2012年估价理论与方法总结-完美打印版

第一章第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（熟悉）1.专业估价与非专业估价的本质区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。2.房地产估价的概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价的主体是估价师和估价机构估价的客体是估价对象的价值估价时间是估价时点估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序估价中采取的手段（三手段）价值分析手段，对影响估价的因素进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见3.估价与评估的异同估价是指价值评估（范围窄）评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。二、房地产估价的本质（五点本质）（掌握）本质1 是评估房地产的价值而不是价格尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值本质2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。本质3 是提供价值意见而不是作价格保证估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用；另一个是咨询性的估价。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）本质4 估价有误差，但误差应在合理范围之内对估价准确性的认识由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。所有的估价都会有误差：评估价值真实价值误差。估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定防止出现较大误差的方法制定估价业务技术规范和职业道德规范等目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：房地产估价规范；城市房屋拆迁估价指导意见；房地产抵押估价指导意见本质5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。估价师的实践经验很重要影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平因此估价师一般要求有一定年限的估价实践经验三、房地产估价的必要性熟悉1. 专业估价存在的前提：独一无二、价值量大2.房地产需要专业估价的原因房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序3.房地产估价在估价中占主体地位房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身第二节房地产估价要素一、估价当事人估价师、估价机构、估价委托人（熟悉）1.房地产估价师知识经验职业道德好的房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。2.房地产估价机构具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质；依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人估价报告使用者估价委托人联系与区别：权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。二、估价目的（掌握）估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。如有租约限制的房地产价值。评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。三、估价对象（掌握）即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。可作为估价对象的情况有：在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产、一般类型土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。四、估价时点（熟悉）也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。五、价值类型 （掌握）价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值。基本价值类型有六种：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。六、估价依据（熟悉）估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查。国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求，在不违反法律法规和标准的前提下，有所创新。（09新增）七、估价假设 （熟悉）估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明（09新增）。如：规划条件不明时，评估房地产开发用地价值的假定。估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。（09新增）八、估价原则（ 熟悉）估价原则是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。估价6原则在第五章专门详细介绍。九、估价程序（一般12步）（熟悉）业务两步 获取估价业务、 受理估价委托规划一步 制定估价作业方案外业两步 搜集所需资料、实地查看估价对象关键三步 分析、测算、判断估价对象价值后续四步 撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。十、估价方法（熟悉） 十一、估价结果（熟悉）估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。估价师不得有以下行为：迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。第三节房地产估价的现实需要一、国有建设用地使用权出让的需要（掌握） 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价二、房地产转让和租赁的需要（熟悉）转让方式增多，包括：买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。三、房地产抵押贷款的需要（掌握）抵押人担保债权不得超出抵押物价值。抵押对房地产估价的需要（7种）：初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价。四、房地产征收征用补偿的需要（掌握）征收是强制收买，所有权变更，不返还。征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。五、房地产分割的需要（熟悉）一般采取折价或者拍卖变卖价款分割六、房地产损害赔偿的需要（掌握）损害赔偿的情况 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估 在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估 因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估 因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估 因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估 因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估 因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估 其他相关评估十二、其他方面的需要 建设用地使用权期间届满需要的估价服务 房地产开发经营过程中需要的估价服务 为出国需要提供财产价值证明的估价 为房地产证券化服务的估价 第四节房地产估价师的职业道德 （掌握）房地产估价师的职业道德是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。包括职业品德、职业情感、职业行为习惯。概括为7方面： 诚实正直 利益冲突与回避 专业胜任能力 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任第五节中国房地产估价行业发展概况（熟悉） 以法律形式（1994年房地产管理法）确立了房地产估价的地位。包括房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度 建立了房地产估价师执业资格制度 设定了房地产估价师和房地产估价机构资质行政许可项目（行业准入资格）。 成立了房地产估价行业自律性组织（中国房地产估价师与经纪人学会），地方性的行业自律组织。 发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。 制定了房地产估价国家标准和相关指导意见。 房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见 形成了较完善的房地产估价理论方法体系 深化拓展了房地产估价业务 形成了公平竞争的房地产估价市场 积极开展了国际交流合作第二章房地产及其描述 第一节房地产的含义一、房地产的含义房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）土地的三维范围：土地的地表范围该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域土地的地上空间范围以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围以人类的能力所及为限建筑物的含义：广义的建筑物包括房屋和构筑物狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物建筑物范围最大，包括房屋和构筑物房屋和构筑物的区别：人是否直接在里面生产生活，是则为房屋；是否有门、窗、顶盖，有则为房屋其他土地定着物的含义（熟悉）指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外土地定着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。三、实物、权益和区位1.房地产实物指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。 2.地产权益的含义（掌握）是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产的各种权利所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等受到其他房地产权利限制的房地产权利如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利如城市规划对土地用途、容积率、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封而其处分收到限制房地产的额外利益或收益如楼顶的广告收益房地产权利的总类房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）所有权形式有单独所有共有（按份共有共同共有）建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权）建设用地使用权（实质上是空间利用权利，或空间权，地表、地上、地下可分设）国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施土地承包经营权地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。注：物权与债权物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为；债权是对人权、相对权。如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。3.房地产区位的含义（掌握）房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等5.房地产的基本存在形态（了解）房地产可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体土地仅指土地部分建筑物仅指建筑物部分房地专指土地和建筑物的综合体 第二节房地产的特性（10特性）1.不可移动（位置固定性）（掌握）房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场2.独一无二（掌握）也称为独特性、异质性、非同质性、个别性没有两宗完全相同的房地产难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础3.寿命长久（熟悉）对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。4.供给有限（熟悉）供给有限造成房地产具有独占性原因土地总量不可增加房地产不可移动造成了供给不能调剂5.价值量大（熟悉）单价高，总价大6.用途多样（熟悉）也称为用途的竞争、转换及并存的可能性一宗房地产可以有多种不同的用途用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制符合城市规划（合法原则）不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）7.相互影响（熟悉）房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响外部性：正外部性某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。8.易受限制（熟悉）政府对房地产限制的四种特权：管制权对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。征收权为了公共利益而征收征税权对房地产课税充公权政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产9.难以变现也称为变现能力弱、流动性差变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现影响房地产变现能力的主要因素（七项）： 通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。10.保值增值（了解）引起房地产价格上升的原因（五方面）：对房地产进行投资改良投资增值，外部经济自然增值， 需求增加导致稀缺性增加自然增值，通货膨胀保值，房地产使用管制改变自然增值。房地产具有保值功能能抵御通货膨胀房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动第三节房地产的种类 1.按用途分类（10类）居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产2.按开发程度分类（5类）（掌握） 生地无基础设施毛地有基础设施未拆迁熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）【重点】缓建工程也是在建工程判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告现房已建造完成可直接使用【重点】熟地的类型（掌握）平都是指场地平整，三通指水、电、路 ；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气3.按实物形态分类（9类）土地分为空地和有建筑物的土地建筑物分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物土地与建筑物的综合体土地现房土地在建工程房地产的局部未来状况下的房地产期房已经灭失的房地产如已拆迁和完全损毁的房屋现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分不可修复的房地产损害造成的价值减损以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产整体资产中的房地产4.按权益状况分类20类“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等共有的房地产。共有包括：按份共有和共同共有。处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。一般情况下共有人承担连带债务。共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。有限产权或部分产权的房地产。有租约限制的房地产。设立了地役权的房地产。设立了抵押权的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。已依法公告列入征收、征用范围的房地产。被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。开发建设手续不齐全的房地产。房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。临时用地或者临时建筑的房地产。违法占地或者违法、违章建筑的房地产。房地产的租赁权。地役权。房地产的抵押权。房地产的空间利用权。房地产中的无形资产。5.按是否产生收益分类收益性房地产非收益性房地产判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力6.按经营使用方式分类销售可采用市场法出租可采用收益法营业可采用收益法自用主要用成本法第四节房地产状况描述（掌握）1.基本状况描述（6项）名称坐落四至规模用途权属2.区位状况描述（14项）位置描述坐落方位距离朝向楼层交通描述道路状况出入可利用的交通工具交通管制情况停车方便程度和收费标准周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施外部基础设施外部公共服务设施3.实物状况描述4.权益状况描述土地权益状况土地所有权土地使用权土地使用管制目前使用情况其他权利设立情况特殊情况说明建筑物权益状况房屋所有权出租或占用情况其他权利设立情况特殊情况说明其他第三章第一节房地产价格的含义和形成条件1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付2.房地产价格的形成条件（三条件）有用性，稀缺性，有效需求（意愿购买能力）第二节房地产价格的特征（5个）受区位影响很大实质上是房地产权益的价格形成的时间较长容易受交易者的个别情况的影响有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）第三节房地产供求与价格1.房地产需求房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 需求的条件：购买愿意购买支付能力房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。决定房地产需求的因素（5因素） 该房地产的价格（一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品）消费者的收入（正常商品正相关，低档商品负相关）消费者的偏好（正相关）相关物品的价格水平替代品一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）消费者预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌） 房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移） 需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移2.房地产供给（熟悉） 房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意供给能力房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者供给的总和潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素 该房地产价格（正相关）。该房地产的成本（负相关）。该房地产的开发技术水平（正相关）。房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量预期价格下降，则会减少供给。房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。 【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移） 与需求量的变化和需求的变化类同。3.房地产均衡价格（熟悉）是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。4.房地产供求状况的四种类型全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。第四节房地产价格和价值的种类 1.价值、使用价值和交换价值使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。房地产既有使用价值也有交换价值2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价格成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。0507年国内房地产市场是典型的卖方市场正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。条件（7个）公开市场交易对象本身具备市场性众多的买者和卖者买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿理性且自私的经济行为（经济人假定）买者和卖者都具有完全信息适当的期间完成交易按土地出让方式划分的成交价格招标成交价可实现高地价拍卖成交价最能抬高地价挂牌成交价可实现高地价协议成交价一般会降低地价一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动房地产估价是评估房地产的市场价格评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它不是事实，但有可能成为成交价格。好的评估价值正常成交价格市场价格同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内【辨析】比准价格、积算价格、收益价格收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格正常市场情况下，比准价格与收益价格基本一致房地产泡沫情况下，比准价格大大高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。市场不景气情况下，积算价格大大高于比准价格或收益价格。反过来，也成立。3.市场价值、非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值）市场价值（5+3条件）一般条件（5个）交易双方自愿交易利己动机进行交易交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价隐含条件（3个）最高最佳使用继续使用（持续利用）市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准。非市场价值5种快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。在用价值指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值给予拆迁补偿投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。投资价值与市场价值的区别市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。具有唯一性投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值市场价值投资价值折现率社会一般报酬率特定投资者要求的最低报酬率净收益税前净收益（不扣除所得税）税后净收益（扣除所得税）未来净收益的估计客观可能乐观也可能悲观政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益租赁价格：是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利益（注意：与租赁权价格的区别）【重点】租金的分类租金种类包含的项目市场租金商品租金折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）成本租金折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）准成本租金福利租金真正的房租地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项）【重点】实际房租与真正租金的差别实际房租中可能包含着真正房租之外的费用实际房租中可能未包含真正房租的构成因素抵押价值：是在抵押期间的各个时点（09新增），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。公式抵押贷款额度抵押价值*贷款成数抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿款未设立法定优先受偿权利下的价值拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款保险价值是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济损失不含土地价值。计税价值，也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。如房产税计税价值为房产原值一次减除10%-30%后的余值，或房产租金。征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。5.所有权价格、使用权价格和其他权益价格所有权价格，中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿。未来改革方向是按照土地市场价值补偿。房屋拆迁货币补偿，以被拆迁房屋的市场评估价格为依据。使用权价值主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。正常情况下土地所有权价格高于土地使用权价格，但在特殊情况下有例外。其他权益价格，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。6.原始价值、账面价值、公允价值和市场价值会计上的概念原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出对于自行建造的资产，为建造出达到预定可使用状态前所发生的必要支出会计核算原则，将原始价值作为资产的价值确认的基础，作为入账价值账面价值，也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。账面价值=原始价值-累计折旧原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。采用公允价值计量房地产价值的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。达到条件时，公允价值模式优于成本模式市场价值，也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。各价值之间的关系原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，也可能无关房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值7.市场调节价、政府指导价和政府定价按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房廉租房最高限价和最低限价最高限价如：限价房最低限价最低保护价，如工业建设用地出让时的最低出让价格有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价有最低限价的房地产，其估价结果不得低过其最低限价经济适用房的七项成本：征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，住宅小区基础设施建设费，管理费，贷款利息，税金经济适用房的利润率控制在3%以下8.基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润9.土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格五种土地生熟情况：未完成征收补偿安置的集体土地，已完成征收补偿安置但未完成三通一平的土地，已完成征收补偿安置和三通一平的土地，未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地，已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。生地 毛地 熟地建筑物价格仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念房地价格土地价格建筑物价格【辨析】房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因）房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和（外部性的原因）10.总价格、单位价格和楼面地价总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。楼面地价是单位建