《合肥某厂房地产项目开发方案》.ppt

【鑫苑置业】合肥手表厂项目规划任务委托书,第一部分、市场研究报告一、合肥房地产市场总体分析1、合肥市土地市场供应分析2、合肥市场整体供应量分析3、合肥市场销售情况分析4、合肥市住宅价格整体分析5、合肥楼市市场的日销售套数6、小结二、合肥市各区域市场分析三、项目竞争性分析第二部分、项目定位一、市场定位二、物业档次定位三、产品定位四、形象定位五、客群定位,第三部分、物业规划建议建议一、开发模式二、规划建议1、建筑布局建议2、建筑形式及建筑风格3、建筑外立面具体建议：4、交通组织设计5、住宅设计6、公共空间设计7、景观概念设计8、会所设计9、停车场设计10、商业设计11、其他12、社区服务及物业管理要点13、供暖方式14、社区智能化,目录,PART1、市场部分项目定位的市场基础,一、合肥房地产市场总体分析,合肥土地市场供应分析合肥房地产市场整体供应量分析合肥房地产市场需求情况分析合肥房地产市场商品房消化速度合肥房地产市场住宅价格分析小结,06年市场的土地供应在05年的基础之上继续上扬，地产开发的基础资料市场储备充足，房地产开发量不会受制于土地市场。,1、合肥市土地市场供应分析：,2、合肥房地产市场供应量分析,（1）、合肥市场的施工面积与新开工面积：（2）、市场竣工面积与住宅竣工面积：,近四年来，施工面积逐年上涨，但是新开工面积06年开始呈现下滑趋势。,（1）、施工面积与新开工面积：,（2）、竣工面积与住宅竣工面积：,合肥市商品房竣工面积2004年达到一个顶峰，0406年开始呈现小幅下滑，住宅竣工面积06年下滑明显。,3、合肥房地产市场需求情况分析：,2003到2005年，合肥市房地产市场非常火爆。2006年商品房销售面积开始下降，空置面积同比略有上升。,4、合肥房地产市场06年商品房消化速度,合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套，月销售量在3185套左右，目前合肥市市场在售楼盘约350个，由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天。,4、合肥房地产市场住宅价格分析：,（1）、近五年来合肥住宅商品房均价走势图（2）、06年1至9月份住宅均价变化趋势（3）、今后住宅价格预测,数据来源于合肥房管局。如图所示，近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/，增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8。总体来看，前四年增长趋势明显，四年间由2013元/增至3189元/，增幅高达58，年均增幅14.5，超过房地产市场传统增幅峰值（年最高增幅12），最高峰值出现在2005年，由此可见，02至05年合肥房地产市场可谓火爆。05年之后，受宏观政策影响，房价开始轻微下滑，首次出现了负增长。,（1）、近五年来合肥住宅商品房均价走势图,注：2006年数据为19月份数据，其中住宅均价单位为“元/平米”，同比增幅为。,（2）、06年1至9月份住宅均价变化趋势,注：数据来源于合肥家园网，与房管局数据略有差异。,06年1至9月总体变化不大，月最高值在3300元/，月最低值在3185元/左右，最大变化幅度只在100元左右，因此06年合肥房价总体稳定，变化幅度较小。,由于宏观政策的影响逐步减弱，消费者和开发商都已经逐渐度过了政策调控的适应期，实际上即便是在调控强震荡期，新房交易量大大萎缩的时候，开发商也没有敢轻易降价。因此，从大势来看，今后合肥房价的总体趋势仍然是：总体稳定，小幅振荡，一段时间内住宅商品房的均价基本会徘徊在3200元/3300元/之间。,（3）、今后住宅价格预测,小结1、06年19月份合肥市全市土地总供应量为7439亩，包河区土地供应量为5108亩；2、合肥市房地产市场的发展在04年达到峰值，当年住宅竣工面积为464万平米，销售315万平米，而06年19月份的住宅竣工面积只有355万，但销售面积达到了318万平米，06年销售情况良好；3、合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套，月销售量在3185套左右，目前合肥市市场在售楼盘约350个，由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天；4、近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/，增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8；06年1至9月总体变化不大，月最高值在3300元/，月最低值在3185元/左右，最大变化幅度只在100元左右，因此06年合肥房价总体稳定，变化幅度较小。,二、合肥市各区域房地产市场分析：,合肥市各区域投放与销售情况合肥各区域楼盘销售速度合肥楼市各区域日销售套数小结,合肥各区域销售情况表面的差异性较大，但综合市场投放量基数，各区域之间的差异幅度明显降低。,1、合肥市各区域销售情况一览表：,2、合肥各区域楼盘销售速度：,左表显示出合肥各区域楼盘的销售率集中分布在4560之间，经开区由于性价表优势比较突出，销售率较高，庐阳区的市场总供应量在下滑，但消费者对于此区域仍比较认可，其他区域的市场去化速度相差无多，市场销售率进一步下滑，市场空置情况比较严重。,3、合肥楼市各区域日销售套数：,销售套数上，蜀山、新站二区由于市场基数较大，楼盘众多，消费者对于区域的认可度增加，销售速度在日均20套左右，高新区由于基数小，日销售6.3套，而包河区区域楼盘品质较高，日销售13.5套，销售速度在合肥楼市中也处于前列，但整体而言，日市场销售量仍有限，楼盘的开发压力较大。,4、小结合肥市场未来的竞争将呈现局部板块残酷竞争的局面，价值高点的争夺和高性价比的产品营造，将成为各大开发商的搏杀利器，其中滨湖新城是开发商以时间来换取长线利益的板块,主城区旧城改造将释放新的优质项目空间但代价巨大，本项目所在的南七板块，将从二板市场进入主板市场，20072010年，区域将有数家外来的开发商战略进入。,三、项目竞争性分析,在售楼盘存量分析市场潜在供应量分析07年市场预期供应量未来区域存量商品房形态区域内直接竞争对手分析,项目竞争格局图,项目在大竞争格局下将会遭遇来自以上五大区域的竞争与客户分流，详细竞争态势以下将一一分述。,1、在售楼盘存量分析,在售楼盘总规模达到372万方，其中马鞍山路板块和蜀山区边缘板块在售楼盘数量较多，本区域（南七板块）内部主要以中小规模楼盘为主，总存量为199.4万方，存量规模较大。,2、市场潜在供应量分析：,市场潜在供应量达到235万方，加上在售楼盘总存量199.4万方，区域总供应量为434.4万方，并且从潜在供应楼盘规模来看，项目周边两公里内有5个左右，规模大于项目的也有三、四个，项目竞争压力较大。,3、07年市场预期供应量,07年项目周边各竞争板块总供应量将达到152.7万方，供应量较大。,4、未来区域存量商品房形态：前期贵司所做的存量商品房形态分析，基本与目前市场的实际状况相符，我们在本报告中将这种阐述一下未来一两年内上市的商品房具体形态，以客观反映出项目在营销期的竞争态势：（1）、预计07年上市的产品在物业形态上，小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、蜀山区板块），多层供应稀少，但少数楼盘仍建有少量的多层以迅速聚集人气（如广厦天下锦城）。,（2）、在户型面积与结构上，预计07年市场供应量中，中小户型的供应比例将得到提升，二房、小三房将逐步成为市场供应的主力户型，与项目可能会产生一定的产品同质化。但三房户型在07年仍会占据主体的地位。（万振逍遥苑已小三房、三房为主、安高主要以三房为主、绿地三房为主、而瑞港、广厦基本以两房、小三房为主、恒生阳光城主要以三房与公寓为主、望湖城项目主要以两房与三房为主、国元名都三期基本已中小户型为主）,未来市场投放量的主要户型结构：,（3）、户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿城、绿地、安高城市天地）（4）、07年投放市场的产品在价格上，在注意总价控制的同时关注产品的单价，07年众多楼盘会在35003800元/平方米区间。,5、项目直接竞争楼盘,竞争楼盘示意图竞争楼盘基本信息竞争楼盘分析竞争户型分析,竞争楼盘分布示意图,竞争户型分析,南七板块竞争项目户型分析蜀山区竞争项目户型分析马鞍山竞争项目户型分析竞争项目户型销售分析.doc,PART2、项目定位建议,项目定位建议,五、客群定位,一、市场定位,二、物业档次定位,三、产品定位,四、形象定位,六、价格定位,一、市场定位,合肥主城区首席原生态共生主义样板街区,主城区：指项目地块所在城市成熟居住区域，地段尊贵，为主流阶层聚居地；首席：项目面市后的市场地位堪居区域首席；原生态：项目规划在环境营建上的最大特点，保留了原驻地及手表厂大院的一些植被和人文符号；共生主义：多元化产品的融合；传统和创新的融合；自然和人文的融合；私密和开放的融合；繁华和恬静的融合；品质和品味的融合；视界和心境的融合；南方街区气韵和北方品牌的刚朗的融合；开发商与业主实现共赢；,说明：,满足城市中等收入人群成熟居住需求的中高档次楼盘物业均好性、和谐性占区域及合肥市场领先水平；建筑及居住景观和配套的综合性价比指数据城市开发项目领先水平；以物业管理为核心的增值服务居城市引领地位；社区私密化，布局街区化，建筑新古典主义和简约主义结合，环境实用主义温情路线；功能贴近生活，配套深具人文关怀。,二、物业档次定位,住宅：主城区中产阶级纯粹居住型全功能居所商业：功能化设计的社区服务性底商，定向提供社区生活所需贴身商业品质服务居住功能定位小高层：为中产阶级在城市中心区度身订造的高品质全功能宽景大宅，绝对稀缺。18层住群：是为深具中心城区情结的成长性中青年人群提供的兼具创新和经济性、使用便利性的优质居所，将有限空间的功能和审美价值挖掘极致。24层住群：主城区最适合居住的小户型住宅，从均好性和社区品质来衡量，在中心城区成熟地带物业供应中，最富性价比。,三、产品定位,1、我们建议客群的定位为：中心城区追求从容生活的中青年知富阶层（准知本家和准资本家）；二次置业者。,四、客群定位,2、客群构成：,（1）、准知本家：省直机关及企事业有稳定收入的干部/医生/教师/职员阶层。该部分客户及其裙带客户占本项目最终成交客群45%，成交在项目开盘前期即消化70%左右的时候。该部分客群注重生活体面，投资物业经验丰富，精明务实，对物业的居住功能性均好性和综合性价比十分关注，在意教育和人文，强调物业管理品质。消费倾向为具有品牌地位的中高档物业，在购买过程中注意同事社交圈的口碑评价，一旦购买，会自然产生对社交圈其他购房者的带动。这部分客户对本项目的兴趣主要在于110-130平米标准三方以上户型，但所带动的相关客户会转移向70-90平米中小户型。,（2）、准资本家：区域个体经营者、外来投资者、不明收入来源的有闲阶层。这部分客群将占总客群的40%，并有可能产生部分以长线投资为目的投资客户。这部分客户主要分布在四个经营链上。南七板块离退返聘企业的中高端技术人员；围绕江汽核心产业衍生的供应及服务经营者；由于南七是购买力极强商业氛围浓郁的板块，多年培养大量第三产业富裕商家；科大周边围绕金融投资和海外交流产生的不明收入来源的悠闲生活人群。该部分客群由中心城区特别是南七板块的忠诚性。生活、社交、事业都在这个区域。年龄跨度从28岁到55岁，购买力较强，买点集中在与生活便利和生活品质相贴切的因素，购买面积区间集中在75-90、100-120两个主力区间；关注实惠和实际；营销过程中关注优惠幅度。,根据物业整体发展建议及项目定位，本项目价格必须定位在该地区领旗价位，且旗帜鲜明。建议：1、入市价格均价在3888元，最低价位在3588元。对应开出75-100平米主力房源；2、成长期价位均价在4100元。对应开出55-80平米次主力房源及部分小高层；3、第二高峰期均价在4400元。对应开出小高层及中心组团最优房源。最高价位楼王精装修价位在7000元虚价。屋顶花园洋房及小高层主人套房价格突破5100元；4、价格构成中含促销优惠部分：优惠含内部认购期小户型每套6600元，大户型每套8800；促销价格中含每户赠送空间价值；价格构成中含采暖设施赠送，每户户均5000元；价格构成中含阶段性赠送，如一年物管费；价格构成中含亚教育社区的概念促销费用，如针对性在教师节护士节等节日赠送电脑等。由此，本项目最终实现均价在4100-4200元/平方米。,六、价格定位,PART3、物业发展建议,项目物业发展建议,二、产品建筑规划建议,一、开发模式,1、根据甲方意见，整体物业一次性开发；开发周期为23个月。2、开发标段建议：将社区通往望江东路的景观大道纳入开发范畴率先开发，并作为样板大道；小高层作为样板展示区于2007年11月前开发完毕中部高层组团及主景观示范区于2008年4月主体框架形象进度到位,坡地景观初步意向可以局部展示会所于2007年11月建设并装修完毕启用，配合营销；其余标段(小区东部，小区南部)分别有一栋18层24层建筑提前进入封顶期，以配合营销。,一、开发模式,二、产品建筑规划建议,1、建筑布局建议2、建筑形式及建筑风格3、建筑外立面4、交通组织5、户型配比6、住宅设计7、公共空间,8、景观概念9、会所10、停车场11、商业12、其他13、社区服务及物业管理要点14、供暖方式15、社区智能化,（1）小区主体为18层社区。穿插2-3栋24层高层，配合一个相对独立的小高层组团；（2）建筑布局原则：西低东高，体现景观和建筑的流动和气韵，以社区外景观大道为虚拟中轴，往东为缓坡高地；小区西北地块，为小高层组团，为社区住宅最优产品；小区中心高地，为24层和18层结合的错落式高层组团，这两个组团在景观，观景呼应上都体现半围合半开放的风格；小区东部布置行列式高层建筑和南部布置的开放式高层建筑，则以带状景观配合架空层透景和楼宇高空镂空景观形成小区天际线的连接。独立会所放在小区中部偏南；幼儿中心放在小区西部和西南角建筑结合，独立开口。商业安放在小区西部沿街面。（3）建筑朝向：小高层建议为正南北朝向；18层和24层组和建筑部分建议做145度扇形，采光景迎东南面。南部和东部高层建议不选择正南正北排布，取倾斜角。,1、建筑布局建议,（1）整个小区的建筑形式为相互独立又相互融合的混合式建筑群落，11层小高层，18层独立高层，18和24层组合式建筑有规律地错落分布。（2）从建筑形式而言，11层小高层因独立组团及景观、设计和建材的倾斜，呈现园中园的高品质风貌，和整个小区建筑在整体风格一致的基础上形成自己独特的风格。（3）11层小高层主要是坡屋顶、景观阳台、丰富的窗型变化，底层建材的档次较高。18层和24层组合建筑以及18层独立建筑建筑风格为现代简约主义，运用古典主义的一些符号来作为社区空间过渡的呼应。这两部分建筑在外立面重色面板的应用上、底层局部架空花园的处理上、高空楼体镂空花园的应用上体现出不同的个性。,2、建筑形式与风格,外立面色系为中性色系，现代简约主义风格。采用暖色明亮的亚光装饰面板与涂料基调结合。不同组团装饰面板运用面积大小、颜色不同。既相互呼应又有所区隔。窗型在小高层丰富，在高层简约化，可设计大弧线的阳台和凸窗外框架，增加外立面的气势和个性。外立面讲究功能面板的遮挡设计。如管道、空调机位、花台等统一设计，不裸露。可对阳台和装饰面板运用创意性手法，模糊真实楼层数；达到视觉上降低楼梯高度和建筑压迫感的作用。（建议参照无锡民生长江国际花园）除小高层为坡屋顶复式设计外，其余高层屋顶可考虑空中屋顶花园和退台。地面两层其中一层半的外立面处理成星级酒店风格，建材应用部分石材或仿石材。,3、建筑外立面,建议在满足日照满足容积率前提下将交通组织设置为三大系统：150米长社区迎宾大道（可考虑成本设计霓虹走廊）。以缓解社区没有沿街形象面及对外交通资源不足的先天缺陷；主入口设置在小区北入口，同时将地下车库入口放在北区偏东。车行环道尽可能设计在小区外围，如必须穿过小区，建议从东部偏南进入弧形穿插到南线偏东，这样不影响东南组团的景观资源自成一体；社区内概念为漫步社区。漫步小径；楼间、单元间花园小径错落有序，高低缓坡起伏；部分地面车位处理成景观概念，如鑫苑名家的新加坡风帆设计；小区南入口处理得尽可能隐蔽，为人行出入口；以会所为中心的放射状交通组织通向各组团，各楼各单元；在整个交通系统中，设置抽象符号的旱桥，强化交通节点。整个交通组织的构成为道、路、径、桥，虚实结合，动静结合，人车分流，高低错落。,4、交通组织设计,5、户型配比,说明:1、（1）号户型超过60平方米的可适当考虑作小两室一厅；2、双拼户型主要考虑运用（1）、（2）号户型进行拼接，面积控制在130平方米以下；,（1）、本项目住宅有如下品类：中产阶级宽放两房、经典三房：110-130平米之间；殷实人家实用三房、时尚两居：75-100平米之间；三口之家如意小两房，温馨二人居：55-75平米之间；省城主流阶层生活样板空间-本项目楼王：面积从75跨170平米。（2）、住宅设计一般原则，即合肥中高品质住宅流行原则：全明设计、动静分离、干湿分离、短进深（11米进深左右，绝对不超过13米）、大开间（3米6到4米）、大窗、厨房外设生活阳台、三房中两间主卧南向采光、南客厅、尽可能考虑选官和入户花园的结合；三房住宅有采暖条件的预先设置；管线隐蔽；电梯住宅卧室远离电梯景噪音；厨房空间为L型；客餐厅一体化，分别临窗，餐厅与厨房动线合理。（3）、住宅设计本地风水原则,6、住宅设计,（4）小高层组团的三房设计建议A、以入户花园外接花园电梯厅，挑高两层阳台为亮点；B、赠送连接阳台的半室阳光多功能书房为利益点，推双书房概念；C、7楼以上做主人套房。即40-45平米，主人宽景凸窗阳光卧室，外接书房，卧室内含衣帽间或步入式储藏室，加主卫；D、部分大户型可考虑第三厅，即视听走廊半开放厅，或室外屋顶花园花厅设计，引入早餐厅等国际流行元素；E、一梯两户。（5）高层90-110实用三房。在符合合肥市场一般原则前提下考虑四个户型利益点：其一，入户玄关及客厅阳台的景观化；其二，尽量营建出半室阳光室的赠送面积；其三，坚持一卫，但可以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔；其四，在死角和暗角尽量做出符合生活习性的大储藏空间。,（6）高层70-90两室半户型其一，尽量营建出半室阳光室的赠送面积，每户控制在6米到8米；其二，坚持一卫，但可以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔。其三，尽量做出符合生活习性的大储藏空间。（7）户型创新A、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层分别考虑做三房全错式户型：即入户玄关和客厅为下错，睡眠区和书房为上错，厨卫餐厅为中错。这样形成户内丰富的动线，和个性化风格。虽然成本增加，但在销售中期推出，凸现本项目的品质，配合样板展示，可成为整个营销的一个推动力量，带动售价自然上升。B、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层做部分双拼户型，一般是70+55平米双拼。双拼户型即可独立销售也可组合销售。适合老少居或长短期物业投资的平衡。为该类户型在承重墙，可共用宽放阳光走廊，卫生间厨房的兼容性上提前考虑周全。并由设计公司和工程方座原设计图纸及工程图纸的解图，配合样板解构楼书加以推广。,（8）、其他户内设计细节处理；建议为主妇专门提供高压节水水喉，下水道垃圾粉碎装置，西向房源遮幅式可伸缩百叶窗；住宅相关配套；建议赠送统一的双开韩式仿木豪华防盗门。,社区楼宇公共空间常规包括单元入户门厅，候梯厅，电梯内空间，以及每楼层住户共用公共空间和消防通道。本项目用地的先天限制使得项目容积率较高，很难做出大卖点，促使公共空间的设计显得格外重要。建议一：（1）、公共空间部分设计概念为轻度假四星级酒店风格；（2）、单元入户门厅外延，做欧式挑檐，挑高，设漫坡和台阶双向通道。由此损失一些住户居住空间可对相应户型做错式设计，引入“和室”概念；（3）、单元门厅玄关做酒店大堂化处理；（4）、电梯等候厅按星级酒店标准适当增加建材使用标准，艺术化装饰，引入名贵花木乔木盆栽；（5）、每楼层的公共空间温馨化；（6）、整个社区在建设之初就全面引进星级酒店VI应用系统。全面应用中英文指示系统和功能导引。建议二：部分高层楼宇增设创意性公共空间，如空中阳光会所，空中花坊。建议三：单元门朝向在组团内可对应开门。在组团外如东列高层南列高层应考虑建筑流向的一致，靠小区南街的沿街建筑单元门不适合向南开。,7、公共空间设计,在一个空间局限的地块打造高品质景观概念，是本项目面临的极大的挑战。我们建议遵循如下原则进行景观规划：对原驻地景观资源的合理利用，彰显项目厚重的人文内涵。建议将原手表厂院内的优质植被，如广玉兰等，择其优拍照建档，移栽到项目东北角高地或西北角洼地。作为名贵老树观赏区。一次性移栽，并在施工中加以保护。该区将成为项目最有人文特色的休闲栖居地；以缓坡高地作为园林景观的地貌资源，创造主城区原生态缓坡漫坡园景；在西北半开放小高层组团匠心独运，设计柔和欧洲田园和中国江南大户人家庭院文化的园景，以花木扶苏结合原手表厂遗留的假山，打造出景观示范区；园区沿望江路做广场符号，社区标志旗和装饰性广告立柱将社区图腾延伸出去；150米长迎宾大道两侧移栽名贵树木，作出相对独立的梧桐或香樟大道，此即园区专属的魅力大道。,8、景观概念设计,沿中心会所向东，直到东部红线为一个景观带，先后有旱地喷泉、嬉水广场、中心组团绿地，东部树木观赏林形成一个主景观带；希望在楼前楼后形成精致的小景观，体现同楼内公共空间相契合的度假花园酒店风格；整个社区内有功能性休闲景观小品的合理规划。如花池花车，半截篮，儿童嬉沙沙坑，儿童戏水池，秋千架，健身步道；南部两排高层的景观处理注意楼前小景观和街区性的休闲设施搭配，如铁艺木椅，窗下类似东亚和台湾风格的原木地坪，富情趣性和观赏性；部分局促相迫的建筑底层架空，面向中心会所的南向楼宇底层架空，增加景观通透和空间透视效果；建筑与景观充分结合，在南向建筑群列考虑镂空的空中绿化；垂直景观还包括每户室外花台，屋顶退台花园；会所和幼儿园以及商业景观化处理：会所可考虑作两层叠水会所，增加整个小区的灵动；商业建筑风格景观化，以廊柱等装饰符号和统一店招设计体现海派休闲氛围；社区的灯光系统纳入景观范围；半地下停车场建议作花园停车场的概念，局部天花透景，形成半开放社区花房。,建议一：合肥首席社区教育休闲会所中心会所功能：亲子VIP成长乐园，提供国外流行亲子娱乐方式；LIFE情趣体验，提供为居家女士及老人喜欢的情趣活动，如十字绣，智力玩具及棋牌活动；音乐自助