《房地产金融绪论》PPT课件

房地产金融,高丹桂,主要内容,课程介绍房地产金融内涵相关知识回顾,2020/5/4,2,一、课程介绍,房地产金融学课程阐述了房地产金融的基础知识，旨在使学生了解和掌握房地产金融的主要内容、包括抵押贷款的运作、质押和保证贷款、开发贷款、消费贷款和公积金贷款；房地产抵押贷款的二级市场（抵押贷款证券化）和同抵押贷款安全性相关的住房保险。本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的发展规律。,2020/5/4,3,1、房地产金融学的学科性质,房地产金融学的理论基础和学科性质理论基础：马克思主义政治经济学理论依据：社会主义市场经济理论,房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。,2020/5/4,6,2、怎样学习房地产金融学,1）在课堂中学2）在讨论中学3）在实践调研中学,2020/5/4,7,推荐文章：格林斯潘做错了什么中国财经报2008-11-04,我问你答,房地产是什么，房地产业如何定义？你心中的金融又是什么？房地产业的发展是否需要金融的支持？请举例说明？,2020/5/4,8,房地产一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的总和。房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,2020/5/4,9,房地产业资金的循环运行货币资金,金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。也就是说金融是研究资金和信用在个人、企业和政府之间转移的过程、机构、市场和工具的学科。金融和我们所学过的经济学是什么样的关系？,金融,2020/5/4,11,研究的重点不同。经济学关注的是利润最大化，金融学关注的是所有者权益收益最大化。金融考虑的是资金的时间价值以及利率对资金的时间价值以及融资决策的影响。金融重视现金流量而不是利润。金融研究防范的运用风险的概念。,金融学与经济学的关系,2020/5/4,12,我们先从故事谈起,包玉刚跨界金融称为世界船王,2020/5/4,13,嘉德置地集团,2020/5/4,14,2020/5/4,15,2020/5/4,16,2020/5/4,天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学,17,2020/5/4,天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学,18,2020/5/4,19,2020/5/4,天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学,20,2020/5/4,21,房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的时候，贷款人的权利也能得到保障。此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古代罗马在其法律制度中就已出现了抵押法并被实施，并成为现代抵押制度的先驱。另外，从世界范围来看，各个发达国家和地区都有相对独立的房地产金融系统和房地产金融市场，如美国的房地产抵押银行，日本的住宅金融公库、德国的住宅储蓄银行等。,2020/5/4,22,启示,包玉刚的故事和嘉德置地集团的故事告诉我么了什么？,2020/5/4,23,发展房地产金融的机会早已来临，抓住机遇才能成就未来！,二、房地产金融内涵（一）概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。,2020/5/4,24,（二）房地产金融的分类1、政策性房地产金融：房改金融。它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的发放等。2、商业性房地产金融：与政策性金融相对应，是一种以盈利为目的的房地产金融。,2、两者的区别：（1）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金来源的强制性和资金运用的优惠性。（2）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性较弱。（3）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性（4）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机构的自营业务。（5）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各类房地产。,注意,房地产金融是一个完整的理论体系，其包括房地产金融市场体系，房地产金融组织体系、房地产金融产品体系，房地产金融整体体系。他们构成了完整的金融体系。,2020/5/4,27,房地产金融市场体系：参与者融资主体、融资中介、市场金融工具。房地产金融市场的分类：一级市场、二级市场；房产金融市场、地产金融市场；直接融资市场、间接融资市场；房地产金融产品体系：金融产品指的是各种具有经济价值,可进行公开交易或兑现的非实物资产,也叫有价证券,如现金、汇票、股票、期货、债券、保单等。具体商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票,2020/5/4,28,（三）我国房地产金融机构体系,1、专营房地产金融业务的机构（1）住房储蓄银行：1987年烟台住房储蓄银行；安徽蚌埠市住房储蓄银行；中德住宅储蓄银行（2）住宅信用合作社：86年新欣住房合作社、87年常码头住宅合作社2、兼营房地产金融业务的机构,2020/5/4,29,（四）房地产金融的主要任务及内容,基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费；促进房地产再生产过程中资金的良性循环，促进房地产再生产的顺利进行。主要内容：吸收房地产业存款；开办住房储蓄；办理房地产贷款，尤其是抵押贷款；从事房地产投资、信托、典当、货币结算、房地产有价证券的发行，代发，房地产证券化。,2020/5/4,30,（五）房地产金融的特点房地产金融以抵押权为基础房地产金融的证券化的趋势房地产金融政策性较强房地产金融金融市场波动性较大,31,（六）房地产与金融的关系,1、金融业的发展需要在房地产拓展业务金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广金融业需要在房地产业拓展金融服务内容2、房地产业的发展需要金融业的支持房地产的开发也经营需要金融业的配合房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务3、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机,32,实时报道透视（请听报道）,2016年3月新浪财经的报道：图说日本楼市泡沫破裂后情形：一线城跌得最惨,33,2020/5/4,34,相关链接,日本房地产泡沫的背景东南亚金融危机后的房地产泡沫我国房地产泡沫,2020/5/4,35,请思考：利用你所学过的知识回答房地产泡沫是如何产生的？会带来什么样的金融风险呢？,2020/5/4,36,海南的房地产泡沫,1993-1998年：泡沫破灭期。1993年，国务院禁止国有银行资金进入房地产泡沫破院禁止国有银行资金进入房地产，泡沫破灭，全省出现烂尾楼600多栋，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。1998-2006年：泡沫处置期。截止06年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，处置积压商品房444.82万平方米，分别占闲置总量的98.17%和97.6%，处置基本完成。,2020/5/4,37,泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。一般来说，房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。,2020/5/4,38,（七）房地产金融中的资本流及资金来源房地产金融中的资本流现代西方国家房地产金融中的资本流：,商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者,投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本债务,开发商家庭商业资本家土地所有者,股权,债权,资本供应者,服务机构,资本使用者,资金来源我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。,我国现阶段整个资金来源及运作过程,资金来源,政府拨款,银行贷款,抵押贷款,金融市场,企业自筹,集体集资,预收款,用户,各公司,公积金,住宅合作社,地方政府和地方居民,证券,股票,特定公司,各公司,国营公司,世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。（一）保险公司（二）各种公积金（三）商业银行（四）储蓄贷款银行（五）互助储蓄银行（六）抵押银行（七）房地产投资信托公司,43,三、相关知识回顾,（一）影响房地产金融市场的社会经济因素1、通货膨胀的变化开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。,房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为12年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同的表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。,2、银行利率的变化随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。,3、所得税法的变化我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。,在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。购买房地产是一种投资活动，可从以下四个方面避税：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税,4、货币汇率的变化汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。,5、日用品价格的变化日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。,6、房地产证券和其他投资工具回报率的变化在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。,7、金融政策房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。,8、社会福利制度好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各国家庭房屋自有率如下：）,（二）利率1、利率利息是借款人付给放款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对放款人而言就是资金的时间价值。单利与复利,2、利率集随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。,以1987年美国流行的抵押贷款利率11%为例加以说明：1.无风险短期实际利率（3%）。2.通胀溢价（4%）：由于通货膨胀的发生，原收益的购买力下降，为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。3.期限溢价（2%）：期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。4.差价（2%）：差价是用于补偿抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定性因素而产生的收益降低风险，一般为2%。,3、名义利率与实际利率：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀