房地产基础知识-PPT课件

-,1,房地产法律知识,主讲人：林志平,-,2,房产法律知识,土地法律制度房屋法律制度税收法律制度,先问您对房产法律知识懂多少？,-,3,房地产,不动产：土地、房屋、林木等固着物房地产：土地房屋的总称主要法律：1989城市规划法1994城市房地产管理法1997建筑法1999土地管理法房产交易市场：一级土地使用权的出让二级出让后的转让抵押、租赁、房地产开发经营三级投入使用后的房地产买卖、抵押、房屋租赁,您从事什么行业,-,4,土地管理法律制度,所有权和土地所有权国有土地所有权和类型及使用国有土地出让年限集体土地所有权,您自己有多少土地？,-,5,所有权,所有权：所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利占有：对财产的实际控制使用：对财产的利用收益：取得基于财产所产生的物质利益处分：对财产的命运的处决权，最基本权利所有权的核心内容,-,6,。,土地所有权：土地所有人依法对自己的土地享有占有、使用、收益、处分的权利国有土地所有权：国务院代表国家行使对全民所有的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。国有土地类型：A城市市区土地、B农村和城市郊区已被依法没收、征收、征购为国有的土地、C国家依法征用的土地等等,-,7,。,国有土地使用：A行政划拨：县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿费、安置费等费用后，将该土地无偿交付使用者B国有土地有偿使用：1、出让：国家将国有土地使用权在一定年限内交给使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让、招标、拍卖2、转让：土地使用权者将土地使用权再转让的行为出售、交换、增与条件：有偿出让取得、支付全部出让金并取得土地使用权证书、按合同的规定投资开发、房屋建设工程完成总投资25%以上、成片开发的形成工业用地或其他建设用地,-,8,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐40年综合用地和其他用地50年,-,9,。,集体土地所有权主体：农业集体经济组织、村委会、乡镇农民集体所有类型：农村土地、城市郊区、宅基地、自留地、自留山禁止集体土地转让买卖,-,10,房产法律制度,房屋所有权城市房地产权属登记房屋管理房地产开发房地产中介服务房屋拆迁房地产交易物业管理,-,11,房屋所有权,A种类：国有房屋所有权集体房屋所有外产房屋所有权私有房屋所有权中外合资房屋所有权其他性质的房屋所有权B房屋共有：两个以上主体对同一房屋共同享有所有权共同共有：平等的不分份额地享有权利承担义务按份共有：按确定的份额分享权利承担义务C处理原则：共有性质不明时按共同共有共有关系存续期间部分共有人擅自处分一般无效共有人出售自己的份额时其他共有人同等条件下有优先购买权利共同共有中止时分割按协议，没有协议按等分并考虑贡献大小和照顾共有人生产生活实际需要按份共有分割时要保持房屋使用价值，不能分割的折价补偿,-,12,城市房地产权属登记,概念：房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权及上述产生的抵押权、典权等提他事项进行登记，依法确认房地产归属关系的行为房产权登记种类：总登记县以上政府根据需要，在一定时期内对本行政区房地产进行统一的权属登记转移登记买卖、交换、增与、继承、划拨、转让、分割、合并等权属转移而办理产权过户手续时的登记变更登记-扩建、翻建、改建、拆除登记其他登记-更正、遗失、更名登记,-,13,房屋管理,私房买卖管理：卖方房屋所有权证、身份证明房屋所在地房管机关买方购房证明、身份证明办理手续注意事项：共有房屋必须提交共有人的证明书，同等条件下有优先购买权出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，同等条件优先购买双方按质论价，按政府评价标准议价，经房管机关同意后买卖机关、团体、部队、企事业单位不得（变相）买卖城市私有房屋享受国家或企业补贴、廉价购买或建造的私有房屋应卖给原补贴单位或房管机关,-,14,。,禁止转让的房屋：司法行政机关裁定查封限制的依法收回土地使用权的共有房屋未取得共有人书面同意的权属有争议的未取得权属证书的其他法律法规禁止的,-,15,。,私房租赁管理A出租人和承租人签定租赁合同，明确双方权利义务，报房管机关备案B承租人与第三人交换住房应事先征出租人的同意，出租人应当支持承租人合理要求C出租人与承租人解除合同：擅自转租转借、进行非法活动的、累计六月不交租金的,-,16,房地产开发法律制度,房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业种类：项目公司、兼营企业、专营企业专营企业资质,-,17,。,专营房开资质略表,-,18,房地产中介服务机构,房地产咨询机构：为房地产活动当事人提供法律法规政策信息、技术等方面服务的组织。房地产价格评估机构：对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的组织（确定评估原则、评估程序、评估方法）房地产经纪机构：为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织（牵线搭桥、提供服务、促成交易）房地产经纪人必须经过考试注册并取得房地产经纪人资格证，未取得不得从事房地产经纪业务。,正确认识自己！,-,19,房屋拆迁法律制度,房屋拆迁：根据城镇建设规划和国家专项工程的拆迁计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施行为分类：市政动迁和社会动迁征地拆迁和非征地拆迁统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁拆迁注意事项：符合国家利益、符合城市规划、保护合法权益、谁拆迁谁安置补偿,-,20,。,房屋拆迁补偿：拆迁人依法对被拆除房屋极其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。补偿方式：产权调换作价补偿产权调换与作价补偿相结合拆迁安置：拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供居住使用、并给予一定的补助费用。方式：一次性安置即产权调换周转房临时过渡被拆迁人自寻房屋过渡后再迁入搬家补助费、临时安置补助费、经济损失补偿费,-,21,城市房地产交易法律制度,概念：当事人之间进行房地产转让、抵押和房屋租赁的活动房地产转让：房屋权利人通过买卖、增与或其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为禁止转让的房屋：司法行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的（届满、提前收回的、预期开发）共有房地产为经其他共有人书面同意的权属争议的,-,22,。,房地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保行为不得抵押的房地产：权属争议的、教育医疗市政等公共福利事业的房地产文物保护和重要意义的建筑物、公告列入拆迁范围的、被查封扣押或其他形式限制的房地产、依法不得抵押的其他房地产,-,23,。,房屋租赁：房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，有承租人想出租人支付租金的行为。禁止出租的:未取得房屋所有权证的，司法行政机关依法裁定决定查封的、共有房屋未取得共有人同意的、权属争议的、违法建筑、不符合安全标准的、已抵押未经抵押权人同意的、不符合卫生环保公安等主管部门规定其他法律法规禁止的注意事项：房屋租赁合同必须以书面形式；转租须征得出租人的同意并办理备案；签订变更终止应向房管部门登记备案审查颁发房屋租赁证,-,24,物业管理法律制度,物业管理：业主委托物业管理公司对物业共有部分和共同事物进行事物进行管理活动。管理内容：公共部分建筑主体的管理、物业公共设施和设备管理、卫生绿化保安消防道路管理、公众代办性质服务、维修基金管理、管理费用核收和使用管理、协助政府专项服务专项服务：日常生活服务、商业服务、文化教育卫生体育类、金融服务类、经纪代理中介服务等几个用语：业主物业所有人、业主大会所有业主组成决定重大管理事项的业主自治管理组织，人数多时可按比例推选业主委员会业主选举产生的代表和维护业主使用人的合法权益的自治组织。,-,25,税收法律制度,税收：国家凭借政治权力，运用法律手段，按预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系具有强制性、无偿性、固定性房产税耕地占用税印花税契税土地增值税,-,26,房产税,房产税：以房屋为征税对象，按房屋计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区纳税人：产权所有人、承典人税率：计税余值年1.2%、年租金12%，分季或半年征收一次,-,27,耕地占用税,耕地占用税：国家对占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人依其占用耕地面积征收的一种税纳税人：占用耕地建房或其他非农业建设的单位和个人。范围：按实际占用的耕地面积一次性征收税率：人均耕地1亩以下每平方210元，12亩1.68元,23亩1.36.5元,大于3亩15元,农村居民新建住宅减半,-,28,土地增值税,定义：以转让房地产取得的增值额为征收对象的一种税。纳税人：转让国有土地使用权、土地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。税额计算：应纳税额=土地增值额*使用税率土地增殖额=出售房地产总收入扣除项目金额税率：超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率30%，超50%的部分40%，超100%的部分50%，超200%的部分60%,-,29,印花税,印花税:对经济活动和交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税.纳税人:立合同人、立帐簿人、立书据人、领受人对象：经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权利和许可证照税率：权利和许可证照及营业帐簿中的其它帐簿为每件5元经济合同以金额为计税依据、产权转移书据所载金额为计税依据、资金帐簿以记载金额计税,-,30,契税,契税：以所有权发生转移变动的房屋、土地为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税征收范围：国有土地使用权出让，土地使用权转让（出售、增与、交换），房屋买卖，房屋增与