物业管理员技能练习.doc

.物业管理员技能练习一、现场模拟综合判断题（一）下面是某物业公司在设备管理工作中的部分做法或处理措施，请指出其中存在的问题，并说明规范做法或理由。1、该公司对用户临时用电管理办法如下：用户向供电公司提出临时用电申请。经批准后，必须由物业公司工程部负责敷设用电线路，并检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。用电终止，用户应通知物业管理公司主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按一月用量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。2、该公司自动扶梯的运行管理规程如下：自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。每日按规定的时间表启/停自动扶梯。严格遵守自动扶梯操作规程。当值人员应不定时巡查自动扶梯。当发现或接报自动扶梯发生故障，应立即停止其运行，并通知承担电梯维修的专业公司维修3、该公司自动扶梯的运行管理规程如下：自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。每日按规定的时间表启/停自动扶梯。严格遵守自动扶梯操作规程。当值人员应不定时巡查自动扶梯。当发现或接报自动扶梯发生故障，应立即停止其运行，并通知承担电梯维修的专业公司维修。（二）下面是某物业公司在房屋维修管理工作中的部分做法或处理措施，请指出其中存在的问题，并说明规范做法或理由。(评分标准: 指出1个错误点得1分，相应说明规范做法或理由得1分)1、该公司订立了科学的大、中、小修级修缮制度，实行房屋的计划养护，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。部分计划养护内容如下：房屋的纱窗每年左右刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般年左右应重新油漆一遍；外墙每2年彻底进行次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，根据需要进行局部或全部更换等；清理明渠及沙井的沉积物每周月次。2、对日常养护考核指标中的部分服务指标、定额指标、安全指标，该公司是这样要求的：()走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房以上；每年对辖区内住(用)户要逐户走访查房遍。(注：走访查房户数计算时对月(季)内走访如系同一户超过次的均按次计算)。()养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下，养护计划率要求达到60以上，遇特殊情况或特殊季节，可统一调整养护计划率。（3）维修服务工人的劳动效率要98%以上达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。同时要通过合理组织生产，发挥劳动潜力和充分回收利用旧，努力降低小修养护成本。（4）年职工负伤事故率小于千分之三，等等。3、该公司在维修及养护工作中，对抹灰工程的质量要求有()各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。()各抹灰层之间应在同一天进行，以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在天左右。()抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过毫米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。()水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固，颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。()斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。()抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。4、该公司制订二次装修的申报程序如下：()装修申报装修户首先向物业管理公司行政办公室提出申请业主需要装修时，到管理公司下属的管理处领取申请表，填写申请表，等申请批准后方可施工。工程设备部门对装修户的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料；装修户尽快请有关单位进行装修设计，并在天内将装修设计图交工程设备部门审查；装修户选择合格的装修单位。()物业管理公司审批在接到装修户递交的装修设计的15天内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出同意或修改意见；方案批准后，装修户按规定到物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。（三）该公司发生火灾时的应急处理方案如下：1发生火灾时，立即通知管理处和公司防火责任人，并组织义务消防队员、保安队员紧急进入着火区域灭火、抢险，争取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火自救。2若火势无法控制，立即向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化，作出相应的灭火、救助、疏散和保障决定。（1）切断火场电源，关闭空调机组，启动相应消防栓系统、喷淋系统，引导消防车和消防队员并组织突击队员进入火场。（2）消防中心迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，同时启动送风排烟设备，对疏散楼梯间保持负压送风。客用电梯全部降至底层锁好，禁止使用。工程部人员进入配电室随时做好备用电源的转送工作。（3）开启消防广播，准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知通知着火层以上人员立即通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区，接着通知着火层人员，然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散，要逐室检查、核实人员是否全部撤离火灾现场火场。消防队员做好警戒，侦查火情，随时向消防中心报告。指挥员应保持与消防中心联系，视火灾现场情况决定人员、物资撤离方案。（4）在消防队到场之前，组织公司专职和兼职消防人员灭火，以大部分力量在火灾可能蔓延的地方控制，防止火势乘隙扩大。电气火灾发生时，首先切断着火层及相邻上、下层电源，然后灭火。燃气着火时，首先关闭液化气阀门，然后灭火，同时应尽快将气源搬离火区，以防发生爆炸。在消防队到达现场后，服从其统一领导，按照统一部署执行。（5）按演习分工组织维持公共秩序，做好火灾现场维护警戒，保障灭火通道畅通，同时引导协助消防机关的工作，做好后勤增援准备，保证必须的水电供应不间断和有足够的灭火器材及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存，并做好记录。如火灾造成人员伤亡，应立即联系医疗机构协助抢救伤员。（6）扑灭火灾后，协助维持秩序，做好相应的善后工作；对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理；配合消防机关调查，分析着火原因，清理火灾现场，写出书面报告呈交上级主管部门。下面是某物业公司在物业环境管理工作中的部分做法或处理措施，请指出其中存在的问题，并说明规范做法或理由。（四）每日保洁操作细则和要求序号保洁项目和内容保洁方式保洁次数1指定区域内的道路(含人行道)清扫、洒水12指定区域内绿化带(含附属物)清扫13各楼层楼梯(含扶手)过道清扫、抹擦14居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾收集、清除、集运15电梯门、地板及周身清扫、抹擦26通道扶手、电梯扶手、电梯两侧护板与脚踏 抹擦、清扫27男女卫生间清扫、洒水38会议室、商场等公众场所 清扫、拖