房地产企业新旧会计制度和国际会计制度对比PPT课件

0,-,收入确认,住宅类物业销售流程图,预售(签订预售合同),竣工验收备案(竣工验收备案表),办理大产证（房产证),交房(房屋交接单-业主签字认可),房屋销售收入确认,1,-,收入确认,住宅类物销售流程图审计注意问题：管理层确认视同销售收入时点是否符合预(销)售合同的相关条款。,根据具体预售合同条款,2,-,收入确认,住宅类物销售流程图销售与业主确认身份信息审计注意问题：管理层确认视同销售收入时点是否符合预(销)售合同的相关条款。,根据具体预售合同条款,3,-,房产项目成本的核算和分摊,房地产开发项目的成本土地及其相关成本土地出让金动拆迁费用、安置费用契税及其他相关费用建造成本前期工程项目设计、咨询、工程管理、工程监理费用建安工程(包括地下结构、地上主体工程、建筑安装等)基础设施费用配套设施费用政府部门、市政配套费用装修费用开发间接费用（人工成本、杂项支出等）资本化利息,4,-,收入确认,房地产出租收入的确认房地产出租收入按租赁期限，预计租金收入能够流入时，以直线法确认房地产出租收入实现。或有租金于收到的会计期间确认收入实现。根据租赁合同条款，免租期及装修期是否含在租赁期内。一般免租期包含在租赁期内;装修期是否包含在租赁期内，具体合同具体分析;租赁收入在整个租赁期内-包含免租期及在租期内的装修期按直线法摊销确认。出租人承担了承租人某些费用:将该费用从租金总额中扣除，按扣除后的金额在租赁期内进行分摊,5,-,收入确认,房地产出租收入的确认房地产出租收入按租赁期限，预计租金收入能够流入时，以直线法确认房地产出租收入实现。或有租金于收到的会计期间确认收入实现。零售商场物业租金按营业额提成租金与保底固定租金孰高情形：固定保底租金按直线法确认营业额提成租金高于保底租金部分：或有租金于收到或应收时确认。物业管理收入的确认物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的利益能够流入企业，相关成本可以可靠计量时，确认物业管理收入。,6,-,房产项目成本的核算和分摊(续),建造成本的核算房产项目预算各成本项目预算与工程合同的审核验对合同变更在项目预算中及时反映项目预算根据工程实际进展情况时时更新建造成本的完整性按照房产项目实际工程进度计提按照最更新的项目预算进行成本核算审查工程项目进度报告、监理报告,7,-,房产项目成本的核算和分摊(续),项目预算,项目监理报告,完工情况,合同台账,付款凭证记账,工程进度/产值报告,合同付款清单,开发成本明细,支付情况,工程成本预提,8,-,房产项目成本的核算和分摊(续),建造成本的分摊在多期开发的项目之间分摊土地成本(一般按照房产可售建筑面积)基础设施、配套设施等的分摊公共设施的成本分摊，例如园林绿化、会所、车位等(建议在可售的住宅/商业房产部分进行分摊)间接开发成本为房产开发有关间接发生的费用，例如工程管理人员工资、办公费用、差旅费等),9,-,借款费用,核心概念企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化；其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。,10,-,借款费用,应资本化的借款费用包括因借款（包括专门借款和一般借款）而发生的利息、折价或溢价的摊销因借款发生的辅助费用因外币借款而发生的利息费用的汇兑损益与融资租赁有关的融资费用,11,-,借款费用,利息资本化开始资本化的时点资产支出已经发生借款费用已经发生为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建活动已经开始以上三个条件同时满足，才可开始借款费用的资本化专门借款和一般借款的利息比较一般借款所产生的现金流与房产项目开发实际投入的现金流,12,-,借款费用资本化金额（续）,辅助费用资本化金额为了安排借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。外币专门借款汇兑差额资本化金额中国新准则：外币专门借款本金及利息的汇兑差额国际财务报告准则：允许资本化的汇兑损益只能是作为借款利息费用的调整。本金发生的汇兑差额不能资本化。,GAAP差异,13,-,借款费用资本化金额（续）,14,-,资本化时点,资本支出已发生借款费用已发生购建活动已开始,停止,继续,暂停,购建活动非正常中断但是实质性技术或行政工作仍继续中,资产已达到可使用状态,开始使用,资金借入,购建活动非正常中断,开始,15,-,借款费用资本化时点（续）,借款费用暂停资本化的时间在购建过程中发生非正常中断借款费用停止资本化的时点资产已达到预定可使用或者可销售状态资产的实体建造（包括安装）已经全部完成个别与设计、合同不符的地方不影响其正常使用或销售继续发生在资产上的支出金额很少或几乎不再发生,16,-,土地使用权,仍存在,17,-,土地使用权,仍存在,18,-,存货,在建开发产品已完工开发产品(包括待售和临时用于出租的物业)存货的计量存货以成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备,19,-,投资性房地产国际财务报告准则核算范围,为赚取租金或资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产，如:为长期资本增值而持有的土地经营租赁租出的建筑物和(或)土地未确定未来用途的土地准备用于经营出租的空置建筑物符合一定条件的经营租赁下持有的房地产权益在建投资性房地产,20,-,投资性房地产范围（准则差异）,仍存在,趋同,？,通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。,21,-,投资性房地产范围（准则差异）,22,-,投资性房地产范围（续）,投资性房地产分类一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产企业将建筑物出租，并向承租人提供辅助服务，如所提供的辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产,23,-,双重目的能够分开,固定资产准则,自用,投资性房地产准则,出租获取租金,24,-,双重目的不能分开,固定资产准则,自用,出租获取租金,投资性房地产准则,自用,出租获取租金,25,-,酒店,业主管理=适用固定资产准则第三方管理=需判断:被动投资（一般固定现金流收益）=投资性房地产承担经营性现金流风险=自用固定资产准则披露分类标准,26,-,投资性房地产-后续计量,成本模式，或公允价值模式不允许公允价值模式转换为成本模式计量模式一致性:除在特定情况下，企业对所有的投资性房地产应采用同一计量模式,27,-,投资性房地产-后续计量(续),在建投资性房地产公允价值模式如果公允价值能可靠获得，则必须采用该公允价值；若公允价值现在不能可靠获得，但预期当建造完成时可获得，则按成本计量，直到公允价值能可靠获得或建造完成（两者孰早)。成本模式按历史成本计价。参照IAS16的相关规定,28,-,投资性房地产-后续计量(转换),29,-,投资性房地产-后续计量(转换),30,-,投资性房地产-后续计量(准则差异),仍存在,31,-,投资性房地产公允价值的确定（中国新准则特别条件）,中国新企业会计准则中，可以采用公允价值模式计量的条件非常严格，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场企业能