宁波世茂城邦地块策划报告ppt课件

世茂城邦地块研究,September2007,一、项目界定,项目界定,地块概况,地块位置：东至江东大道，西至规划道路（与七中相隔），北至住宅，南至雨山路。,地块规模：地块占地面积61393.91平米，容积率不大于2.5，建筑密度25%，绿地率37%。地块呈不规则形状，东小西大，且地块住宅面积90平方米以下要占到项目住宅总套数的70%。,本案,项目界定,卫星地图,项目界定,地块现状,地块绝大部分原建筑已拆完，目前剩余地块上的原有大树、地块西南角部分民房以及东南角特殊教育学校。,项目界定,地块周遍状况,北,西,东,南,西至：与马鞍山第七中学以规划路相隔。,北至：住宅小区（已入住）,南至：雨山路，与康嘉花园隔路相邻。靠地块设有公交车站点。,东至：江东大道，城市发展区域的主要道路大动脉，车流量比较大。靠地块设有公交车站点。,项目界定,地块交通分析,本案,康乐路,佳山路,湖东路,江东大道,雨山路,湖南路,地块周遍道路平整，交通流线便捷，可达市区所有区域。,江东大道：马鞍山市东南发展方向的主要南北走向交通要道，在该路上集中了马鞍山市场所有的大型楼盘。雨山路：东西走向的大东脉。该路段集中的超市比较多。东外环路：南北走向的省市交通要道。往北可达江苏南京，往南可达芜湖。,至南京,东外环路,至南京,项目界定,地块配套分析,针对项目交付时间而言，则区域交通便利、生活配套成熟、比较适合居住。区域属于老城区向新城区发展的重要连接地带，未来发展潜力无限。,项目界定,地块区域潜力,本案,本案,未来市政府所在地,未来市政府所在地,地块处于东部城区与现城区的交接处。未来发展潜力无限，并且未来市政府南迁，区域发展将更加迅速。,东部新区规划,项目界定,地块优劣势分析,地块未来建设小高层、高层，对于市场而言接受度不高,优势,区位优势：潜力版块,社区优势：区域小区众多，居住氛围浓厚,交通优势：地块交通便利，公交线路众多,劣势,东南两侧为交通主干道，车流量大，对居住影响比较大,稀缺优势：区域难得的稀有居住地块,配套优势：周遍配套成熟，便于居住,地块未来发展潜力无限区域最稀缺的居住地块周遍配套齐全，生活便利,项目界定,地块分析结论,二、雨山路个案体现,咏春国际公寓,项目地址：雨山西路与红旗南路交叉口开发商：马鞍山市春天房地产开发有限公司全程代理：南京麦风地产营销占地：9709.23平方米总建：30600平方米开盘时间：2007年6月交付时间：2008年10月交付标准：白坯均价：剩余房源均价3000元/平方得房率：76%、79%产品状态：2幢19层公寓住宅住户：153套物业费：0.6元/平方.月（含电梯费）户型面积：主力二房约103平方，主力三房110-142平方米。,项目为商业用地，规划了两幢19层的高层以及底层商业，两幢建筑独立分开，无小区概念存在。,咏春国际公寓,产品描述,规划s设计：两幢建筑错位分布独立进出口底层1-2F为商业景观设计：绿化广场设置于四叉路口内部配套：低层1-2F商业广场及内街,咏春国际公寓,户型特点,主力三房户型进深短房间明亮设计空调位设计两房朝南设计,134平方,103平方,127平方,咏春国际公寓,销售描述,主力二房,主力三房,舒适三房,项目自07年6月开始销售以来，已去化了75.8%。从面积户型销售来看，项目2房基本销售完毕，110-120平方米之间的3房也基本告罄。而120平方米以上户型销售相对比较缓慢。从楼层销售来看，10层以下房源去化相当迅速，而10层以上相对销售比较缓慢。从项目客源来看，主要以二次置业居多，客户主要集中于项目周遍老小区。,康嘉大景城,项目地址：湖东路与雨山路交叉口发展商：澳大利亚汇成发展有限公司开发商：马鞍山市康嘉房地产开发有限公司规划设计：福建广宇建筑设计院景观设计：浙江森田建筑景观公司策划推广：SEEKER思锐物业管理：瑞伯怡高物业管理公司占地：5万多方总建：约12万方产品类型：8幢11F小高层（部分有阁楼）7幢6F+阁楼多层总户数：830套车位配比：1：0.3主力面积：120-130主力三房交付标准：白坯物业费：多层0.5元/平方.月；小高层0.6元/平方.月,项目被采秣路分成南北两个小区。项目先开发南区，再开发北区。,康嘉大景城,销售动态,项目一期于05年7月推出，多层与小高层同时少量续推，多层均价3300元/平方米，小高层均价3150元/平方米，目前多层均价达到了近4000元/平方米，小高层均价为3400元/平方米。项目多层销售比小高层快，140平方米以上户型及顶层跃层户型销售速度比较慢。目前项目剩余20#小高层未售以及少量顶层跃房源，预计房源有70余套。,产品描述,规划设计：建筑并排设计，中央景观花园设计建筑南低北高,内部配套：西南侧市政广场幼儿园高级会所商业街,康嘉大景城,小高层151平方,小高层130平方,户型特点,主力三房，从紧凑型到舒适型房型明亮设计空调位设计飘窗设计两房朝南设计多层顶楼阁楼、小高层部分阁楼部分平层顶层阁楼露台设计,金汇城市花园,项目位居城东和城南新居住板块的交界处，目前项目正推北侧四幢高层。,项目地址：雨山路南侧,马钢三机修厂东侧发展商：浙江省经协集团有限公司开发商：马鞍山金汇房地产开发公司建筑设计：华成国际建筑工程公司马鞍山汇华建筑设计有限公司景观设计：杭州元成景观设计院整和推广：六安市远景商务策划咨询上海兆品策划咨询物业管理：马鞍山现代置业有限公司占地：5万多方总建：约12万方产品类型：8幢6F多层（带阁楼）4幢4层叠排4幢15-18F高层总户数：422套主力面积：多层110-130平方，叠排200、230平方，小高层130-140平方交付标准：白坯物业费：小高层0.7元/平方.月,金汇城市花园,销售动态,项目目前在售3期房源，3期为4幢15-18层的高层，于07年2月推出，将于08年4月交付，目前高层房源均价2900元/平方米。项目212套高层房源销售率达到了80%以上。项目叠排40套，目前剩余11套。从高层去化来看，100平方去化最快，其次为142平方的户型，130多平方的户型去化最慢。,产品描述,项目实景,高层以横列布局主入口正对中心景观高层位于北侧，叠排处于中心位置，多层则分布于叠排四周高层两幢2梯3户设计高层设景观电梯，位于建筑北侧,金汇城市花园,高层户型特点,137.05平方,142.33平方,100.62平方,主力3房设计，舒适型主力套型方正，全明设计飘窗设计主力套性南北双阳台设计140以上套型客厅玻璃窗弧行设计主力套型客卫干湿分离,高层房源面积配比,目前雨山路在售已售典型个案为咏春公寓、康嘉大景城、瑞慈花园、康嘉花园、金汇城市花园等5个项目，则对于这5个项目的产品面积研究对于本案有一定的参考价值存在。,个案小结,从上述五个项目统计的面积配比来看,区域房源主力面积为120-140平方米为主的3房，与目前整体市场所售主力户型面积相符，这些购房者购房需求主要以二次置业为主，且职业主要为马钢员工、公务员、事业单位员工以及私营业主为购买主力军。由于小户型100平方米以下房源（2房）相对供应较少，使该房源在市场也相当枪手，一推出就去化完。140平方米以上户型以及建筑顶楼（多为阁楼），因总价较高等因素，使去化相当慢。,注：跃层，顶楼+阁楼设计,个案小结,对于雨山路所售项目以及已售项目研究来看：多层易受客户接受，小高层次之，高层最不易受客户接受中小户型在区域市场十分畅销，而大户型、底层及顶楼跃层房源则去化最慢（注：建议本案对于顶楼的房源将用户型附加值上面去赢得客户亲赖，而底层则可采用1F架空或设置楼中楼）区域车位配比不高，且对于开发商而言最大的利润最头疼多层与小高层、高层物业费差距不大(缩小物业间的差距)区域在售已售项目规模不大，规划一般，并无多大亮点存在房源套型比较反正，并且多运用飘窗的设计以及顶楼阁楼露台设计区域小高层、高层的陆续交付对于本案而言，则将会有更多的潜在消费客群存在,三、超20万方大盘研究,新都国际绿洲花园,位置：马鞍山市葛羊路中段，西至星马汽车总厂，南至葛羊路，北至今日家园住宅区发展商：浙江龙灿投资有限公司开发商：马鞍山龙灿置业有限公司建筑设计：杭州浙华建筑设计院全案策划：蓝点（杭州）项目概况：总建约30万方，容积率1.33，绿化率35%，项目初步分两期开发。交付标准：白坯首期占地：106165.9平方地上总建：140425平方产品类型：46幢5或6F+1F多层总套数：1276套户型面积：面积范围50-140平方，主力房型2房2厅1卫面积约90平方（90平方以下占总建面积70%以上）,项目处于葛羊路中段，靠近江东大道，处于城市东扩的前沿阵地，目前区域处于大力开发中。项目规模达30万方，项目初步分两期开发，首期总建约14万方，共计46幢多层住宅。,本案,新都国际绿洲花园,产品描述,规划：绕中央花园分布与排列分布新古典主义建筑风格首期46幢纯多层建筑景观：中央景观带内部配套：规划小学、幼儿园规划农贸市场规划商场会所羽毛球场、篮球场、鹅卵石步道等,销售动态,项目首期将于07年9月中下旬先推3幢沿路多层，预计均价约3000元/平方米。,新都国际绿洲花园,户型描述,优势：套型比较方正，户型全明设计保证两房（或主卧、客厅）朝南南北阳台设计空调位设计餐厅位置设计恰当,劣势：套型浪费率高卫生间干湿未分离90.34平方的户型客厅设计不好部分套型房间空调位未设计,世纪花园东方明珠,项目占地60.61公顷，分为十期开发，目前正开发第二期。项目以比邻省重点高中马鞍山市第二中学之优势，大打教育牌，使项目取得了不错的业绩,位置：江东大道与桥山路西侧投资商：上海地产集团开发商：马鞍山市金申置业发展有限公司景观设计：上海上房绿化建设有限公司建筑设计：上海天华建筑设计公司物业公司：江苏爱涛物业全程策划：金丰易居普润地产占地：60.61公顷总建：约75万平方综合容积率：1.2产品类型：多层、小高层、高层、商业、联排、叠加别墅等多种产品规划总户：6000户（已推1010户）面积：主力二房90-100平方；主力三房：100-120平方车位配比：一期1：0.7，二期1：0.8；三、四期1：1交付标准：白坯,世纪花园东方明珠,销售动态,项目一期于06年3月推出，推出时价格为2800-2900元/平方米，该期于07年7月交付使用。目前项目正开发第二期，二期由19幢多层组成，该期分批推出，还有最后两幢未推。目前最后一批为95#、96#、90#三幢，均价达到3780元/平方米。二期将于08年7月交付。二期概况：二期推广案名“海上华庭”，总建约万，由幢6F+阁楼组成，以兵营式的布局，以分批量向市场销售。,产品描述,规划：一、二期多层兵营式排列海派风情风格（讲究建筑的庄重、典雅、永恒）景观设计：自然水系与社区绿化的完美结合局部中心景观花园的运用内部配套：北大博雅幼儿园马鞍山二中实验学校马鞍山市第二中学社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施,世纪花园东方明珠,户型特点,约120平方,约108平方,约90平方,讲究建筑外观户型方正，南北通透，明亮设计户型设计舒适南北双阳台设计空调位设计顶楼带阁楼设计,约151平方,世纪花园东方明珠,销售去化,舒适二房,舒适三房,舒适四房,双层，顶楼加阁楼,项目以大牌+学校，这两大优势吸引着众多的购房者。从户型设计来看，主要以主力三房为主，面积从100-140平方米之间不等。项目于06年3月分批量推出，从2800-2900元每平方米的价格拉到目前的近3800元/平方米。从户型去化来看，每个户型都去化比较顺利，而顶楼（加阁楼）总价较高，相对去化比较缓慢。目前现推3幢，还有2幢未推，则这五幢房源面积主要为110-120平方米为主，并少量分布着房源不多的140、150平方米的四房户型（未推）。四房户型的设计，相信开发商想通过这批房源来验证市场是否有这种市场存在。以为后期楼盘面积定位做为一个重要参考。,西湖花园,项目总建36万方，分两期开发，目前一期及二期北侧房源未退出，其中9幢小高层、8幢多层，预计项目于年底退出。,位置：江东大道与马濮路交叉口开发商：马鞍山西湖房地产开发有限公司环境设计：美国南京21世纪景观设计建筑设计：杭州杰出建筑设计事务所马鞍山汇华建筑设计物业公司：马鞍山西湖物业管理占地：30.65公顷总建：36万方绿化率：37%得房率：多层90%，小高层84%-85%。产品类型：多层、小高层面积：多层120-140平方主力三房，小高层145-157平方，主力四房规划总户：约2500户交付标准：白坯车位配比：1：0.4（6-7万/个，租200元/月）,西湖花园,销售动态,项目由中心水系以西的蓬莱阁A、B、C三个组团和中心水系以东的东晖苑A、B、C、D四个组团组成。其中西湖花园东晖苑为国家康居示范工程，规划用地16.79公顷，拟建建筑面积约23.17万平方米，其中住宅约19.25万平方米，公建建筑面积约3.92万平方米。目前项目蓬莱阁C组团及东晖苑D组团未推，其中东晖苑D组团预计于07年10与推出，蓬莱阁C组团预计于明年上半年推出。项目一期（蓬莱阁）于03年8月分批推出，二期于06年初分批推出，目前已推房源已全部售完。目前多层均价为3600元/平方米，小高层均价为3500元/平方米。,客源分析,项目购买人群主要为教师、医生、公务员、事业单位、私营业主及马钢员工等。其中40岁后（二次置业及以上）改善住宅环境为项目主力年龄。,未推,西湖花园,产品描述,规划：双层中空玻璃外墙隔热保温沿生态曲轴水系8幢小高层和多层底层全部架空小区入口停车场、组团入口停车场、半地下车库底层架空层景观设计：中心水系，分隔成二期以琴、棋、书、画、诗、词、曲和西湖构成了八个主题空间采用植物、山石、动物等自然景观元素与居民日常休闲、活动等人为景观元素的有机结合配套：幼儿园小学（1-6年级）会所菜场羽毛球场、篮球场、网球场等,西湖花园,户型特点,约150平方（小高层）,约128平方,约138平方,多层以主力三房为主（面积约130平方）小高层以主力四房为主（面积约150平方）套型方正，南北通透，明亮设计户型设计舒适户型全部双阳台设计空调位设计飘窗设计，增大户型使用率,国际华城,位置：江东大道以东，湖南东路以北投资商：马鞍山中加投资有限公司景观设计：英国（深圳）雅而菲空间艺术建筑规划：上海大瀚瀚联联合机构物业公司：招商局物业管理有限公司全程行销：上海源创房屋销售有限公司绿化率：58%占地：约45.5公顷总建：约72万方产品类型：多层、小高层、别墅、酒店、写字楼及商业街等多种物业已推户型：多层主力90-130平方，主力二房、三房；小高层主力120-140平方，主力三房交付标准：白坯物业费用：多层0.55元/平方；小高层1F0.5元/平方.月，2F0.7元/平方.月，3F及以上0.9元/平方.月（含电梯费）车位：1000多个（具体未定）,项目集多层、小高层、别墅、超市、商业街、星级酒店及办公楼等众多物业为一体，总投资约15个亿。,销售动态,国际华城,项目住宅部分分三期开发，一期于05年6月正式退出，目前项目正售二期最后一批房源。三期产品将于08年3-4月份推出。目前多层均价为3300元/平方，小高层均价约3100元/平方，叠排别墅约4800元/平方。由于项目区域受铁路的隔离、无公交线路以及受西湖花园、东方明珠等两个大牌的竞争压力，使项目目前去化相对比较困难。三期将分个组团推出，第一个组团为1幢22F高层（面积约143平方二梯二户）、3幢18F高层（面积约126平方）、5幢多层，预计07年9月底开工，工期18个月。将于08年3、4月份推出，总建约7万方。第二批组团为1幢24F高层、3幢22F高层（面积约120多平方）及9幢小高层预计于08年下半年推出。目前酒店、超市及办公楼部分目前正处于土地平整中。,三期,产品描述,规划：项目南低北高以商业街及铁路把项目分成四个区域新古典主义风格双层中空玻璃，外墙保温,景观设计：大型社区中央公园3000米水系配套：现代会所（设游泳池、咖啡厅、健身会所等）豪华酒店（按五星级标准规划）超市（据悉为乐购超市）15000平方米社区学校3400平方米幼儿园商业街,户型特点,国际华城,多层100平方,多层122平方,多层123平方,多层套型设计舒适，主力二房、三房小高层主力三房套型方正，明亮设计南北双阳台设计飘窗设计，增大户型空间,春晖家园,项目分两期开发，目前一期已基本开发完成，预计二期将于07年底陆续退出。,位置：江东大道、印山路口东北角投资商：杭钢置业集团开发商：马鞍山紫元家和房地产景观设计：苏州园林设计院规划设计：美国威尔考特建筑事务所占地：约45公顷总建：约55万方容积率：1.22绿化率：40%以上产品类型：多层、小高层、别墅及商业等物业交付标准：白坯物业费用：多层0.5元/平方.月；小高层0.58元/平方.月车位：1：0.5一期：一期占地15万余平米，建筑面积近19万平米，可容纳1300余户。户型面积：一期多层主力面积120-140平方，三房设计；小高层120-130平方，三房设计。,销售动态,春晖家园,项目分两期开发，一期共计41幢房源，目前已推出39幢，第一批正式于05年8月推出，截止目前项目已分批推了13次，而最后一批（2幢小高层）预计将于07年9月底或者10月初推出。目前已推房源已销售完毕。一期小高层共计10幢，6幢被开发公司合作单位员工团购完毕。目前多层均价3200-3300元/平方，小高层均价2950元/平方米。项目二期预计将于07年底推出。,产品描述,规划：规划设计上采用“邻里单位”理论，建筑的尺度分割使邻里间距恰到好处一期建筑排列整体，北侧、西侧为小高层建筑墙体保温、彩铝中空玻璃使用屋面雨水收集系统景观设计：以延绵数千米的水系为主脉络，串联多处景点形成带状景观添加山坡、叠石、水系等细节中模仿出山林和溪流内部配套：双语幼儿园大型运动休闲中心（5000多平方米）大型集中商业,户型特点,春晖家园,多层135平方,小高层126平方,小高层124平方,多层117平方,多层套型设计舒适，主力二房、三房小高层主力三房小高层一梯三户设计套型方正，明亮设计南北双阳台设计飘窗设计，增大户型空间,江南御花园,一期鸟瞰图,项目总建达20万方，一条东西走向的规划路把项目分成南北两个小区，一期（北区）项目将于07年底交付使用，目前一期还有3幢小高层未推。二期预计将于07年底推出。,位置：东邻阳湖花园，西邻江东大道，南邻九华路，北邻东湖路开发商：马鞍山锦江建设开发有限公司物业管理：中百物业管理有限公司规划设计：机械部（上海）第三设计景观设计：上海同济大学建设设计营销企划：豪丰置业视觉整和：采纳视觉占地面积：14.37万方总建：近20万（地上约18万方）交付标准：白坯产品类型：一期：多层、小高层（约8万）二期：多层、联排、小高层（约10万）已推产品面积：多层、小高层：主力2房90-100平方；主力3房约140平方。,江南御花园,销售动态,项目一期于2006年9月30日正式对外公开，分6批推，项目多层开盘均价为2850元/平方米，现已全部售完。目前剩余房源为3幢未推的小高层，均价为2850元/平方米。,客源分析,项目虽地段比较偏，但靠近东湖，自然景观丰富，并凭借价格优势，吸引了以银行、公务员、事业单位为主的客户，基本是有车族。,产品描述,规划设计：一期建筑排列设计建筑一层文化石，二层以上为环保型砖，顶层为乳白色优质外墙砖或高档乳胶漆双层中空玻璃底层部分私家庭院设计小高层电梯直入车库景观：东侧500亩东湖公园南侧4000亩的梅山公园社区水景与植被相结合,江南御花园,户型特点,户型方正，明亮设计户型设计比较舒适空调位设计飘窗设计顶层阁楼露台设计客卫干湿分离,格林春天,项目分三期开发，目前已开发二期，一期已交付使用，二期即将交付，三期预计将于年底面向市场销售。,位置：花园路南、江东大道东、慈河路西、印山路南开发商：马鞍山上联房产开发有限公司规划设计：深圳电子院设计有限公司物业顾问：香港戴德梁行景观设计：澳大利亚M&E景观设计公司营销代理：南京浩德置业顾问有限公司占地面积：13.28万方总建：近20万（含地下面积）容积率：1.5总户数：1233户产品类型：多层、小高层交付标准：白坯已推产品面积：小高层：主力三房130-140平方多层：主力三房110-120平方,格林春天,销售动态,项目一期9幢6F+阁多层共计276套，分三批推出，首批于2006年1月10日正式对外公开，开盘均价2400元/平方米，现已全部销售完成，项目于2007年1月交付。目前多层均价为3500元/平方米。项目二期10幢11F+阁小高层364套，分四批推出，首批于2006年9月22日正式对外公开，开盘均价为3000元/平方米，现已全部销售完成，项目将于2007年9月交付。目前小高层均价为3200元/平方米。项目网上备案80386.69平方米，住宅备案均价2800元/平方不到。项目三期住宅量体约8.5万平方，由7幢11F+阁小高层（303套）、11幢5F+1多层（290套）组成，共计593套房源。预计项目将于07年底推出。,黄色区域：一期多层,黑色区域：二期小高层,三期多层效果图,规划设计：小高层、多层错落排布底层架空景观设计：架空层景观小高层组团大围合式景观10大主题景观内部配套：2000平方米会所2000平方米幼儿园1.6万方商业,格林春天,产品描述,格林春天,户型特点,86.86平方,118.77平方,128平方,132平方,94平方,套型设计方正，南北通透户型明亮设计南北双阳台设计飘窗设计空调位设计顶楼送阁楼，阁楼设露台,康泰佳苑,项目位于市政府西侧，总建约23万平方，其中住宅16万方，是集商业、住宅、酒店式公寓为一体的智能化生态园林小区。项目一、二期住宅已全部售完，目前正开发三期，三期3幢21层住宅目前已推出2号楼。,位置：中心大道西南角发展商：马钢集团康泰置地建筑设计：深圳市建筑设计研究总院景观设计：美国TIA建筑环境设计公司物业管理：马钢集团康泰物业公司车位：600个（6-8万/个）行销策划：国中机构占地：17万方总建：23万方容积率：1.3总户数：约1100户产品类型：多层、小高层、高层、商业等交付标准：白坯已推产品面积：小高层：136平方多层：145平方高层：6672112平方米,本案,市政广场,销售动态,康泰佳苑,项目分三期推出。一期于2005年4月份推出，多层、小高层整体均价为3300元/平方，现已全部售完，一期多层于07年4月交付、小高层于07年6月交付。二期于06年初推出，多层、小高层整体均价为3400-3500元/平方米，现已全部售完，二期将于08年4月交付。三期3幢21层高层，于07年9月2日推出，推出2号楼均价为3500元/平方米，将于2009年5月交付。高层为2梯6户。面积分别为72、66、112平方米。108套房源去化相当快。从去化速度来看，66（1房）、112（2房）平方米去化相当快，而72平方米因朝向的因素，相对去化比较慢。1#、3#将于今年陆续推出，价格将进一步提升。,客源分析,项目为马钢集团开发，则所成交的客户其中80%为马钢客户，则该部分客户可优惠50元/平方米，其它客户不能优惠。,产品描述,康泰佳苑,规划：以绿化带将项目一分为二，住宅区与商业街相呼应双层中空玻璃，东西首外墙保温景观设计：东侧市政广场住宅区中心景观南北走向绿化带（将项目一分为二）内部配套：商业广场名流会所网球场、健身房幼儿园,户型特点,康泰佳苑,小高层,多层,小高层：136-175平方米，主力136平方米套型设计舒适，主力三房错层设计南北双阳台，南阳台大动静分区飘窗设计,多层：110-170平方米，以145平方米为主套型设计舒适，主力三房户型方正，南北通透，明亮设计南北双阳台，南阳台大户型设计动静分明飘窗设计，增加户型空间,户型描述,康泰佳苑,高层,二梯六户设计，朝向不同得房率约78%66平方一房一厅设计72、112平方二房二厅设计,注：A：72平方；B：66平方；C：112平方。,产品开创市场高层塔楼式先河，因项目开发商为马钢集团，并紧邻市政广场，使项目优势明显。2#楼一推出就深受客户热中。该户型虽南北不通透，但对于目前市场需求二房、一房的年轻人或单身白领而言非常适合。,市场小结,上述八个项目总建超过了20万方，则结合这八个项目，我们不难发现以下问题：项目开发以多层为主，小高层为辅助多层、小高层房型以三房为主，二房为辅，四房点缀高层产品目前只有国际华城（未售）、康泰佳园（已售）两个项目最为典型。国际华城高层面积在120-140平方米之间，康泰佳园面积为66、72、112平方三个面积。从物业去化来看，多层去化最快，最容易被客户接受。对于小高层、高层相对有一定的抗性存在。毕竟马鞍山市场未经历过小高层建筑的时代，现刚好处于多层向小高层过度期，因此随着小高层产品的陆续交付，购房者对于电梯产品将逐渐接受。从物业楼层来看，顶楼（+阁楼）因总价过高，当前不少项目都存在顶楼去化最慢最难的现象；其次为一楼物业。项目景观设计、建筑设计、物业管理等方面更注重与有一定知名度的企业进行合作。通过强强连手为项目树立口碑。项目销售基本注重以小批量销售为主，基本推2-4幢物业，房源控制在100-200套之间。,市场小结,户型描述,从户型设计来看，项目户型设计比较适合居住，套型设计比较传统，没有多大创新亮点存在。多层二房，基本以90-100平方米为市场主打面积段，有的甚至做到了100-110平方。套型设计舒适。多层三房，基本以120-130平方米左右的面积段居多。小高层二房则在90-110平方米之间；有的小高层设计成一梯三户。小高层三房则在120-140平方米，有的甚至做到140-150平方米之间。高层目前只有康泰佳园三幢高层最为典型（二梯六户设计），其它个案高层房型未出来。顶楼户型基本是复式产品（+阁楼）。以双露台来吸引客户。,市场小结,配套描述,幼儿园、会所成为目前在售大盘都配置的。虽配置了这两个配套，但这些配套并没有被项目作为一个卖点去营销，并且并没有专门对这些配套进行合理的定位。因此对于本项目这两个配套将不可缺少，并且对于这两个配套需通过某一种方式去改造其单一的配套。建议：幼儿园：定位一个特色的幼儿园，由特色学校或者培训艺校来经营管理。打造“才艺从幼儿园开始”这个理念。会所：可引进一家有口碑的会所经营公司或健身机构，通过专业化模式打造专业会所。,市场小结,卖点提炼,纯多层、100万方新都国际,绿洲花园,东方明珠,马鞍山市第二中学,西湖花园,景观、绿化、国家康居示范工程,国际华城,72万方建筑综合体,春晖家园,景观、绿化,世茂城邦,？,四、项目建议,本地块作为朝辉地产在马鞍山市中心第二个项目，与“世茂一品”隔雨山路而建，两者紧紧相连。对于本地块而言，“世茂一品”的操作成功才能为本地块产品未来的顺利去化打下良好的基础，可以说本地块是“世茂一品”的延续。因此本公司觉得：世茂一品，必须注重建筑的质量、绿化、物业以及细节的注重，只有这样才能建立良好的口碑，为本地块顺利去化打下基础。同时，本地块将更加注重在“世茂一品”项目的中寻找突破点，作为“世茂一品”的升级版，以使之顺利去化。,“世茂一品”&“世茂城邦“,注：由于受“”政策的限制，则未来市场同质化产品将逐渐增多，则不但注重产品本身，也要注重项目软硬件上面去着手实施。,项目总平,规划建议,地块可采用组团式的布局，使绿化区散而集中，使每个组团有自己的中心景观，以达到户户有景的效果。半地下车库，形成组团式人车分流，且汽车直接进入地下，电梯与地下车库直通。组团式人车人流可以增大绿地面积，增加小孩子的活动范围。方便、安全。底层架空，以提高项目档次。配置会所，可考虑会所配置于小区南侧入口或小区西侧。由于未来受“90/70”政策的影响，未来产品同质化比较严重，则将更多的注重产品（户型、物业、配套、景观等方面）创新，对于项目而言是至关重要的。,结合马鞍山市场，本公司建议项目整体规划如下：,户型建议,二梯二户，每户面积90平方米蓝色虚线圆圈为北侧景观阳台厨房、卫生间相邻设计，便于装修该户型更多的运用飘窗、大阳台增加户型附加值,户型解读,注：红色虚线圆圈处的两部电梯，可设一部电梯，则为项目小高层的户型。电梯的减少，并不影响户型的面积，反而增加了户型的得房率储藏室的空间。,户型建议,户型解读,户型设计方正，各功能区明亮设计，南北通透户型2+1设计，北侧阳台可设置成房间凸窗设计，提高户型附加值南侧阳台设计，增大客厅空间厨房、卫生间相邻设计，便于装修,注：红色虚线圆圈处的两部电梯，可设一部电梯，则为项目小高层的户型。电梯的减少，并不影响户型的面积，反而增加了户型的得房率增大了餐厅的面积。,户型建议,户型解读,户型设计方正，