百利未来铭郡商业销售推广方案.ppt

【百利未来铭郡】商业销售推广方案,通和广告2010.5.18,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、推广包装,目录：,三、商业定位,区域调研区域扫描,商都大道,牟山路,宝峰街,百利未来铭郡,逸湖名家,郑东百合,商都假日港湾,牟山宾馆,金源公馆,祥瑞花园,东方润景,蓝爵世家,沁园鑫城,水木清华,逸品春天,盛世通达,金帝城,有底商，不销售只招商，或自己持有,有底商，已销售,有底商，未开售,区域调研项目调研,区域调研调研小结,1、从中可以分析看出这两年商都大道两侧房产项目投放量较大，在建项目的市场容量大，而且待建的项目也将陆续推出，在售商铺面积大约也基本在120220左右。2、多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺。可以预见今年下半年中牟新区住宅底商投放量将会迅速扩容，并且产品面积同质化严重。3、在价格上周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在4000-5000元/为主，最高价以金帝城为先达到7000元/。4、在租赁上，因为周边区域发展未成熟，房屋空置率目前比较高，人气匮乏。租金收益普遍不高。租赁市场反映了中牟新区商业氛围还处在萌发阶段。5、整体均价高于市场需求行情，商都大道中牟新区周边住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，未来几年，商业氛围要形成一定格局还需要政府的大力支持。,目录：,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、推广包装,三、商业定位,目录：,项目分析项目层面,从整体看：项目地处中牟新区，未来的升值潜力是无限的。从交通看：项目地处商都大道，是新老城区人流、物流的重要通道，交通便利；从自身看：本项目商业仅有8563平，规模小，但对面就是县直三小，这是目前项目形成销售的最有利支撑。,项目分析SWOT分析,项目优势：中牟新区，紧靠县重点三小、城关镇与水利局家属院，未来会积聚大量人气，前景较好。项目劣势：商铺面积大，“置业门槛”较高；商铺规模不大，不利于整体推广。项目机会点：区位优势的发挥，辐射周边地区。随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动本项目商铺的销售。项目风险点：下半年推向市场的社区商铺物业较多，形成很大的竞争力与市场压力。区域商业发展萌芽阶段，人气不旺，住宅空置率高，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；本项目周边还是种着庄稼待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足。,未来与现状之间的矛盾体,项目分析小结,对于这样一个“现无价值，未来有价”的商业产品来说，我们的销售不能以位于成熟核心区域的商业销售来权衡，而应该是在推广和销售中以“未来升值”为核心卖点，突破客户的心理防线。,目录：,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、推广包装,三、商业定位,目录：,商业定位商业在认识,通过前瞻性定位建立商业价值基础,如何建立商业的投资价值,商业定位通过前瞻性定位建立商街价值基础,扩大价值、引导目的性消费,实现价值,服务学校、社区内外双重消费,社区型消费,车行入口未来价值,东行入口可见价值,1,2,分地段定位商业业态,商业定位分地段定位商业业态,东入口（6#、7#、8#、9#、17#、21#）：内外购物餐饮文化街服务教育资料业态主定位为文具店、学习用品店、趣味店（开发学生智力店）、小书吧、小玩具特色店等业态次定位为中小型餐饮，特色小吃店车行入口（1#、2#、3#）：社区配套社区服务中心着眼社区需要商业业态主要为超市、烟酒、药店、便利店、洗衣店；,商业定位分地段定位商业业态,社区服务中心，立足项目自身，辐射周边社区。,社区内外型商业，服务学校、社区商业。,商业定位项目商业整体定位,社区内外成长型商业,立足社区、辐射区域；聚集文化用品产业，创造目的性消费。,集社区服务、文化用品、休闲餐饮为一体的商业街区,中牟新区多元文化生活街,目录：,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、推广包装,三、商业定位,目录：,营销策略以业绩为导向，分地段推进,以业绩为导向以平价销售，快速回笼资金为导向，全力推进商业销售。分地段推进销售综合考虑销售氛围、社区人气，建议按照由易到难的销售原则，相继重点推售车行入口（南向）、东入口两层商业。,营销策略招商、销售同步,招商先行，销售跟进成立招商小组或引进招商管理公司，引进2-3家大型主力店，如餐饮、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，并为消化面积较大的商铺做返租基础。捆绑式销售与分割式招租并行对东入口（紧邻县直三小）1、2层商铺捆绑式销售，并以分割式招租并行的方式推向市场，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。,营销策略炒作区域，释放价值；打造特色，创造价值。,炒作区域，释放、提升项目商业价值从商业视角炒作区域，炒作区域的新老城区交汇、交通便利、未来居住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。打造特色文化街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障东入口商业销售从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。,目录：,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、推广包装,三、商业定位,目录：,销售思路招商先行,组建招商小组或引进招商管理公司，进行相关的招商工作。根据商铺规模要求进行首批业态谈判。招商铺位首先推出新圃路1、2层商业，根据商铺特点，进行分割招租，以大型餐饮、健身、洗浴中心为主，将难以销售的二层分割租赁，有利于销售的逐步推进。,销售思路销售节奏，分地段推进,销售思路销售模式：包租3年，每年返7%，直接折进房款,包租3年，每年返7%，成交时直接折进房款；在现价基础上加价，形成新的表价；按照新的表价对外销售，返租3年（21%）后比现价低7%，即相当于让利1年的租金（7%）给客户。通过让利，换取商业价值的套现。,这种销售方式促使客户成功购买，让客户感受到优惠与实惠，并让客户感觉商业前期的保障性。,销售思路销售政策,正常优惠一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%。特殊优惠针对老业主及大客户单位，加大老业主重复购买及业主推荐优惠与奖励力度业主重购1%，大客户单位1%。老带新奖励老带新分别奖励人民币5000元，其中新客户直接折进房款。,商业策略销售渠道,住宅业主一期老业主分析与挖掘，以求消化部分商铺；县城重点场所针对县城商业区、商业街商户进行单页派发，登门拜访，面对面推介，以加强客户挖掘工作的针对性和时效性；郊县渠道工作开拓乡镇重点区域将重点商铺销售，主要针对热衷商铺投资开展商铺推介及销售工作。,商业策略销售价格,以目前在售商业市场整体均价约在5075元/左后，并综合考虑水木清华、金帝城、金源公馆竞争对手商业销售水平，运用市场比较法，得出本项目商业均价约在：5170元/结合目前本项目住宅2800元/，一般来说商业价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5-2.5倍，运用这种推售方法，得出本项目商业的均价约在：2800元/*2=5600元/,商业策略销售价格,综合两种方法，并考虑市场环境的多方面因素，通和建议本项目商业整体销售均价为,根据一层,二层的层差范围在40%-50%推算，一层销售均价5689元/二层销售均价3907元/,4860/,注：此价格均为实收价格价格表另附！,一、区域调研,二、项目分析,五、销售思路,四、营销策略,六、广告推广,三、商业定位,目录：,广告推广推广策略,社区内外成长型商业,集社区服务、精品购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区,中牟新区多元文化生活街,整体方向,推广重心,推广包装推广要点,炒作区域，建立商业价值基础；新老城区交汇地段、区域发展价格；交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞大；纯街铺=投资安全+收益稳定；“3年包租、每年返7%，一次性返回”的销售模式。这一销售模式虽十分常见，但在当前区域市场、在住宅底商销售中还是少见的，作为一种隐蔽的公开让利方式，值得高调传播；,打造文化特色街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，东入口二层商业销售。从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。,塑造共性价值,建立个性与特色价值,推广包装推广节奏,6月,9月,8月,7月,1#、2#、3#,6#、7#、8#、9#、17#、21#,销售,推广,10月,住宅销售持续，以商业推广刺激市场，带动住宅销售,6月8日，商业形象全部亮相（报广、道旗）招商部成立，并进行相关前期工作。,社区配套型商业未来高端居住区消费潜力,重点在文化用品、餐饮主要业态的销售,重点社区配套型商业业态,5月,现场包装、商业制作完毕区域未来与高端居住区可见价值宣传，打造文化特色街区传播,6月12-13日，老业主逐一回访,7月中旬，商业区、商业街推介,8月初