龙凤金街营销推广方案

龙凤金街营销推广方案焦作武陟下,君裕宏地产2010年倾城巨献演绎武陟商业地产传奇龙凤金街,目录第一章营销策略部分1、案名建议2、项目卖点的提炼及广告诉求策略3、营销模式4、价格定位策略第二章推广策略部分1、营销原则2、入市时机3、销售进度控制第三章经济指标,第一章营销策略部分,项目总精神：新武陟新商业新住宅注解；武陟在河南省城市划分中属四线城市，近几年武陟大力发展市场经济，加大城市框架，建设现代化城市；每时每刻都在变化，展现在世人面前的是新武陟形象；在河南108个县城评比中名列前30名，充分体现出武陟的城市地位龙凤金街项目建成后将会对武陟的城市商业形象得到有效的提升；因此，龙凤金街项目不仅仅是一个地产楼盘，更是武陟的城市形象窗口；因此，推广总精神中的新武陟，是体现项目高度和重要性；有利于树立项目在市场推广中的地位。龙凤金街商业23800平方米，绝佳的商业地段，首先我们可以肯定商业面积是大的，而是由多个商业经营业态组合而成；又是武陟第一条商业步行街；大商业是概化商业体谅，树立规模优势；项目地处武陟老城区中心区域，地理优势、完善生活配套，7层电梯洋房，良好产品结构，体验全新居住方式，1、商业部分案名建议：主推案名：龙凤金街注：因为此案名市场上部分客户已经知道，如果在更换案名势必会造成一定影响，所以建议案名不用更换。辅推案名：裕宏中央大街裕宏星光大道,商业项目定位为休闲商业购物街商业形象口号：首家推出时尚休闲主题商业街可以明显区别于其他商业或传统商业，从项目位置和定位及建筑设计上，体现出项目观赏性，趣味性，是集休闲，娱乐，购物为一体的商业项目，在放松中、快乐中完成消费；每次次消费像是在旅游；,住宅部分案名建议；本案的住宅开发思路定为：高品质中价位为楼盘考虑到商业与住宅部分同时推广的难度，建议把住宅部分独立命名，作为单独组团推广。住宅主推案名：龙凤呈祥住宅案名主要是对商业案名的一种延续，龙凤不但体现商业的价值，而且体现住宅的居住品质，呈现祥和的、幸福的景象，比较符合客户心里；住宅推广主题：体验式中央特区生活形象口号：住在中央尊享四方演绎尊贵享受，畅想完美生活住在城市的心脏，享受生活的乐章；依据：由于政府政策及城市的发展方向都在新区；所以武陟房地产开发大多都集中这里，客户基本也关注这个区域，然而一个新的区域发展到成熟；需要一个漫长的时间作为支撑；因此，消费者还是向往配套齐全的城区生活；体验式中央特区生活充分体现项目的生活的权利，生活的方式，生活的心情,一、商业卖点的提炼及广告诉求策略1、卖点提炼武陟县绝版核心地理位置全城首座休闲式消费主题商业街“少投入、低风险、高回报”的全新投资模式“经营决定价值”的经营理念“先聚人气再卖铺位”2、广告诉求策略（1）感性诉求策略地段的商业价值诉求中心地段，核心潜力；高额成长，超值回报；商业新坐标，人流聚集地；休闲好处去，购物新中心。商场形象定位诉求武陟首座休闲式消费主题商业街。商场功能定位诉求集娱乐、休闲、购物、美食功能于一体的商业广场。商场经营模式诉求现代商业的发展趋势以及武陟商业目前的市场空白，尤其是项目首座的商业街及休闲购物商业概念，使项目作为武陟唯一的娱乐休闲式消费场，所必将独领风骚，可在未来足够长的时间里大放异彩。,商场持续发展能力诉求主力旗舰店与专业经营管理公司强强联合，利用品牌效应，将使得项目的后续发展长盛不衰，以此增强投资客户信心。良好的投资策略诉求即买即收1-5年租金，商铺未购即带租约，无须自己动手，坐收渔利，租金直接扣抵月供，以小博大，让商铺成为以钱生钱的赚钱机器！（2）理性诉求策略计算首期及投资回报根据项目首期五成，十年按揭月供付款方式计算，由商铺实付首期及投资回报的对比，得出本商铺的“少投入、低风险、高回报”的投资价值。计算未来投资回报根据租约期满后的租金收益，按当时租金市值，计算70年的租金收益，得出本商铺的投资回报。同时，根据类似商铺价值增长规律，计算得出本商铺的价值，彰显商铺投资的增值潜力。,二、住宅卖点的提炼及广告诉求策略地段，项目地处武陟县中心地段，四通发达，交通便利；教育，兴华实验幼儿园，县直幼儿园，育才小学，实验中学、木城初中等，区域内有着良好的教育资源。配套，地处武陟县成熟区域，具备完善的生活配套；建筑，纯正现代风格，简约时尚的外立面设计。户型，布局合理，舒适精致，功能齐备。品质，七层电梯洋房，提升项目品质。智能，电视、宽频网络系统、可视对讲系统及红外线监控系统等：以优质的建筑风格及周边完美环境为其主诉求点,以居住的舒适度和完善的功能设施为支撑.,3、营销策略“降低投资门槛”策略策略运用建议面积尽量控制，以3040平方米为单位为宜；在黄金位置，由于其商业价值高，可适当增加面积。设计原则大面积的铺位总价高，不易出售，投资者投入大，导致有效需求不足；降低投资门槛，面积不宜过大，把普通家庭纳入项目目标客户群体。打破原有营销模式，针对武陟大众投资者设计“少投入、低风险、高回报”的投资模式，坚定投资者信心；最大限度降低投资者的投资门槛，同时又减轻发展商的支付资金压力。从这段时期蓝钻商业采用反租回报的销售效果来看，客户接受程度还是可以的。在这基础推陈出以下新的营销模式；,1、营销模式“稳赚不赔”加“财富翻番”模式推广主题：2万元，成就百万富翁梦想客户购买龙风金街项目商铺，签订购房合同并与经营公司签订5年经营合同，租金标准统一按年6%计算，免租期为6个月（不计租金）；经营协议签订后，由经营公司一次性支付给客户前5年的租金（总房款30%），同时客户还可以享受经营公司支付的5年总额12000元的经营分红（分60期按月支付，每月200元）；以内街单层40商铺为列；均价4000元/，总房款16万元，50%首付8万元，签订合同后经营公司支付租金4.8万元，另外享有1.2万元的经营分红，扣减租金收益和分红后，客户实际投资2万元，10年供月供（按基准利率）885元。推广口号：零风险、低投入、高回报武陟首家推出时尚休闲主题商业街即收5年租金，5年分红月月领核心地段，财富盆地，升值潜力无限财富商圈，亿元消费大买单，租金有保障统一经营、统一管理，投资全程无忧,2、投资收益测算龙风金街面积40商铺，总房款16万元，50%首付款8万元，5年租金4.8万元，5年经营分红1.2万元（分5年按月支付），扣减租金收益和分红后，客户实际投资2万元，10年供月供（按基准利率）885元的，产权有效期内预计收益总值900万元。,返租回报和经营分红策略不是降价销售，而是，提高项目的销售率，增强客户信心；支出的这两项，会在后期的招商中；从租户从新收回；返租回报+经营分红=实际租金；,4、价格策略价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续申办程度、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素，住宅销售与工程进度有密切联系，在每栋楼工程至0、结构完工、外装修完、入住前2个月等时间点，均给予价格的上调。商业销售进度方面，调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。建议本项目土建出地面之前价格基本保持不动，工程形象进度改变后相应上调。其出发点是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入；三是利于建立品牌。,价格控制原则房地产营销最实质的内容就是价格控制，价格控制策略作为一项重要营销手段，在楼盘的整个销售进程，特别是在开盘时期具有重要的作用。价格控制基本原则：逐步渐近提高和留有升值空间价格控制上要严格三种误区1、价格下调：房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘明显下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。2、价格做空。不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。3、缺少价格升值空间。销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。,价格控制实施低开高走：为迅速占有市场份额，形成市场热点；建议本物业低价入市，逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到低开高走，两个难点在于；一是调价频率；二是调价幅度。必须做到调幅要“小”、调频要“频”。各阶段定价措施内部认购：价格较低，才能吸引客户。现楼销售：价格逐渐升高，因为物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力和投资欲望。尾盘销售：为了加快销售速度，尽量保持价格，避免价格调整的太高。定价原则和开盘均价测算由于本项目前期相关手续问题，在操作上受到制约，为了快速回笼资金，促进成交，本案开盘定价的出发点是保持项目绝对的竞争力，具体定价按照市场比较定价法、并结合成本情况确定，因为市价反映了房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性。由成本分析和市场情况，本案住宅部分的最终售价可在2100-2200元/平方米之间，商业部分的总体最终售价可在5000-5500元/平方米之间；需要强调的是这一个区域预测价位，我们的关注点在起步平均价。因为这是一个价格基础，有了这方面的准确定位才能够取得市场认可，才能够在多变的市场中运用调价的手段作出市场反应，进行销售的操作。建议本案的住宅开盘均价可定为：1840元/；住宅价格依据：主要定价是根据本案主要竞争对手的价格为参照价，因为，目前市场的楼盘基本都处于尾盘阶段，报价虚高，实际成绩较低；,2、优惠条款VIP认购期优惠:对认购期客户，在正式开盘时可享受1000元/套抵5000元/套抵的购房优惠；实际均价在1790元/开盘当天参与抽奖活动；一等奖价值10000元装修基金（限3名）二等奖价值元5000液晶电视限4名三等奖价值2000元立体空调限5名四等奖价值500元电磁炉（不限名额）开盘后购房优惠取消；一次性付款：优惠折1%，住宅价格细节；本项目是多层电梯洋房，遵循高层或小高层的定价策略越高且价格就越高；较低楼层价格略低。方位定价策略；主要考虑风水朝向、采光、私密性、景观与格局。风水好，景观好的房源价格给予重点分析及考虑。单元朝向定价策略单元的朝向、通风、采光、视野、景观、平面布局、消费习惯等等的综合情况。一般地，正面朝向、视野宽阔、景观优美等的物业价格较高。,商业开盘价均价，临红旗路2层商业可定为7950元/；龙街凤街单层商业可定为4000元/；龙街凤街双层商业3500元/；红旗路和内街三层2200元/红旗路四层五层1400元/商业价格依据：主要是依据区域内租金情况，临红旗路2层商业，开间3.5米，进深12米，商业总面积是84，按暂定售价7100元/，商铺总价是596400元，如果按目前投资回报8.5%，投资年限12时间；租金价格为47元/，龙街凤街单层商业可定为4000元/，面积按35，按照同样的计算方法，租金价格为26元/；龙街凤街双层商业3500元/；面积按70，租金价格为23元/；经调查认为这样的租金价格推算出售价是比较科学的；2、优惠条款VIP认购期优惠:对认购期客户，在开盘当天参与抽奖活动；一等奖价值29800汽车（限3名）二等奖价值10000元液晶电视限5名三等奖价值5000元立体空调限7名四等奖价值2000电动车（不限名额）开盘后购铺优惠取消；一次性付款：优惠折1%，商业价格细节；一房一价动线差价、朝向差价、面积差价、位置差价、推广阶段差价等,“低开高走”价格制定策略的销售控制价格制定策略采用“低开高走”，分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，分时间段进行不同阶段的重点控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调。价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。,第二章推广策略部分,一、整体营销推广思路本项目良好的位置和鼎盛的商业氛围及完善的配套是购买发生的主要因素，是强效提升客户对项目认知度；从而，积累人气，吸引目光、强化产品，产生购买兴趣和购买欲望，在合理的价格体系下迅速消化，实现开发商资金的良性循环。营销原则：充分结合项目卖点及广告诉求点进行推广；注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破；七、八月份全面造势，力争九、十月份形成销售高潮。终极推广目标打造武陟形象明星楼盘打造武陟销售明星楼盘打造武陟品牌明星楼盘提高产品的市场最大有效占有率和客户关注度帮助开发商实现利润的最高价值,入市时机分析1、入市原则“良好的开端是成功的一半”，房地产项目的入市时机与方式值得慎重思考和布署。对于本项目的入市情况把握得好，方能产生好的销售开局，并应遵循下列原则：不匆忙入市：即准备不充分不急于入市。应避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市，或为入市而入市。在销售策略不明确，市场动向不把握，销售工具不齐备，内外包装不到位的状况下入市，销售前景将是暗淡的。无造势不入市：在焦作商业项目如此激烈的竞争态势下，“无造势即无市场”，故入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费尽心机造好势。不造势或造势效果不佳，极易造成后期销售不畅。有控制地入市：即根据工程进度、消费者心理，配合营销策略，销售导向，有节奏、有控制地入市。2、入市时间考虑到目前销售中心正处于装修之中，结合此情况，根据以上的入市原则，我们将本案的最佳入市时机暂定于2010年7月10日（公开发售），之前各项入市准备工作应已经完成，销售工具应基本到位，招商工作中对定位商家的前期接触洽谈工作逐渐开展，客户对本案的经营定位也已经有了一定程度的认知。我们认为在此基础上开盘入市可以更加充分、集中地发挥本案各方面的优势，并迅速形成旺销势头。,前期准备工作；1、销售中心装修完毕，功能能分区，办公设施到位2、销售培训销售组织与实施之销售人员培训到位；3、宣传资料创作宣传资料包括折页、海报及宣传单张折页建议P数为8P；海报建议采用大4开印刷，既可作宣传资料派发又可张贴；宣传单张建议每期印数为5000份。电视宣传片制作完毕工地广告工地设置施工牌，工地用彩旗作简单包装；工地围墙工地围墙作统一包装销售中心布置宣传展示画、项目主背板、投影屏幕、立牌、折页取阅夹，屋顶POP吊旗进行包装；,户外广告售中心为中心采用彩旗、花卉、灯光进行识别包装及效果美化，营造良好的现场气氛在郑州进武陟路口、焦作进武陟路口以项目现场路口、核心商圈处、长途汽车客运站附近等地设置户外广告牌选10辆左右的公交车辆做车体广告出租车后玻璃广告销售推广策略（相互影响，相互带动）第一阶段销售1、导入期首次推出7号楼、8号楼、9号楼；推出时间从7月10日至8月10月新闻造势、预热加温，开始客户登记2、住宅内部认筹期，推出时间从8月11日至9月11住宅公开发放VIP贵宾卡同时，商业导入期；推出北街北面，南街南面部分商铺；商业客户开始登记3、住宅公开发售引爆期开盘时间暂定9月中旬，根据前期认筹情况而定同时，商业公开发放VIP认筹贵宾卡,4、二次推出1号楼、2号楼、3号楼推出时间（9月30日10月30日）新闻造势、预热加温，开始客户登记5、商业公开发售引爆期（暂定10月1日）6、住宅内部认筹期，推出时间从11月1日至11月30住宅公开发放VIP贵宾卡住宅公开发售引爆期开盘时间暂定12月上旬，根据前期认筹情况而定第二期销售1、导入期首次推出推出北街南面，南街北面商铺；推出时间从2011年3月1日至2011年4月30日新闻造势、预热加温，开始客户登记2、内部认筹期，推出时间从2011年4月1日至2011年5月1本次推出商业公开发放VIP贵宾卡3、公开发售引爆期开盘时间暂定2011年6月1日，根据前期认筹情况而定,（）、销售形式项目前期推少量房源，较易产生供不应求的效果；项目的先天优势足以令市场追捧，有条件作短期引爆式销售从公司长远发展考虑，短期内作引爆式销售，创造出热销奇迹，有利于迅速托起公司品牌为后面几期成功上市奠定基础。建议；采取短期内引爆销售的手法。（）、销售策略建议价格策略上，采用低开高走的常规策略。在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面，促使买家尽早购买。在销售策略上每次推出，注意好中差房源搭配，合理控制配比，以达到每个销售期的控制目标。二、媒介推广策略媒体总策略本案的营销推广工作之原则：无缝整合传播。其运用的媒体工具相应地也是全方位的。本案采用的媒体策略主要以电视媒体、户外广告、公共活动为主，通过软性新闻主题，硬性广告强化对本案的关注强度，引导目标客户群关注本项目项目。通过公共活动，进一步巩固项目在市场中的知名度、美誉度及客户的忠诚度，在加上各类媒体的有机结合，创造性地为项目的上市提供良好的发展空间。媒介推广建议房地产的产品构成的复杂性、不可移动性，不但决定了它的广告内容、广告形式，而且在广告媒体选择上也有不同的要求。本案要想在较短的时间内达到最大的宣传与传播效果，迅速提升项目的知名度的目的，建议以电视广告及宣传画册为主，户外广告、车身广告等辅助广告形式的立体式媒体投放策略。,户外广告户外广告是一种持续性较强的广告形式，可以对大众起到强加式的宣传效果。户外广告包括户外广告牌、车站广告、灯箱广告、现场包装和环境包装，广告牌和灯箱广告要选择在人流较集中的地方或较大型车站等地方。为此，建议除现场包装外，应在人流较集中的地方设置一至两块户外广告牌，其内容重点宣传项目主题概念，其目的是强化客户的认知度。电视广告电视广告的听觉与视觉冲击力是相当强烈的，能使产品瞬间打入客户心理，同时电视广告可有效网罗部分不看报纸的客户