黄岛经济技术开发区市场分析

中联运动公园,黄岛经济技术开发区市场分析,黄岛经济技术开发区已经是中国开放区域功能最集中的地区之一,地理位置,区内同时拥有国家级青岛保税港区、国家级出口加工区、青岛新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，金融商贸第三产业相协调、功能齐全,黄岛经济技术开发区（也可称为青岛开发区），是1984年10，于1985年3月28日正式动工兴建,经国务院批准设立的首批14个国家级沿海经济技术开发区之一,是享有沿海经济技术开发区优惠政策的经济区域,自然环境,全区河流124公里，流域面积83.2平方公里，属东南沿海水系，均为季节性河流，形成源短流急、单独入海的特点。多年平均水资源总量为3480万立方米，平均排泄总量（蒸发量、入海量）为2800万立方米，可利用量1600万立方米。,属于温带海洋性季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。,开发区（黄岛区）地处胶州湾西岸，位于东经12013、北纬3602，南临黄海,西与胶南市接壤。年平均气温12.1。,新区大力实施“黄岛变绿岛”工程，每年用于生态环境建设的投资超过当年GDP的2%以上。,目前全区共有工业污水处理设施44套，设计处理能力39,393吨/日，总投资达1.5亿元，工业废水排放达标率100%。,黄岛区辖区面积约275平方公里，包括黄岛、辛安、柳花泊、长江路、薛家岛、红石崖6个街道办事处，共162个行政村。,辛安,柳花泊,长江路,薛家岛,黄岛,红石崖,黄岛区现状建成区面积约68平方公里。,行政区划,56874人,45384人,41802人,12697人,81648人,总人口：目前开发区人口总数已经超过46万。据区公安局的统计，截止到今年6月份，开发区常住人口已接近26万人，暂住人口超过20万人。,人口,人才数量：截止到目前，全区人才总量为4.4万余人，其中，院士2人，博士54人，硕士610余人，本科2.4万，专科以上3万余人。,黄岛区劳动资源年龄比例（指男16-59岁、女16-49岁，不含在校生）,全区共有家庭户66680户，家庭户人口为192716人，占总人口的80.84%，平均家庭户规模为2.89人，比1990年第四次全国人口普查时的3.40人下降了0.51人。,全区0-14岁的人口为37796人，占总人口的15.86%。15-64岁的人口为187093人，占总人口的78.48%。65岁及以上的人口为13516人，占总人口的5.67。,黄岛区人口年龄结构,黄岛区四横两纵,预留沿灵山卫北侧(靠山侧),胶南中心区北侧到同三线的快速路条件,主要功能为客运交通服务。,青岛红其拉甫线黄岛段,前湾港路及延长线,长江路,昆仑山路及向北延长线,江山路,四横：国家重点公路青岛红其拉甫线黄岛段;同三疏港专用线;前湾港路及延长线;嘉陵江路及与跨海南通道连接线。,两纵：昆仑山路及向北延长线,江山路(嘉陵江路以北)。,海底隧道,嵩山隧道,青岛海湾大桥工程概算投资99亿元，2006年12月26日开工建设，预计2010年底建成通车。海底隧道计划2011年4月竣工,黄岛项目周边基础设施及商业环境：1、商业分布：目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。日前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状，以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。,香江路商圈包括薛家岛居住区和齐长城居住区。香江路商圈南北差异较大，北面住宅（齐长城居住区）的价格多在4000-5000元/，南面（薛家岛居住区）的价格在5000-6000元/现有状况为整体周边设施相对老化，文化餐饮服务类发展不足，没有亮点。2009投资1.8亿元的西海岸首家大型地下商城香江地一城目前招商已近尾声，10月份将完成地下通道主体施工部分，香江地一城建成后将弥补开发区地下商圈的“空白”。近期开发区重点推进的香江商圈25个商贸餐饮大项目基本都是近两年引进开工的，并大都为明后年建成投入使用，几乎与“一隧一桥”竣工同步。2011年，开发区高端商贸聚集区基本建成，届时将会有越来越多的老城区顾客来这里购物消费。在大型商业纷纷建成之后，香江路商圈将会成为环岛的商业中心，片区发展可得到较大的提升空间，周边配套设施更加齐全，是未来高端商贸业态的集聚地。,香江路商圈概况,长江路商圈概况,长江路商圈主要包括薛家岛居住区，和部分大涧山城市山林公园居住区。在此商圈分布的住宅价格区间为6000-10000元/。该商圈为黄岛区规划的行政商务区，CBD区域写字楼多分布在长江路商圈的东北面，周边市政配套成熟，人流量较大。该商圈包括长江路综合商业街，全长约1300米。目前，有家佳源购物中心、瑞泰购物广场、佳世客、麦凯乐、多元商城、海都大酒店等大型零售、餐饮企业，是黄岛区标志性商业街之一。商圈包括薛家岛轮渡码头，驱车20分钟即可到达环胶州湾高速公路到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约50分钟。海上嘉年华坐落在长江路商圈的西面。驱车15分钟即可到达金沙滩。该商圈环境优美，设施齐全，交通便捷。,2、商业类型：对以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类：个案项目商业产品部分：国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。商场类商业：长江路利群及香江路利群商场仓储类商业：佳世客、麦凯乐、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅低商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。,4、黄岛区域内主要商业分析表:,黄岛馆1公里内环境设施,主要住宅：1、凤凰城2、海韵嘉园3、海宸雅园4、青岛印象金沙滩5、南营小区6、澜雀丽舍7、御海景园8、金海岸公寓9、康大官邸10、新华锦御海湾11、凤凰园12、其他老住宅区等项目附近公交线：1、黄岛3路、4路可直达门口2、黄岛1路旅游线路3、黄岛31路等小学及幼儿园：1、薛家岛小学2、慈航幼儿园3、清华苑幼儿园4、海宸幼儿园5、薛家岛中心幼儿园6、小天使幼儿园,5、目前开发区内商业呈以下几个特点：商业集中在长江东路中路及香江路区域两个商圈内相对过于集中。城市商业发展不均衡，且发展速度较慢消费群体消费水平普遍不高，且有一定差距，多数商业整体定位及经营业态为中低档次水平。日前区域内高档次商业几乎为零，且高档次品牌在目前商业中并未出现。已有商业基本形成垄断趋势新建项日商业体量多数在2万平米以下，很难形成标志性商业。日前已有两个在建商业项日计划定位于高端产品，但所占比例较小，并不能满足整个消费市场对高端产品的需求。,各级院校：,据统计黄岛经济技术开发区目前拥有49所公立幼儿园、29所公立小学、7所公立中学及37所高等院校。,据搜集信息了解，除薛家岛小学、实验小学、香江路第一小学、香江路第二小学、黄浦江路小学、珠江路小学等6所小学学生过千，其他学校学生均在三四百名。,城市美景,黄岛开发区的成长历程，概括起来大致可划分为三个阶段：,原市北板块住宅市场概述,黄岛区经济发展,黄岛区GDP近年来增长迅猛，2012年GDP相比2005年劲增3.2倍，并且在青岛市的比重不断增加，占青岛全市GDP总额近三成，进一步稳固了西海岸区域经济重心的地位。2012年，西海岸经济新区规划出炉，将进一步加快黄岛区经济的腾飞。,黄岛区经济发展进入高速发展阶段，为该区域各行业发展带来诸多机遇,较快的经济发展速度为该地区房地产行业的持续发展提供了良好平台。,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,根据GDP增长速度与房地产市场关系，随着黄岛区区域经济的高速发展，近几年黄岛区房地产行业发展亦处于高速发展阶段，以后的黄岛阳区的房地产市场发展空间及投资潜力非常大。,原市北板块住宅市场概述,黄岛区经济发展消费水平,2012年,黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元,远高于青岛人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证,截止到2012年末，青岛市人均可支配收入达到28924元，比2011增长357元；而同期人均生活消费支出为20391元，比2011年增长1094元；2012年，黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元，高于青岛市平均水平，区域消费支撑力强。,联合国对世界各国生活水平划分标准,从恩格尔系数来看，青岛市恩格尔系数近几年比较稳定，基本维持在36%-39%，生活水平处于相对富裕。根据经济发展情况，黄岛区城市居民生活水平大于青岛市平均水平，生活水平相对富裕。,原市北板块住宅市场概述,黄岛区产业结构,产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有产者，为房地产发展提供充足需求客户，持续促进房地产快速发展,黄岛区经济发展以第二产业为主导，第三产业不断稳定增长，产业结构稳定地优化升级；产业结构日趋合理，产业的稳定发展及优化升级，造就大批有产者，他们成为黄岛区各种物业的主力客群，促进区域房地产快速发展。,原市北板块住宅市场概述,黄岛区宏观背景小结：,黄岛区经济发展,黄岛区产业结构,黄岛区是青岛是六大市辖区之一，是未来青岛城市建设中新的经济增长极。,黄岛区经济连续多年一直维持高速发展阶段，房地产发展也进入高速发展阶段，区域房地产市场存在着诸多发展机遇；黄岛区人均可支配收入高于青岛市人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证。,产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有产者，为房地产市场提供充足的需求客户，促进该区域房地产行业持续快速发展。,黄岛区规划,黄岛区概况,规划新黄岛区，打造现代产业体系完善的生态文明新城区；规划西海岸经济新区，重点打造成为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。,2013年1-6月基本经济情况：,根据青岛反馈数据初步计算，1-6月完成国内生产总值272.11亿元，可比增长9.2%，完成全年计划的43.89%；其中第三产业完成93.03亿元，可比增长12.8%；三次产业比例调整为9.16：56.65：34.19。工业总产值完成722亿元，同比增长9.1%；规模以上固定资产投资完成219.4亿元，同比增长22%；社会消费品零售额完成84.98亿元，同比增长12.8%。全社会用电总量累计11.93亿kwh，累计增长11%，其中工业用电6.76亿kwh，同比增长9.3%。地方财政一般预算收入完成30.85亿元，同比增长13.6%；国税系统组织税收收入11.2亿元，同比增长19.5%；地税系统组织税收收入19.9亿元，同比增长24.58%。截止到6月末全区金融机构本外币存款余额425.27亿元，比年初增加41.07亿元，增长10.69%；其中个人存款236.19亿元，比年初增加24.80亿元，增长11.73%；金融机构本外币贷款余额316.43亿元，比年初增加47.06亿元，增长17.47%。,2013年1-6月基本经济情况：,1、服务业发展势头良好：服务业企业呈现良好的发展势头，1-6月份全区服务业企业实现现代服务业增加值35.87亿元，同比增长30.1%，成为推动服务业实现跨越式发展的主要增长点。社会消费品零售额完成84.98亿元，同比增长12.8%，其中限额以上企业完成12.67亿元，限上企业占全社会消费品零售额的比重达14.9%，同比增长14.1%，限额以下企业完成72.32亿元，增长12.6%。2、投资保持较高增速：1-6月份，全区规模以上固定资产投资592个项目完成投资219.4亿元，同比增长22%。亿元以上投资项目支撑作用明显。亿元以上投资项目125个，完成投资额102.8亿元，同比增长11.5%。其中：1-6月份本年新开工过亿元固定资产投资项目66个，计划投资160.6亿元，完成投资58.4亿元，占规模以上固定资产投资26.6%，同比增长88.6%；66个新开工亿元项目中，有46个工业项目，10个服务业项目，产业结构较为合理。3、居民收入快速增长：根据住户抽样调查资料分析，1-6月全区农民人均现金收入实现7871元，同比增长12.01%；城镇居民可支配性收入为15772元，同比增长9.24%；农民现金收入增长速度超过城镇居民可支配性收入。4、财政金融运行稳健：1-6月份，完成地方财政一般预算收入30.85亿元，同比增长13.6%。存贷款余额稳定增长，截止6月末，金融机构存款余额425.27亿元，比年初增加41.07亿元，增长10.69%；其中，个人存款完成236.19亿元，比年初增加24.8亿元，增长11.73%；各项贷款余额316.43亿元，比年初增加47.06亿元，增长17.47%。,据黄岛区2012年国民经济和社会发展统计公报显示：,文化和体育：全区共有各类文化机构28处(含镇综合文化站)，其中市级文化机构1处，镇综合文化站23处，影剧院1处，文化馆1处，博物馆1处，图书馆(含镇、街道图书室)24处，农家书屋961处。推出形式多样、内容健康的群众文化活动170次，各类艺术团体(含各镇庄户剧团)演出2000场次，丰富了人民群众的文化生活。全市在地市级以上发表、参展、参演作品373件。体育场馆数量达到3个，开展了420次群众性体育活动，向青岛市以上体育部门输送体育后备人才46名。夺得各类奖项金牌47枚，其中：国家级金牌块数4枚，省级金牌块数17枚，青岛市级金牌块数26枚。,1994年，刚刚成立的黄岛街道完成规模以上工业企业总产值1.5亿元，辖内地方财政收入1192万元。2008年，黄岛街道完成规模以上工业企业总产值294.3亿元。辖内地方财政收入7.5亿元。实际到账外资6002万美元，实际利用内资8.6亿元人民币。实际出口3.66亿美元。,经过14年的发展黄岛区的综合经济实力居全区榜首,跨越：围绕石化、港口物流，黄岛街道突出产业链招商，重点引进一批“大高强”项目。,2006年5月1日，国内首个单系列千万吨级炼油项目青岛炼化1000万吨/年炼油工程从此拉开建设的序幕。,展望：今后发展要立足区位优势，做好港口经济这篇大文章，推动产业集群向高端发展,2008年下半年以来的“金融危机”，黄岛街道的工业经济运行良好，经济指标不降反升。,起步：太平货柜是黄岛街道引进的第一个大项目，从此，黄岛街道的工业结构发生了变化，由原先的轻工业开始向重工业转移。,2000年，是黄岛街道招商引资的“分水岭”。随着前湾港航线的西移，大量港口经济相关的投资项目纷纷落户开发区。,黄岛区的五大产业：汽车配套业、港口物流业、石化产业、现代服务业和高科技产业,2009年1-7月份，我区六大产业集群完成产值891亿元，占规模工业产值的77.7%；增速为32.46%，高出规模工业产值增速7.93个百分点，拉动规模工业产值增速23.7个百分点，对规模工业产值的贡献率高达96.6%。,石化产业集群完成产值382亿元，增速为104.3%。汽车产业集群完成产值129亿元，增速为97.49%。造船产业集群完成产值42亿元，增速为50.72%，。电子产业集群完成产值161亿元，增速为2.21%。家电产业集群、港口产业集群分别完成产值176亿元、1亿元，分别同比下降18.07%、95.04%。,六大产业集群包括：汽车产业集群、造船产业集群、电子产业集群、家电产业集群、港口产业集群,十大工程,唐岛湾综合改造工程：对牛岛以东的整个湾部区域进行综合治理，治理海域面积约6.9平方公里，建设了可容纳200艘150型游艇的游艇码头。目前，该区域已成为行政中心商务区的一道靓丽风景线。行政中心轴线景观工程：按照行政文化中心主轴线规划，建设和完善了市民、文化、科技、时代等四大广场。城市骨干交通工程：滨海大道开发区段、嘉陵江路立交桥、黄河路立交桥、嵩山隧道、前湾港疏港专用通道等城市骨干交通工程相继完工，“南隧北桥”工程在加快推进，城市交通系统日益完善。水资源工程：总投资达1.01亿元管家楼水厂一期工程，于2004年正式运行，新增供水能力6万吨/日，基本解决了北城区供水不足问题。热力工程：利用多元化投资方式，完成了临港工业区和行政商务区供热工程，正加快推进A区热源厂二期扩建工程，全区供热面积达400万平方米，初步形成完善的城区供热系统。此外，还有2个热源厂正在筹建中。国际贸易中心工程：该、以国际贸易中心为依托，有关单位正加快引进国际大商社、国内知名企业的商务办事机构，构筑国际信息平台。绿化工程：以公园、广场、街头绿地为点，以城区道路绿化为线，以功能区生态隔离林、沿海防护林为带，以山林绿化、社区绿化为面，相继完成丁家河水库、市民广场、兰东山体等绿化工程，初步建成园林式新城区。“新八大关”工程：形成建筑风格各异，集度假居住、休闲娱乐、观光旅游为一体的别墅式万国建筑群。小康新居工程：启动面向工薪阶层的经济适用房建设，改善居民居住条件。“大学城”工程：相继建成了山东科技大学青岛创业基地、石油大学青岛科教园，扩大了青岛理工大学、青岛职业技术学院、青岛滨海学院的规模，现已成为青岛西海岸的“大学城”和产学研基地。,黄岛经济区以年均30的速度递增，总量、增速均居全市十二区市之首，占全市经济总量的比重达到15%左右。2007年第二产业实现增加值410亿元，年均增长34%；第三产业实现增加值176亿元，年均增长30%，增速远远高于全市平均水平。规模工业经济总量迅速膨胀、六大产业集群比重提高，对全区工业的拉动力彰显。轻重工业结构趋优，三次产业比例约为1：68：31，由于工业增长速度较快，相应的使三产的比重有所下降。主要贸易伙伴及占全区对外贸易比例为：美国占17.8%、日本占17.1%、韩国占16.4%、欧盟占11.6%。,小结：一产比重逐年下降，二产比重不断上升，三产发展较为平稳，基本与GDP增速同步,“一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。,“三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。唐岛湾地区，是西海岸的行政商务中心区，主要体现行政商务办公的功能。前湾港，是国际航运枢纽港和保税区所在地，主要体现航运、国际物流贸易的功能。薛家岛湾，主要体现大造船制造基地的功能。,“两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居住、旅游产业发展带。,规划黄岛区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，结合地形特征形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。,空间布局结构,综合旅游区,石油化工工业区：发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。,生态高效农业区,石油化工工业区,行政商务中心区,国际商贸仓储加工工业区：建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心。,临港工业区：着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。,生态高效农业区：积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。,行政商务中心区：进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。,综合旅游区：建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。,国际商贸仓储加工工业区,临港产业区,原市北板块住宅市场概述,为支撑青岛市城市建设，西海岸经济新区最终形成了极建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局，亦有效引导了房地产发展空间布局。,一核：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。双港：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。九湾：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。六区：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。,发展定位：功能定位：东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。产业定位：现代产业体系完善的生态文明新城区。,包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区，通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。2005年末全区总人口比上年增长7.28，而自然增长率仅为6.78。，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色。人口低龄化是黄岛另一个特点，黄岛未来有深圳移民城市的特性。黄岛未来发展及定位为胶州湾西海岸经济发展战略的核心。黄岛将成为青岛市新的重要经济区。黄岛人口仍有发展空间，影响因素有：大学城、大炼油等项目。,小结：到2020年，总面积达180平方公里的黄岛分区将成为总人口达146万的西海岸特大新城,黄岛未来发展定位,东北亚国际航运中心-青岛市城市总体规划（2006-2020）物流贸易集散中心旅游度假地现代制造业基地西海岸地区的中心城市,业态市场分析：,抽样调研数据分析（300份调研问卷）,根据客群了解一般均在户外、广场、学校、公园、小区、公司、街道等处进行简单的运动所了解的黄岛专业的运动健身场馆有：石油大学、黄金海岸、加州国际、海滨学员、尚善瑜伽等,注：个别数据因被访者选择多项或未进行填写，所以个别数据和百分比为或超或少。,项目SWOT分析,项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。,锦都家园凤凰国际朝阳无限千禧银杏苑石雀滩迪维花园太平洋铭座天福园湛园崇业大厦富春江路住宅华海嘉园,1,9,9,8,7,6,4,3,2,10,A,B,C,D,E,F,G,H,I,鲁商蓝岸国际卓亭广场兴华商贸城怡情海岸昆仑山庄海尔望山居长城花园江珊花园滨海小区钱塘江花园迎祥苑,J,K,L,M,价格区间在4000-5000元/,价格区间在5000-8000元/,11,金,沙,滩,石油大学,山东科技大学,海滨学院,青岛理工大学,北影创意媒体学院,第一中学,致远中学,近几年主要学区住宅楼盘信息：,鲁商蓝岸国际,项目概况,蓝岸国际项目1期和2期由8栋33层的高层住宅组成，小区1期和2期总占地面积80亩，总建筑面积26万平方米，气势恢宏、色调欢快、风格俊朗。项目分三期开发，1期共1、2、3、4号四座，6层以上可看海，距离海边只有800米。1期和2期建设面积111070.08平米，总户数1221户。户型设计方面，从54平米到248平米套一、套二、套三、跃层房能够满足不同客户群的生活需求。90平米以下的中小户型占到70以上。1期、2期小区共设有地面停车位、覆土车位和地下停车位三种，合计2100多个，车位与户数比近1:1,极大方便了社区业主的停车需求。项目距唐岛湾距离800米，步行十分钟，既可到达区政府重点打造的滨海公园。,开发顺序,本项目地处开发区江山南路与长江西路交汇处，具有“得天独厚”的交通优势。距青岛开发区汽车站仅1.5公里，步行大约10分钟的路程，可以直接坐车到达山东各地以及青岛其他县、市、区。向东5分钟车程即可到达开发区CBD中央商务区,交通状况,这里配套齐全，生活氛围浓厚，有大型超市：佳世客、家佳源、利群等。银行：交通银行、中国银行、上海浦发银行、中国建设银行、青岛市商业银行等。医院：友爱门诊、开发区医院、香江医院、仁济门诊等。学校：石油大学、珠江路小学、黄埔江路小学、开发区一中、滨海学院、职业技术学院等。此外，还有黄金海岸、英派斯健身俱乐部、蓝岸国际影城等休闲娱乐场所。,配套设施,中南海湾新城,项目处于青岛开发区CBD核心区，珠江路和井冈山路交汇处，往南350米就是滨海大道、唐岛湾和已经建设好的唐岛湾海滨公园一期。此区域为开发区的经济、政治商务中心，周边商业配套齐全，坐拥都市繁华，又尽享生活便利。,交通,完善的商业配套是小区价值的核心所在。佳世客、利群、家佳源等大型购物中心近在咫尺，海湾新城西面的井冈山路将规划成商业步行街，酒店、银行、医院、学校配设齐全，构筑完整都市生活，让您尽享繁华便利,规划：以高层建筑单体为主题建筑，充分利用地域空间，纵向发展，节约用地，减少建筑密度，降低容积率，最大程度地提高绿化率。小区内交通组织顺流畅通，做到人车分流，采用人车分流，小区所有的车辆均通过地下出入口直接进入地下停车场，和小区地上行人相互不会受到影响。以提高本小区居住群体的生活质量及社区的品质。整体规划中由8栋建筑形成围合式小区，单体建筑物排列高低错落有致。每个单体建筑大体正南正北，充分满足北方住宅对日照及通风的要求。中间围合一个大的中央庭院，罗列分布着各种植物，四季有景，水系如明珠点缀，小区内道路蜿蜒。,围合式设计,正南正北,配套设施,幼儿园：深圳春天幼儿园、天启星幼儿园、开发区机关第一幼儿园、千禧龙娃哈哈幼儿园小学：珠江路小学中学、富春江路小学、黄浦江路小学中学：开发区一中大学：青岛理工大学、石油大学、滨海学院、山东科技大学、港湾置业技术学院、青岛职业技术学院超市/商场：武夷山路农贸市场、薛家岛农贸市场、钱塘江路菜市场、官厅生活家市场、佳世客、家佳源、瑞泰利群举步可达；各大银行：商业银行、上海浦发银行、中国银行、建设银行、社区内自助银行餐饮娱乐：海丰大酒店、海都大酒店、蓝海金港大酒店、迎宾馆、新世纪大酒店、良友鲍翅酒楼高档酒店；东来顺大酒店、茶苑粥店、重庆小天鹅、川鱼头火锅、福口居大酒店中档酒店；,康大凤凰国际,项目概况,康大凤凰国际占据着开发区核心地段，紧邻繁华商圈，东临开发区CBD中央商务核心区，步行可达佳世客商圈，距区政府仅3分钟车程。海底隧道贯通后，15分钟生活圈可随意行走中山路商圈、享尽栈桥美景。,交通,康大凤凰国际是康大地产第三代住宅产品研发平台体系的代表作。康大3.0平台传承了康大地产十年开发经验，在充分总结前两代产品平台优势、市场研究、业主反馈、人体物理学等多方面要素的基础上形成。康大3.0平台着重强调了居住舒适度，住宅空间功能划分比例，园林风格要素，以及窗形与外景的衔接等问题，代表了我国房地产开发的最先进水平。,超前设计奢华享受,兴始奢华江南园林：康大凤凰国际充分吸纳拙政园的设计精华，全力打造北方拙政园。以“公园里的建筑，建筑中的公园”为设计主题，将8栋板式楼绕中心公园有机排列组合，270度观景，置身于此，户户有景，“一户异景”。全力打造北方拙政园林，采用了中国古典园林中的园、林、泉等元素为主题，小桥流水、圆形拱门、灰瓦白墙，搭配得错落有致，鲜明的江南印记构建了一个有机整体，描绘出一幅优雅的风景画。置身于此，如梦回江南，让业主体会到居住在自然中。,社区采用了中国传统“围合式庭院”建筑理念,中国古典园林,A区居住用地规划主要采用了中国传统的“合式庭院”围合手法。以“公园里的建筑，建筑里的公园”为设计主题。由10栋18-30层的高层住宅楼（6栋板式高层、4栋点式高层）围绕15000平米中心景观公园有机排列组合而成，形成都市里的“绿肺”，给小区提供了超大尺度的私家园林。园区的景观由知名的泛亚景观设计有限公司进行规划设计。住宅以80-90平米中小户型为主，布局合理，功能齐全。,B区公建由两栋26层单体建筑及裙房组成。1栋写字楼1栋酒店式公寓，裙房为大型商业网点。2个裙房之间形成60米宽的商业步行街，沿步行街的视觉走廊可以尽享A区中心景观的美景。A、B区之间为独具特色的风情商业街区。,项目分为A，B两个地块,B区,A区,千禧龙花园,区占地10万余平方米，绿化率超过45%，分三期开发建设：一期四栋曲板式小高层、可销售房屋面积范围198平方米至310平方米花园复式、空中别墅。二期五栋高层，现可售房屋面积范围132168平方米，精装修交付。三期酒店公寓已经启动，多功能VIP会所、幼儿园已经封顶，即将投入使用。社区银行、社区超市以及社区保洁业已进驻。,开发过程,本项目位于青岛经济技术开发区行政商务中心武夷山路和珠江路交汇处，东临五大广场（创业广场、市民广场、文化广场已建成；新世纪广场、黄海广场正建）和9洞高尔夫练习场；坐拥美丽的唐岛湾海域，与薛家岛旅游度假区一衣带水，南面隔一条宽阔的滨海大道便是美丽的近100万平方米的滨海公园；西北向距离佳世客和利群超市约有10分钟路程，距离学校和医院仅5分钟车程；不可再现的优越地利使其成为唐岛湾D组团的住宅金版。,交通及配套,千禧银杏苑,项目概况,区域配套交通：千禧银杏苑地处峨眉山路中段，开发区城市核心区、核心居住区、核心文教区。北临香江路二小、开发区一中、开发区六中、青岛职业技术学院。南邻娃哈哈幼儿园、中国石油大学、黄海学院、滨海大道、长途汽车站。西临珠山余脉、戴戈庄水库、昆仑山路。东临峨眉山路。区域内有政府正在规划与建设的科技商贸街及两期创业园。千禧银杏苑为20万平米大型生态宜居社区，69-146平米户型，人车分流，景观板楼。社区之内就有农贸市场、阳光会所、商业街。一期户型以中小户型为主，9-11层一梯两户纯板式住宅。西倚小珠山，南瞰唐岛湾海景。,小结,在售楼盘中，2/5的楼盘提供装修。单体户型面积范围集中在70170平米之间，而热销户型以50-70平米的一居、80110平米的二居和120140平米的三居室为主。建筑类别均为高层或小高层建筑形式以围合式居多随着香江商圈和长江路商圈的可供面积越来越少，未来城市住宅的主要面积供应区在昆仑山居住，但昆仑山居住区现有设施较差，基本处于未开发状态，个别开发商开发的楼盘体量小，价格基本维持在30004000元/平米的价格范围。,黄岛区商品住宅市场成交量价分析,受调控政策变动因素及开发商低价走量策略的影响，2012年至2013年5月黄岛区市场逐步走向回暖，12年底出现翘尾行情，项目成交量增明显，价格随成交增加有所上涨，价位浮动不大。,黄岛区2012年除了第一季度入市项目减少以外，其后成交数量稳步上扬，2013年初受政策不确定性影响，开发商持稳观望，入市项目交少，整体成交量虽有所回落，同比去年增长；成交价格未出现较大浮动，同比价格平稳上涨，黄岛区主力