2013年辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步

大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步建议报告,Part1城市宏观解读,大连宏观环境分析宏观经济,2012年大连市各项经济指标再创历年新高，各项经济指标保持增长态势，但增幅有所下降；按照GDP增速与房地产业发展状态的关系，大连市房地产业仍将处于快速发展的状态。,大连宏观环境分析宏观经济,1、2012年大连市各项宏观经济指标再创历年新高。2、2012年全市GDP增长11%，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市房地产市场处于快速发展阶段。3、各项经济指标继续保持增长态势，但增幅下降。其中地方财政收入、固定资产投资的增长率较高，但两者增幅的下降幅庙也较大。4、人均可支配收入达到27500元，超过全省平均水平。,大连宏观环境分析政策分析,未来政策趋势：调控基调不变，继续抑制投资投机需求，保障供应、房产税等长效机制完善。,1、坚持房地产调控有利于内需调结构坚持房地产调控对宏观经济运行意义重大。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于配套居民的住房消费和其他消费。另一方面，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，进而有力调整经济结构。2、抑制投资投机为长期方向差别化信贷和限购短期不会退出。总体看来，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足。如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难。因此，抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。3、推进保障性安居工程建设住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足苦难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手。4、房地产税等长效机制逐步完善房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点后期对购房考的实际税费影响有限。当前房地产扩容仍在探索阶段，所以房产税短期内也许不太可能迅速在全国推广即使出台也不会即刻对市场产生影响。但房产税的重要意义在于将进一步打击投资投机行为。住建部在十八大记者会上指出正在积极研究扩大房产税试点，适时将会出台。,大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为大连发展带来重大机遇。高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，2010年以来大连已全面启动“全域城市化”战略，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市发展新格局。,大连宏观环境分析区域规划分析,新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。,2010年，大连新市区行政体制改革，是大连发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管理体制创新，城市逐渐扩容，北部新市区发展地位不断加强,保税区的区域价值不断升级。,大连宏观环境分析区域规划分析,大连宏观环境分析区域规划分析,1、以“全域城市化”为载体，加快国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提升对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力。发挥大连保税港区政策优势，将其功能逐步辐射到东北腹地，加快构建以大连为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。,2、大连国际物流中心的建成将进一步促进国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的腾飞2007年3月，中共大连市委、大连市政府出台关于加快发展现代服务业的意见中明确提出，把建设东北亚国际物流中心放在八大战略之首。2009年以来，国务院陆续颁布了物流业调整和振兴规划和辽宁沿海经济带发展规划，要求重点发展以大连为中心的东北等九大物流区域，建设大连等21个全国性物流节点城市，构建大连东北亚国际物流中心。,鹿特丹港对荷兰经济的贡献超过荷兰GNP的30%，提供38万个就业岗位；釜山港港口相关产业产值所占比重占釜山GDP的22%，港口从业人员占釜山全部就业人数的8%；大连国际物流中心的建设，涉及到配送业、仓储业、物流产业园区以及海港、空港等一系列的建设。通过物流中心的建设可以进一步促进大连国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的飞速发展，为房地产市场提供良好的经济基础。,注：,保税区宏观市场分析区域分析,大连保税区于1992年5月和2000年4月经中华人民共和国国务院批准设立。2010年4月9日，大连市正式启动新市区管理体制改革。保税区由金州区二十里堡、亮甲店街道和原保税区（出口加工区A区）所辖区域共同组成，土地总面积251.3平方公里，总人口5.7万。由保税区管委会对二十里堡和亮甲店两个街道实行行政托管。新市区管理体制改革启动后，大连保税区成为目前国内行政管辖面积最大的保税区，也是国内唯一集保税区、保税港区、出口加工区三种海关特殊监管区管理于一身的特殊经济区；保税区与金州新区、普湾新区三足鼎立，形成大连新市区发展的新格局；同时也带动了二十里堡、亮甲店地区及其周边的快速发展。,亮甲店,二十里堡,大窑湾,亮甲店工业区在保税区转型提升进程中发挥重要作用,保税区宏观市场分析经济分析,大连保税区经济发展己具规模，形成了以电子、机械、塑料、家用电器为主的加工产业，以汽车、石油为主体的国际贸易大市场，及为其配套服务的仓储物流体系。区域经济以每两年翻一番的速度迅速增长，带动区域内房地产快速发展。,保税区宏观市场分析规划分析,本项目位于亮甲店工业区内，园区的经济增长将带动房地产快速发展；同时，园区的就业人口将成为房地产项目庞大的潜在购买人群。,2010年4月，金州区亮甲店街道办事处由大连保税区代管，并与大连保税区、原属金州区的二十里堡共同组成大连保税区组团，规划功能为工业园区；与大连经济技术开发区、保税区相连，距大连周水子国际机场45公里，距大连港55公里，距大窑湾25公里，距金石滩国家旅游度假区15公里；现有总人口2.8万；2011年年底，大连市人民政府正式将大连亮甲店工业区列为大连市重点经济区。,注：,亮甲店工业区建成区已吸引了以伊翔（伊藤忠集团控股）、小松雄连、北斗电机、丸泰克汽车部品、五十岚工业等为代表的汽车零部件、先进装备制造、电子元器件以及环保新材料等领域的企业40多家，未来实现就业近6000人，可以预见，未来亮甲店将实现5-10万人口规模产业园区。,大连土地市场分析年度供销分析,受房地产调控政策影响，2012年土地成交量持续走低，未成交比增大，但成交楼面地价处于高位。,1、2008年受亚洲金融危机影响，房地产市场发展受到较大冲击，土地成交量最低。随着国家经济政策的调整，鼓励发展房地产，土地成交量不断增长，到2010年达到峰值。2、受房地产调控政策影响，全市八区经营性用地成交量2010年达到峰值后一路下滑，2012年全市土地市场低迷，成交量为近四年的最低值为561万，同比下降24%。3、未成交土地宗数增多，未成交面积占供应面积（占地）比增大，由2010年的6%增至2012年的29%。4、成交楼面地价自2010年后，虽有小幅波动，但整体上处于历年高位。2012年楼面地价达到2855元/。,大连土地市场分析小结,受房地产调控政策影响，近年土地供应量持续走低。预计2013年土地供应量将与今年持平或略增。,1、土地供应量自2010年达到峰值后，近两年供应量大幅下降，未成交量比增大，成交楼面地价即在高位运行。2、2013年国家层面房地产调控政策仍然以限购为底线，坚决执行房地产调控政策，在土地市场方面，将会加强土地市场监管和督查。但作为调节房地产市场供需关系的重要手段，2013年土地供应量存在增大的可能性，但增幅将不大。,2012年土地市场先抑后扬，年末出现供应高峰。预计2013年土地市场的供应仍将先冷后热，但开发商在年底仍会保持较高的拿地热情。,1、2012年土地市场持续低迷，10月仹开始好转，11、12月仹呈现云喷状态，年末迎来本年度成交高峰期。各开发商，尤其是品牌开发商竞相拿地，争夺优质地块，溢价率提高。2、近期成交的几宗高溢价“明星”地块使大连成为土地市场重点监测的十个城市之一，预计2013年政店将谨慎推地，下半年供应量将增长，预计2013年土地市场的供应仍是先冷后热。但开发商拿地热情可能与之恰恰相反，年后仍将会呈现出较高的拿地热情。,2012年成交主力区域为开发区和甘井子区，成交主力区域已由市内五区转移到新市区。预计2013年成交主力区域为开发区和甘井子区，但成交主力区域已发生转移。,1、2012年土地成交的主力区域集中在开发区、甘云子区和金州区，其中开发区的小窑湾、金石滩区域，甘井子区的华南、科技创新城区域成为热点区域。2、土地成交主力区域由市内四区及高新园区向新市区（开发区、金州区、旅顺口区）转移。3、作为大连市“西进北拓”重要区域以及大连市行政改革后的新市区、金州新区和甘井子区将是全市推地的主力区域。,大连商品住宅市场分析年度市场表现,新增供应处于近三年最低水平，销售略高于去年，2012年供需渐趋基本平衡。,1、供应方面：12年大连市新增供应面积处于近三年最低水平，主要是受调控影响，2011年销量大幅下降，导致供销比严重失衡，房企库存剩余较多，导致2012年新增供应较少，以消化库存为主。2、销售方面：调控大背景下，2011年投资性需求被大量抑制，导致成交量大幅下降。2012年市场以刚性需求释放为主，销量虽有所回暖，略高于2011年整体水平，但与2010年销量差距甚大。,大连商品住宅市场分析月度市场表现,2012年2、3季度集中供应，下半年开发商以价换量，月均销售量高于去年同期水平。,1、供应方面：自三月份以来供应受销量回暖影响一直处于较高水平，到9月达到全年最高值，主要是开发商选择此时集中大量上市来应对传统的“金九银十”，四季度面临销售淡季较少房企选择入市。2、销售方面：自二季度以来，受金融政策、开发商“以价换量”等策略影响，大批刚需客户选择出手购房，销量持续上升，6月份小幅回落后继续增长，到8月份到达年度高峰期，由于前期大量需求的释放，12年幵未出现传统的“金九银十”，11月刚需客户继续放量，到年底12月销量斱有所回落。3、2012年前三季度除8月份外均处于供大于求状态，四季度较少房企入市，以消化库存为主，处于供小于求状态。整体杢看，2012年上半年销量均低于2011年同期水平，下半年销量普遍高于去年同期水平。,大连商品住宅市场分析区域供销结构,近三年供销区域结极比较稳定，供销主力均为甘井子区和开发区。限购区域供销占比略有增长，全市占比过半，而八区销售占比却有所下降。,1、供应方面：各区域供应占比波动幅度不大，近三年供应主力均为甘井子区，其次为开发区，花园口区占比最小。12年供应增幅最大的为甘井子区，主要由于区域内远洋钻石湾、华润凯旋门、金地艺境等大量新项目上市以及区域大盘亿达春田等新品供应不断；供应降幅最大的为旅顺口区。2、销售方面：甘井子区和开发区同样为近三年主力销售区域。2012年销量增幅最大的为甘井子区，开发区位居第二，两区域的销量支撑主力均为品牌房企，如远洋、华润、万科、金地等；区域销量降幅最大的仍为旅顺口区。3、12年限购区域供销占比均较2011年有所增大，分别为46%、50%；八区供应占比略有增长，为79%，而销售量占比则有所下降，为87%，旅顺口区降幅较大。,大连商品住宅市场分析小结,Part2区域市场分析,保税区房地产市场分析板块分析板块格局,保税区南区板块为保税区高端住宅板块，项目靠近开发区板块价格在700012000元/平米，佳兆业君汇上品均价9800元/平米，奠定保税区高端价值形象；新规划起步区价格水平相对较低。,二十里堡板块资源：汽车城价格：4500-5900元/平米,亮甲店板块资源：工业区价格：4280-5000元/平米,保税区核心板块资源：商务商业区价格：7000-12000元/平米,大窑湾板块资源：临港居住价格：5900-6500元/平米,大连保税区住宅传统市场主要由四个板块构成。其中管委会板块及大窑湾板块为高端板块。保税区核心板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在其他板块。亮甲店板块和二十里堡板块回迁项目在售，新开发土地供应量大批即将上市。保税区未来预计将有大体量供应。,保税区房地产市场分析板块分析保税区核心板块,依托资源,产品特点,类型丰富，住宅、公寓均有,客户构成,未来供应,未来未见新开发土地供应,开发水平,开发水平参差不齐，能代表部分城市高端公寓,平台价格,住宅均价：0.8万元1.0万元/平米,传统金融商贸区、高端城市配套,整体客户群以投资客为主,保税区核心板块是保税区传统金融商务板块，依托于强势的开发区城市资源，物业价值较高,保税区房地产市场分析板块分析保税区大窑湾板块,资源投资型的财富客户，看重大连稀缺海景资源，关注区域价值潜力,依托资源,产品形式,高层住宅为主,客户构成,未来供应,未来土地供应较少,区域整体开发水平不高，多以强势海景资源作为依托,平台价格,住宅：68007000元/平方米,大窑湾，强势海景资源；较高的知名度；,自住客户及少部分投资客,开发水平,保税区房地产市场分析板块分析保税区二十里堡板块,依托资源,产品形式,居住住宅为主,客户构成,未来供应,未来预计可见供应较多；,开发水平普遍不高，产品同质化严重,平台价格,4800-6000元/平米,位于汽车物流城核心区域,居住客户为主,开发水平,产品水平一般，同质化严重，供应量现有，以汽车产业为核心驱动，同时价格具有一定优势,保税区房地产市场分析板块分析保税区亮甲店板块,亮甲店板块住宅依托工业区的配套资源，目前在售项目较少，从土地储备看未来供应量较大。,依托资源,产品形式,中小户型为主，总价低,客户构成,未来供应,未来供应较大,产品有一定差异化，产品水平一般，面积范围较广,平台价格,4280-5000元/平米,位于工业区核心、紧邻奇瑞,新婚刚需，以自住居住为主,开发水平,保税区房地产市场分析区域单价分析,1、保税区市场均价表现两极分化，保税区城区价格明显高于二十里堡、亮甲店等新开发区域；2、保税区整体市场均价在6100元/平米的集中度较高；其中二十里堡区域均价在5300元/平米集中度较高；亮甲店区域均价在4500元/平米集中度较高（未考虑优惠政策差异）。,保税区房地产市场分析畅销户型及总价分析,二十里景致,十三芳里,金城帝景,宝源苑,裕景花园,50m2,70m2,90m2,100m2,120m2,140m2,160m2,180m2,200m2,20万,30万,40万,50万,60万,70万,80万,90万,100万,56-105M2,55-100M2,56-102M2,85-118M2,50-80M2,230m2,110万,参考样本的主力面积在50-80平米，参考样本小面积低总价畅销，目前正成区域市场主流。,保税区房地产市场分析建筑类型分析,十三芳里规划建筑以12F为主的板式小高层,二十里景致规划建筑以14F、18层为主的板式高层,裕景花园规划建筑以10F为主的板式小高层,1、参考样本当中，以10-14层板式小高层为主；2、建筑下部尽量减少地下室的设计。,保税区房地产市场分析板块小结,1、产品层面：大户型以100-125平米为主，小户型以30-60平米为主；主力面积50-80平米；2、客户层面：自住客户是主力购买人群，其中以本地客户为主；仅有少部分投资客户。3、竞争关系：从保税区城市核心属性，及平台价格看，二十里堡板块和亮甲店板块存在一定的竞争关系。4、整体市场均价集中在6100元/平米，亮甲店均价集中在4500元/平米；5、建筑形式多设计小高层。,Part3客群分析,保税区客群分析客户动机,客户结构-保税区房地产市场中，住宅的购买客户仍然以自用居住为主，占比为60%-80%，其余约有20%30%投资客户，另有较为少量的办公客户.,保税区客群分析自住客分类,保税区市场的自住型客户，购买产品关注的差异化明显。,保税区客群分析客群分析小结,核心客户,次核心客户,住宅投资客户占比20%；自住客户占比80%。,Part4竞争分析,十三芳里,开发平台：规划利好+优势地段+交通配套,【区域价值】：202国道的沿线上，汽车物流城重点发展区域，轻轨规划【周边现有资源】：具有一定山景资源，占据金州永安路成熟配套【开发商品牌】：大连东汇合力,政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力,交通位置：位于二十里堡街道十三里村西行200米，项目临近202国道规模体量：占地面积21.1万平方米，总建筑面积394127平方米，总46栋，包括11F、15F、18F高层，总户数3919户。,【十三芳里】产品水平,十三芳里,建筑：18层板式高层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户园林：以周边50多万平方米自然山体为核心，配套50%的小区绿化面积打造“自然、花海”主题组团。,户型：83二种户型西侧客厅观景1梯3户，主、次分区居住功能上，卫生间洁污分离厨房带阳台设计,配套：2600平米小区配套幼儿园服务：大连意嘉物业管理有限公司,【十三芳里】市场表现,十三芳里,置业顾问访谈：当地有经济实力的业主特别多，或当地工厂上班的外地客户居多，东三省占较大比例，他们一直看中周边的区域前景，便利的交通，政府的规划利好，未来的升值潜力，更看重与自己工作地点接近目前大连市内的房子价格处于高点，产业工人或外来人口来说，区域限制较小，总价低、未来规划和工作地点是至关重要的。对于现在区域的价格优势，你不买的话，可以等，那可能等以后就涨了,【】项目评价及项目借鉴,十三芳里,城市资源与山景资源的叠加价值项目完善配套打造的比较到位二十里堡板块目前唯一临近金州区项目，占尽区位优势卖升值潜力，卖未来区域价值预期，打造升值住宅原始股,目前二十里堡板块唯一现房项目，内部规划幼儿园。与我们项目属于同区域同性质项目，项目的价值引导，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础本土强势品牌的进驻，给客户带来价值实现的信心十三芳里的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间,二十里景致,开发平台：规划利好+行政中心+交通配套,【区域价值】：镇政府旁、汽车物流城核心【周边现有资源】：景观资源、医院、金苹果幼儿园【开发商品牌】：大连城市建设集团,政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力,交通位置：位于二十里堡街道东行200米，项目临近202国道规模体量：占地面积27万平方米，总建筑面积38万平方米，总60栋，包括10栋18F、27栋9F、23栋7F多层，总户数1419户（60%为政府强制规划的回迁安置房，仅出售约500套房）。,【十三芳里】产品水平,二十里景致,畅销户型：90户型五明设计，南北通透1梯2户，主、次分区居住功能上，动静分离客厅带阳台设计,配套：外部市政配套；内部2000平米金苹果幼儿园服务：大连冰鸿物业管理有限公司,建筑：18层板式小高层及多层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户园林：(台山、半拉山、牛角山、石门水库），配套40%的小区绿化面积打造“三山一湖”主题组团。,【十三芳里】市场表现,二十里景致,置业顾问访谈：客户看重项目的位置，升值潜力和配套。大部分东北客户来此咨询并购买，多以自住兼投资心理，以中小户型为主当地回迁客户，因地缘性，在本项目购买,【】项目评价及项目借鉴,二十里景致,城市资源与自然景观资源的叠加价值项目规划内部幼儿园，建造配套二十里堡板块汽车物流城核心区域，占尽区位优势卖升值潜力，卖未来区域价值预期，打造升值住宅原始股开发商品牌带动效果明显,目前二十里堡板块现房项目，项目内部规划幼儿园与我们项目属于同区域同性质项目，项目产品设计及项目高性价比，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础二十里景致的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间.,裕景花园,开发平台：紧邻奇瑞+交通配套+政府规划,【区域价值】：紧邻奇瑞、两条国道【周边现有资源】：医院、商场、金融、餐饮等生活配套【开发商品牌】：大连顺德,亮甲店目前最大组团社区，首席生态社区，是该项目最大吸引力,交通位置：位于亮甲店街道201国道和亮普路交口北侧。规模体量：占地面积约8万平方米，总建筑面积约13万平方米，总35栋，包括14栋10F、21栋7F多层，总户数约1500户。,【十三芳里】产品水平,裕景花园,畅销户型：72.72户型五明设计，南北通透1梯3户，干湿分离功能上，动静分离卧室带阳台设计,配套：外部市政配套；内部2000平米金苹果幼儿园服务：大连冰鸿物业管理有限公司,建筑：10层板式小高层及多层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户园林：小区内部绿化较少，缺少景观园林。,【十三芳里】市场表现,裕景花园,置业顾问访谈：客户看重项目的位置，升值潜力和配套。当地富裕客户、工厂员工、教师、外阜迁移客户，因地缘性，在本项目购买,【】项目评价及项目借鉴,裕景花园,城市资源提升项目价值；外部政府配套较完善；亮甲店工业区核心，交通要道，占尽区位优势卖升值潜力，卖未来区域价值预期；,目前亮甲店板块唯一项目，现房实景，在项目规划方面借鉴；与我们项目属于同区域同性质项目，项目产品设计及项目高性价比，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础裕景花园的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间.,Part5项目SWOT分析,项目SWOT分析项目区位,一、项目位于亮甲店工业区老城镇的南部。1、与201国道紧邻，距大连周水子国际机场45公里，距大连港55公里，距大窑湾25公里，距金石滩国家旅游度假区15公里；2、地处亮甲店石城回迁项目南侧3、周边新建几条规划路，尚未竣工。,项目SWOT分析项目四至及基地现状,项目地东侧邻亮甲店规划2-1号路，南侧邻亮甲店规划25号路，西侧邻亮甲店规划的2号路，北侧邻亮甲店规划23-1号路。项目地块东南高，西北低，高差达到20米。,项目地北侧青云华庭回迁项目,项目地东南侧高地,优势：1、开发商的实力优势；2、本企业自有客户群优势；3、政府规划利好优势4、外部交通便利,劣势：1、项目周边生活配套不健全；2、项目位置相对较远；3、项目容积率较大，规划高档楼盘难度较大4、项目存在高差，规划设计有难度,威胁：1、区域潜在供应量大，人口量少；2、面临其他区域项目分流客群。3、政府政策频繁出台后期市场波动较大,机会：1、新城崛起，区域面貌升级，教育等配套逐步完善；2、项目开发存在优惠政策支持。3、地产市场处于转型阶段，机会较多；4、政府的完备的规划发展思路带动大批产业工人进驻，形成庞大的潜在购房人群。,项目SWOT分析项目SWOT分析,项目SWOT分析项目综合评价,竞争与机会并存在辽宁5点1线开发及大连西拓北进发展的前提下，在保税区发展转型的关键时期，亮甲店已经开始从原有的传统城镇步入发展到以工业园区为支撑经济的全新发展阶段。亮甲店工业区目前正在加速前进，也决定了未来的亮甲店工业区将是大连保税区很重要的发展点，亮甲店工业区的综合实力会逐年增强。我公司应政府招商，在此设立建厂。公司项目也随之进入亮甲店工业区，能满足园区内部分刚需人群及本企业有需求的职工，以提升亮甲店整体形象定位，我项目的进入，标志着亮甲店工业区升级规划已经进入全面实施阶段，一系列政府规划的出台，必将引起社会各界对本项目的普遍关注，同时更应利用前期阶段对此进行全面宣传推介，有利于项目进入产品期的推广。从区域内项目购买群体看，住宅部分竞争来自于二十里堡的部分项目（如十三芳里、二十里景致、金城帝景等），此区域处于规划的核心区域，相比升值价值更具潜力，目前推售货量较大，价格达到一定高度，销售率较高；更有与项目处于同一区域的裕景花园项目现房销售，这些项目已在一定程度上分流一部分本项目住宅客户，这势必为本项目对外销售部分产品带来一定压力。,项目SWOT分析项目物业发展建议,增加部分商业、规划专业卖场，满足项目及周边区域购物需求：（由我部提出项目亮点挖掘，广告公司提供具体方案）一、本项目周边商业配套不完善，可规划一定体量商业，通过外部招商，引进中小型社区超市，进行资源整合，形成亮甲店工业区内集购物、休闲、餐饮等业态集于一体的优质高尚居住区。力求通过丰富业态及专业化概念，将项目打造成地标性建筑，将项目商业辐射力覆盖亮甲店工业区。二、借助招商的超市主力店品牌优势，有别于竞争对手的一大特色，也是本项目的一大卖点。住宅和部分公建可充分借助超市主力店品牌的专业化号召力进行项目销售。实现销售出最高的价格。三、借助亮甲店工业区升级发展的契机，借以说明我项目的城市核心定位思路，加大我项目与城市共升级、共繁荣理念宣传。因此也决定了我项目产品的不可替代性。四