20160128康桥概念方案中期汇报过程版

,郑州康桥悦城14号地(柒號院)概念方案设计,规划总图：1.规划总图按照汇报文本的方案一（高层+洋房，南侧无商业），方案四（高层+高层，两排高层，中心大景观）进行总图深化2.北侧建筑退建筑红线，高层退界15米，多层9米控制3.商业建筑面积不宜超过该用地总建筑面积的8%，沿街商业考虑一托二设计，将需要的配套设置在商业局部三层处4.保障房建筑面积不宜小于该用地建筑面积的10%5.地库停车位按照出让任务书1128辆设计，地面在景观外围考虑地面停车6.纯高层方案考虑:88、110、125、135四种户型，其户型配比为50%、10%、10%、30%，具体配比参考总图排布后可做适当微调7.高层+洋房：面积段洋房140，高层125+888.住宅层高按照2.9米设计9.高层户型参考一、二号院产品，在此基础上做升级设计；洋房产品按照业主提供的洋房产品做优化设计10.高层住宅大户型考虑可变空间设计11.高层造型设计延续一二号院设计，在此基础上做简洁大方升级设计12.阳台面积尽量做足13.地下室设计考虑自行车独立出入口管理14.公租房规划考虑人行独立管理15.入口形式考虑管家式大堂设计，同时在设计时候尽量考虑偷面积设计处理2016-01-20,CONTENTS,目录,Chapter1前期解读Chapter2规范解读Chapter3规划策略Chapter4产品策略Chapter5造型策略,CONTENTS,01前期解读,交通分析,区位分析,周边环境,基地现状,上位规划,规划条件,量的测算,规划条件,竞品分析,适建分析,中国河南省,郑州市中心城区,河南省郑州市,该项目基地位于河南省郑州市经开区。经开区紧邻郑州中心城区。区位优势明显，是郑州市向东发展的桥头堡。,前期解读,区位分析,SITE,中心城区经开区,前期解读,宏观区位,SITE,约7KM,郑州市主城区,从基地的区位可以看出，驾车出行较为方便，距离主城区7公里，区位内铁路公路系统较为完备。,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,中观区位,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,未来规划国际教育，医疗配套，产业园区，项目将享受高端配套设施。,前期解读,交通分析,基地周边均便利可达。主城区人流主要通过经南八路进入基地，郑东新区人流主要通过经开十五大街，经开17大街进入基地，城市高速路车流主要通过经南八北一路和经南八路进入基地。,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,竞品分析,周边楼盘产品形式以高层为主，主力面积段100左右，竞品较多。周边楼盘中中建观湖国际和华启金悦府两个小区有洋房产品。,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,竞品分析,中建观湖国际洋房暂未开售，价格未知,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,竞品分析,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,中建观湖国际142户型户型特点：四房两厅，两房朝南缺点：1.户型不够方正。2.入口玄关交通空间过大。3.书房开间过小。4.主卧储藏后期改造无法作为独立房间使用。5.客厅空调设计不合理，无直接对外出风。6.新规结构阳台均算面积，故该户型实际面积较大。,前期解读,竞品分析,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,中建观湖国际188户型户型特点：四房两厅，主卧大面积露台缺点：1.户型不够方正。2.入口玄关交通空间过大。3.餐厅偏小。4.主卧面积偏小，功能级配不合理。,前期解读,竞品分析,项目距离本案有一定距离，价格不具备参考价值,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,竞品分析,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,华启金悦府133户型户型特点：三房三厅，两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，餐厅正对主入口。2.客厅墙面不完整，背景墙较短。3.次卧距离卫生间较远.4.客厅无阳台。,前期解读,竞品分析,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,华启金悦府150户型户型特点：三房三厅，两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，餐厅正对主入口。2.客厅墙面不完整，背景墙较短。,前期解读,规划条件,用地尺寸,禁设机动车出入口区段,用地性质,城市绿化,用地性质：二类居住用地用地面积：37613.81平方米建筑高度100米容积率2.5建筑密度25绿化率35%停车位：1128辆,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,适建性分析,基地西南侧为大亚湾大道与龙山十路交汇处，龙山十路未来将首先贯通成为基地主要道路，是人流来源的主要方向，且本案商业面积仅要求3000左右，因此商业适合建设在沿龙山十路方向区域。,商业适建范围,住宅适建范围,人流方向,规划高压线110KV,大亚湾大道W=60M,龙山十路W=36M,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解读,量的测算,单元数推导,业主诉求以12户为例，各面积段占比：95为3户，90为8户，70为1户则计算出平均面积为：（95*3+90*8+70）/12=89.58规划住宅总建筑面积为：48432*3.5-3000=166512则住宅总套数为：166512/89.58=1859套,住宅总套数为1859套，根据套数比可得各面积段所需套数,若为3.0M层高，底层架空，即9个6拼单元及1个4拼单元；若为2.9M层高，底层架空，即8个6拼单元及2个四拼单元；,基于日照，经济性，间距，户配比综合考虑，均以2.9M层高进行总图排布,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,CONTENTS,02规范解读,THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG,退界,间距,日照与配套设置,待征询问题,规范解读,退界,各边退界距离,南侧经南北支路宽20m,多层退道路红线10m;高层退用地红线15m。北侧经南八北一路宽40m。多层退用地红线9m;高层退用地红线15m。东侧经开第十六大街宽30m,多层退道路红线10m;高层退道路红线20m。西侧经开第十五大街宽50m,多层退用地红线6m;高层退道路红线25m。,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,规范解读,间距,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,地块进深受限，最多排三排多层住宅,地块进深受限，最多排两排高层住宅,郑州市城乡规划管理技术规定,4.2【建筑间距】（一）多、低层住宅间距1.多、低层住宅建筑平行布置（1）主朝向为南北向，南侧为多层时，控制间距不应少于20m。（2）主朝向为东西向时，应按卫生间距20m的要求控制。3.多、低层住宅建筑并列布置的间距（1）山墙不开设窗户的，最小控制间距多层为6m，低层为4.5m。（2）山墙开有居室窗的，其山墙间距应适当加大。,高度（m）,主朝向,高层板式住宅平行布置时控制间距表4.2.3.2,(三)高层住宅与高、多、低层住宅的控制间距2.高层板式住宅与高层板式住宅平行布置时，控制间距不宜小于表4.2.3.2所列要求：,4.高层住宅与高层住宅并列布置时，控制间距不宜小于表4.2.3.4所列要求：高层住宅与高层住宅并列布置时制间距表4.2.3.4,规范解读,日照及配套设置,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,郑州市城乡规划管理技术规定,4.2.2【日照标准】住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求，其中旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求。新建建设项目对周边现状建筑日照影响，仅考虑与新建建设项目基地直接相邻现状有日照要求的建筑物。违法建筑不视为被遮挡日照的建筑。,4.2.4【特殊日照要求】医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，中、小学的普通教室应满足冬至日不小于2小时的日照标准。托儿所、幼儿园主要生活用房（寝室、活动室）应满足冬至日不小于3小时的日照标准。,3.4.3【组团级社区综合用房实施导则】3000户以下（每户3.2人）的居住组团，社区综合用房应合并设置于住宅区交通便利的中心地段，方便居民到达，规划建设标准为：（三）1000户以下住宅区，社区综合用房按照40/百户进行集中配建，由所属社区居委会根据实际需要安排文体活动室和治安联防站等功能。另外便民站按60-80/百户进行配置。,规范解读,待征询问题,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,问题1,问题2,2、郑州市城乡规划管理技术规定居住组团设变电室40-130。与郑州市经济技术开发区建设用地规划设计条件通知书要求设置开闭所相矛盾。以哪个为准？,待征询问题：1、郑州市城乡规划管理技术规定住宅建筑每户1泊位，建筑面积大于等于130的户型按2辆/户配建，廉租房应按0.5辆/户配建。根据本规定本地块应设置停车位500600个。与郑州市经济技术开发区建设用地规划设计条件通知书要求设置停车位1128个出入较大。以哪个为准？,规范解读,待征询问题,THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU,待征询问题：3.本地块控规退界距离与郑州市城乡规划管理技术规定中退界距离相矛盾。且本项目一，二号院北侧根据控规要求高层退8米，多层退5米，是否可以统一？4、保障房设置的量为多少？户型配比？,郑州市城乡规划管理技术规定,CONTENTS,03规划策略,THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG,规划策略,规划总结,最后选定A和D方案,A,B,D,C,方案一,规划策略,方案一,总平面图,户型南北通透营造超大中央花园商业占据良好沿街面，并考虑餐饮业态景观体验丰富,规划策略,方案一,透视图,规划策略,方案一,透视图,规划策略,方案一,打造“退、放、抬”入口形象,AB=1.5m,B,A,经南八北一路,主入口,退出前场空间，放大入口空间。,中心景观,空间收放,抬高小区内部场地，减小地库坡道长度,B,A,退,放,抬,规划策略,方案一,良好的景观视野，采光通风极佳拥有48M超大间距拥有120M超长入口景观轴,景观资源分析,240M,120M,48M,规划策略,方案一,10764超大完整中央花园,景观资源分析,规划策略,方案一,根据所对应的景观资源确定户型的位置,户型布局分析,89户型,115户型,125户型,中央大景观,140户型,45户型,60户型,规划策略,方案一,商业占据良好沿街面,结合社区入口营造商业氛围，提升商业价值,商业布局分析,社区配套,沿街商业(进深15M),幼儿园,社区入口,规划策略,交通分析,车行出入口位于北侧、南侧，主要人行出入口位于南侧,城市道路,小区车行道路,地库出入口,车行出入口,人行出入口,小区人行道路,规划策略,方案一,日照分析,结论：经专业日照软件测算，本地块内部日照基本满足大寒日二小时的日照标准。,CONTENTS,03.回家之路,THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG,规划策略,主入口,超长进深的入口空间，阶梯景观赋予入口空间大气且层层递进的纵深感,规划策略,主入口,无论人行主入口，车型主入口都赋予仪式化的设置，庄重大气。,规划策略,主入口,泛会所前的豪华大雨棚给予业主宾至如归的感觉，精致的竖向装饰也更增添贵气,规划策略,主入口,室外水景引入泛会所，使得内外融为一体，给予在室内休息的人最好的景观体验,规划策略,主入口,清澈的池水，细细的软沙，明媚的阳光，人们在超大水景中尽情放松玩耍,规划策略,主入口,北侧车行入口绿树成荫，一份神秘，一份尊贵,规划策略,地库,规划策略,地库,规划策略,商业,规划策略,商业,规划策略,商业