上海学区房攻略（2020摇号新规后）

2020上海学区房攻略 （民办摇号新政下） March 29, 2020 国金证券研究所 商贸零售与社会服务行业组 分析师：吴劲草 执业编号：S1130518070002 2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略 国金证券 吴劲草 2 民办摇号政策下，公办学校更受欢迎几乎是必然之势 民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升 民办摇号政策下，整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化 过去二十年，上海的民办初中，明显强于公办初中，所以之前很多“好学校”是民办初中。 而现在民办初中摇号入学推行之后，上“民办学校”确实是不确定性的了，要凭运气了。但是，以后的 “好学校”，会不会就不是以前那一批了？而会换一批？完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办 初中，可能未来就会不如从前，而以前认为“中等偏上”的一些公办学校，未来可能会持续增强。 过去二十年，民办初中因为其：筛选生源能力，派系关系，使得部分民办初中越来越强。 民办摇号政策会彻底颠覆这两点，未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。 以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是，“好学 生”其实并不喜欢“拼运气”，而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候，大部分优秀生源，若 有还不错的公办学校对口，是不会冒风险，参加完全不确定性的民办摇号的。 就导致一种“主动选择”，即相当大比例的优秀生源，因为重视教育，是有一个还不错的对口公办保底 的，这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说， 参与摇号的本身生源池子里，就不包含很多优秀生源了。总而言之，一流生源会流向公办学校。 公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的，是“有序”的。其入学是具 有稳定性&确定性的，其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势，学区房重要性提升。 以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”。不论民办小学还是 公办小学，都认可这个，这一点现在完全变了。现在学区房，核心价值在于其“对口公办初中”，以后讨 论“上海学区房”，更重要的是看“初中学区”（九年一贯制也是同一个道理，初中更确定）。 以后上好学校都要凭运气了吗？错。“好学校”很可能会变了 “好学校”的定义在变，一流生源会流向公办学校 公办学校因为其稳定性会更受欢迎，学区房的重要性提升 “小升初上民办”的模式剧变，学区房需要有“初中学区” 民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升 总结一句话：2020年之后，上海学区房的重要性提升 但需要能够对口初中学区的学区 2020年之后，上海学区房的重要性提升 但过去的学区房，主要是针对小学的学区房（目标是考名校民办初中） 未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强 不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质是最重要的考量之一 “民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局 5 过去20年，上海民办初中的迅速变强，这是建立在原来民办学校可以自由筛选生源， 而公办学校不行，自主招生派系优势明显，如原来上中60%都是自主招生。 现在这两点都变了，第一，民办摇号政策，使得民办学校不能筛选生源了，完全随机 化的生源。第二，2018年发布的中考改革政策，使得未来自主招生的比例大幅压缩， 对于四校（基本上都是零志愿录取），自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。 那么未来部分民办名校初中学校的生源也好，派系优势也好，被极大程度的压缩了。 之前民办名校初中，垄断优秀生源的格局，在2020年这一年彻底转变了。 而很多优秀生源，因为规避风险和不确定性，其实根本就不参加民办摇号了。所以上 海民办初中迎来的，不仅仅是“摇号导致生源的随机性”，而且是“很多优秀生源根 本就不参加摇号了”，参与摇号的池子本身也有影响。 “民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局 过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因 6 可筛选的优势很显著 对于上海这样的一线城市，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的 8.5万人提升到2016年的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重 要的优势。 把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事，但是直接招650分学生却是相对容 易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的，只关心650分本身，导致头部学校通 过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。 而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中，是非常普遍的，不是仅仅是上海。其他二 线城市有很多“XX大学附中”（初中），这种学校通常可以理解为民办初中（或可筛选初 中），这些学校通常由“XX大学投资集团”投建，本质上是企业投建而非财政，可以自由 筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因 7 派系关系和筛选形成协同，进一步加强部分强势学校 另一方面，高中和初中的派系关系，使得部分初中和小学，本身具备了“派系光环”，四 校自主招生占比高达60%，此前上中每年新生约400人，其中约240人是自主招生来的，而 这240人中，约110人来自华育中学，使得华育的地位进一步加强。（2018年上海市教委发 布了中考改革政策，要将自主招生比例压缩至15%，预计2021年全面推行）。 在并不标准化的中考自主招生和小升初中，小学&初中学校本身成为了加分项，使得学校之 间的分化进一步加剧。 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生” 8 上海中考改革方案2018年推出，预计2021年正式实行（即2018年入学的学生参加中考）。 中考改革旨在减少自主招生比例，增大裸考分数比例。 名额分配相当于是校内裸考分数比拼，也是一种裸考分数比拼。 四校（上中，华二，交附，复附）录取基本上为零志愿，未来预计不进行名额分配，四校录取 还是以区内裸考分数排名为主。 名额分配占65% 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 上海教委的“中考改革”方案，2018年推出，预计2021年实行 上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生” 9 自主招生 （自荐&推优） 裸考 （包括零志愿） 名额分配 （也是裸考的 一种，拼分数） 40%60% 中 考 改 革 前 自主招生 （自荐& 推优） 裸考 （包括零志 愿） 名额分配（也是裸考的一种，拼分数） 15% 65% 中 考 改 革 后 20% 上海中考改革 资料来源：国金证券研究所绘制 上海四校以外的重点高中降低自主招生比例40%15%，提高名额分配比例 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 10 自主招生 （自荐&推优） 裸考 （包括零志愿） 60%40% 中 考 改 革 前 自主招生 （自荐& 推优） 裸考 （名额分配和零志愿） 15% 85% 中 考 改 革 后 上海中考改革（对于四校） 资料来源：国金证券研究所绘制 上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生” 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 上海四校高中没有到校名额分配，但降低自主招生比例 11 明确一个概念：学籍对口和户籍对口 学籍对口与户籍对口很重要 户籍对口代表：浦东，闵行，宝山，嘉定，金山，奉贤，青浦，松江，崇明 户籍对口的意思是：在小升初的时候，该区公办初中看的是户籍所在地，按照孩子户籍所在地（及入户时 间）来决定孩子的对口初中。户籍对口的特点是，小学可以在别的学校上，甚至别的区上，户籍在该初中 对口小区，就可以上该公办初中。也决定了浦东等区可以通过买房入户的方式，来给小学的孩子换初中。 学籍对口代表：杨浦，静安，黄浦，普陀，虹口 多对多分配长宁 学籍+户籍对口代表：徐汇 学籍对口和户籍对口，都是指“公办学校小升初”，和幼升小无关，和民办也无关。 学籍对口的意思是，在小升初的时候，该区公办初中，是根据孩子小学的学籍（在哪里上学），来决定孩 子的对口初中。学籍对口的特点是，要上该区公办初中，基本上需要在该区的对口小学上学才行。也决定 了，该区学区房需要从幼儿园就开始买。孩子小学以后想通过买该区学区房来上该区公办初中，比较难。 徐汇区的公办初中要求比较高，部分热门的公办初中，既要求学籍在对口小学，也要求户籍在对口小区。 其实也算是一种学籍对口，因为在该区上初中，需要小学在对口小学，但比一般学籍对口的区要求更高。 而且徐汇区的公办学区，也有多对多的情况，并且官方文件只公布居委，非常之复杂，不确定性很高。 长宁是最有意思的。长宁小升初过程中，是高度不确定性的。小学和初中是多对多的对应关系。比如5个小 学，对应5个初中，小学在哪边，并不能确定初中在哪里上。所以长宁几乎没有“学区房”的概念。 资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制 学籍对口与户籍对口很重要 本文讨论仅涉及上海部分行政区 浦东/闵行户籍对口，可以直接买“初中学区房”，孩子小学时期低年级时候，购买 初中学区房并入户，可以直接对口相关初中。即可以通过新购学区房，选择初中。对浦 东&闵行来说，可以小学之前选择合适学区房，规划小学-初中路径，也可以小学时候选 择学区房重新规划初中。 徐汇/杨浦/静安/黄浦/普陀/虹口学籍对口，选择需要在小学前就做，买的学区房，基 本上需要从小学盯到初中的，小学在哪基本就决定初中在哪了，无法通过买学区房来换 初中。对徐汇杨浦等区来说，买学区房需要在小学前就规划未来小学-初中的路径，且中 途没有太多可以转换的空间。 学籍对口与户籍对口很重要 公办初中 对口类型 行政区部分热门优秀公办初中 户籍对口 浦东 建平西校，张江集团中学，进才实验（九年一贯），前滩华二（九年一贯）， 上实东校（九年一贯），洋泾菊园学校（九年一贯），建平实验（九年一贯）， 进才北校 闵行 莘松中学，七宝二中，闵华二，莘光学校（九年一贯），上实西校，交大 二附中，康城实验（九年一贯） 学籍对口 徐汇 位育初级，徐教院附中，徐汇中学，南模初，中国中学，田林三中，园 南中学，师三（九年一贯)，位育实验（九年一贯） 杨浦 上音实验（九年一贯），铁岭中学，鞍山初级，上理初级，鞍山实验，复 旦实验，昆明中学，辽阳中学 普陀 曹二附校（九年一贯），华师大四附中，晋元附校（九年一贯），梅陇中学， 中远实验（九年一贯），江宁学校（九年一贯） 新静安 市北初级，静教院附校（九年一贯），风华中学 黄浦向明初级，卢湾中学，格致初级，大同初级 虹口长青学校（九年一贯），虹口实验（九年一贯），北郊学校（九年一贯） 注1：不包括三公（上外，上实，浦外），也不包括上中东。 注2：有部分新开公办学校也很优秀，如杨浦新复旦二附学校，复旦徐汇实验学校等，但因数据 不足可能未能收录 注3：包括部分热门，并非完全名单，序号也并非排名，若有遗漏请见谅 注4：除浦东&闵行外，其余区对口学区房代表为各渠道整理，可能对口有所变化，请再三核实 资料来源：上海教委，国金证券研究所 学籍对口与户籍对口很重要 2020年3月20日，各区公布了公办了上海各区2020年小学 初中对口划片，基本上同之前没有太大变化 本文讨论以2020年各区教委官方文件为主要资料 由于大部分学籍对口的区公布小学对口只公布到区委而未 到具体小区，故学籍对口各区的学区房小区代表可能有不 精确或不完全的情况，请再三核实查验。 16 浦东新区 浦东新区学区政策分析 浦东新区是户籍对口的 所以在浦东，初中学区房理论上是可以小学再买 目前政策下，浦东学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定 相对来说，对口学区越少的学校，生源锁定程度越强，稳定性越强 我们下文选取的主要都是“初中学区房”，教委官方文件大概是如 下图的格式，我们进行一些小区和地址的统计梳理，若有遗漏请见 谅 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 浦东部分热门公办学校学区房简表 浦东部分热门公办学校对口学区房代表小区 建平西校（大唐校区）大唐盛世花园一期，大唐盛世花园二期，大唐国际公寓（三期），汤臣湖庭花园 建平西校（华城校区） 阳升公寓，滨江茗园，陈家门小区，珠江玫瑰花园，福山小区，涵乐园，海怡别墅，巨洋豪园，陆家嘴 国际华城，凌四小区，名门滨江苑，松林小区，梅园一街坊，梅园二街坊，梅园三街坊，梅园四街坊， 梅园五街坊，梅园六街坊，梅园新村，梅园三村，梅一小区 张江集团中学 张江汤臣豪园一期，张江汤臣豪园二期，张江汤臣豪园三期，张江汤臣豪园四期 汇智湖畔家园，胡姬花园 进才实验（九年一贯） 天安花园，华丽家族花园，联洋新苑，当代清水园，水清木华，联洋花园天合苑，第九城市， 御翠园，仁恒河滨1-3期，中邦晶座，九间堂，四季雅苑别墅，联洋年华， 御景园，金桂家园，金色维也纳，中邦风雅颂 前滩华二（九年一贯） 中粮前滩壹号，晶耀名邸，东方逸品，福晟乾隆广场，晶耀商务广场， 东方悦耀公寓，前滩华唐名邸，前滩晶萃名邸，前滩锦绣臻品 上实东校（九年一贯） 银泰花园，罗山花苑1-3期，云间绿大地，世茂湖滨，中天碧云苑，碧云花园 金桥酒店公寓，碧云东方公寓，百富丽山庄，星云小区，盈标花园，碧云钻石 金洋十方庭，碧云晓园，维诗凯亚，信和花园，凤凰大厦，金桥爱建园 洋泾菊园（九年一贯） 盛大金磐，江临天下，仁恒滨江园，金鼎公寓，江临天下，财富海景，汇豪天下 汤臣一品，中粮海景，东昌新村，东园1-4村，东昌大厦，菊园小区 建平实验（九年一贯） 黄山一村，黄山二村，黄山始信苑，东方知音苑，栖山苑，黄山新苑，广洋苑， 栖山家园，金浜新村，黄山小区，云山苑，始信北苑，金浜小区，弘扬公寓， 弘扬雅苑，黄山新城，云山星座苑，金桥瑞仕花园，新世纪名苑 进才北校 崮山小区，巨东小区，申立苑，双城苑东苑，陆家嘴花园，新天家园，张杨南苑 翡翠湾公寓，中星巨野公寓，华阳苑，中新公寓，龙威名邸，新城名园，生安花苑 广洋华景苑，羽北小区，中新张杨苑，申舟明阳苑，中新家园，巨西小区，明珠苑 羽山路1000弄，雅景公寓，盛世年华，陆家嘴峰会，第五大道，山水国际 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 建平西校（大唐校区） 建平西校（大唐校区）对口小区 地址小区名 白杨路199弄大唐盛世花园一期 罗山路2255弄汤臣湖庭花园 樱花路801弄大唐盛世花园二期 樱花路802弄大唐国际公寓 建平西校（大唐校区）学区房代表小区： 大唐盛世花园一期，大唐盛世花园二期，大唐国际公寓（三期），汤臣湖庭花园 注：建平西校（大唐校区）的 对口小区很少，只有这四个小 区，相应的，对口生源素质的 锁定程度也高一些 建西是浦东老牌公办初中强校，现主要有两个校区大唐和华城，主校区在源深华城 华城比大唐校区人多，整个建西学校每个年级人都非常多 此外，乳山路校区现在对外租出了 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 建平西校（华城校区）page 1 建平西校（华城校区）对口小区(Page1) 地址小区名地址小区名 张杨路951弄梅园四街坊青平路58号仁恒公寓 张杨路1515弄陆家嘴国际华城钱仓路402弄梅园一街坊 张杨路1269弄涵乐园钱仓路326号梅园三村 张杨路1133弄梅园五街坊钱仓路324号梅园三村 源深路188弄光辉小区钱仓路322号梅园三村 桃林路18号环球广场钱仓路316号梅园三村 松林路97弄海怡别墅钱仓路314号梅园三村 松林路95弄松林小区钱仓路313弄梅园三村 松林路88弄梅园五街坊栖霞路300弄梅园二街坊 松林路111弄海怡花园栖霞路296号梅一小区 乳山路506弄上海滩花园洋房陆家嘴街道许家厅56号阳升公寓 乳山路505弄上海滩花园洋房陆家嘴街道许家厅28号阳升公寓 乳山路285弄福山小区陆家嘴街道许家厅26号阳升公寓 乳山路237弄海源小区商城路991弄梅园三街坊 乳山路208号光辉小区商城路1317弄海运小区 乳山路202号光辉小区商城路1178弄松山小区 乳山路200弄申富小区商城路1177弄林山小区 乳山路160弄隧成小区商城路1028弄梅园四街坊 乳山路138弄梅园三街坊商城路1025弄梅园六街坊 乳山路130弄梅园三街坊 建平西校（华城校区）学区房代表小区： 阳升公寓，滨江茗园，陈家门小区，珠江玫瑰花园，福山小区，涵乐园， 海怡别墅，巨洋豪园，陆家嘴国际华城，凌四小区，名门滨江苑，松林小区 梅园一街坊，梅园二街坊，梅园三街坊，梅园四街坊，梅园五街坊，梅园六街坊， 梅园新村，梅园三村，梅一小区 注：建平西校（华城校区）对 口小区较多，后面还有两页， 相应的，其每一届的入学学生 也会很多 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 建平西校（华城校区）page 2 建平西校（华城校区）对口小区(Page2) 地址小区名地址小区名 浦东大道988弄东晶国际福山路49弄福山小区 浦东大道834弄福山小区福山路40弄梅园二街坊 浦东大道817号海洋新村福山路111弄梅园五街坊 浦东大道691弄梅园陈家门小区福山路102弄梅园四街坊 浦东大道666号浦东教师大楼福山路100弄梅园新村 浦东大道651弄陈家门小区东方路573弄市政大楼 浦东大道637号同科公寓昌邑路588弄金隆置地大厦 浦东大道604弄梅园一街坊昌邑路555弄滨江茗园 浦东大道592号梅园教师公寓滨江大道1399弄陆家嘴壹号院 浦东大道569号凌四小区 浦东大道1139弄惠扬大厦 浦东大道1097弄珠江玫瑰花园 浦东大道1093弄名门滨江苑 浦东大道1089弄中信五牛城 浦东大道1081号中信五牛城 浦东大道1000弄巨洋豪园 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 建平西校（华城校区）page 3 建平西校（华城校区）对口小区(Page3) 地址小区名地址小区名 源深路200号未注明陆家嘴街道赵家宅未注明 商城路1228号未注明陆家嘴街道姚家宅C未注明 商城路1225号未注明陆家嘴街道许家厅未注明 乳山路516弄未注明陆家嘴街道陶家桥8号未注明 乳山路515弄未注明陆家嘴街道其昌栈大街未注明 商城路1088号未注明陆家嘴街道梅二街坊未注明 乳山路235弄未注明陆家嘴街道海怡花园未注明 乳山路188号未注明陆家嘴街道海洋新村未注明 浦东大道998号未注明陆家嘴街道傅家宅未注明 浦东大道981号未注明陆家嘴街道风雷新村未注明 浦东大道830号未注明陆家嘴街道东包家宅未注明 浦东大道727弄未注明陆家嘴街道北包家宅未注明 浦东大道599号未注明福山路309号未注明 浦东大道597号未注明东方路55号未注明 浦东大道1191号未注明昌邑路600号未注明 浦东大道1091弄未注明 注：部分对口小区给出了地址，但可能不是商品房或者其他原因，没有相应小区名 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 张江集团中学 2020年，原民办张江集团学校拟改制为公办学校：张江集团中学 民办张江集团学校本身就具有“对口地段班”，这样的类公办性质，改制为公办学校 之后，其对口小区和原来对口地段班没有变化，因其优质的对口生源受到欢迎。 张江集团中学对口小区 碧波路49弄胡姬花园 晨晖路377弄汤臣豪园一期 晨晖路825弄汤臣豪园二期 晨晖路828弄汤臣三期 藿香路238弄汤臣四期 亮秀路180弄汇智湖畔 龙东大道666弄汤臣豪园一期 松涛路200弄汤臣豪园一期 碧波路23弄未注明 碧波路328号未注明 碧波路573弄未注明 碧波路912弄未注明 碧波路942号未注明 碧波路942弄未注明 注：部分对口小区给出了地址，但可能不是商品房或者其他原因，没有相应小区名 张江集团中学-学区房代表小区： 张江汤臣豪园一期，张江汤臣豪园二期，张江汤臣豪园三期，张江汤臣豪园四期 汇智湖畔家园，胡姬花园 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 进才实验学校（九年一贯制） 进才实验学校算是九年一贯制学校，也有对口的小学，联洋地区周围生源质量强，此 前很多优秀生源会去优先冲民办，新政落实后，回流公办概率较大，进才实验生源有 望提升。 进才实验学校-学区房代表小区： 天安花园，华丽家族花园，联洋新苑，当代清水园，水清木华，联洋花园天合苑 第九城市，御翠园，仁恒河滨1-3期，中邦晶座，九间堂，四季雅苑别墅 联洋年华，御景园，金桂家园，金色维也纳，中邦风雅颂 进才实验中学对口小区 地址小区名地址小区名 丁香路1066弄中邦晶座花木路1883弄御翠园 丁香路1089弄中邦风雅颂花木路1983弄四季雅苑 丁香路1299弄仁恒河滨3期锦绣路300弄第九城市1期 丁香路1399弄仁恒河滨2期锦绣路333弄金色维也纳 丁香路1599弄仁恒河滨1期锦绣路358弄当代清水园 丁香路901弄联洋花园世纪苑锦绣路666弄华丽家族 丁香路910弄联洋年华锦绣路800弄天安花园 丁香路999弄联洋花园天合苑锦绣路888弄御景园 芳甸路333弄当代清水园柳杉路229弄浦园千秋别墅 芳甸路599弄九间堂柳杉路99弄 广洋新景苑（原：花四路 99弄） 芳甸路77弄水清木华罗山路1502弄吉云公寓 迎春路1355弄第九城市2期罗山路1700弄金桂家园、锦绣小区 迎春路736弄联洋新苑 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 前滩华二学校（九年一贯制） 前滩华二是个新公办学校，因为周围楼盘定位较高，整体生源素质预期较高，华二系 统背书+九年一贯制的稳定性而广受欢迎，现在虽然还没有毕业生验证，但大概率不错 前滩华二学校对口小区 地址小区名 东育路95弄中粮.前滩壹号公馆 海阳西路268弄晶耀名邸 海阳西路500弄东方逸品 江高路39弄福晟钱隆广场（原名：海悦华庭） 江耀路122弄晶耀商务广场 江耀路123弄晶耀商务广场 高青西路667弄东方悦耀公寓 海阳西路358弄前滩华唐名邸 江高路118弄前滩晶萃名邸 江高路105弄前滩锦绣臻品 前滩华二学校-学区房代表小区： 中粮前滩壹号，晶耀名邸，东方逸品，福晟乾隆广场，晶耀商务广场， 东方悦耀公寓，前滩华唐名邸，前滩晶萃名邸，前滩锦绣臻品 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 上实东校（九年一贯制） 上实东校不是上实，上实是三公之一，是可以光明正大的选拔学生的。上实东校是一 所九年一贯制公办学校，未来生源质量同样有望提升。 进才实验中学对口小区 地址小区名地址小区名 碧云路1168弄碧云钻石酒店公寓白桦路266弄金色碧云 碧云路199弄爱建园黄杨路18号凤凰大厦 碧云路333弄中天碧云黄杨路69弄信和花园 碧云路700弄碧云别墅锦绣东路418弄云间绿大地 碧云路777弄碧云花园蓝天路368弄银泰花园 碧云路86弄金洋十方庭罗山路1507弄星云小区 红枫路108弄金桥酒店公寓明月路1118弄百富丽山庄 红枫路300弄碧云东方公寓明月路188弄世茂湖滨 红枫路358弄碧云晓园明月路199弄罗山花苑 红枫路450弄盈标花园酒店公寓云山路2000弄维诗凯亚 上实东校-学区房代表小区： 银泰花园，罗山花苑1-3期，云间绿大地，世茂湖滨，中天碧云苑，碧云花园 金桥酒店公寓，碧云东方公寓，百富丽山庄，星云小区，盈标花园，碧云钻石 金洋十方庭，碧云晓园，维诗凯亚，信和花园，凤凰大厦，金桥爱建园 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 洋泾菊园学校（九年一贯制） 地处陆家嘴地区，该片区广受金融从业者喜爱，学校生源质量较优，实力持续提升 大名鼎鼎的汤臣一品就对口该学区 洋泾菊园学校-学区房代表小区： 盛大金磐，江临天下，仁恒滨江园，金鼎公寓，江临天下，财富海景，汇豪天下 汤臣一品，中粮海景，东昌新村，东园1-4村，东昌大厦，菊园小区 洋泾菊园学校对口小区 地址小区名地址小区名 东泰路200弄盛大金磐东昌新村东昌新村 浦城路377弄江临天下东园二村东园二村 浦城路99弄仁恒滨江园东园三村东园三村 浦东南路1038弄金鼎公寓东园四村东园四村 浦明路233弄江临天下东园一村东园一村 浦明路258弄财富海景东昌路600号东昌大厦 浦明路99弄仁恒滨江园浦城路366弄菊园小区 商城路108弄汇豪天下商城路297号申金大厦 石桥路28弄汤臣一品商城路341弄紫光大厦 银城路600弄中粮海景 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 建平实验学校（枣庄校区） 建平实验学校是同时具有小学和中学的，可以理解为九年一贯制。一般讨论建平实验 是指其枣庄校区，其初中在浦东算还不错的初中。一个年级较大，有十余个班 建平实验学校-学区房代表小区： 黄山一村，黄山二村，黄山始信苑，东方知音苑，栖山苑，黄山新苑，广洋苑 栖山家园，金浜新村，黄山小区，云山苑，始信北苑，金浜小区，弘扬公寓 弘扬雅苑，黄山新城，云山星座苑，金桥瑞仕花园，新世纪名苑，广洋苑 建平实验学校（枣庄校区）对口小区 地址小区名地址小区名 博山东路440弄黄山一村栖山路1460弄栖山家园 博山东路446号黄山一村栖山路1489弄金浜新村 博山东路448号黄山一村栖山路1555弄金浜新村 博山东路459弄黄山二村栖山路1558弄黄山小区 博山东路466号黄山一村栖山路1578弄云山苑 博山东路468号黄山一村栖山路1636弄始信北苑 博山东路482号黄山一村栖山路1689弄金浜小区 博山东路484号黄山一村栖山路1700弄弘扬公寓 博山东路553弄黄山始信苑栖山路1876弄弘扬雅苑 博山东路555弄黄山始信苑云山路835弄黄山新城-上海未来 博山东路811弄东方知音苑云山路839弄黄山新城-上海未来 金桥路528弄栖山苑云山路999弄云山星座苑 金桥路899弄黄山新苑枣庄路210弄黄山始信苑 金杨街道金家浜未注明枣庄路212弄黄山始信苑 居家桥路575弄黄山二村枣庄路399弄金桥瑞仕花园 居家桥路699弄广洋苑枣庄路500弄新世纪名苑 浦东大道2556号中国石化办公房张杨路3083弄广洋苑 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 进才北校 Page 1 进才北校对口小区(Page1) 地址小区名地址小区名 北洋泾路601号海光大楼灵山路785弄中新家园 北洋泾路609号海炼大楼灵山路858弄申舟明林苑 北洋泾路610号西镇小区灵山路866弄新城海上名园 北洋泾路612弄西镇小区苗圃路280弄中星怡景花园 北洋泾路640弄西镇小区苗圃路400弄弘扬沁园 博山路199弄铂悦滨江苗圃路415弄双城苑 崮山路517号建平中学苗圃路428弄张杨南苑 崮山路626弄明珠东苑苗圃路438弄新城名园 巨野路455弄龙威名邸苗圃路463弄巨东小区 巨野路469弄巨东小区苗圃路466弄张杨南苑 巨野路482弄羽北小区苗圃路600弄中星怡景花园 灵山路1390弄崮山小区民生路1001弄申舟明阳苑 灵山路1396弄崮山小区民生路400弄第五大道东方中华园 灵山路1415弄崮山小区民生路818弄桃林二小区 灵山路600弄桃林一小区民生路999弄中星恬园 灵山路701弄桃林二小区南洋泾路280弄中新公寓 灵山路708弄申立苑南洋泾路287弄南洋苑 灵山路717弄中星景园南洋泾路296弄张杨南苑 灵山路729弄申立苑沈家弄路810弄民生家园 灵山路730弄泾南教师公寓沈家弄路870弄中星巨野公寓 注：进才北校历史比较复杂，合并过一些学校，人 也非常多，每个年级都是十余个班。 进才北校总体也算浦东比较好的公办初中，当然和 较大的学生基数也有一定关系。 进北对口的小学比较好的有福外，二中心，六师等， 不过未来主要还是看初中学区 对口进北的学区房非常多，代表上可能列举不全 进才北校-学区房代表小区： 崮山小区，巨东小区，申立苑，双城苑东苑，陆家嘴花园，新天家园，张杨南苑 翡翠湾公寓，中星巨野公寓，华阳苑，中新公寓，龙威名邸，新城名园，生安花苑 广洋华景苑，羽北小区，中新张杨苑，申舟明阳苑，中新家园，巨西小区，明珠苑 羽山路1000弄，雅景公寓，盛世年华，陆家嘴峰会，第五大道，山水国际 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 浦东新区部分热门公办学校学区房 进才北校 Page 2 进才北校对口小区(Page2) 地址小区名地址小区名 沈家弄路877弄中星张扬苑羽山路851弄新城名庭 沈家弄路900弄巨西小区羽山路951弄张杨南苑 沈家弄路901弄巨杨小区羽山路967弄森林湾二期 桃林路1141弄新天家园羽山路998弄金羽名庭 桃林路815弄陆家嘴花园张杨路1348弄竹园高层 杨高中路1708弄罗山怡景苑张杨路1500弄证大宽域 杨高中路2168弄绿地泾南张杨路1528弄陆家嘴公馆 洋泾镇路126号西镇小区张杨路1550弄陆家嘴公馆 洋泾镇路176号西镇小区张杨路1589号八方大厦 洋泾镇路188号西镇小区张杨路1619弄东珂花苑 洋泾镇路20号西镇小区张杨路1647弄桃林公寓 洋泾镇路78弄西镇小区张杨路1662弄海苑大厦 洋泾镇路82号西镇小区张杨路1667弄金露苑 洋泾镇路89弄西镇小区张杨路1673弄生安花苑 羽山路1001弄森林湾一期张杨路1697弄中星张扬苑 羽山路100弄盛世年华张杨路1698弄羽北小区 羽山路1445弄崮山小区张杨路1734弄羽北小区 羽山路1446弄崮山小区张杨路1776弄巨东小区 羽山路308弄陆家嘴峰会张杨路1811弄中星海上景庭 羽山路373弄山水国际张杨路1998弄双城苑东苑 羽山路383弄山水国际张杨路2100弄华阳苑 羽山路400弄雅景公寓张杨路2228弄张杨花苑 羽山路600弄第5大道张杨路2238弄明珠苑小区 羽山路601号进才北校张杨路2242弄翡翠湾公寓 羽山路801弄巨东小区张杨路2600弄广洋华景苑 资料来源：浦东教委，国金证券研究所 31 闵行区 闵行区学区政策分析 闵行区是户籍对口的 所以在闵行，初中学区房理论上是可以小学再买，但是提前多少年， 这个就得看排队人数多少了，提前一点总是保险一点 目前政策下，闵行学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定 闵行很多好公办初中都对口很多小区，一个年级也非常多人 但也有上师大康城，闵华二这种，只对口一个小区的还不错的公办 闵行区部分热门公办学校学区房 闵行区部分热门公办学校学区房简表 闵行部分热门公办学校对口学区房代表小区 莘松中学（莘松校区） 莘松三村，莘松五村，莘松六村，莘松七村，莘松八村，莘松九村，锦澳家园 银厦花园，莘沥路300弄，明物大厦，莘怡公寓，裕兴花园，锦都花园，金城绿苑 绿梅一村，绿梅二村，绿梅三村，绿梅公寓，森都公寓 莘松中学（春申校区） 水仙苑一期，水仙苑二期，玉兰苑随园，万科假日风景，上海春城一居委/二居委 绿地春申，莘南花苑一村，莘南花苑二村，江南名邸，新空间，魔力苑，玫瑰九九 高兴花园，中城绿苑，常兴家园，莲花新村，春馨苑，春申景城1-3期 七宝二中 枫荷兰庭，莲蒲府邸，华夏茗苑，江南御府，明泉公寓，明泉花园，豪世盛地，金美苑， 水清年华，佳宝新村，佳宝1,3,4村，四联新村，阳光神州苑，保利名苑，华宝花园， 联盛花苑，碧林湾南苑，宝南新村，奔驰别墅，惠明苑，民主新村，富丽公寓东区/西区， 蓼花汀，东庭，水榭花堤，万泰花园，广海花园，亿豪名邸，黎明花园，万兆家园，牡丹公寓，莱 茵风尚，嘉丽苑，万科城市花园新区，碧林湾 闵华二紫竹半岛 上师大康城实验康城小区 莘光学校（九年一贯） 水清一村/二村/三村，水清嘉苑，雅致公寓，阳明国际花园，报春一村/二村/三村/四村， 金宵大厦，银霄大厦，众众家园，新珠苑，开城新村，紫欣公寓，地铁明珠苑， 丽华公寓，绿茵苑，新梅花苑/公寓/广场，景河名苑，东苑绿世界，东苑佳佳花园， 莘光苑，莲蒲花苑，东苑新天地，东苑福邸，宝安新苑，富林苑，东湖花园，莘城苑 上实西校 万源城逸郡/尚郡/郎郡，万源城E1,万源城御溪/御境，古龙尚居，古龙苑 祜欣公寓，平南1-4村，和嘉公寓，同济华城，华一新城，东苑古龙城，东苑怡景苑， 新时代景庭，望族新城，中友嘉园，梅莲苑，华梅花苑，康健丽都，梅陇镇华一村/二村 交大二附中 南洋博士新居，交大东川花苑，沧源小区，金榜世家，北欧丽景，三明花园，京浦花园 金榜世家五期/六期，好第坊，源枫景苑，东苑佳和园，当代万国府，东川路925弄 资料来源：闵行教委，国金证券研究所 闵行部分热门公办学校学区房 莘松中学（莘松校区） 莘松中学（莘松校区）-学区房代表小区： 莘松三村，莘松五村，莘松六村，莘松七村，莘松八村，莘松九村，锦澳家园 银厦花园，莘沥路300弄，明物大厦，莘怡公寓，裕兴花园，锦都花园，金城绿苑 绿梅一村，绿梅二村，绿梅三村，绿梅公寓，森都公寓 莘松中学（春申校区） 莘松中学（春申校区）-学区房代表小区： 水仙苑一期，水仙苑二期，玉兰苑随园，万科假日风景，上海春城一居委/二居委 绿地春申，莘南花苑一村，莘南花苑二村，江南名邸，新空间，魔力苑，玫瑰九九 高兴花园，中城绿苑，常兴家园，莲花新村，春馨苑，春申景城1-3期 闵行区部分热门公办学校学区房 七宝二中 七宝二中-学区房代表小区： 枫荷兰庭，莲蒲府邸，华夏茗苑，江南御府，明泉公寓，明泉花园，豪世盛地，金美苑， 水清年华，佳宝新村，佳宝1,3,4村，四联新村，阳光神州苑，保利名苑，华宝花园， 联盛花苑，碧林湾南苑，宝南新村，奔驰别墅，惠明苑，民主新村，富丽公寓东区/西区， 蓼花汀，东庭，水榭花堤，万泰花园，广海花园，亿豪名邸，黎明花园，万兆家园，牡 丹公寓，莱茵风尚，嘉丽苑，万科城市花园新区，碧林湾 还有大概20个小区对口，就不一一列举了 七宝二中对口的学区非常多 七宝二中对口学区的小学包括七宝黎明小学，七宝明强小学等 闵行区部分热门公办学校学区房 闵华二（华东师范大学第二附属中学附属初级中学） 闵华二-学区房代表小区： 紫竹半岛 闵华二基本是针对紫竹半岛小区的一个公办学校，对口小学就叫“华师大附属紫竹小学” 莘光学校（九年一贯制） 莘光学校-学区房代表小区： 水清一村/二村/三村，水清嘉苑，雅致公寓，阳明国际花园，报春一村/二村/三村/四村， 金宵大厦，银霄大厦，众众家园，新珠苑，开城新村，紫欣公寓，地铁明珠苑， 丽华公寓，绿茵苑，新梅花苑/公寓/广场，景河名苑，东苑绿世界，东苑佳佳花园， 莘光苑，莲蒲花苑，东苑新天地，东苑福邸，宝安新苑，富林苑，东湖花园，莘城苑 闵行区部分热门公办学校学区房 上实西校 上实西校-学区房代表小区： 万源城逸郡/尚郡/郎郡，万源城E1,万源城御溪/御境，古龙尚居，古龙苑 祜欣公寓，平南1-4村，和嘉公寓，同济华城，华一新城，东苑古龙城，东苑怡景苑， 新时代景庭，望族新城，中友嘉园，梅莲苑，华梅花苑，康健丽都，梅陇镇华一村/二村 交大二附中 交大二附中代表小区： 南洋博士新居，交大东川花苑，沧源小区，金榜世家，北欧丽景，三明花园，京浦花园 金榜世家五期/六期，好第坊，源枫景苑，东苑佳和园，当代万国府，东川路925弄 康城实验学校（九年一贯制） 康城实验学校代表小区：康城小区（莘松路958号） 康城实验是一个九年一贯制学校，全称是“上海师范大学康城实验学校”，和闵华二有 点类似，就是针对康城小区的公办学校 38 徐汇区 徐汇区学区政策分析 徐汇之前是各区中，民办选拔最为疯狂的两个区之一（另一个是杨浦），所以此 前徐汇的民办整体成绩显然会好于公办。但在民办摇号新政之后，徐汇一些民办 名校的生源会变得没有保障，在确定性的需求下，未来优秀生源会回流公办的。 徐汇区学区政策分析 但徐汇的公办对口入学规则是最复杂的，可以说 “既看学籍，又看户籍”，但主要还是看学籍。 简单的说，在徐汇，要上一个好的公办初中，主 要还是看你小学在哪里上。 而像徐汇公办里面排前列的好初中，位育初，南 模，徐汇中学，田三这些，都是“电脑摇号学籍 对口”。同时也有一些初中（如中国中学）是不 用派位，直接对口入学的。 不仅是对口学籍，而且本身就含有不确定性。是 在若干个公办小学和若干个公办初中之间，用派 位方式来入学的。 也就是说，如果小学在高安路一小&世界小学& 汇师小学，虹桥小学等小学，对口的初中，是有 很大随机性的。 同时也没有办法通过学区房，锁定“初中能上位 育初”，因为同样可能会派位到市二。资料来源：徐汇区教委，国金证券研究所 徐汇区学区政策分析 资料来源：徐汇区教委，国金证券研究所 徐汇区公办对口&派位方式 电脑派位派位和对口结合对口入学 序号学校名称派位小学序号 学校名称派位小学对口小学序号学校名称派位小学 1位育初级 向阳，建襄，一中心 1田林三中 田林、田一、田三、田 四、吴中、漕开发 求知（部分）1南洋初级 上实教小（部分）、日新（部分）、江南（部 分） 2市二初级2市四中 高一、世界、汇师、光 启、东三、东二 东三（部分）2龙华中学龙华 3南模初 高一、世界、虹桥、 交小 3零陵中学东二、东三 上教实小（部分）、 江南（部分） 3中国中学康宁、求知（部分）、上师大一附小（部分） 4徐汇中学 高一、世界、虹桥、 交小、汇师、光启 4康健外国语中学樱花园、上师大一附小（部分）、康外 5五十四中高一、世界5龙苑中学龙南 6田林中学 田林、田一、田三、 田四、吴中、漕开发 6徐教院中学向阳育才（部分）、上小 7田林二中7园南中学园南、徐汇实验（部分） 8汾阳中学向阳育才（部分) 9长桥中学 徐教院附小、长二、体职院附小、徐实验（部 分） 10华东理工大附中 启新（部分）、华理大附小（部分）、上实附 小 11梅园中学启新（部分）、华理大附小（部分） 12徐汇中学（南校） 华泾（部分）、徐浦（部分）、徐实验（部分） 13紫阳中学徐浦（部分）、华泾（部分） 14位育实验九年一贯制 15师三实验学校九年一贯制 徐汇的公办小升初对口方式有三种： 电脑派位，对口入学，派位和对口结合。这个模式已经很多年了。 电脑派位，存在很大不确定性，对口入学的，相对确定性强一点，但徐汇区此前 更强的公办学校，都是派位入学的 徐汇区部分热门公办学校学区房 徐汇区部分热门公办学校学区房简表 类型学校对口学区房代表小区 九年一贯制 （确定性相对高） 位育实验东湖公寓，裕华新村，富民新邨，延庆路4弄，古柏小区，延庆路新里，东湖路新里 师三实验 梦蝶苑，保利星苑，西雅图嘉萱苑，汇成宾阳苑，龙漕家园，乾骏大厦，气象苑， 龙漕路66弄，徐汇馨苑，三江小区，宾阳路11-21号 非九年一贯制 （有不确定性） 建襄小学具体见后面页面 向阳小学具体见后面页面 其他 建襄和向阳对口算是徐汇非九年一贯制公办学区房里面确定性还算强的小学，高安路一小， 汇师等也是热门小学学区，但是发散性较大，变化程度更不好评估。 总体来说，徐汇的公办学区房体系非常复杂，而且充满不确定性，徐汇区历年公布学区房 对口也只公布到居委，不公布具体小区，选择前需要慎重 注：徐汇区的公办对口和派位体系非常复杂，学区房-小学，小学-初中，都具有多对多的发散性。而且同一个小区，可能对口不同的学校。 徐汇区官方发布的小学学校对口，不像浦东和闵行是对口到具体小区的，而是对口到不同居委，还有（部分）对口的方式 总而言之，在徐汇，选择学区房前要慎重，体系复杂，且变化巨大 资料来源：徐汇区教委，国金证券研究所 徐汇区学区房分析 九年一贯制公办学校 上面分析我们可以看到，徐汇很多优质公办初中，是无法通过对口小学（学区房） 锁定的，但是依然有一部分优质初中，优质初中可以通过小学来锁定，也就可以 通过学区房来锁定，就是九年一贯制学校。 徐汇区热门九年一贯制学校主要有两所：位育实验和师三实验学校，这两所学校 是可以通过小学锁定初中的，也基本可以通过学区房锁定小学，确定性较高。 资料来源：徐汇区教委，国金证券研究所 徐汇区学区房分析 九年一贯制公办学校 位育实验 位育实验-学区房所属居委： 东湖居委，延庆居委，陕新居委，新乐居委，复襄居委，淮海居委，淮中居委，金波居 委，安福居委，春华居委 位育实验-学区房代表小区： 东湖公寓，裕华新村，富民新邨，延庆路4弄，古柏小区，延庆路新里，东湖路新里 徐汇区学区房分析 九年一贯制公办学校 师三实验学校 师三实验学校-学区房所属居委： 嘉萱苑居委，龙漕居委，宾阳居委，馨汇南苑（部分），凯翔居委（部分），漕溪新村 四村居委（部分），公园道居委 师三实验学校-学区房代表小区： 梦蝶苑，保利星苑，西雅图嘉萱苑，汇成宾阳苑，龙漕家园，乾骏大厦，气象苑， 龙漕路66弄，徐汇馨苑，三江小区，宾阳路11-21号 徐汇区学区房分析 非九年一贯制学校（存不确定性） 徐汇区比较靠前的公办初中，都是不确定性的对口的，这个已经挺多年了。所以 一个小学可能会对口几个不同的初中。 那么比较好的非九年一贯制初中包括位育初级，徐教院附中，徐汇中学，南模初， 田林三中，园南中学等，还有市二，中国中学，市四等学校，也是市重点。 所以徐汇的非九年一贯制学区房，没办法直接锁定到初中，但可以在小学学区房 的基础上，筛选出一些几个对口初中都还不错的小学。 本质上，除了九年一贯制，徐汇的学区房，还是在看小学 徐汇区学区房分析 非九年一贯制学校（存不确定性） 建襄小学和向阳小学，对口的都只有位育初级和市二初级这两所初中，这两所初中都 算是徐汇区内比较不错的公办初中，所以建襄小学学区房从确定性上来说是相对强的。 但是总体来说，还是比浦东/闵行，还有徐汇本地的九年一贯制学校确定性弱。 建襄小学 建襄小学-学区房所属居委： 建岳居委，太原居委，永太居委（部分），永嘉新村居委（部分），建新居委（部分）， 息村居委（部分） 建襄小学-学区房代表小区： 巴洛克宫廷，中科新苑，中汇花园，凯悦公寓，徐汇高公馆，嘉瑞花苑，太原邸， 徐汇御苑，岳阳花苑，瑞嘉公寓，岳阳小区，科普弄，岳阳大楼，高欣公寓， 永嘉新村，懿园，东平路2号，永嘉大楼，太原路165弄，福禄村，达汇花园， 岳阳路77弄/79弄/200弄/170弄，正蕃小筑，永康路141弄，永太小区 注：徐汇区学区房政策历来较为复杂，学区房对小学，也不完全是一一对应的，考虑前还需慎重 徐汇区学区房分析 非九年一贯制学校（存不确定性） 向阳小学和建襄小学一样，只对口位育初和市二初，稳定性还算相对可以。向阳 小学的学区房，也可以考虑。 向阳小学 向阳小学-学区房所属居委： 慎成里居委，肇嘉浜居委（部分），陕西居委（部分），建新居委（部分），永康居委 （部分），息村居委（部分） 向阳小学-学区房代表小区： 明园世纪城，年平花苑，嘉善公寓，阳光四季公寓，中汇花园，太原邸，襄阳公寓， 瑞嘉公寓，岳阳路77弄，嘉嘉大楼，襄阳南路452弄，梵高馆，新加坡美树馆， 建国西路233弄，嘉善路232弄，永太小区，嘉御庭，嘉善路169弄，甘邨小区， 梧桐花园，嘉丽苑，紫苑大厦 注：徐汇区学