阶段的发展思路。 户型多样化，平层、跃式（错层）、复式等户型都已普及，其中挑高5.35.7米的中空客厅现为一大卖点。l 联排别墅、独立别墅 占市场总量约1015。 总体规划水平不高。单体建筑之间显得较为拥挤，除了私家花园外，公共部分的环境、绿化比较少，交通系统不明晰。 单体建筑的设计水平不高。联排别墅的外立面简单，多为浅色调；而独立别墅又强调个性，外立面显得较为杂乱，使得小区整体性不强。 多强调私密性，相对封闭。前后花园大多采用1.2米高的铁制、木制栅栏分割开来，房前道路较为狭窄。产品配套特点l 新开盘的中大型项目，环境硬件有较大提高，多作欧式小型内部水景（喷泉、人工小溪），大多借用自然水系作为景观，引进或改进的极少。l 公共设施不丰富，多为一个儿童滑梯、一两个篮球场、网球场。l 除世纪明珠园以外，真正设置立体、多级绿化的小区项目很少。绿化多以草坪、灌木为主，参杂少量的小树，感觉不到郁郁葱葱、生机勃勃的景象。l 新北区项目的综合配套明显优于其余各区。都设有入口广场、内部景观区、绿化带、会所。l 物业管理总体水平待提高： 购买小高层、高层的业主均须一次性交纳1520年电梯费5000元10000元，作为日后的电梯维修维护费用，引发很多争议，也埋下了物业管理的隐患。 物管费较低（0.3-0.5元月），物业管理质量不高，外来人员在小区内几乎可以畅行无阻。 设置会所的项目逐渐增多，但会所提供的服务项目及相关设施较少。大多配置温室泳池、棋牌室、健身房。产品风格特点l 环境及外立面较为单一，绝大多数为欧陆风格，大多以楮红色及米色为主色系。l 除世纪明珠园外，大多数楼盘的立面与绿化不和谐，交通组织不够合理，设区融洽的气氛营造的不构理想。l 楼盘主题上无独特的风格。中心区大多强调“尊贵、便利”，二线城区及新北区更多强调“自然、生态、时尚、域外风情”等卖点，但真正实现的内容与其宣传有一定差距。户型设计上更多追求舒适，而非实惠。3房2厅2卫的标准户型，多设计成120135左右，95左右仅仅2房2厅，与发展商的短期趋利心态有关。产品营销特点l 均为期房发售，设样板房、样板环境的项目屈指可数。目前所知的仅金色新城做有样板房，但其样板环境的真实性不高。l 较多楼盘不注重产品本身的综合素质打造，往往借助概念营销，造成后期销售阻力大。如：怀德苑四期主推挑高5.7米的中空客厅，以1层半的价格让购房者得到2层的面积，前提是另外半层购房者自己搭建，结果后期装修期间，造成业主与物业管理之间产生许多矛盾。银河湾未开盘先造势，号称广州星河湾的克隆版，但有言过其实之嫌，其环境、品质并不尽如人意，结果是前期热销、后期滞缓。l 顶层复式公寓销售受阻。开发商为了追求销售面积，把顶层设计成复式，增加不占用规划指标的半层面积，但因面积多达180以上，只是销售缓慢。l 世纪明珠园开发的叠加式联排别墅（售价3400元），因与常州人的私密性要求不太吻合，且价位相当于新北区的独立别墅，销售速度不快。l 低成本营销，宣传手法不丰富。全方位利用售楼部、平面广告、电视广告、电台广告、立面广告（灯箱、横幅）、营销活动、宣传品等各种工具的项目并不多。l 售楼人员专业素质偏低。对房地产相关知识所知甚少，大多数连容积率、房屋间距等基本概念都没有掌握；介绍楼盘的流程不科学、不流畅；工作热情不高，有“嫌贫爱富”的感觉。如金色新城的售楼人员让顾客自行参观样板房，而不随行介绍。l 结论： 竞争仍未白热化，利润空间较大。市场需求总量大，而供应量未饱和，致使许多楼盘仅靠地段，而无需打造其配套、环境、物业管理等综合品质，即可获得不俗的销售率，也使得发展商并不急于加快销售速度。如武进公司开发的聚景苑半年售罄中约34万的公寓，及被业内惊叹不已。 未完全进入规模化开发阶段。大型楼盘（总建筑面积20万）仅藻江花园、金色新城、怀德苑、怡康花园等为数不多的几个楼盘。有些项目在开发前没有完整的一个总体规划，致使每一期的建筑风格、平面布局各有不同。其中莱茵花园在十多万平方米的小区中，明显出现了45种外立面，各建筑群之间仅隔一条6米环形道路，致使视觉感受较为杂乱。2.3.3 住宅市场的主流产品l 公寓 标准户型：120的3房2厅2卫，畅销。 小户型：90100的2房2厅，畅销。 大户型：130140的3房2厅2卫、140以上46房的户型，销售较慢。l 联排别墅：四联、六联、八联，180220，其中180畅销。l 独立别墅：250350，大于300的居多，其中250畅销。2.3.4 住宅市场的空缺产品l 精装修房。在售楼盘的住宅均为毛坯房，精装修房的节约住户装修成本及装修时间。若引导得法，将大有市场。l 系统的基础教育配套。此次重点调查的25个楼盘中，仅怀德苑引入一所重点小学，其余的中大型楼盘也只有幼儿园。l 公寓： 较大户型：100105的3房2厅2卫。95100的3房2厅1卫。 小户型：7085的2房2厅1卫2房2厅2卫。现有市场曾出现8593的小户型，销售情况非常好。可适当调整为90左右的3房2厅1卫或大2房2厅2卫。 超小户型：4060的1房1厅、2房1厅。因常州人口较少，流动人口更少，所以1房1厅的户型需求量不会太大。如在60的2房1厅的基础上增加20，以2000元计算，首期仅多付800012000元也不失为一种选择，所以该类户型在常州市的需求量不很明朗。l 联排别墅：双联户型，前后花园。在进一步满足常州人对室内环境及私密性的要求外，用半开放式的环境设计（用矮灌木分割前后花园取代高栅栏）适当引导他们享受社区气氛。l 独立别墅：顶级别墅，大环境。在提高别墅的品位上有许多可供挖掘的市场空缺。但常州人对此类物业的需求量及其利润空间还需进一步分析，同时对开发商的企业品牌有相当高的要求。附:楼盘调查汇总表2.3.5 可类比项目研究楼盘名称金色新城项目类型多层、小高层、高层(未推出)发展商江苏新城集团地理位置新市路6号工程进度一期主体完工、二期动工交通状况位于市中心，交通十分便利总占地面积总建筑面积50万层数多层6小高层9-11建筑风格现代容积率2.06绿化率50%实用率87配套设施2个会所、2个泳池、2个超市、1个大型农贸市场推出日期2002.9.28交楼日期20043付款方式一次性98折，八成三十年按揭售价最高3100元/最低2750元/均价2880元/销售率一期85%交楼标准毛坯管理费0.45元/主力户型情况类型面积比例销售率二室二厅 84.8、95.83三室二厅119.9-141.39四室二厅144.22-147.46五室二厅173.84目标客户群中高收入阶层(企业中高管理阶层、事业单位职员和个私企业主)主力卖点地段、规模、品质、学区广告诉求市中心五十万平米高品质生活城堡综合点评造城概念，营销手法在常州最先进，设有样板房及样板环境，售楼部装修大气。第一期去年10月22日开盘时价格定位在3200元/，豪宅概念，拟针对中心城区的高收入者，但销售形势严峻，随即价格下调到2900元/，目前销售率达到85，其中一半为武进区的乡镇企业主购买，另一半为老城区的医生、白领、公务员购买。今年10月22日推出第二期，至今为止，销售情况不佳。楼盘名称世纪明珠园项目类型多层、小高层、高层发展商常州润隆房地产开发有限公司地理位置劳动西路2号工程进度三期封顶交通状况极其便捷，有7条公交线经过总占地面积83万总建筑面积16万层数三期小高层9-11建筑风格欧陆容积率19绿化率42%实用率配套设施会所、菜场、双语幼稚园、银行、美容美发等推出日期三期20025交楼日期20036.28付款方式一次性，八成三十年按揭售价最高3950元/最低2760元/均价3200元/销售率60%交楼标准管理费0.40元主力户型情况类型面积比例销售率三室二厅一卫 125-1335450三室二厅二卫137、1763080四室二厅三卫2051010六室二厅三卫216、250680目标客户群个私企业主、公司高层管理人员主力卖点地段、环境、规模、配套广告诉求财富阶层非凡之选综合点评中心城区的后起之秀，首推第一期时市场并不看好，但其人性化的规划设计及多级立体绿化初现广州大盘经典手笔的端倪。有业内人士认为：综合素质在常州市列第一位。楼盘名称明日星城（怡康花园三期）项目类型高层发展商常州怡康房地产开发公司地理位置关河中路80号工程进度刚开工交通状况总占地面积总建筑面积层数高层20建筑风格欧陆容积率绿化率38%实用率84配套设施6800三层会所（泳池2个、网球场、健身房、桌球室、便利店等）推出日期20023交楼日期20045付款方式一次性96折，八成三十年按揭售价最高最低均价2300-2500元/销售率55%预测交楼标准管理费0.50元/主力户型情况类型面积比例销售率三室二厅二卫138.93三室二厅二卫140.78目标客户群事业单位中高收入者,企业高层管理人员,个私企业主主力卖点地段、品质广告诉求有高度才有境界综合点评常州市首个国家级小康示范小区，曾获建设部及科技部颁发的规划设计、工程质量、科技进步、环境质量、物业管理五项优秀奖的小区。一期二期销售良好，有较高的美誉度，创造了良好的销售业绩。第三期由于规划变动，在社会上造成了极大的负面影响，加之位置邻近铁路，销售受阻。楼盘名称蓝色港湾项目类型小高层、联排别墅、独立别墅发展商常州高成房地产开发有限公司地理位置新区长江路北（新区公园正对面）工程进度小高层竣工，别墅已成现房交通状况交通较便利，公交路线较少总占地面积787万总建筑面积99万层数小高层10建筑风格欧陆容积率128绿化率35%实用率配套设施会所、蓝港广场推出日期20021交楼日期200212付款方式七成按揭售价均价小高层2300联排2500独立3500销售率85%交楼标准管理费小高层0.40联排0.80独立1.00主力户型情况类型面积比例销售率三室二厅二卫132.51-139.68联排别墅164.67-201.35独立别墅331.49-337.43目标客户群公务员、周边外企中层管理人员、个企企业主主力卖点环境、生活理念广告诉求生活因蓝色而改变综合点评新北区的多元化产品结构项目。期房发售，联排别墅最畅销，其中180的户型（总价45万元）最先销售完毕。公寓中130的户型（总价30万元）较好卖，目前已销售率85。独立别墅销售较慢，每套总价在116万元以上。发展商为高成公司，当地企业排行在三甲之内，同时销售的楼盘还有蓝色星空、莱茵花园，莱茵花园（二线城区）与蓝色港湾极其相似，仅仅所处区域有所分别。该公司的三个楼盘今年在常州市的销售速度在常州市属均前列。楼盘名称怀德苑当代艺墅（四期）项目类型高层、小高层发展商常信房地产开发公司地理位置怀德南路79号工程进度主体竣工交通状况3路、903路公交车总占地面积总建筑面积50万层数小高层9高层15建筑风格现代容积率绿化率30%实用率配套设施商业街、会所、小学、幼儿园推出日期20015交楼日期20037付款方式八成按揭售价最高最低均价2700元销售率四期80%交楼标准管理费0.40元/主力户型情况类型面积比例销售率二室二厅一卫 10590三室二厅一卫13892三室二厅二卫141.28-149.9189四室二厅二卫15885目标客户群投资购房者,公务员,中高管理人员主力卖点物业管理广告诉求挑高5.7米,一层平面两层空间综合点评常州最知名的老牌开发商，以物管著称。第一家引入常州市当地教育品牌局前街小学。其开发商在常州市当地企业中名列前茅常信公司，与常惠公司同属信托集团下属企业。曾获得中国房地产协会颁发的全国优秀人文环境社区奖。楼盘名称天安新城市花园项目类型小高层发展商天安房地产公司地理位置新区公园东工程进度三期开工交通状况29、26路公交车总占地面积总建筑面积14万层数小高层9建筑风格现代容积率绿化率实用率配套设施会所推出日期交楼日期20036付款方式八成三十年按揭售价最高最低1期1700元/均价2500元/销售率70%交楼标准管理费主力户型情况类型面积比例销售率三室二厅 120-150四室二厅130-140五室二厅(平面)150-160五室二厅(跃层)210-220目标客户群市区较年轻的中层管理人员，个私企业主主力卖点环境、品质广告诉求被城市珍藏的自然综合点评第一家进入常州房地产界的外资企业，口碑较好，小区大面积的整体绿化给人很大的吸引力。物业管理处于常州市龙头位置。2.3.6 常州市住宅消费市场研究2.3.6.1 消费者市场调查结果本次消费者调查由7人组成调查小组，历经6天时间的调查，共计42个工作日，分别对市区、新区及薛家镇三个区域，以入户调查、问卷派发回收调查及房产会上调查三种形式对常州市购房消费者作了一个初步的摸底调查，共回收有效问卷642份，其中市区261份、新区381份，单项有效最高指标为98.5%，单项有效最低指标71%。从以上数字显示，此次调查的结果不一定能完全反映常州市市民的住房消费的真实意图。l 未来几年购房消费主体从以上问卷所反映的年龄结构、学历、家庭收入、家庭人口等指标统计结果可以看出未来几年购房消费的主体应集中在26-38的中青年一代，他们年龄轻、学历较高、收入较稳定、家庭人口较少、负担轻；这部分人容易接受新事物，对未来生活预期充满希望，这部分群体也正是奥园历来的购房者的中坚力量。但从家庭收入的指标来看，因涉及个人的隐私，所反映的情况真实性有待斟酌，另外反映常州人对此话题相当敏感。l 新区成了置业的首选从“购房动机”和“置业区域”来看，首选新区置业的比例较大，相反市中心置业的欲望并非很强烈，而且首次置业的比重较大，二次置业的比例紧随其后，这一方面说明未来几年的购房潜在需求量还很大，同时也说明城市的改造已加快和二手市场已全面启动；购房作为投资的想法已初露端倪，而且基数较大，说明常州人的投资意识较强烈。l 购房者越来越理智，消费观念也在逐步发生改变总比例：200%从“交房标准、重点考虑因素、配套等几项指标来看： 明购房者在对装修标准的介定还较模糊； 从以前一味追求价格、地段，而今他们开始追求景观环境、配套、品牌、消费者购房 观念也逐渐在发生改变，购房者也越来越理智； 在现配套需求方向，也越来越看重，在交通、购物、医疗设施、运动、教育设施中，对交通的要求尤显重要。 居住区能否解决交通工具对消费者来说尤显重要。在前一项调查中，交通显得非常重要，而从交通工具一项，多数家庭还依靠公交车、摩托车、自行车等做为常用交通工具，而私家车的占有量相对较少；摩托车的限量发牌和外地摩托车不得入城等政策因素的影响，那么消费者会过多的依靠公交车和自行车等交通工具，所以对于郊区项目的交通工具的解决显得格外重要。l 消费者对产品的需求逐步理性 市民出行以自行车、公交车与摩托车为主。 对小高层的接受观念在改变，普遍认同并希望购买多层和小高层物业； 消费者对单体、连体别墅介定不够清晰，为了一味的追求私秘性，而对单体别墅较看重； 主力户型还是集中在100-120平米三房二厅二卫；80-100的小三房也有比较大的需求； 单价在1500-2000总价在15万-25万的需求量占了将近总需求的一半，逐渐从一味的追求面积大就是豪华的观念转变到追求空间、布局的实用的观念上来。l 房产信息获取主要还是常州本地两大媒体上从调查显示，常州日报是房产信息的主要宣传媒体，另外房交会、晚报也是获取信息的主要途径之一，另常州市相对较小，朋友之间也是一种较好传播媒介，尤显消费特别看中品牌和口碑。l 对奥园感兴趣的较多集中在新区从此次调查来看，在新区入户调查的相对较多，还有薛家镇大批人士的宣传，所以新区消费者对奥园特别感兴趣，还寄于了厚望并希望购买。并提出不少宝贵意见。2.3.6.2 消费者分析消费者特征l 住房消费者主要集中在2038岁的年龄段，其中又以2638岁范围的3口之家为主，其次为2025岁范围新组织的年轻家庭。l 家庭收入层级 高收入群： 占2.8，月收入在6000元以上。 中高收入群：占11.53，月收入在40006000元。 中等收入群：占26.17，月收入在2500元4000元。 中低收入群：占32.71，月收入在1500250