长沙XXX高档地产项目物业发展建议(254页)

谨呈：海尔地产集团有限公司,1,海尔长沙云海湾项目物业发展建议,2,项目组工作的阶段划分,与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈,市调成果沟通,整体定位与发展战略报告和中期汇报,项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位项目产品价值体系建立,规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改参与规划汇报并针对规划方案提出意见,规划沟通并提出相应意见终稿报告,2011/11/15,2011/12/16,第一阶段市场调研阶段,2012/01/12,2011/11/22,定位报告回顾,项目属性界定及项目目标,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目属性：,区域属性：,项目目标：,目标1：保证至少20%税前利润率,目标2：塑造品牌，海尔在南方的第一个项目,项目核心问题界定,项目的核心问题,需要重新来判断区域能否支撑城市高端产品定位？,结合项目目标与竞争环境，项目战略思路如何选择？,项目产品价值体系如何建立，项目技术思路如何选择？,城市支撑，区域支撑，竞争机会，客户支撑，规律支撑，高端市场，自身基础全方面判断项目高端定位,通过案例分析，发展趋势判断以及海尔企业优势提出“艺术+科技”的复合地产模式,全面阐述项目的产品价值体系及打造点,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目发展战略,云海湾倡导的是一种一步到位的生活方式，是一种终极置业，不是不停的更换居所，而是通过不断更新科技设施改变生活，是节能、节地、节材的生活方式；,“科技的、艺术的、哲学的”三个核心观念，打造引领市场的新生代豪宅；,科技海尔智能家居系统的运用；艺术建筑规划与设计；哲学新生活方式；,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目形象定位,一个城市的珍藏，一个传承的艺术经典,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目客户定位,核心客户,本地客户：长株潭融城区域客户，以当地企业高管、私企老板、政界要员、文艺界人士为主,核心客户,一类重点客户,二类重点客户,边缘客户,长沙周边城市群客户：长沙周边城市客户，如常德、岳阳、衡阳等地，以当地的私企业主及矿老板为主,京、沪、深等一线城市湘籍客户：众多湘籍在外工作的高端人士需求是长沙高端产品去化的重要客源之一,华中南城市群客户：武广高铁贯穿湖北、湖南及广东三省，经济往来增强，城市资源魅力得以展现。沿线城市高端人群将成为项目的重要客群,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,产品户型定位,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴,华润幸福里：深圳顶级都市综合体、超高层、深圳首个单价破4万的高层住宅项目,自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天：高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军创深圳非别墅首个单价破4万的楼盘,幸福里3栋49层超高层,位置深圳罗湖滨河大道与宝安南路交汇处，万象城南侧住宅指标综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）住宅综合体指标总用地面积：14.277平建筑面积：111.038平容积率：7.76绿地率：35%楼高：49层、164.4米,华润幸福里,幸福里主力户型集中于140-185平之间，非传统豪宅户型区间,房均面积：约50-60平米（舒适度较高）,主力,三房两厅两卫建面：188平,三房两厅两卫建面：188平,三房两厅两卫建面：143平,三房两厅两卫建面：148平,两房两厅两卫建面：95平,三房两厅两卫建面：143平,四房两厅四卫建面：249平,非主流豪宅面积,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置,深圳最高标准的产品品质：最高水准的建筑装配最高品质的细节打造最高标准的施工工艺最高标准的装修配置,进口洞石外墙夹胶、LOW-E、中空三层玻璃停车场远距离读卡系统擦窗机黑镜钢电梯门智能化信报箱美洲樱桃木三层实木复合地板自动关闭门磁系统的常开防火门,在住宅项目中首次使用或罕有使用的材质和配置：,极致产品打造：洞石、瓷板与陶土板干挂，并首次大面积使用内衬防水铝背板，全石材打造4.2米高的地下大堂及9米层高的首层大堂,外立面打造舞动的格子,建筑立面采用黄金分割的色彩构成原则，红色、灰色和米白色为主色调洞石、瓷板、陶土板采用干挂工艺，内衬防水铝背板，在住宅项目中首次大面积使用干挂的安全性测试：400公斤的拉力测试、红外线空谷率测试3,白洞石深灰色面砖砖红色面砖深灰色陶土板砖红色陶土板米白仿洞石瓷板,公共空间打造大堂,全进口石材高品质打造,地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面,极致产品打造：深圳住宅首次采用4M/S的高速电梯，并首创宽达2.8米的全进口石材打造的电梯间,电梯深圳首个住宅高速电梯,电梯间深圳首创开阔空间，全进口石材,日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s黑镜钢饰面，特制幸福里LOGO；轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观,电梯间宽度达2.8米，全部使用进口石材打造，为深圳首创地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰面首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石标准层电梯间为阳光电梯间，采光通风极佳，地面为威尼斯米黄、墙面为法国木纹石,极致产品打造：产品打造均采用国际顶级品牌，室内设计由梁志天亲自操刀,万象城工程样板房千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺选取世界顶级品牌精装修交楼国际顶尖室内设计师梁志天亲自操刀量身定做,华润置地CCDI中建国际梁志天设计事务所贝尔高林CL3设计事务所,CL3,极致产品打造：三层中空玻璃、地板接口铝条包边、三层实木复合地板采用45度斜铺工艺,三层中空LOW-E夹胶玻璃，最大化景观视野,三层中空LOW-E夹胶钢化玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、高2米宽3米、厚度达到3.4厘米、半吨重-专业吊装,三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木,保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适地板采用45度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音每块木板的宽度为15公分（一般为9-12公分）,室内木地板比空中花园地面高出一截，防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板空中花园与室内地板接口处采用铝条包边，防止地板跷起,极致产品打造：阳角面金属包边、墙面采用手刮腻子工艺、玻璃镜面隐藏柜采用意大利进口滑轮,室内阳角面采用金属包边，防止损坏墙面采用手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用,玻璃镜面隐藏柜：双开门推拉式隐藏柜，采用意大利进口滑轨,极致产品打造：三菱变频多联多户中央冷暖空调、公共区域与户内配置美国原装进口EDWARDS烟感与温感报警系统并取消室内喷淋系统,空调系统,消防系统,日本三菱重工，变频多联户式中央冷暖型空调系统，是三菱重工空调的最高端水平系列出风口设有灯槽，分散灯光及出风，并进行消音处理，几乎无噪音设有双向遥控器（墙壁固定和移动）,公共区域和户内均配置烟感和温感报警系统（住宅项目罕见）住户大堂设置消防栓、手提灭火器和自动喷淋系统室内取消喷淋系统，设置烟感，厨房设置温感产品均采用美国原装进口EDWARDS,极致产品打造：BOSCH安防系统、德国进口速宾停车场系统、首次配置远距离读卡技术，信报箱使用门禁卡和密码双重设置,智能化系统,安防智能化系统全面采用德国BOSCH安防系统，包括可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及防盗报警系统客厅和主卧设有红外微波双鉴（一般是单项鉴别）探测器及紧急报警按钮,停车场远程读卡系统采用德国进口速宾/Schedit第一个真正与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作的项目；第一个售次开售前无线上推广仅凭自有资源和客户精准排查筛选打响头炮的项目；第一个以小众范围点对点推介形式启动产品价值洗脑的项目；第一个以可替代产品价格的安全、预警和危险区间来做价格可行性验证的项目;第一个从始到终都以低调方式开盘却实现销售奇迹的项目；持续深入维系老客户及业主（节日短信、邮件、电话回访，满意度调查，赠送万象城娱乐项目礼包、电影专场、路易威登新店开业等）；持续通过综合体配套的启动和开业制造大事件大推广（08年因城市而生产品发布会，09年倾城之恋产品发布会，lv开业，君悦开业）,自我标杆化豪宅KPI体系，来自幸福里的借鉴,极致产品：,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置极致化外立面、公共空间、内部装修、机电和智能化系统、园林和会所设计,精致园林：,贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合,营销手段革新：,充分运用建筑、围墙、楼书宣传渠道，进行客户深访，采用统一专属物料VI实行“一对一”选房策略，每位销售手持PDA项目与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作,项目物业发展体系,海尔U-home系统、成熟的豪宅高科技环保技术,科技层面,云海湾产品体系,科技层面,艺术层面,房子及社区的艺术及情感的感官体验,人生的哲学、追求的生活方式.,海尔云海湾是对现有市场的彻底颠覆，是对客户感知的一次整体超越，是对已有的成熟技术的一次系统智能整合应用，是对居住艺术的创造,文化艺术层面,哲学层面,科技层面,我们习惯了标榜，习惯了贴标签告富目前长沙高端市场普遍的做法,具有主题性与艺术性具有象征性与标签性具有交流性与参与性,我们真正需要是一种回归，寻找一种无忧的生活云生活从心里富裕的生活,我们需要这样的云社区满足愉悦与舒适生活的追求标榜艺术的新生代豪宅回归与家人的天伦生活与世界毫无缝隙的信息对接承载个人的人生记忆，人生岁月符合未来产品发展趋势，能够把控未来,它是我们人生的价值观展示它是帮助提升我们生命的价值,我们生命的价值新价值主义,在当今消耗的时代，我们坚持一种永恒的信念，将个人的生命，以及我们的人生的理念形成一种永恒，永远延续下去,我们从无停止追求美丽获得的愉悦感，用艺术充斥着我们视觉，美丽是生命中不可缺少的价值,我们需要爱，需要爱去获得我们前进的动力，我们喜欢享受天伦之乐，同时我们也需要给到这个世界一样的爱,我们要稳定，而稳定的前提就是适应变化，适应变化需要我们有前瞻的眼光，比未来快一步,海尔云海湾产品体系新生代豪宅,艺术建筑,具有城市记忆的经久耐看的不被时代所淘汰的经得起时间考验的永久居住之所节能与人性化,艺术建筑的产品发展策略,建筑风格上体现，外部构造，色系上突出具有经久耐看的特点,建筑材料经得起风吹日晒，具有较高的品质特性,1,2,艺术上点缀，时刻体现建筑文化气息,3,建筑充分利用环保节能技术，人性化设计，把握住时代发展趋势,4,33,市场现状：长沙现有产品建筑风格趋于多元化，风格各异，百花齐放，不乏精品,长沙市场上建筑形象各异，简欧风格、新古典主义、ARTDECO、现代风格等应用极为广泛，应用水平参差不齐。,凤凰城：ARTDECO,恒大华府：简欧,桂花城：新古典主义,万科城：现代简约,34,市场现状：低密度的建筑形象以“风情”为表达主题，风情各异,檀香山：美式,西山汇景：现代简约,万科城：现代简约,郡原美村：法式,格兰小镇：苏格兰,堤亚纳湾：地中海,龙湾：北欧,托斯卡纳：托斯卡纳,苏堤亚诺：西澳洲,桂花城：新古典主义,橘郡：西班牙,东方大院：现代中式,市场显示建筑风格无定性，客户对风格对认知较弱而，外立面的品质与档次是直接吸引客户关注的核心因素本项目的机会点从纯粹的建筑外立形象、彰显品质与档次的外立面材质入手,客户买房子都会关注产品品质的，但对于品质的理解还是比较表面的。就是眼见为实，看到的建筑是什么样的，够不够档次、有没有品质感、耐不耐用，像长沙下的雨都是酸雨，有的项目外立做的差，一年就会变色、掉灰，这样做一下就没有客户了，对企业品牌影响也会非常大。万科城策划经理周经理,长沙客户跟其它客户不一样，非常精，不容易忽悠的，看不到的东西不会相信的。关于建筑风格客户不敏感，也说不清楚，有人说长沙人不喜欢现代风格，但我们就是现代的，卖的很不错。客户主要关注高品质的东西，但是他们对品质的欣赏还是停留在外表，打个比方，建筑外立看上去怎么样，档次高不高、质量好不好，这都是实打实的，真做了，客户会很喜欢。茂华国际湘销售经理万经理,长沙人买房子，不喜欢一成不变的东西，喜欢创新，对于新事物的接受能力非常强。你问客户建筑风格，他们是说不清的。世联长沙分公司王阳总,艺术建筑体现1新古典主义风格：具备古典与现代的双重审美效果，传递优雅的艺术气质与浑厚的文化底蕴,新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。,沉稳大气，摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化线条突出建筑的高耸挺拔,艺术建筑体现2色系表达：以暖色调深色系为主，少量糅合浅色，有利于体现品质感，营造高端奢华意象,以暖色调+深色系为主，深色系能够体现厚重感和品质感，而暖色调有利于营造奢华的气质和高端意向少量浅色的糅合使得空间灵动大气。给人以开放、宽容的非凡气度具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目展示,满足客户心理符合差异化要求,色彩沉稳内敛、温和大气，不追求华丽铺陈，却能随时间流逝历久弥新,下层通常用重块石或画出仿石砌的线条,中段用古希腊、古罗马的五种柱式,檐口及天花周边用西洋线脚装饰,38,艺术建筑体现3符号传递：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰,艺术建筑体现4建筑细节：摒弃过于复杂的机理和装饰，屋顶、门廊等增加装饰性元素，营造仪式感和尊贵感，保持简约又不失单调,39,艺术建筑体现5建筑材质：选用高品质石材和涂料，体现建筑物的质感与档次，给客户强烈的视觉冲击力,西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanishtile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致。,加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感,澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。,40,艺术建筑体现5建筑材质：本项目立面采用的具体材料推荐,高档配置底石：沙特黄金钻、巴西橄榄绿、印度黑金沙涂料：阿克苏诺贝尔、日本SKK,保守配置底石：山西黑、白玫瑰、河北黄金钻涂料：ICI涂料、新嘉里、建球,OR,成本压力下可选择底石真石漆涂料,石材涂料商家建议：新伍方石材（上海）有限公司，地址：中国上海嘉定区马陆镇嘉新公路988号，联系方式上海华府天地立面石材供应商宁波锦达公司，地址：浙江省宁波市鄞州商会大厦南20楼，联系方式日本SKK中国区总代理，与日本SK化研联合开发世界第五代幕墙产品华宝石真石漆，上海翠湖天地立面涂料供应商,艺术建筑体现6节能化：在建筑立面构造中，不影响整体建筑风格基础上，设计中考虑融入太阳能电板,太阳能热水系统,案例：大连乾豪东城天下,太阳能,43,艺术建筑体现6节能化：采用外墙保温系统进行室温调节，提升室内住户居住舒适度，同时吻合建筑环保节能的发展趋势,采用高效外墙维护系统的研发足尺模型建筑，保温性能好，室内的热量几乎没有散到室外。,普通住宅，保温较差。,外墙保温系统结构图,外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。,效果明显保温材料置于外墙外侧，可使用较薄的材料达到较高的效果；保护主体结构大大减少了自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响；利于改善室内环境增加室内热稳定性，提高墙体防潮性能；扩大室内使用空间比内保温使每户使用面积约增加1.3-1.8m；便于丰富外立面可以利用聚苯板做成凹凸墙面的线条及其他装饰物。,44,外窗保温系统构成断桥铝合金窗框中空玻璃窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术,建筑面积为100平米计算，断桥铝合金售价在500元/平米（塑钢门窗售价400元平米），根据经验，门窗的面积约为20平米，一套房子下来门窗总多投入在1000元左右，平均到建筑面积上成本增加10元/平米。,艺术建筑体现6节能化：采用断桥铝合金窗框、中空玻璃等组成外窗保温系统，进一步保证室内保温效果,45,艺术建筑体现6节能化：别墅产品中注重外遮阳系统，包括窗户玻璃材料应用和外遮阳卷帘应用,中空玻璃,外加普通玻璃,外加冰花玻璃,钢化玻璃与中空玻璃的搭配效益中空玻璃的特点就是允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室外，这一点对冬天极为有利，夏天则会室温过高的问题。当阳光照射到钢化玻璃表面的磨砂纹路上时会形成漫反射，热量随之被阻挡室外。钢化玻璃与中空玻璃搭配使夏天绝大部分阳光热量被隔绝在室外，解决西晒的困扰。,外遮阳系统结构（由外向内）12mm厚可滑动半透明钢化玻璃推拉遮阳镶嵌板；空气层；外墙涂料、保温及结构；外窗系统；,冰花玻璃和中空玻璃的配合使用，不仅可以起到很好的遮阳效果，还可以最大限度的减弱室外噪音影响。,外遮阳卷帘外观,外遮阳卷帘结构,屋面绿化,案例：北京郦城,艺术建筑体现6节能化：高层产品中注重屋面绿化，保证高层产品的隔热效果，同时营造出局部高空绿化效果,艺术建筑体现7精工化：立面设计中注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可大力提升项目的品质感,避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化,水表箱隐藏化、景观化,保证外立面的简洁明快,空调机位利用镂空铝扣板或百叶窗进行遮挡,水管需隐藏在外立面之下，避免破坏外立面的整体感,三湘海尚管线全部隐藏在外挂层里，立面完全净化,48,艺术建筑体现8人性化无障碍设计，在步行的各处细节设计无障碍通道，体现海尔对客户的人文关怀,在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计,内部步行道路体系中增加无障碍通道设计,主要园林景观出设置，扩大活动空间,所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮椅通过；无障碍通道材质不宜选择砾石地面。,49,艺术建筑体现8人性化无障碍设计，楼梯踏步和扶手尺寸设计和照明光源的位置设置,楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。,50,艺术建筑体现8人性化无障碍设计，电梯主要考虑按钮以及内部扶手的高度，以及按钮的盲文设计,电梯按钮设计增加盲文设计,电梯内部扶手与按钮的高度设计适中,外部按钮高度约为900-1100,51,洗手池、马桶、花洒附近设计高度始中的扶手,地面防滑设计，无门槛,浴缸附近设置扶手,艺术建筑体现8人性化无障碍设计，洗手间，可设计时预留安装扶手的位置，充分体现本项目的人文关怀,可预留呼救器的安装位置,功能园林,具有主题性与艺术性具有象征性与标签性具有交流性与参与性公共空间艺术化,53,市场现状：长沙已经入主题园林时代，各式风格均有体现，但整体园林水平比较粗糙，精细化不足,MOMA：新加坡,恒大绿洲：英式皇家,万科城：泰式,凤凰城：地中海,托斯卡纳：意大利,奥园：法式古典,苏迪亚诺：西澳州,万家城：花园式,麓谷林语：山体公园,双水湾,54,客户认知：长沙客户对园林设计的认知还处于初级阶段，对园林风格并不敏感，相信眼见的实景,项目的配套很重要，一定要做好。一期是关键，那时的配套要及时做好，特别是绿化，园林展示要好。我们项目一期给客户承诺的绿化，后来没有做到位，客户意见就很大，对销售也产生了一定影响。茂华国际湘销售经理万经理,长沙消费者很精明的，一定要看到实物的东西，因此园林展示是非常重要的。麓谷林语销售代表邝先生,长沙人买房对园林、绿化的要求不高。园林做得好，客户当然很高兴，但是也不会为了更好的园林而买单。客户对园林的认识现在也只停留在树多不多，有没有水系的初级阶段，对园林风格并不敏感。万科城策划周经理,1、陈小姐：25-30岁，教师，工作三年，打算购置房产作为婚房。小区环境当然也是购房时考虑的因素，要有散步的地方。绿化面积要大，有水树多最好。至于是什么风格的，不是很了解，做得太复杂的园林，估计也是由业主买单的。2、何先生：30-35岁，企业职员对园林风格，感觉都是开发商宣传的噱头，有很多都落实不了。所以还是买房时眼见为实最好。绿化做得好，生活质量高，这还是很能让人动心的。3、周女士：30-35岁，长沙人，公务员，其小孩8岁现在买房更多会考虑相关配套，小孩的教育肯定是首位的，还有生活配套也要很方便，带小孩就没多少时间到很远的地方买生活用品了。至于绿化，没多大要求，但一定要有小孩子活动的地方，而且安全是首要，有的小区池塘水太深，小孩玩耍就不安全。4、方先生：40岁，生意人绿化嘛，面积越大越好，不管什么风格，要整齐、美观，与小区氛围要相配。在城市工作到处都很嘈杂，回到小区，还是希望宁静、舒适一些好。,园林打造策略园林打造的关键词，立体化，精细化，主题化，艺术化，科技化,营造丰富的空间效果营造高低错落的景观视觉效果,细节体现尊贵精细体现品质,主要的景观节点社区的交流空间,增强住区的居住愉悦感体现住区的文化内涵,社区节能环保增强园林的娱乐性,功能园林,园林立体化：别墅区域地块整体抬高，局部坡地化，营造高低错落的景观视觉效果,设计要点：可在别墅区域整体抬高，可利用坡地规划景观，营造高低错落的景观视觉效果整个抬高的地块内部打造为局部坡地，以便规划出不同的坡地效果坡地坡度适当平缓，标高控制在3.5m以内，高差变化多样，绿化平均堆高在1m左右,N,整体抬高，局部坡地化,尽量利用回填土堆坡以及车库顶板抬高等手段，节省土方工作量,整体抬高，局部坡地化,园林立体化：浅水形成微坡跌水，营造多层园林空间的视觉效果，并增强园林的活跃性,局部下沉式空间上盖绿化，扩大内部园林空间，同时制造园林层次感；,跌水与下沉式园林连成一体,立体层进，让园林“站”起来，并通过自然跌水作为台地之间的过渡,园林立体化：充分利用原有的自然高差，在小高层区域当中形成主要的景观轴线,突出水景的变化，建议适度营造落差，使得空间和景色更加错落有致,园林主题化：水社区，结合别墅区进行布置，采用较浅的硬质底水系，避免大面积集中水域以控制成本,硬质水底以素土-碎石-钢筋混凝土防水石材铺装，还需要水处理设备，成本一般在250-400元/平米左右,围绕别墅区打造活水系，软性区隔与高层区域的交叉为了消除城市中心的刻板，体现自然策略，同时显示项目尊贵品质，建议活水系结合景观轴线布置体现水系突出变化和参与性，建议采用较浅的硬质底水系尽量避免大面积水域，节约水资源，降低长期运营成本,园林主题化：水社区，考虑适当变化水系的表现形式，喷水、落水、跌水等使得水景的表达更加生动,于细微处营造水系的变化形式，一个更为活泼和动感的水系易于满足客户的需求,61,园林主题化：水社区，蜿蜒缠绵，以曲折变化增加欣赏性和休闲的趣味性，吸引客户驻留,打造要点在引水的渠道设计上以曲线形或不规则形状为主要方式；提升客户的观赏和驻留的兴趣，加深对社区的感情。,62,园林主题化：水社区，增强水系趣味性，家门前小水景打造，门前有假山和金鱼,打造门前小水景的目的进入每家每户的前庭院后，与园林建筑相融，让客户充分感受到水的存在；给客户营造一种与城市生活相反差的休闲氛围和自然生活。,家门前精致的小水景增强休闲度假的氛围,每家每户门前的栈道将入口与道路相连，以精致小水景，增加情趣性,打造要点水系需要划为小的活水池；水池可通过水草、金鱼等水生动植物增加生机；通过假山、精致的小景观与水景相配合。,妙趣假山,精致小景植物,63,园林主题化：水社区，池水，密林中偶尔会发现一碗清泉,石材围砌，有层次的池水,青草丛中隐藏着小池清泉,打造要点采用石质、木质等材质和不同形状打造和修饰小池水景，每到一处都会给客户惊喜，充满期待。,64,园林主题化：水社区，泉涌，灵动雀跃，一湾清泉汩汩而出,打造要点以某种形态的泉眼形式出现，形成泉涌的效果；建议选取结构简单成本低的形式；以很小的细节点的细节点打动客户。,建议选取简单、低成本形式,65,园林主题化：水社区，喷泉，幽静中跳动的情趣,静态景观中的一抹动态的亮色,某个中心节点可设置,打造要点以自然形态的喷泉或雕塑+喷泉的形式出现，在静态中制造动感；以小型喷泉为主，制造趣点。,66,园林主题化：水社区，水景小品的选取，精致而富有情趣性，为客户提供休闲艺术生活体验感,打造要点选取一些情趣性的水景小品，在园林深处或小节点设置，增加客户期望探寻的体验点。,67,园林主题化：深宅大院，私家府邸，在入口内外先抑后扬的处理手法，外界难得一窥的私密效果,1,2,3,4,2,3,4,入口岗亭,私家林荫道,喷泉与广场,采取先抑后扬的处理手法：在别墅区采用，主入口私密（视线阻隔）林荫大道礼宾道主景观豁然开朗）；主入口低调但尊贵，物理上形成视觉阻隔，体现私家府邸的效果以高大整齐的名贵树木形成尊贵的仪式化感觉使主入口与核心景观区需保持一定的距离，营造社区内部的神秘感,入口原生花岗岩,1,抑,扬,园林主题化：私家林荫大道，队列式挺拔高树，增添项目的仪式感，营造社区专属气质，体现社区的私藏形象,设置双入口管理，有效区隔别墅区和高层区的社区管理为高层区打造一条专属的林荫社区路，通过队列式整齐的高树种排布，营造独有的私家大道，整体提升项目的气质,社区林荫大道一条不一样的专属回家路树种可根据长沙气候特点选择相对较高的树种,哈佛大学唐纳喷泉石阵的中央是一座雾喷泉，喷出的水雾弥漫在石头上，喷泉会随着季节和时间而变化，到了冬天则由集中供热系统提供蒸汽，人们在经过或者穿越石阵时，会有强烈的神秘感。唐纳喷泉充分展示了极简主义手法运用的纯熟，同时质朴的巨石与周围古典建筑风格完全协调，而圆形的布置方式则暗示着石阵与周围环境的联系。,园林主题化：唐纳喷泉石阵景观节点，嫁接移植具有特色的喷泉石阵，在体现园林的趣味性，同时能够成为项目营销起势素材,园林主题化：社区动物乐园，建议在水面及主题景观区以动物做点缀，增加园林景观的互动性,在局部景观节点设置“小型动物园”一动一静,相互衬托,寓情于景,情景交融；园林不仅是用来欣赏的，也可以用来交流体现与自然共融的居住生活理念,鸭子,锦鲤,小鸟,松鼠,园林主题化：记忆家园景观节点，这里有亲人的美好生活记忆，童年的美好回忆，伴随着我们成长，从而体现社区与众不同的文化内涵,在这里与家人分享美好的生活记忆；在这里可以暂时忘掉工作的烦恼；这里是心灵的港湾小时候种下小树，与我共同成长,纪念墙,小时候的手印,蜜月树,植树区,72,园林精细化：多层次植被体系，构建出“乔木灌木花丛草皮”的四重复合植被体系,利用层次变化营造高低错落的观感效果，增加视觉宽度和深度，道路体系与植被的自然融合。,丰富色感、单一的品种提升纯粹感；以色彩丰富的花作为主要花种；少量的乔木，园林层次趋简；,花园式绿地打造原则,大马士革玫瑰花园,园林精细化：色彩搭配，注重在浓郁多彩的花园，处处体现项目高雅尊贵，形成一幅多彩的艺术之家,以静态水形式衬托花,73,74,园林精细化：种植爬藤类植物，柔化建筑立面和边界，利用铺装和小品、装饰品的变化增强居家氛围,75,园林精细化：突出风情的陶艺铺装，以大量土陶制品的应用突出特色风情,细节小品的打造以体现风情为首要原则，应用陶艺材料元素体现西班牙风格，以手工打造的特点增加趣味性与展示效果,园林精细化：灯光，本项目灯光系统以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，减少灯光污染，昭示性强的公共区域设置部分太阳能灯具,建议本项目灯光系统以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，减少灯光污染社区内昭示性强的公共区域设置部分太阳能灯具，公共照明考虑利用新能源,项目入口灯光序列,局部设置太阳能创意路灯,草坪灯形成夜间景观带,仿石灯具音箱,常用户外灯具成本：高杆灯2000-5000/套草坪灯150-300/套地埋灯100-200/套墙头灯300-400/套,园林精细化：园林小品，园林设计中具有体现尊贵和艺术气质的雕塑小品，细部点缀体现项目高档气质,雕塑装饰：通过园林细部的雕塑点缀，体现项目对于细节的考量；雕塑与项目形象存在联系。,跌水内部雕塑,组团中区域入口,与项目形象相关的飞马雕塑,气宇轩昂的雄师雕塑,入户大堂的飞马图案,会所外的装饰小品,77,园林精细化：标识系统，特别定制导示装饰，把项目完全标签化，无处不在体现精致豪宅的理念，满足高端客户专属感的需求,导示系统：通过金属质的导示制作体现项目档次；在导示制作中融入定制概念，体现对于细节的考量。,园林细部导示,下水道井盖的定制符号,入口标识,跌水前广场的大型地面标识,细部标识,单元门标识,玻璃门转角处的定制符号,78,园林艺术化：以ARTDECO的园林风格做硬质处理，在局部细节上凸显艺术化与风格化，令客户在第一印象中建立尊贵感,园林艺术化：在园林小品中，如休憩廊、照明灯中采用ARTDECO的风格点缀，给客户带来耳目一新的感觉，同时建立社区的高价值感,园林艺术化：在具有很强昭示性的社区边界上，采用建筑石材为主要的表现手法，能够进一步体现深宅大院的社区形象,太阳能光电系统,将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。,园林科技化：太阳能照明系统，社区节能体现,园林科技化：杀虫灭蚊处理，园林灭蚊方案推荐植物灭蚊与科技灭蚊相结合,高绿化率园林的致命软肋滋生蚊虫,处理方案一：植物灭蚊选用有驱蚊功效植物的特殊香气植物，如香樟、薄荷、驱蚊草等,处理方案二：动物灭蚊适当放养部分捕蚊生物，如青蛙等，但难以管理，易造成社区小生态紊乱,处理方案三：科技灭蚊运用新型宽谱园林式杀虫灯、户外生态灭蚊器等设备诱杀蚊虫，成本较高,由集水、储水、水处理和给水系统组成，首先利用建筑物屋顶或基底周围地面收集雨水，经管沟系统输送至处理系统，再到储水系统。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接将雨水送至水槽，也可以用蓄水池直接储存雨水，经过简单的沉淀过滤后回用。降落至场地的雨水经过渗透和径流通过生物过滤池和根系净化池后，进入收集容器内，当容器收集满了以后，可以自己溢流到小区的河里。,案例：在天津万科东丽湖项目中设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进社区内的水系，用于补充水景用水，除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进社区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。,雨水系统断面示意图,明渠,雨水收集明渠,收集雨水的水池,园林科技化：雨水收集系统，园林中体现再循环系统，节能环保的同时降低园林的维护成本,渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤，路面设计达到快速排水的目的。,渗水路面,渗水路面有利于生态和环保，在日本，欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的效益，对比普通硬地做法其优点主要表现在如下方面：防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适度和行车的安全性；提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度、改善地表植物和土壤微生物的生存环境；可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象；地表水分散，就地排放，可减轻排水设施的负担。,园林科技化：渗水路面系统，在硬质景观中使用，保证良好的透水性，同时有效降低地表温度，改善路面的舒适度与安全性,屋顶绿化的优势：屋顶绿化能够节约能源（尤其是冬夏两季），延长建筑物的寿命，净化大气，减轻热岛效应。减少了雨水的流失量，缓解水处理系统的工作压力，节省开支。屋顶绿化系统：比较先进的屋顶绿化系统包括四个重要的组成部分：过滤层，蓄排水盘，保湿保护毯，隔根层。过滤层可以确保不使土壤微细颗粒进入蓄排水盘内，蓄排水盘能保存大量雨水，又快速排走过剩雨水的两大功能。保湿保护毯除了蓄水的功能外，同时也对防水层和隔根层具有保护作用。隔根层可以有效的阻止植物根系对建筑物结构和防水卷材的破坏。屋顶绿化的植物配置：一般来说，屋顶绿化首选的是景天科植物，能保存大量的水分。同时在表层土壤状态好的情况下，不需要过多施肥。要保持良好的屋顶绿化往往需要至少5种不同的景天科植物，如果一种长势不好，其它品种将会覆盖裸露的部分，多种植物可以支持不同种昆虫鸟类的生存，这对生态平衡起了很大的作用。,园林科技化：屋顶绿化系统，增加景观面，节约能源，延长建筑寿命，净化大气，减轻热岛效应,公共空间建议,豪华大堂地上挑高8m，面积控制在100-150左右大堂按五星级酒店标准设计装修，营造稳健的国际都市气质,地上大堂挑高8m,板式高层两个单元大堂合并平面示意图,挑高大堂：地上挑高8m，总面积100-150平米，按五星级酒店标准设计装修,汤臣一品大堂的全玻璃穹顶全部采用法国进口超白玻璃,大面积落地窗，高透设计,通过水景、绿植点缀，丰富情趣灯光设计，营造回家的温馨感觉：大灯小灯结合设计，平时小灯营造温馨的氛围，大灯在必要时开启大堂内设水吧休闲区、接待服务处、等候区、商务中心等,水幕、绿植丰富情趣,高档家私,中信红树湾的入户大堂，设置了物管服务台，商务中心，休闲等候等多功能空间,大堂内部：灯光控制，像家庭会客厅一样的休息空间，水景、绿植丰富情趣，体现人文意向、家的温馨,典型豪宅常用大堂设计公司1、PAL设计事务所有限公司深圳办事处：深圳市红岭中路1008号荔景大厦5楼D室电话：255681902、IMDDESIGNASSOCIATESLTD.地址：香港九龙尖沙咀金巴利街1B恒港中心8楼802室电话：（852）27367987,安防措施：对电梯系统和信报箱的密码进行控制，三重门禁系统组合,汤臣一品特别设置三道掌纹门禁系统（入户大堂-电梯厅-入户门），需通过“密码+掌纹识别”验证方能进入,汤臣一品防弹铜门，德国纯手工雕花，由指纹控制，价值20万人民币,后海公馆不锈钢拉丝面信报箱，可通过指纹、一卡通、密码三种方式开启,通过对电梯系统和信报箱的密码控制，为业主生活的安全性与私密性提供了较好的屏障推荐门禁系统组合：美国HONEYWELL防盗主机、美国DORCON掌型仪、德国“宾仕级”SIEDLE可视对讲系统,电梯间：墙面、地面高档材质装饰，顶部艺术设计，电梯轿箱豪华装饰，注重金属按键等细节,香港一号银海电梯采用全金属按键，用标识的细节，打造豪宅符号,高档水晶灯饰装修轿厢，小空间也有奢华感受,贝壳墙面,御河堤在部分醒目墙面运用特殊高档材质装饰,电梯间墙地面为高级石材，顶部艺术设计，走道安装自动门磁系统部分醒目墙面用特殊高档材质装饰，注重金属按键等细节豪华轿厢装饰，给人以奢华的感受,华润幸福里电梯间地面为象牙米黄和黑金花,细节：高品质的材质/细部/小品，低调奢华的品质一览无余,香港一号银海大堂运用奢华水晶灯，提升尊贵感,星河丹堤大堂悬挂世界经典名画，增加项目的艺术内涵,石材拼花地面，品质中体现一份精致,大门运用高档大理石外包门框，凸显项目的尊贵感,豪宅标记：将专属的符号在内部运用到极致；尊贵身份，时刻铭记,入户大堂的纹饰图案,电梯门的纹饰图案,住户大门的纹饰图案,设计统一的标识纹饰，将其运用在内部空间的各个重要节点，形成立体全面的专属效果,生态车库：绿色、生态的半地下车库，自然采光、绿意盎然，将园林纳入车库范围之中,停车场顶部镂空，内部引入绿化园林，接连车库与上层园林空间，打造生态车库,地下车库专用电梯,生态车库：通过下沉式园林、采光井实现地下一层车库自然采光；地下二层通过导光管实现自然通风,车库大堂：半地下停车场设置车库大堂，电梯直接入户，尊贵感十足,停车场设置汽车大堂，内置休息空间，与首层大堂风格一致。电梯可直接进入个栋住宅，尊贵感十足地下车库大堂设有专供司机休息的座椅，有专人服务的前台，面面俱到，体现luxury气质的无微不至的人文关怀。,地下停车信息系统：明晰的停车导示系统，自助车位查询系统、智能反向寻车系统让业主泊车更加便捷,自助车位信息查询系统,智能反向寻车系统,停车导示系统,完备的地下停车信息服务系统停车导示不同高层组团用不同的色彩分，体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域不同栋的停车场以颜色区分；并用灯箱体现夜间的指示效果自住车位查询系统当车主取车时忘记停放车辆的位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将提示车主正确的车库位置智能反向寻车系统常用“刷卡”定位模式，利用停车场内分布于各个区域的刷卡定位终端，进行刷卡定位。定位精度高，可靠性高,智能社区,优越的户型设计高品位的精装修智能家居装修,别墅产品现状：市场现有别墅产品打造已达到一定水平，但从私密性及舒适度量方面仍有挖掘的空间（类独栋、功能创新）,美洲故事：337/360平米双拼，含地下室4层；赠送半地下室，客厅挑高，主卧送大露台、次卧送小露台；二层设置家庭厅，单车位设置于一层，客厅主卧面宽大，打造舒居型三房,半地下室（赠送）,一层,二层,三层,保利阆峰云墅：413/426平米独栋，赠送超大花园，超大露台，半地下室，一层客厅无挑高，二层多套房设计，但主客卧未分区，私密性不够,半地下室（赠送）,一层,二层,98,高层豪宅产品现状:目前面积赠送在长沙市场已是基本面，但高层豪宅功能创新仍处于起步阶段，有较大的超越空间,融科紫檀6室2厅4卫230.00,奥林匹克花园3室2厅4卫248.03,次卧尺度较小,舒适度差,功能分区混乱,相互干扰,公用电梯间,私密性不足,99,从客户研究、市场研究和操作规范三个方面提出指导户型设计的创新体系,本项目的户型设计必须从客户研究、市场研究和操作规范三个方面出发，指导我们的户型设计，超越长沙市场现状，满足我们目标客户的高层级需求,100,户型设计体系,空间尺度提升居住舒适度,空间拓展面积赠送的重点方向,功能拓展居住舒适性的全面提升,101,102,空间尺度：参考一线城市高层豪宅的功能空间划分及面宽尺度控制，确立本项目的产品功能及尺度要求,客户敏感点：客厅与主卧尺度舒适性；南北通透、南朝向,空间拓展：在规划部门严格控制赠送面积的情况下，户型设计的关键在于如何把有限赠送放到客户最易于感知的地方,“赠送用在刀刃上”户型设计的关键不在于如何规避以上种种限制，而在于如何把有限赠送放到消费者最易于感知的地方,附注：关于搭板的限制较为软性，需和规划局沟通；赠送比例不会严格审查，视实际报建沟通情况而定，存在一定的报建风险;,103,别墅产品建议,内庭院的巧妙使用与建筑采光的设计，使得别墅的户型“双拼化”，提升居住舒适度,6联排户型,两联为一组团,庭院共享,利用天井采光,内庭院共同采光，增加舒适度,利用建筑形式使得联排双拼化,利用花架采光,城市人口,105,106,独栋化处理手法一：双拼产品通过花架方式连接，达到双拼独栋化效果,后院,入口,通过花架连接，形成双拼的产品形式,后院通过建筑形体及院墙进行分割，达到独栋的私密性效果,参考案例：深圳万科兰乔圣非,107,采用廊桥连接两栋别墅，以近联排别墅的指标做出了类独栋的感觉,独栋化处理手法二：多个双拼通过廊桥等方式连接，建立双拼独栋化的效果,每一个双拼的两个户型及立面不同，总体上构成一个大独栋的形象,空中连廊,龙湖优山郡崖下别墅,龙湖悠山郡为规避独栋的报建，在独栋之间建有2m宽的空中联廊，交楼的时候把联廊取消就变成独栋/或者不取消,108,独栋化处理手法三：半地下车库连接，形式上为双拼，外形上达到完全独栋化的效果,采用车库连接的方式，使双拼产品有相对独立的院落空间，私密性远好于普通双拼产品,空间拓展：充分利用客厅、餐厅、内庭院挑空和外接露台设计，极致化空间赠送,内庭院挑空,客厅挑空,内庭院挑空,餐厅挑空,餐厅挑空,案例：中海大山地联排184，2、3层赠送面积在65左右,露台,露台,露台,全部赠送露台和可以隔房的挑空，两者相加的面积在65平米，达到30%多的赠送率，两部分存在替代关系，可隔房数量至少保证1个中庭强化了采光通风，同时预留了电梯位，既提供功能区间的可变性，又为挑空部分隔房提供了通风采光的可实现性,二层,三层,109,空间拓展：通过露台外接花架设计，实现上下两层面积的全部赠送,花架,露台,通过二层混凝土花架设计，使一层露台面积达到全赠送，施工验收后统一浇筑楼板，即可实现二、三层露台面积100%赠送，总赠送面积超过40,金光华龙岸临水墅双拼240,110,空间拓展：利用夹板，填充等方式，实现地下室赠送一半面积,政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.，计算1/2建筑面积.超过2.2米层高算全面积,实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下.如下图.,111,空间拓展：引进“三进式”的庭院，极大地丰富别墅产品的庭院空间，提升低密度物业的价值感受,在短面宽/大进深的基地条件下，通过C型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感,前庭院,可以适当放大中庭和后庭院，压缩前庭院紧凑化联排也能有独栋的空间尺度感,前、内、后三重庭院空间，形成别墅的立体庭院体系，使得联排价值独栋化,可放大内院和后院,112,立体人车分流节点详图,车行动线,优势：人车分流，体现项目形象最大化地面公共景观空间地下部分赠送面