户型的研发 PPT课件

2020/5/3,户型的研发,1,2020/5/3,1,2,3,户型研发概述,户型概念集合,户型研发要点,2,2020/5/3,关于户型研发你想到了什么？,很多人都想那只是建筑设计师的事情，那仅仅只是建筑设计师的事情吗？,误区,3,2020/5/3,户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。,一.关于户型研发,4,2020/5/3,户型类别配置,户型面积设定,户型类别分布,户型功能配置,户型研发的内容,1,3,2,4,5,2020/5/3,1、户型类别配置。户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？,6,2020/5/3,根据区位及环境结合消费者,立体户型或平面户型,大户型或小户型,7,2020/5/3,2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜欢70的二房，有的中意二房超过90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。,8,2020/5/3,3、户型类别分布很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。,9,2020/5/3,4、户型功能配置几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。,10,2020/5/3,客户的需求的不同，导致定位不同，定位不同，导致户型不同,因此：,11,2020/5/3,世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型,从而：,12,2020/5/3,2、户型四大分开,一套好的户型，必须做到以下4个分开：动静分开客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。,功能布局合理,13,2020/5/3,动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置静区卧室位置比较深入动区与静区之间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,14,2020/5/3,15,2020/5/3,动静分区案例,错层设计最易实现“动静分区”,平面户型也可以作到“动静分区”,16,2020/5/3,功能布局合理,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,17,2020/5/3,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区,静区,中海翠屏湾,动区,静区,18,2020/5/3,公私分开家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方。主次分开买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。干湿分开也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开,19,2020/5/3,通透明确，朝向明确,一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。1、如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。2、厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。3、卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。4、卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。5、当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。对于采光，南方北方有着不同的要求：北方因为寒冷，更在意阳光，朝阳面是人们重点的选择；南方因为炎热，尤其惧怕西晒，对阳光的需求不那么强烈。年轻人早出晚归，很少会考虑晒太阳，可以选择价格低一些的北向房；老人需要阳光的照射，两居以上的户型，至少要保证一个卧室或起居室处于朝阳面。,注意：,20,2020/5/3,南北通透全明,21,2020/5/3,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,22,2020/5/3,户型设计的合理性,你在购房时考虑居室各部分的优先顺序？,23,2020/5/3,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,户型设计的合理性,人居习惯,24,2020/5/3,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。风水不佳，影响住户情绪。,25,2020/5/3,通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光阳台一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光,26,2020/5/3,空间独立客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙方正开阔要留出摆放家具的完整空间，实用的布局长宽比不应失调进深与面宽之比不应大于2：1入口设玄关住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,户型设计的合理性,27,2020/5/3,空间尺度合理,相对独立至少有两面墙夹一角与客厅既有关系又有分隔与厨房应有关联又独立成区,点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,户型设计的合理性,人居习惯,28,2020/5/3,空间尺度合理,靠近餐厅西厨可与餐厅结合距离大门不能太远直接对外采光采风有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备厨厕最好不要紧邻最好带一工作阳台,万科魅力之城约89,点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,户型设计的合理性,人居习惯,29,2020/5/3,空间尺度合理,主卧明显大于次卧，进深面宽可适当增加南向朝向，比客厅的朝向要求更甚大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间确保私密性，最好布置的深一些次卧面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,户型设计的合理性,人居习惯,30,2020/5/3,空间尺度合理,应有明窗通风和采光公共卫生间做到干湿分离仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,户型设计的合理性,人居习惯,31,2020/5/3,空间尺度合理,保证客厅有良好的视野和采光在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台,上海保利叶上海85双阳台设置，南北通透,南通中港城89北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。,户型设计的合理性,人居习惯,32,2020/5/3,二、户型概念集合,33,2020/5/3,一、合体一居二、一居户型三、二居户型四、三居户型五、复式六、大户型七、别墅,34,2020/5/3,一.合体一居,合体一居采用的是厅室“合体”，功能分区的方式，即将卧室和起居室合二为一，划分出不同区域；标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总价，市场上适时出现了将卧室和起居室合二为一的“合体一居”。这种户型介于迷你一居和标准一居之间，面积大致在30-60平方米，以降低总价，适应年轻人的购买需求。,35,2020/5/3,根据一居户型的面积大小及格局的区别，一居户型可分为迷你一居、合体一居、标准一居三种，其中合体一居相当于前面所提的单身公寓。迷你一居迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房，一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节省面积，厨房很多时候是安排在户门旁，装上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。算下来，迷你一居的面积上限是30平方米：一个5平方米的卫生间，一个5平方米的玄关兼厨务区，剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。作为年轻人居住的过渡产品，被替代性极强：一方面是建筑本身由于追逐时尚，容易过时，包括外立面、户型，以及装饰材料等等；另一方面是户型本身由于面积过小，功能过于简单，容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。天生的缺憾性受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区容易产生相互影响：像户型小到十几平方米时，除了一张床、一张桌子和一个柜子外，再也没有多余的空间，仅仅能满足睡眠的需要；居住的便利性“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区，因为年轻人在紧张的工作之余，对住所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷，具体说就是工作和生活的切换要迅速,二.一居户型,36,2020/5/3,37,2020/5/3,标准一居一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”(居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面)外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。功能区域相互借用标准的一居室面积为60平方米左右。面积虽然不大，但居住的基本功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。像厅的面积在20-25平方米，卧室的面积在12-15平方米，卫生间的面积在3-5平方米，厨房的面积在5-8平方米等等。一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换：如自住转为出租，出租转为自住，出租转为出售等等。,38,2020/5/3,精致小户型案例,“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为“黑房”）,39,2020/5/3,三、二居户型二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上要适时注意：面积精巧过渡更为自如精巧二居室的面积一般为80平方米，如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话，可以适当放大10-20平方米。配置繁简定位各有不同在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户：单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。,40,2020/5/3,41,2020/5/3,42,2020/5/3,43,2020/5/3,从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在100-130平方米。注重功能细化缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室，以及厨房和卫生间等六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如东面和南面、东面和北面、西面和北面、西面和南面等等，以构成顺畅的通风回路。,四、三居户型,44,2020/5/3,45,2020/5/3,46,2020/5/3,五、复式,复式的优势1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点,47,2020/5/3,复式的不足1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品,48,2020/5/3,复式住宅,49,2020/5/3,住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。户型体现居住者的身份表现在几个方面：一要大气，在面积尺度、视觉尺度上尽量追求宽敞、明亮、开阔；二要充分与自然景观、人文景观结合，采用引景入室等设计手法，比如落地窗、弧形窗、飘窗、大露台甚至空中花园等，与周围自然环境完美结合；三要舒适，在功能配置上尽量完善，从人生活的各种流线、尺度着手。因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。使用面积的宽松大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的舒适度，同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。在套型面积的界定上，北方地区为170-200平方米以上，南方地区为150-180平方米以上。在居室面积的划分上，起居室为40-60平方米，主卧室为20-40平方米，厨房为8-12平方米，主卫生间为6-10平方米等等。户型特色的独到平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的各端，这样可以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美，以提高整体品位。同时，除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。户型满足私密性的要求。能够多加一道门，就不要少加一道门；能够一梯一户，就不要一梯两户；能够独占门厅，就不要与其他户共享。这一切，都是为了让用户更有领地感，安全感，也是获得私密性的必要条件。,六、大户型,50,2020/5/3,四房两厅三卫面积188m2,51,2020/5/3,面积266m2左右,52,2020/5/3,七、别墅,根据别墅在形态上及品质的差别，别墅大致可分为叠拼、联排、双拼、独栋，另外还有空中别墅。,叠拼别墅（CITYHOUSE）新生阶层选择郊区住宅，除了空气、绿化和低密度外，对建筑结构样式的选择，在中密度花园洋房的基础上，也有了进一步的要求，至此，“上有天（顶层平台）、下有地（门前绿地）”的叠式错跃层公寓，也就是现在所谓的“叠拼”或者“CityHouse”，迎合了一些人的需求。这种住宅一般为四层左右，下面两层和上面两层各为一户，除去绿地和平台外，有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变化，给人耳目一新的感觉。交通挑不远不近这种介于低层板楼和Townhouse之间的住宅，相对满足了城市新生阶层渴望像欧美发达国家的白领一样，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购物以及各种交际在路上所耗费的时间。容积挑不高不低这类过渡性住宅，为尽可能地降低造价，在社区中常常配有一些低层的平层公寓，以降低土地成本，容积率一般为o.8-1.0。面积挑不大不小由于消费群体定位于中等收入，并且层数所限，一般来说，面积在160-210平方米之间比较合适，不宜过大，因为过高的总价，会使客户转而选择档次高一些的Townhouse。,53,2020/5/3,54,2020/5/3,联排别墅（TOWMHOUSE）Townhouse的正式称呼为“联排别墅”，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种顶天立地、亲近自然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的可能。那么，Townhouse应该是什么样呢？首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置是至关重要的，开车至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独立性居住模式和较高的土地代价，未见得划算。其次应该有TOWN。成熟的配套及各种设施，是居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所等设施外，尽可能地依托成熟居住区，因为此类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代，也往往正在就学的年龄，不希望因衣食住行而耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主在国外主要为中产阶级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求奢华，造成总价过高，使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端：如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列；前后排间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户型设计比较单调等等。所以，它离住宅的最高形式独立式别墅（House）尚有一定距离。合理选功能空间分配一般一层为起居室、餐厨区，空间富裕时，可增加个佣人房或客卧。二层通常是老人房和儿童房等，这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房，以及宽大的露台，这是因为顶层容易配备完善，并且相对的安静，舒适度高。若有地下室，一般为家庭影院，娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要求不是太高的功能空间。最好每层都有卫生间，这样使用起来比较方便。,55,2020/5/3,56,2020/5/3,双拼别墅（TWOFAMILYHOUSE）两户连在一起的“双拼别墅”，在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。这种住宅样式，与“联排”、“叠拼”有了明显的区别，即，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。古人陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”式的桃源仙境，是现代久居都市的人们所倾心的。应该说，低层小楼加上私家花园，是一种充满着和大自然亲密接触的实在生活。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也要一改Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔，采用弧线、交错等活泼的建筑布局，结合各式各样的树木、雕塑、山石、水榭组团，使社区变得多姿多采。要瞅瞅采光通风双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。对于这类点式建筑而言，窗户的数量及面积要恰到好处：过多、过大不利于摆放家俱，并且保温性能也要降低；过少、过小，又会影响采光、观景，甚至外立面的美观。尤其是地下室，常常被当作视听室、台球室、健身房等娱乐空间，应尽量保证通风，有采光窗口当然更好。,57,2020/5/3,58,2020/5/3,地下一层,一层,59,2020/5/3,二层,三层,60,2020/5/3,独栋别墅“House”翻译成中文，成了“别墅”，从字面上理解，就是与众不同的宅邸。由于其具有稀缺性，也就成了目前住宅中的最高形式，这中间包括着“情”和“景”。情，就是购买者对别墅的价值取向，是一种心理因素，包括：地段价值的认同、社区文化的归属、物业管理的评判等等。别墅的业主由于行业背景、文化层次等的不同，对地理位置的认识会有差异。别墅社区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为，也就是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低，会使业主对社区的归属感、依恋情结和荣辱心态产生变化。景，就是别墅本身的建筑样式及所处的环境，是一种物理因素，包括：别墅的外立面、户型、社区的布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等选择这类住宅需注意：尊贵的品位有没有这种品位不单体现在别墅的造价上，而更主要是强调以人为本的原则：功能空间的打造要合情合理；建筑材料的运用要恰如其分。怡人的景观有没有市区中的别墅，要堆山挖湖构筑人造景观，郊野外的别墅，则依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观，这些都对别墅的价值起着至关重要的作用。,61,2020/5/3,62,2020/5/3,地下一层,一层,63,2020/5/3,二层,三层,64,2020/5/3,III、户型研发要点,随着人们需求的不断精细化，户型研发也越发重要。作为研发者，应该了解国家的有关政策和法规，楼盘所在地的气候、地形地貌，当地的社会经济状况、生活科技发展情况、政府相关职能部门对开发商的要求，当地居民的家庭规模和结构、生活习惯、风俗、文化背景等。,65,2020/5/3,户型面积的实用化,人性化,挖掘户型的附加值,功能配置的完美化,研发户型的注意点,66,2020/5/3,1露台设计：露台承担了室内与户外过度空间的作用，扩大了人们与室外自然环境空间的交流，在多层或高层住宅建筑中，对改善居家环境功不可没。,增加户型附加值的方法,67,2020/5/3,2飘窗设计：定义：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗从外部看：从内部看：,美化了建筑外形,扩大房间的采光和景观面，还可起到扩大室内空间的视觉感受的作用,68,2020/5/3,3无永久顶盖阳台设计：可以将不计面积的无永久顶盖阳台加设维护结构，并可去除室内与阳台之间的隔离设施，大大增加室内的实用空间,69,2020/5/3,4无顶盖或无永久顶盖楼梯设计：不仅满足功能要求，降低了公摊建筑面积、提高了得房率，间接增加了使用空间,70,2020/5/3,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,门：大门针对电梯或是楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能针对厕门厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对,风水要素,户型设计的合理性,71,2020/5/3,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,典型的”葫芦“户型，私隐性较差。,风水要素,户型设计的合理性,72,2020/5/3,主卫门直冲主卧床不妥。,风水要素,户型设计的合理性,73,2020/5/3,房：”横梁压顶“不利,厨：门对灶犯门冲煞,厕：大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,风水要素,户型设计的合理性,74,2020/5/3,在建筑设计中设置玄关，自然解决”门冲“的问题。,在装修时设置玄关。,风水要素,户型设计的合理性,75,2020/5/3,风水要素,户型设计的合理性,在装修时改变布局。,76,2020/5/3,77,2020/5/3,我们不是建筑师但我们比建筑师了解市场,户型和市场的关系,是否适用？,78,2020/5/3,两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？,户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,79,2020/5/3,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评：187平方米的复式，只有2个卧室？,80,2020/5/3,分析：书香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,81,2020/5/3,户型和市场的关系,点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？,重庆阿布阿布,客户的需求的不同，导致定位不同定位不同，导致户型不同,82,2020/5/3,分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了3162的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,户型和市场的关系,符合定位的，就是好户型！,83,2020/5/3,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,84,2020/5/3,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型