2010长沙建发·汇鑫国际别墅投资可行性报告

,【建发汇鑫国际】,别墅投资可行性分析,2010年9月,目录纲要Contents,1,2,3,4,别墅市场概述,别墅楼盘分析,项目自身分析,投资测算分析,前言apreviousremark,地段资源产品形态,优势？劣势？差异？尴尬？,坦白的说，在经过市场调查后，从整体长沙市场来评判1、我们认为本案具有很强的特殊性；2、项目优势资源与产品本身匹配系数不高；3、产品形态已不符合市场潜在需求；因此，本案于长沙市场别墅楼盘没有任何可比性，同时，对于投资测算来言，将考量众多不定性因素，本方案仅作参考；,1,别墅市场概述,金鹰星沙板块,中心板块,东城板块,南城板块,望城板块,市府板块,北城板块,麓南板块,别墅项目分布情况,新推楼盘,售罄,14、水云间23、同升湖白竹水乡27、香格里麓山别墅,1、绿城青竹园2、湘江一号4、长泰豪园7、藏珑6、碧桂园威尼斯城8、鹏基诺亚山林9、水印山城10、幸福里11、早安星城15、万科西街花园16、国中新城17、托斯卡纳18、美洲故事19、比华利山20、御邦22、保利阆峰云墅24、卓越蔚蓝海岸5、西山汇景25、中天山语林居26、星语林汀香十里28、麓山恋迪亚溪谷32、长沙玫瑰园34、南山苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄,3、沙河世纪城12、山水湾13、好望谷21、橘郡29、岳麓山公馆30、卓越麓山别墅31、广晟西海岸33、双盈卧龙湾35、河记黄埔36、龙湾国际,竞争,36,从分布图可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋(为由东城项目较少),这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。市中心别墅楼盘开发为零，这就意味着，市中心缺乏别墅做必备的生态景观资源，因此，从客观角度来说，本案别墅与其他项目没有任何可比性，从产品竞争角度来看，本案的先天资源与其他楼盘相比，处于劣实；随着长沙融城计划的实施，南城板块作为融城中心地带和大量土地的供应，会更加吸引开发企业在此没。,关键词生态资源分布均匀市中心别墅为零别墅开发均在二环以外,别墅项目分类,别墅的分类（除售罄外）,别墅的分类（除售罄外）,以上看出，长沙市场现以综合性产品为主导，纯别墅产品为次，纯独产品更为市场稀缺性产品根据市调显示：长沙现阶段每栋别墅成交价格均集中在300500万之间，该类型的别墅均属于经济型别墅，从整体来看，突破1000万大关的别墅，长沙仅藏珑一个楼盘，其大独栋销售情况一般。在6001000万之间的别墅成交，可以用寥寥无几来形容。,关键词亚别墅形态主导市场成交主力军为经济型别墅6001000万的别墅产品成交惨淡,2,别墅楼盘分析,板块项目基本情况,北城板块,1、绿城青竹园2、湘江一号3、沙河世纪城4、长泰豪园,售罄,亚别墅,金鹰星沙板块,6、长沙碧桂园威尼斯城8、鹏基诺亚山林9、水印山城10、幸福里11、早安星城12、山水湾13、好望谷,在售楼盘,即将上市,售罄,7、藏珑湖上国际社区,东城板块,15、万科西街花园,在售楼盘,即将上市,售罄,14、水云间,南城板块,16、国中新城17、托斯卡纳18、美洲故事19、比华利山20、御邦21、橘郡22、保利阆峰云墅24龙湾国际社区,在售楼盘,即将上市,售罄,23、同升湖白竹水乡,21,24,市府板块,24、卓越蔚蓝海岸5、西山汇景,在售楼盘,即将上市,售罄,麓南板块,26、星语林汀香十里28麓山恋迪亚溪谷29、岳麓山公馆30、卓越麓山别墅,在售楼盘,即将上市,售罄,25、中天山语林居27、香格里麓山别墅31、广晟西海岸,望城板块,32、长沙玫瑰园34、南山苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄,在售楼盘,即将上市,33、双盈卧龙湾35、和记黄浦,售罄,小结,长沙别墅竞争市场现状在售体量大，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项目，纯别墅项目较少。迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年来，长沙别墅的开发才逐渐呈规模性，市场体量一直未见缩减，据不完全统计，别墅类项目总占地面积680多万m2（包含其他物业），总建筑面积580多万m2。如此巨大的放量，对于一个只有300多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常激烈。目前，长沙市场上正在销售的别墅项目共有34个，其中，纯别墅项目为9个，纯独立别墅项目3个，大多为复合型项目。由此可知，受国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项目众多，而这些别墅项目亦多为早年拿地、近年来才开发。,关键词08年至10年580万平供应量,决定产品档次的根本区别：决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽相同。目前，长沙别墅市场的发展趋势主要以二环以外为主，河西板块、南城板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大，这主要因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相对较好及产品的纯粹性较强所致。,以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限，独栋四面开花根据所掌握的市场数据来看，目前，长沙别墅产品供应量达到了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1793套；叠加别墅为488套,占到全市的8.84%，这一数据基本说明，叠加别墅已基本淘汰，取而代之的则是洋房类产品。主要原因如下：1、叠加别墅与洋房比较，其性价比差异巨大；2、叠加别墅本身的产品定义与别墅类产品相对竞争力偏弱；而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限，目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚溪谷等项目推出了一定的体量。对于独栋来说基本上所有项目都有独栋别墅，但真正意义上的纯独栋项目并不多，主要以绿城青竹园、阆峰云墅、龙湾国际为代表。,关键词叠加别墅基本淘汰,代表案例分析,以下将对长沙部分代表案例进行分析，以供参考代表楼盘：碧桂园、保利阆峰云墅、美洲故事,保利阆峰云墅,总平图,一期,二期一批,开发团队,经济指标,推广语,户型：452-461,碧桂园威尼斯城,一期总平图,开发团队,经济指标,推广语,户型：224,美洲故事,开发团队,经济指标,推广语,3,项目自身分析,62,1、本案地处市中心，交通便利、配套发达；2、本案地块为07年地王，未来将成为市中心标志性建筑之一；3、项目总体规划为城市综合体，其中包括5A级写字楼，客户资源较乐观4、综合本案规划特征与地段优势，叠加性别墅可拥有多功能用途，如：居住、商务会所、商务办公、盈利性经营等更适宜投资的功能；,1、景观资源处于极度劣势，与长沙其他别墅楼盘基本无可比性，不匹配高端居住的基本条件；2、项目本身地处市中心，高密度的建筑无法满足基本的别墅大尺度绿化园林的要求，同时项目本身的园林基本无特色；3、位于城市主干道，环境嘈杂，不适宜品质居住；4、叠加别墅已基本在市场中淘汰，洋房类产品迅速占领叠加别墅市场,优势（Strength）,劣势（Weak）,项目SWOT分析,关键词questionONE:地段能否成就价值？questionTOW:产品与价值的矛盾？questionTHREE:产品与地段的矛盾？,63,1、项目自身拥有150米超高层写字楼，未来将提供大量高端潜在客户；2、功能空间的多样化，为项目早就一定的投资价值；3、长沙唯一市中心别墅，为本案早就迅速差异化的产品；4、区域内基本无可参照对象，侯家塘版块短期内无新盘上市，地块价值将发挥到最大化；,1、长沙整体别墅市场供应量大，未来竞争激烈；2、与长沙其他别墅楼盘相，景观与园林成为别墅产品最大的短板；3、潜在高端客群对这一版块别墅产品的认同度不高，而二环以内别墅将对我们形成最大威胁，如：美洲故事、托斯卡纳等，未来势必造成客户资源的分流；4、区域版块以内竞争对手实力强劲，版块内拥有6个别墅项目，如：龙湾国际、橘郡等都将对本案形成极大威胁；5、经济型别墅主导市场，600800万一套的叠加别墅无形会造成有价无市的尴尬局面。,机会（Opportunity）,威胁（Threat）,项目SWOT分析,questionONE:地段能否成就价值？地段无疑是本案别墅产品最核心的优势，但我们考虑到别墅这一物业的本身形态所必须具备的先天性要素：1、优越的生态景观资源，环境是别墅的核心要素，而本案别墅并不具备这一要素；2、别墅本身的人文生活环境，该类产品客群的主要特征就是高素养，但本案规划有多种形态物业，势必破坏别墅本身的居住环境，同时周边人员鱼龙混杂，别墅本身被各种年代久远的建筑所包围，从社区环境来看，私密性极差，居住档次难以提高，因此，本案别墅本身的居住价值将被极大的削弱；3、别墅所面临的客群均为高端客群，该类客群有一个共同特征私家车，这一特征无疑说明，客户对于别墅产品的需求基本可以淡漠地段的优势，这也是众多别墅位于二环以外的主要因素，因为，客户对别墅的地段抗性较小。总结：以别墅来言，地段好不一定能够成就价值，若本案为市中心纯别墅社区，或规划为小独栋，则有可能通过地段将起价值发挥到最大化。另一方面，取决于别墅本身的先天性要素，而本案地段的优势与别墅本身的先天性优势呈现出两极化差异，缺乏良好的环境支撑，别墅价值将被淡漠。最终结论结合地段、产品形态、整体规划三方面因素，本案地段不能成就本案别墅的价值。,问题导出与分析,questionTOW:产品与价值的矛盾？在长沙叠加型别墅已基本被市场进化，取而代之的则是：花园洋房；为何叠加产品基本被市场淘汰，我们可以根据以下情况来分析：1、现阶段托斯卡纳在售产品中，其花园洋房，从专业角度来判断，该类洋房其实就是叠加别墅的改进类型，基本属于经济型叠加别墅，但性价比与价格相对而言存在着天壤之别，该类产品与叠加别墅总价相差在100300万以内。2、现阶段市场在售洋房类产品，其居住功能本身不亚于叠加别墅，若叠加别墅为100分，则洋房类产品可打到8090分，这也是叠加别墅被淘汰的根本原因；3、在同等功能条件下，本案叠加别墅未来预计售价将在350700万之间，而洋房类产品最高价格不超过200万，同时，长沙洋房设计形态与叠加别墅极度相似，比较导致客户对叠加别墅的认同度不高；总结：结合市场同类产品的销售来看，本案别墅本身的价值基本界定在1100012000之间，但从开发成本的角度考虑，本案别墅均价必将突破14500元，同类型的花园洋房售价最高仅打到9800元。以上数据来源于：托斯卡纳因此，未来本案叠加别墅的开发其产品与价值将形成极大的矛盾；,问题导出与分析,questionTHREE:产品与地段的矛盾？1、市中心地段，除纯别墅社区具备较强的竞争力之外，其他类型的别墅社区，由于缺乏先天性的资源配备，因此，产品本身缺乏竞争力。2、市中心原本就是寸土寸金的地段，规划大面积的社区园林的可能性基本为零，从现阶段项目的园林规划我们就可以看出，下沉式园林，绿化率35%，与其他别墅楼盘根本无法比较。总结：该地段规划别墅，其本身就是对地段资源的极大浪费，一方面，无法突出别墅本身的价值。另一方面，别墅10000平米的占地面积，其本身就是对地块的资源浪费，酒店其实更适宜于改地段的属性，花园洋房其次。,问题导出与分析,综合评价与其他项目对比分析表,关键词CBD中心功能界定小众客群,解决之道,3大突破口,突破之一：商务别墅定位,突破之二：别墅功能定位,突破之三：小众客群目标,突出产品本身的投资价值，给予全新的商务别墅包装，强化CBD中心概念，制造差异卖点，有效解决地段与产品的矛盾,打破常规，结合本案150米超高层写字楼，给予别墅功能定位，突出别墅的功能空间：商务会所、商务办公、高档居住,当功能定位成熟后，我们所面对的潜在客群将大大增加，不仅是改善型居住的客户，更多的则是将集团企业作为个体客户来发展，同时，投资理念的导入将为我们挖掘极具购买力的温州购房团。,4,项目自身分析,测算前提条件说明,1、本项目无可参照对象，因此，本次测算将主要采用成本法来测算，其次将采用比较法进行二次测算核对。2、由于项目为城市综合体，其本身规划复杂，因此，我们将采用两种形式的成本法进行测算，、总体临界楼面地价成本测算；、按土地分配比例后的楼面地价成本测算；3、由于项目缺乏可参照对象，因此，未来我们无法测算最大价格空间，测算价格仅供投资参考；4、比较法和补差法，我们将参考二环以内的标志性别墅楼盘美洲故事，进行比较测算、同时给予地价补差。5、最终测算导出结果，仅作为投资参考，最高价格空间无法进行投资测算，请谨慎考虑。,测算方式1、成本法；2、比较法,71,1、总体技术经济指标,2、别墅部分经济技术指标,3、楼面地价成本（元/建筑平方米）,成本法,1、不含地价的投入总成本测算（别墅）,注：本次测算采用倒推法进行测算。财务费用与未来土地增值相等，此次测算不计财务费用。,73,不含地价总开发成本=建安造价+税收+日常管理及其它费用+勘探、设计费+销售费用+绿化和配套费用。计算得出不含地价每平方米开发成本为3540元/不含地价的投入总成本=（建安造价+税收+日常管理及其它费用+勘探、设计费+销售费用+绿化和配套费用）总建筑面积=3540元X10400计算得建安总投入成本为3681.6万元,则含地价总投入成本为：地价成本+建安总投入成本=2244.3万元+3681.6万元=5925.9万元5926万元则含地价每平方米投入成本：含地价总投入成本总建筑面积=5698元/,74,当开发商实现别墅11000元/的均价时，可实现93%的利润：利润率：(每平方米销售均价/每平方米总投入成本)X100%-100%=(11000元/5698元)X100%-100%=93%则当前投资商需要投入的资金总量为：11000元/X10400=1.144亿元当开发商实现14000均价时：利润率：(每平方米销售均价/每平方米总投入成本)X100%-100%=(14000元/5698元)X100%-100%=145%则当前投资商需要投入的资金总量为：14000元/X10400=1.456亿元,投资商投入总资金测算,按照土地占地规划比例进行土地成本测算：总占地面积45933总地价为：5.33亿别墅总占地面积：10000占总体土地比例为：21.8%则别墅总地价成本为：1.16亿元则别墅楼面地价成本为：11158元/不含地价的建安成本不变的情况下：每平米总投入成本为：14698元/,测算二：成本补差法,76,当开发商实现利润20%时：销售均价：每平方米总投入成本+（每平方米总投入成本20%）=17638元/总销金额为：则当前投资商需要投入的资金总量为：17638元/X10400=1。84亿元当开发商实现利润为30%时：销售均价：每平方米总投入成本+（每平方米总投入成本30%）=19108元/则当前投资商需要投入的资金总量为：19108元/X10400=1。99亿元,利润与数据参考,案例：美洲故事；数据来源：长沙房管局,建安成本不变的情况下，则含地价每平米建安成本总投入为：=5580元/则美洲故事实现的利润率为：72。1