大学城启动区方案提案版已改修改PPT课件

桂林洋大学城教师新村项目一期启动区方案,二一年八月,目录,前言,Part1,市场分析,3,3,4,4,区域分析及项目分析,地价评估与保障性用房个案分析,3,5,4,6,规划和产品建议,启动区建议,Part2,Part3,Part4,Part5,Part6,Part1前言,一、工作阶段划分二、研究方法三、工作步骤,Part1前言,工作阶段划分：按照常规前期工作的开展程序，应先对项目整体定位与规划设计提出建议，再依此提出启动区方案。但因本项目情况特殊，启动区产品定向为教师开发保障性限价房。为让项目能迅速启动，我司应贵司要求先行进行启动区前期策划方案，并将在随后完成项目整体前期策划方案。工作步骤：在本次启动区提案过程中，我司对大学城及周边4所大学的教师、专家教授，通过问卷调查、深度访谈等形式，对启动区的市场需求、地价评估、产品定位、规划设计等几个方面进行深度研究，力求将启动区打造成一个符合目标客户群需求的精准化定制产品。,Part1前言,区域分析,项目分析,功能定位,市场分析,需求分析,政策分析,案例分析,政策要求规划设计建议档次定位,发展策略,研究方法,Part2区域分析及项目分析,一、区域分析二、大学城案例分析三、桂林洋大学城分析四、项目分析五、本项目发展策略,Part2区域分析及项目分析-区域分析,通过对桂林洋区域的资源状况、发展前景、现状及存在的不足的综合分析，找到桂林洋区域的发展机遇和切入点，为本项目的发展找到最佳的立足点。通过对世界各地成功大学城的案例分析，对其开发模式、功能、开发时序等进行总结，从而指导本项目的开发策略和功能定位,Part2区域分析及项目分析-区域分析,本项目为江东组团的重要组成部分。江东组团规划充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。,桂林洋区位分析,本项目位置,Part2区域分析及项目分析-区域分析,北临桂林洋滨海旅游度假区，东邻国家级红树林自然保护区桂林洋片区为江东组团的重要组成部分。桂林洋拥有良好的生态资源。桂林洋的产业园已初具规模桂林洋区域已成为高等职业教育的聚集地,桂林洋的优势资源,Part2区域分析及项目分析-区域分析,桂林洋区域是海口市“东优”战略的重要组成部分，对国际旅游岛和海口市发展目标的实现有着举足轻重的作用。江东组团按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指依托北面20公里海岸带，规划国家级旅游度假区;利用14公里滨江带开发沿江居住区。“一区”指桂林洋科教及产业园区。“五片”指规划范围内的五个建设片区，即以发展星级度假酒店和居住为主的东营片区；以发展旅游度假为主的红树林片区；以发展居住和办公为主的沿江生活片区；以发展农副产品加工业和风情小镇为主的桂林洋工业片区；以发展高等教育产业为主的高教片区。,桂林洋的规划前景,Part2区域分析及项目分析-区域分析,江东组团、桂林洋片区虽有良好的自然资源及较好的产业基础，但其发展一直滞后于其他组团，除交通条件、配套设施欠缺等客观因素外，各种优势资源未能有效整合、缺乏主导功能是关键的制约因素。目前桂林洋大学城的开发虽已初具规模，但均由政府全权主导，未能有效利用社会资金进行商业开发，导致进展缓慢，未能迅速产生作用。目前已引进和将要引进的大学，均以本地为主，缺乏国内或国际知名的大学，将导致辐射能力较弱、带动能力欠缺等缺陷。,桂林洋发展中存在的不足,Part2区域分析及项目分析-区域分析,海南要实现国际旅游岛的规划目标，除硬件的投入外，需要大量高素质的人才培养和储备。因此，大力发展教育将成为重中之重的首要任务。在国际旅游岛整体功能规划中，海口市是唯一承担“教育培训”重任的城市。在海口市的规划布局中，桂林洋大学城将承担起带领区域发展、促进国际旅游岛发展目标的实现等重要任务。而本项目所在的江东组团，自然资源丰富、生态环境良好（位于桂林洋农场与东寨港国家自然保护区之间），将成为海口市自然环境最好、居住环境最佳的生态休闲度假区域。,桂林洋大学城的发展机遇,Part2区域分析及项目分析-区域分析,-建议城建集团推动政府进行“城市营销”概念，向市场传播江东片区及大学城片区发展的启动计划，同时由政府牵头组织“海口江东片区全国招商会”引进各种强势品牌合作商，营造江东片区强势的市场号召力。,-建议城建集团推动政府引进国内知名大学或分校进驻，引进其他品牌专业教育资源或机构，增大大学城在全中国区域范围内的影响力和辐射力。,重要手段建议,启示一,通过引入优质大学、科研院所，带动配套的发展,启示二,启示三,通过市场化的转换，带动产业的发展,教育、配套、产业发展后，吸引城市居民前来定居、休闲，形成新城,Part2区域分析及项目分析-大学城案例分析,美国Irvine案例总结,启示一,虽无引进知名大学，但综合了会展等重要功能，形成优质复合产业,启示二,区域内商业以及大型特色休闲设施，起到了提升区域知名度，聚集区域人气，带动区域商业发展的作用,启示三,高标准的会展功能，带动了商务办公、文化教育、企业研发、居住等城市功能的发展,Part2区域分析及项目分析-大学城案例分析,日本幕张案例总结,启示一,城市资源共享区集中了大量开放空间、文娱设施等，成为城市时尚聚集地，吸引了大批城市居民前往,启示二,启示三,启示四,通过政府行政行为，将市区大部分高等院校迁入大学城，在短期内形成规模，配套设施因而有条件快速投入使用。,教师住房主要通过商品房市场解决，但此举引起大学城内教师群体的较大不满。,高级人才培育中心、科学研究与交流中心、创新中心与产业化基地，广州地区的科教核心和中央智力区。,Part2区域分析及项目分析-大学城案例分析,广州大学城案例总结,Part2区域分析及项目分析-大学城案例分析,以优势科研及优质院校为依托和切入点，逐步演变为城市新区。教育产业方面，实现产、学、研一体化：依托大学城的人才优势，以及强大的科研实力和科学的转化机制，最大程度上帮助城市实现长远发展。大学城建设方面，实现优质居住和配套：要留住优秀人才，必须充分满足其生活、教育、消费、休闲娱乐等方面的要求，且建造标准大多坚持高标准、高品位、人文气息浓厚。建设高标准的商业、文化等公共设施，为大学城内的教师、学生以及城市企业、居民提供全方位的优质服务。采用政府主导、民间企业或资本参与的模式。,小结,Part2区域分析及项目分析-桂林洋大学城分析,大学城距海口市中心10公里，距美兰国际机场、海南东环铁路、海口绕城高速公路仅4公里，海文高速公路穿境而过，交通十分便利。本项目原属桂林洋农场，植被丰富，原生态资源保护良好。大学城已有3所学校进驻，且周边已投入使用的职业学校达到5所（海南省机电工程学校、经济技术学校、旅游学校、文化艺术学校、华侨商业学校等），潜在消费人群庞大。,Part2区域分析及项目分析-桂林洋大学城分析,桂林洋高校新区规划常驻人口容量控制在15万人。其中学生9.9万人，教职工1万人，家属和其他人口4万人。用地规模11,505.6亩，合计767.04公顷。规划定位：海口江东组团重要组成部分，海南省重要的教育科研基地，具有高品质生态环境的高校新区。主要建设内容为：高校教学和科研用地、教职工和学生住宅用地、体育运动活动场地、商业服务用地，公共服务设施、相应的市政及绿地。,桂林洋高校新区控制性详细规划,规划布局结构为：一心，一轴、三片区一心：中部区域级公共服务中心一轴：东西向穿过用地中部的市政景观轴线；三片区：指中部的教职员工生活区和南北两大教学区。,Part2区域分析及项目分析-桂林洋大学城分析,已建3所：琼台师范高等专科学校、海南经贸职业技术学院、海南师范大学在建1所：海南经济学院规划4所：海南广播电视大学、海南职业技术学院、中国石油大学海口学院、万全药学院、同仁学院,桂林洋高校新区控制性详细规划,琼台师范,海经贸,海师大,本案,Part2区域分析及项目分析-桂林洋大学城分析,以科研、科研成果转换等作为标杆；以教育、配套及服务作为切入点；以休闲度假及高品质居住作为主要收益来源；引进社会资本进行商业开发，以加快开发进度、增强活力；最终发展目标：依托优质生态资源，集科研、教育培训、休闲旅游、生态居住于一体的城市新区。,大学城整体发展策略(初步),以上发展策略仅为初步设想，需待下一阶段进行完善和补充。,大学城是桂林洋的核心功能，她的建设发展承载着桂林洋片区的城市功能和市场地位,Part2项目分析及定位初探-桂林洋大学城分析,大学城功能定位初探,功能定位,教育服务,休闲度假,产业相关,居住,消费娱乐,公共活动,学术交流,酒店,度假村,论坛及展示,孵化器,人才交流中心,实习基地,科研成果转换,科研机构,培训,幼教及中小学,主题公园,Part2区域分析及项目分析-项目分析,地块价值分析,被主干道海涛大道分割，且紧邻已落成的三个校区，有较高的商业、配套服务价值,规划有公交车站、农贸市场、农民回迁区等，适合居住但档次不高，但地块西北角具有较高的商业配套价值。该地块涉及拆迁量最少，适合首先启动。,地块规整，远离主干道，有较高的居住价值。,本项目为大学城的重要组成部分，为大学城的配套用地，规划用地总面积2,096亩。,Part2区域分析及项目分析-项目分析,本项目的土地价值主要体现在以下几个方面：居住配套：大学城常驻人口容量控制在15万人。其中学生99,000人，教职工10,000人，家属和其他人口40,000人。可见，教职员工的居住需求量庞大。,地块价值分析,C1,根据贵司提供的信息，C1地块涉及拆迁量最少，最适宜做启动区开发。由于政策的限制，用于解决教师住房需求的物业按限价房要求执行。该地块的经济收益一般，但由于是首批开发并投入使用的物业，具有标志性展示作用。此部分功能物业的开发应按需进行，并以满足刚性需求为主。,Part2区域分析及项目分析-项目分析,本项目的土地价值主要体现在以下几个方面：科研及成果转换：以科研机构整合各大学的人才资源，以科研成果转换整合科研机构与企业的资源与需求。进行产业或行业孵化。这部分功能虽不能产生直接的经济收益，但对本项目乃至大学城的成功运营均有着举足轻重的作用。这部分功能的实现应以政府投入为主，并尽量提前实现，为大学城及本项目树立标杆。这部分功能的物业体现形式为：写字楼、高档院所等。,地块价值分析,Part2区域分析及项目分析-项目分析,本项目的土地价值主要体现在以下几个方面：公共、商业配套：本项目的辐射人口保守估计在20万人以上，对商业零售、餐饮娱乐、医疗、运动等方面将产生庞大的需求。另一方面，面对庞大的学生群体，也将产生较大量的实习、就业前培训、人才交流、心理辅导等方面的需求。而对于城市而言，本项目可依托优势的人才资源、教育资源为企业、团体提供培训以及提供优质普及教育等方面的服务。这部分功能物业与进驻的学校和人口密切相关，应密切留意各大学的引进和建设进度，以适度超前为原则。这部分功能的物业体现形式为：购物街、购物广场、体育场馆、图书馆、开放空间、服务中心、中小学等。,地块价值分析,Part2区域分析及项目分析-项目分析,本项目的土地价值主要体现在以下几个方面：休闲度假：本项目毗邻旅游度假为主的红树林片区，同时项目自身也拥有良好的自然生态资源。大学城本身的学术交流、论坛等活动将对休闲度假产生较大的需求。海口市民、外来游客亦对休闲度假存在较大的需求。休闲度假功能的开发，需待本项目的交通条件、土地整理、基础设施等基本完成，项目建立较好的知名度和影响力后，才投入使用。这部分功能的物业体现形式为：酒店、度假村、游乐中心等。,地块价值分析,Part2区域分析及项目分析-项目分析,本项目的土地价值主要体现在以下几个方面：高品质居住：本项目拥有大量高素质的教师、科研人员，交通便利、生态资源良好，将是海口新兴的高档居住区域，亦是本项目最大的收益来源这部分功能的物业体现形式为：低密度住宅、别墅等。,地块价值分析,Part2区域分析及项目分析-项目分析,发展模式探讨,海口,桂林洋,大学城,项目整体,城市功能分区,区域功能核心,配套主体,服务提升,产业提升,城市形象提升,要求,作用,理想模式：高举高打优势：提升效应快要求：资源、配套好,现实模式：厚积薄发优势：前期压力小要求：打好基础,模式,Part2区域分析及项目分析-项目分析,以教师保障房为切入点，满足教师群体对住房的需求；以配套服务、开放空间等为载体，满足大学城师生配套需求的同时，吸引城市居民前来；以高品质居住、休闲度假为主要收益来源；最终发展成为教育地产与旅游地产的生态综合新区。,本项目发展策略,项目整体定位：生态文化休闲小镇,由于政府要求和现状条件限制，本项目只能采取较为现实的发展模式,Part2区域分析及项目分析-项目分析,项目整体案名建议：慧谷汇四方之慧，纳精英之谷泊静湾知识海洋中的明志求远港湾乐智城城市智力中心，快乐休闲之城,本项目发展策略,生态文化休闲小镇,Part3市场研究,一、宏观房地产市场分析二、供需及价格分析三、客户需求分析四、刚性需求判定五、总结,Part3市场研究,海口06-09年11月商品住宅供求趋势表,从图表上可以看出，从09年开始房地产市场开始回暖。由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。,宏观房地产市场分析,供求关系,海口商品房2009年5月-2010年5月供求量走势图,5月，打压、抑制房价快速增长的组合拳初见成效，后市存在诸多不确定因素使得消费者观望情绪浓厚。海口商品住宅供求比新政后为1：0.65，供求比例大幅回调，出现供过于求的局面。,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,板块分析,长流组团,南渡江组团,江东组团,中心组团,长流组团：该板块成交价格整体较高，原生态资源较好，属于一线海景地块。2010年后高档整体价格都在10,000元/以上；别墅价格整体在25,000元/以上。具有代表性的项目西海岸的观海台壹号、蔚蓝海语印象；南渡江组团：商品房成交均价都在8,000元/之上，该板块未来发展空间较大，价格呈现上涨趋势。具有代表性楼盘的有滨江帝景等高档楼盘；江东组团：该板块目前房地产开发规模较少，但发展前景较好，具有代表性楼盘海蓝椰风项目售价在20,000元/以上。,中心组团：该板块成交价格整体呈现上涨趋势，2010年后整体价格都在8,000元/以上；具有代表性的项目有海岸壹号、美源日月城等高档住宅楼盘；,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,江东组团代表性项目介绍,海蓝椰风,美兰山水天,南国威尼斯城,鸿洲江山,本项目,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,江东组团代表性项目介绍,鲁能海蓝椰风占地面积：约2,000亩建筑面积：50万项目位置：东海岸龙头地带，位于江东东营片区，市中心与机场之间价格走势：独栋别墅均价约31,000元/，联排别墅均价在19,000元/。广告推广语：南中国千亩亲海度假生活特区主要卖点：海景资源、项目规划、高端产品品牌效应。销售情况：前三期均在较短时间内售罄。,鲁能海蓝椰风,整个项目以纽约长岛式富人区为蓝本，在东海岸开创了海南首例城市海岸中央别墅区。同时，也是目前海口最高端、最具有代表性的楼盘之一。,建筑外立面,规划鸟瞰图,美兰山水天占地面积：17259平方米建筑面积：24580平方米地理位置：海口市灵山开发区新大洲大道南端(距南渡江大桥400米)建筑类别：多层、小高层建筑风格：现代简约开盘时间:2009-10-18价格走势：目前基本已无房源在售，5月份均价8000元/左右。,项目靠近南渡江组团，主要销售期处在国际旅游岛政策出台、房价上升期间，且拥有较好的江景资源，因此售价应比桂林洋组团略高。,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,江东组团代表性项目介绍,鸿洲江山开发商：海口鸿洲置业发展有限公司占地面积：910455平方米建筑面积：45558平方米地理位置：海口市美兰区海榆大道188号建筑类别：多层独栋联排建筑风格：东南亚风格户型：联排别墅面积在150-700平米等价格走势：鸿洲江山所有产品均已封顶，目前一期别墅在售，面积为230平到380平米，12000元/起价。现处于内部认购阶段。,建筑外立面,规划鸟瞰图,项目临近机场，一期推出户型均为别墅，售价较高。,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,江东组团代表性项目介绍,南国威尼斯城开发商：海南南国置业有限公司占地面积：约1188000平方米建筑面积：776702平方米地理位置：海口市琼山区云龙镇建筑类别：多层高层联排双拼独栋建筑风格：法国城堡式的白领公寓、南加州风格的亲水别墅价格走势：2010年5月价格约4000元/、2010年8月价格为4518元/。,规划鸟瞰图,建筑外立面,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,江东组团代表性项目介绍,项目位于云龙镇，与大学城片区位置略差，价格参考意义较大，桂林洋大学城片区商品房定价应比本项目价格相近或略高。本项目限价房超出标准部分的市场价，可参考此楼盘的价格。,Part3市场研究-宏观房地产市场分析,总结,海口各房地产板块的发展并不均匀，其中长流组团依托西海岸的优势景观资源，发展较为迅速。而本项目所在的江东组团由于政府严格控制开发品质，加上交通、配套、基础设施等尚未完善，房地产开发处于严重滞后的状态。江东组团目前的房地产开发项目基本属于资源型房地产项目，在海口市相对较高端。在不远的将来，江东组团的房地产开发将向着豪宅区的方向发展，成为海口市密度最低、景观及生态资源最丰富、居住及生活品质最高的区域。,Part3市场研究-供需分析,集资房总供应量,项目地块,项目地块,机场方向,海口方向,集资房：300户价格：1400元/平方米，现1600元/平方米户型：70120平方米教职工人数：500人,集资房：共400套。已建成8栋220套6层公寓（含10套专家别墅），在建4栋12层180套价格：1200/平方米户型：110130平方米,三房为主教职工人数：511人,集资房：100套别墅，10-12栋教师公寓，有部分做商品房出售。价格：未定户型：90170平方米教职工人数：767,集资房：无集资房，需求量大价格：无户型：无教职工人数：800人，规划1200人,海师大,海经贸,琼台师专,海经院,Part3市场研究-供需分析,集资房供应量分析,海南已停止大学城高校集资房用地审批，大学城的集资房已无后续供应量。上表我们可以看出：海经院集资房供应量最大，而海师大无集资房，集资房的总供应量约为1500套。,桂林洋高校集资房供应量对比表（单位：套）,Part3市场研究-供需分析,海口市保障性住房供应分析,现有的保障性住房供应量及供应范围，未能让桂林洋高校教师受惠。,Part3市场研究-供需分析,教师住房需求量分析,现状：目前五所学校教职工共有2558人，集资房建设1660套，缺口约有900套。中期：现有各大高校都在不断扩建中，各高校的教职工的住房需求旺盛。远期：整体落成后的大学城除以上4所大学外，还将增加海职、万全药学院、同仁学院、海南电大、中国石油大学海口学院等4所高校，需求潜力巨大。,桂林洋高校教职工、集资房对比图表,Part3市场研究-价格分析,集资房价格分析,目前，五所高校建设的集资房整体均价在1600元/平方米左右。相对周边商品房来说，其价格是绝对的优势，但集资房的总体供应量远远无法满足大学城教职工的住房需求，教职工将逐渐倾向于周边配套相对齐全的限价房与商品房项目。,Part3市场研究-价格分析,保障性住房价格分析,深度访谈：通过对现有高校后勤及人事负责人进行面对面的深度访谈，了解学校整体发展概况与远景规划，以及广泛的教师住房需求。,Part3市场研究-客户需求分析,目标客户调查,调查问卷：调查的内容主要涉及到桂林洋高校集资房供需情况；教职工的基本购房需求以及对桂林洋未来前景的看法等。,Part3市场研究客户需求分析,深度访谈海南经济学院后勤李老师,在校生16000多名，两校区总面积2288亩，桂林洋校区1800亩，投资4亿建一期。现有教师767名（含外教），20多名博士后、30多名知名专家学者担任客座教授。今年9月份2个学院搬迁到新校区，,计划3年内完成搬迁工作，5年内学生突破2万人，教师突破1000人。教师公寓规划超过800套，100套别墅，10-12栋公寓，以90-1703房为主。本校住房基本已满足教师住房需求，剩余房源作为商品房出售，价格未定。,行政人员与一线教师收入一般约3000元/月；学校领导工资约20万/年。全封闭学校，配套相对较完善，部分商业已完成招标工作，基本上可以自给自足。学校的酒店是按照五星级标准做的装修。,深度访谈海南师范大学后勤处姚处长,现有各类学生2万多人，桂林洋校区建设征地面积2505.5亩。学校现有师资近800人，教授、副教授共近400人，具有硕士以上学位的教师占师资总数的49%。一期总建筑规模为66696，建设投资约3亿元。,桂林洋校区规模会不断扩大，师资在未来几年会发展到1200-1500人。本校因集资房未获审批，教师60都住学校招待所。因此，教师对集资房需求量很大。,建议要有社区医院、幼儿园、小学、生活超市、菜市场、书店、宾馆等。在价格建议2500元/平方米左右，建筑形态做板式，小高层。户型建议110三房两厅占30；140-150四房两厅占40；专家、教授住房占30。,Part3市场研究客户需求分析,Part3市场研究客户需求分析,深度访谈海经贸学院后勤处徐处长,占地1032亩，已基本完成主要建筑的建设。教职工511人，博士、硕士占30%以上，教授、副教授110人，客座教授109人，5名外籍教师。共建设400套教师公寓，220套已建成，含10套专家别墅。另有4栋12层共180套的教师公寓在建。,将来规划教师要达到700-800人。本次集资建房中有超过200名教师报名，有部分住房需求得不到满足，根据后期规划需求会更大。教师公寓的成本1200元/，若超标按130%成本价购买，即1560元/。,建议价格4000-5000元/左右。院长工资大概在8000元/月；教师工资相对低一些。主需求量是三房两厅的，套内面积在110-130，有跃式供专家级教授。社区医院、幼儿园、超市、酒店、咖啡厅、茶室、KTV、电影院等；,深度访谈琼台师专人事处李老师,琼台师范桂林洋校区占地1151亩，现有师生8000多人，其中教师500人左右。学校有集资房300套，户型面积从70-120，价格最初1400元/，现1600元/，今年底可以房。,建议价格在2000-3000元/之间。新进教师工资标准在1700-1800元，往上的话就分教师等级和资质了，琼台和海经贸的教师工资标准比海师大的差一些。,目前没有规模性整体性的配套规划，无法满足教师和学生除了日常需求外的娱乐休闲需求；社区生活配套应该有大型超市、幼儿园等。应建设公建配套如图书馆、体育馆等，供几个学校共同使用，节省资金。,Part3市场研究客户需求分析,问卷调查问卷内容,Part3市场研究客户需求分析,问卷调查样本说明,此次问卷调查中，我司将问卷交给深度访谈的学校后勤处领导或人事处负责人，由他们挑选相对具有购房意愿的教师进行认领填写，较能真实反映大学城教师的购房需求状况。本次问卷派发一共1200份，剔除部分无效问卷，共计回收有效问卷293份，其中海师大回收有效问卷203份，海经贸回收的有效问卷为50份，琼台师专回收有效问卷40份。因问卷中部分问题根据教师实际情况不同会出现未填写状况，但根据其他问题可判断为有效问卷，所以各问题统计总人数会略有不同。,Part3市场研究客户需求分析,问卷调查问卷结果统计,Part3市场研究客户需求分析,在校老师编制情况,从图表中可以看出受访教师有将近80%的教师是编制教师，意味着大部分受访教师工作相对较稳定。,Part3市场研究客户需求分析,教师家庭结构,从调查的数据可以看出受访教师家庭结构主要以三口之家居多，单独居住的相对较少。,Part3市场研究客户需求分析,教师出行的交通工具,从图示中能看出乘坐公共汽车出行的教师仍占主导，这部分人要求住所周边的配套要相对完善。,Part3市场研究客户需求分析,教师目前居住的住宅性质,从图表中可以看出，受访教师有42%拥有集资房，但仍有将近三分之一教师为租用房，住房需求缺口较大，商品房持有量较少。,Part3市场研究客户需求分析,教师目前居住的住宅面积情况,从住宅面积来看，我们可以发现大多数教师目前居住房屋为中小面积段的户型，主要都是110以下。,Part3市场研究客户需求分析,教师目前拥有住房情况,受访教师拥有的住房以1套为主，无房教师群体也占据较大比例。,Part3市场研究客户需求分析,教师上次购房的付款方式,从图表中能看出，受访教师上次购房的付款方式主次不一。银行按揭与公积金贷款约占50%，另有50%是一次性付款或没有购买住房。,Part3市场研究客户需求分析,教师未来购房打算情况,从图中能看出接近60%的受访教师在两年之内有购房打算。,Part3市场研究客户需求分析,教师购房的目的,从图中可以看出受访教师购房目的主要是以自住为主。,Part3市场研究客户需求分析,教师购房区域选择情况,从图表中我们可以看出在现在的配套条件下，仍有一半的受访教师购房区域选择在桂林洋大学城。,Part3市场研究客户需求分析,教师未来购房付款方式调查情况,从图中可以看出受访教师对于未来购房所选择的付款方式各有不同，更倾向于公积金贷款和银行按揭。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望购买的建筑类型情况,从图表中可以看出受访教师希望购买的建筑类型以小高层和多层为主。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望购买的建筑结构情况,图示表明受访教师更加青睐于板式建筑结构。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望购买的住宅类型,从图表中可以看出受访教师多数选择普通平层的住宅类型，同时也有少量选择复式(跃层)。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望购买的住宅建筑风格情况,图表中可以反应出受访教师对中式与欧式建筑风格接受程度最高。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望购买的园林风格情况,从图中可以看出受访教师比较喜欢热带园林，其次是中式园林及欧式园林风格。,Part3市场研究客户需求分析,户型需求情况,从图中可以明显的看出受访教师需求的主力户型为三房及以上，只有少量的两房户型需求，没有一房户型需求。,Part3市场研究客户需求分析,面积需求情况,从面积需求上来看，约有六成左右的受访教师住宅面积需求为100左右的中等户型。,Part3市场研究客户需求分析,停车位需求情况,从图中看出多数的受访教师会以租用停车位方式来满足停车需求。,Part3市场研究客户需求分析,教师对交房时间的要求,从图中能看出大多数受访教师希望在2011年中到2012年底之间交房。,Part3市场研究客户需求分析,教师对交房标准的调查情况,从图表中可以看出受访教师对于交房的标准以毛坯房为主，对精装修的要求较少。,Part3市场研究客户需求分析,若团购桂林洋大学城教师能接受的价格情况,从调查的数据中能清晰的看出受访教师的购房接受价格都集中在2000-3000元/平方米之间。,Part3市场研究客户需求分析,教师希望得到的购房优惠情况,从调查中可以看出受访教师在购房优惠上更加倾向于购房折扣优惠。,Part3市场研究客户需求分析,受访教师对桂林洋大学城的远景看法,图表显示有40%的受访教师十分看好大学城的发展前景，另有41%的受访教师表示需看大学城后期的发展以及生活配套的完善。,Part3市场研究客户需求分析,教师社区及周边生活配套的要求,从图表中我们可以看出，由于目前桂林洋板块相关生活配套较少，受访教师对周边生活配套的要求主要集中在超市、教育、医疗、公交体系等配套方面较多。,Part3市场研究客户需求分析,刚性需求判断,Part3市场研究客户需求分析,无房户（96个，占样本总量的33%），2年内愿意在桂林洋区域购房的数量为63个，占样本总量的21.6%；已经拥有1套住房，且1年内愿意在桂林洋区域购房的的数量为38个，占样本总量的13.1%。此部分亦可判定为刚性需求；以上合计，刚性需求占总量的34.7%。,刚性需求教师面积需求情况,以上为刚性需求样本的面积需求情况，可以看出，刚性需求对面积的要求有所减低，且较为集中，以90110为主。取中间值加权平均，得到户均面积为102。,Part3市场研究客户需求分析,Part3市场研究总结,现阶段市场供需：大学城周边住宅市场供应量无法满足需求量，停止大学城学校集资房用地审批，使大量有住房需求的教师目光开始转向大学城周边的保障性限价房与商品房。后续发展方面：随着大学城建设的完善，将吸引越来越多的人才与资源流入大学城，后续发展力十足。目标客户的需求：教师以中大户型自住需求为主，且对后期的配套要求较高，需依靠项目整体的配套资源进行完善。政策方面：保障性限价房政策与大学城教师需求差距较大，需作出适当调整。且保障性限价房体量较大，可能会超出大学城教师需求量。刚性需求：约占总量的35%，需求面积集中在90110，户均需求面积为102。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,一、地价评估二、政策分析三、保障性用房案例分析四、小结,地块主要控制指标,项目由于受航空管制，建筑限高为45米，只适宜做小高层或多层物业类型，整体的建筑密度偏高；小高层及多层物业类型建设成本相对较低。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,经济技术指标,拿地模式,针对桂林洋项目的开发地块情况，如何让开发商在实现利润最大化以及有条件的和政府协商拿地的基础上，我们做了如下两点拿地策略：,1.整体以限价商品房形式拿地开发，教师购买时可按照限价房形式购买，非教师人员购买时，则按照市场价格购买。此种拿地方式，对启动资金的要求中等，但开发时可灵活根据客户不同针对性的调整房价，收益较高，推荐采取。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,以经济适用房形式拿地开发，整体按照经济适用房标准建设此种方式拿地，市场弹性较差，且对于整体项目的档次有所影响，不利于后期商品房的开发，而启动区部分的收益也较差，不建议采取此种方式。,由于启动区教师限价房用地需向政府提交地价申报，为此进行本次地价评估。根据海口市限价房的相关规定：限价房利润率不得超过6%。五源河公寓：高层建筑（成本2,700元/）、地价604元/，销售价格3,500元/。本项目为小高层，建造成本约为2,200元/（已含销售税费）。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,地价评估前提条件,在建造成本及利润均固定的情况下，地价与售价是直接相关的关系。根据政府限定6%利润，由售价地价关系为：售价=（地价+综合建造成本）106%问卷调查的结果，77.7%的被访者接受2,0003,000元/的价格段。由于被访者对价格问题较为敏感而有所保留，我们建议按照该段的上限（3,000元/），即整体售价2,5003,000元/。（超出面积部分按市场价4,000元/结算）,Part4地价评估与保障性用房个案分析,地价评估,高地价高售价：,Part4地价评估与保障性用房个案分析,地价售价建议,低地价低售价：,利：提升区域市场地位，体现社会公平性弊：高地价增加了企业成本；高售价产生一定的市场抗性,利：低地价降低企业前期投入成本，利于资金运作弊：影响政府收益；有违社会公平,综合政府、企业、教师群体等各方面的因素，我们建议采用折中的策略。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,经济测算,广州经济适用房的相关政策至今已相当完善；限定内容包含：政府提供的优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格及购房人拥有的有限产权等；,限面积：控制在中小套户型，面积在80以下；限价格：销售价格不超过公示的基准价格和浮动幅度；限销售对象：对户籍、家庭年均人可支配收入低于1.83万，当前居住面积人均低于10的家庭。,该楼盘在政府出台限制面积的政策之前，就积极申报该户型面积，并最终获得批复，因此，其户型面积从82-126的两房到四房（超过80部分按市场价格结算），在一定程度上满足了大户型的需求。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,广州聚德花苑经济适用房,广州限价房主要针对销售对象及销售价格的规定；地块的获取：以最低地价或最高房价竞投指标获得；销售对象：广州市户口，年收入10万以下（税前），或家庭年收入20万以下；年龄限制：男性年满25周岁，女性年满23周岁；房产限制：无独立套型住宅自有产权登记记录。,万科与政府达成协议：万科在万科城修建限价房，政府给予万科城的建设提供一定的便利，如可修建别墅。限价房与商品房开发挂钩，实现多赢局面。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,万科新里程限价房案例,Part4地价评估与保障性用房个案分析,广州花都风神公社案例,2006年11月，广州首次举行限户型、限房价土地出让：限价房项目总面积最大，该地用地面积25万多平方米，建筑面积38万多平方米；未来房屋售价最低，广州风神汽车房地产开发有限公司当时以2,800元/的报价竞得此地；限户型面积：全部户型面积不得大于90；限销售对象，优先售予风神汽车集团员工，其余按限价房的一般标准要求。风神汽车集团乃花都区甚至广州市的重点企业、纳税大户，通过与政府协商，完全突破了当初的出让条件。销售价格达到5,400元/、户型面积最大达到172、任何人均可购买。,利用政策漏洞或与政府的关系，突破户型面积的限制；以限售对象不能满足项目体量需求为由，突破销售对象的限制；保障房与商品房开发挂钩，实现多赢局面；超出面积限制部分，按市场价格进行结算。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,保障性用房案例小结,保障性限价房政策要点：,限价房定义：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。政策要点：建筑面积：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。针对对象：保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房的供应对象是以保障本省符合条件的中低收入职工居民家庭为主。转让条件：购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。申请条件：经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。销售价格：海口市“限价房”的价格按照建设综合成本价加6的利润计算。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,政策与客户需求的冲突：,建筑面积,针对对象,通过问卷调查，大学城受访教师住房面积需求以90-140左右中大户型为主，政府所规定的限价房面积（90以下）远不能满足现阶段教职工住房面积需求。,申请条件,大学城部分教师已享有学校集资房，但很大一部分有改善居住需求。而限价房政策规定，名下已经拥有物业的家庭成员无法再次购买限价房。,针对对象：大学教师在收入方面在国家支持下不断的提高，属于中高收入者。与普通限价房规定的中低收入者有差别，居住的物业档次也有差别。,Part4地价评估与保障性用房个案分析,户型面积：本项目作为专门针对大学城教师开发的保障性限价住房项目，应以满足教师居住生活要求为标准，建议向政府提出申请，住宅平均户型面积为100左右，面积区间控制在80-144。超出面积的处理：建议政府默许超出90部分的面积按市场价格进行结算（本项目建议为4,500元/）。物业限制：大学城教师有部分拥有早期集资房，但多数面积小，且位于老校区，有改善性居住需求。建议向政府提出，大学城教师在申请购买本项目时，可不受物业套数限制购买一套本项目保障性限价房。,政策要求,Part4地价评估与保障性用房个案分析,贷款条件：大学城教师作为国家公务员系统的一份子，拥有许多有利信用条件，建议向银行提出申请，凡购买本项目保障性限价房的教师，均可享受首付2成政策，且不受物业套数与物业面积影响。转让限制：本项目的开发周期较长，后期涉及商品房开发。为避免限价房的的市场流通行为给后期商品房售价带来冲击，建议向政府提出要求，限价房的转让行为仅限教师之间发生，或经由片区管委会许可才可过户转让其他非教师人员。商品房开发：项目一期（C1地块）住宅体量较大，可向政府提出，如在后续开发过程中已满足大学城教师保障性住房需求，则可将剩余未开发部分转为商品房开发。,政策要求,Part4地价评估与保障性用房个案分析,Part5启动区建议,一、开发策略二、启动区功能定位三、启动区整体定位四、位置选择五、户型面积六、首批启动规模七、档次定位八、保障房规模及开发计划,Part5启动区建议,启动区教师保障房与后续商品房有着密切的关系。教师中的高收入群体应成为商品房的重要客户群体，因此，保障房仅应满足刚性需求群体，为后续开发保留足够的空间；另一方面，由于保障房为本项目首个启动的建设项目，对后续商品房开发有着较强的定性和昭示作用；保障房的开发和建设将会挤占其余土地开发整理、公共建筑的建设资金。,与后续商品房开发的关系,Part5启动区建议,以满足具有刚性需求的教师群体为主。小体量快速开发快速销售，实现资金的快速流转。在适当的时期，引进社会资金，并可与后续商品房开发投资挂钩。按需供应，避免空置造成的资金积压。注重形象展示。在限价教师房区域内，仅考虑少量基本生活配套，并进行同步建设招商。,开发策略,Part5启动区建议,启动区功能定位：,项目立势，展示项目形象,满足大学城教师的日常生活配套需要,功能1,满足大学城教师的住房需求,功能2,功能3,Part5启动区建议,展示,启动区整体定位,生态,高素质人群居所,满足基本居住需求,环境优雅舒适的生态高教社区,展示：启动区作为本项目首先面世的产品，必须有高素质的展示效果；生态：本项目原有的良好生态资源应予以延续、升华；高素质人群居所：启动区所入住的都是有文化的高素质人群，对后续商品房开发有着极强的标杆作用；满足基本需求：启动区仅满足教师的基本居住要求。,Part5启动区建议,C1地块涉及拆迁最少，最有利于首批启动区开发。公交站场西侧位置交通方便，商业价值较高，可建造公寓产品（商品房）。由于教师较为喜好宁静的居住环境，因此商业区域应相对独立。农民回迁房位于地块南段，紧邻农贸市场，建议在回迁房首层安排商业，连同农贸市场一起解决部分商业配套需求。建议：首期教师限价房用地安排在公交站场南侧，开发次序由东向西。,公交站场,公寓产品,教师限价房,首批启动区位置选择,回迁房、底商,农贸市场,Part5启动区建议,限价房对户型面积都有限制，海口为90以下。但由于高校教师的收入、居住需求均与限价房供应对象存在较大的区别。海南省教育厅将在桂林洋地区集中建设5所中等职业学校（海南省机电工程学校、经济技术学校、旅游学校、文化艺术学校、华侨商业学校等），教师保障性住房，总建筑面积9.68万，总户数630套，即户均面积约154。问卷调查得到的结果，刚性需求的面积需求集中在90110，平均面积需求为102、户型需求集中在3房。综合各方面因素，建议本项目首批户型面积为102左右，加上20%的赠送面积，可做成较为舒适的三房。,户型面积,户型面积配比,Part5启动区建议,随着市场分析和项目定位，建议整体户型设计以中等为主，平均面积在102左右。以三房作为主力户型，在设计中多考虑合理地赠送阳台、空中花园等面积，增强居住的舒适度，提升项目产品的附加值。,首批建设规模建议,Part5启动区建议,遵循首先满足刚性需求群体的原则。刚性需求比例约为35%、总缺口900套计算，为315套。平均户型面积为102。综合各方面因素，建议本项目首批启动的建筑面积为3.213万。,启动区档次定位,Part5启动区建议,启动区是本项目首先面世的产品，具有极为重要的展示作用，为后续的商品房开发打下良好的基础。因此，启动区的外立面（造型、饰面、窗、阳台等）、园林景观等要求具备高档楼盘的展示效果。内部格局和公共空间装饰，侧重实用性。,Part5启动区建议,大学城规划教职员工数量为10,000人，按35%刚性需求比例，后续7所大学2,450套（按每所大学1,000人），本期315套，合计需要2,765套。按户均面积100计算，保障房总建筑面积约为27.7万。按1.6容积率计算，保障房用地约为17.3万，折合259亩。注：此为初步判断，具体数量应在其余大学进驻后再进行详细调查。,保障房规模及开发计划,Part5启动区建议,保障房开发以按需定量为原则，在各校区扩容、新校区进驻等节点确定下一阶段的开发量。大学城目前规划有7所大学，发展备用地可容纳23所大学。2007年桂林洋大学城启动开发建设以来，已有3所大学建成并投入使用，平均每年有1所大学投入使用。随着政府的重视和规模优势逐渐形成，后续大学的进驻将会逐渐加快，预计从2012年起增加到每年1.5所。,保障房规模及开发计划,Part5启动区建议,保障房规模及开发计划,1、甲方划拨土地给合作方，合作方拿地建设单位房或商品房，作为回报，合作方为甲方出资建设一定体量的限价房。此种方式对甲方资金要求量较小，但整体收益率相对较低，在资金压力较大的时候，建议甲方可采取此种合作开发模式。,合作开发模式,2、定向开发模式，合作方与甲方先行协商，由甲方建设单位房或商品房，合作方在甲方建成后以团购形式购买建成的单位房或商品房。此种方式既能够保证销售的顺畅，同时收益率也相对较高，但对甲方的资金要求较高。,Part5启动区建议,合作开发模式能保证销售的顺畅，同时也能保证资金回流的速度。但合作开发很难控制合作方开发建设的商品房品质，且不容易控制市场的流通，会对后期开发的商品房档次形象及销售形成一定的冲击。因此在资金允许的情况下，应谨慎考虑。,Part6启动区规划和产品建议,一、启动区规划设计原则二、开发强度三、建筑风格四、园林风格五、户型设计及配比六、配套建议,Part6启动区规划和产品建议,启动区规划设计原则,增加土地利用率，为后续的商品房开发预留充足的土地资源。强调对外展示效果，包括立面造型、配色、立面风格、园林景观、园林小品等，作为后续开发物业的标杆。居住区应与商业、配套区严格划分，避免互相干扰。户型设计以实用为主，采