房地产项目销售方案PPT课件

-,1,房地产项目推售策略思路,-,2,本思路完成前因,一、交稿时间较急，无法系统完整的进行阐述。二、本人对商洛市民的收入、投资喜好、消费潜力、商业地产概况等数据，了解不够透彻。三、作稿之前没有和领导进行深层次沟通。四、此稿是个人粗浅思路，不到之处希望领导谅解。,-,3,报告目录,第一部分项目目前所要解决的问题第二部分招商及经营模式建议第三部分项目售卖模式第四部分项目推广思路,-,4,第一部分：目前所要解决的问题,1、商洛市与项目同步开始销售的商业项目共有四个，现阶段整体需要销售的商业数量达到10万平米，故本项目应有新颖的销售策略，迅速占领商洛市投资客户的份额。2、项目周边将会有类似业态或其它业态的商业项目启动，怎么制造轰动效益、抢占市场先机，将是推广策略的主要任务。3、投资门槛儿降低、投资风险降低、投资回报有保障将是项目销售成功的关健。,-,5,第二部分招商及经营模式建议,-,6,项目招商建议,6,A区,C区,B区,项目可招商面积分为三个区：A区：主营家居、建材，一楼以主力品牌为主。B区：主营装饰品、布艺窗帘、精品摆饰，一楼以项目配套店（银行、便民超市等）为主。C区：根据C区的建筑规格，建议本区外街招商为餐饮一条街,内街招商为五金小配件。,-,7,项目经营模式建议,目前市场上常用的经营模式,在解决销售模式之前，我们需要明确项目整体的经营模式。从项目的定位、持续经营以及良好形象的维护来看，无论是出租还是销售都需要以统一的形象来经营。怎样实现统一形象的经营，目前市场通常的模式是怎样的？,8,经营模式选择自营,9,经营模式选择委托专业的商业经营公司,10,经营模式选择发展商与商业营运公司联营,11,经营模式选择本项目经营模式建议,从开发商角度来看，晨光有运作商业的成功经验，有自己的商业经营队伍，而且也有发展商业房地产的战略，所以从项目及开发商的长期利益来看，在统一经营管理的模式下采用：即可挖掘商业的长期价值，也可吸取专业经营咨询公司的建议。,自营+国内专业商业经营咨询机构作顾问的方式,-,12,第三部分项目售卖模式,-,13,建议本项目的销售模式,销售模式一：带租约销售扩大目标客户范围、降低客户门槛儿，3万元投资旺铺，商洛市80%的市民均是本项目的目标客户群。销售模式二：10年收益权抵付尾款不通过银行、操作简单，投资客户只需首付、无需月供，将会受到投资客的欢迎。,14,目前市场上常用的商铺销售方式,销售模式一：带租约销售,-,15,目前项目所在区域还不能给到市场信心，还需要一定的培育期，且项目要实现统一经营建材、家居业，所以建议项目采用带租约销售的方式，既能在培育期给到客户信心，又能将项目良好的形象建立起来。,商业投资的客户最关心的问题之一就是投资回报率，所以投资回报的合理性也是项目成败的主要因素。,根据目前市场上的销售行情，将本项目的投资回报暂定为以下两种：投资回报率暂定为：8%每年，回报7年；投资回报率暂定为：9%每年，回报5年；,销售模式一：带租约销售,-,16,销售模式一：降低客户门槛儿的方法,方法一：降低首付门槛儿客户首付五成，签署买卖合同、向银行申请按揭余款50%的同时，开发商一次性返给客户三年的投资收益（以回报7年，每年8%的投资回报率）。方法二：将原有一个铺位划分为两个铺位本项目的铺位以76.2的开间和进深为主，总面积约50平方米，在销售时可采用化整为零的方法，将一个铺位划分成两个铺位，在招商时可采用化零为整的方法进行招商。,方法一+方法二将是本项目突破客户来源的主要途径,-,17,销售模式二：“核心售卖”与银行无关，操作简单，可以做为一种销售方式。,发展商,自营或某经营公司统一管理,投资客户,销售关系,确定销售价格,主力店进驻/招商,投资客户与发展商签定销售合同同时，签定“委托经营协议书”，同意将10年收益权抵付尾款。并承诺期满后原价回购。投资客户只付首期，不需月供，即可享有物业升值的好处。,-,18,销售模式二：承诺诠释,19,销售模式二：举例诠释,此例充分说明：10年收益抵尾款的合理化，同时也比较符合投资客好的喜好，操作简单、拿少量的钱进行商铺投资，降低客户门槛儿。但对于开发商来说，不能在短期内回笼全部资金，会面临一定的资金压力，此模式只可部分房源采用。,-,20,第四部分项目推广思路,-,21,项目推广思路一,推广思路诠释：将“买建材、购家居、选装饰，一站式服务”的口号，作为招商、销售的主打广告语。项目要囊括商洛市所有装修类业态客户，让消费者在本项目购买到装修需要的所有物品。,买建材、购家居、选装饰、精品摆饰一站式服务,-,22,项目推广思路二,推广思路诠释：中心景观、售楼部展示先行，将会吸引客户眼球，让客户及消费者提前感受到项目的品质感，将体验式销售的感觉做足，是此环节的重点，环境对行为方式的促进，让您懂得怎样优雅起来。,体验式销售的营造,商铺销售时机：中心景观实景展示，招商签约5家主力大商家,-,23,项目推广思路三,一夜之间包装到位、让客户眼前一亮,推广思路诠释：内部认购前保持低调，内部认购开始一周前，进行全方位的包装，一夜间将商洛市主要干道作为宣伟途径，道旗、路牌、宣传单页、地方电视台等推广手段，统一时间全部推出，以达到让人眼前一亮的效果，对销售起到促销作用。,24,24,项目推广定位,商洛市普通老百姓的创富中心,25,项目推广手段组合,25,1、传播组合道旗、路牌、地方电视台、商洛市区候车亭等；2、营销渠道组织项目推介会，及大型演艺推广活动，进行定向销售。3、中心景观区将中心景观区先行修建，让客户先行体验项目品质感。,中心景