关于地下车库权属问题的法律解析

关于地下车库权属问题的法律解析自2003年南京市鼓楼区法院作出全国首例判决小区车库归业主共有的革命性判决之后，车库的权属问题曾一度成为舆论和媒体争议的焦点，在西安市房地产业不断兴起并迅速发展的今天，许多开发商和业主也不可避免的面临着这样的问题。地下车库究竟是归开发商所有还是归业主所有，这已经不只是一个简单的权属问题，而更是关系到我们国区分所用权制度建立的一个深层次的法律问题。站在从实践出发的角度，我们试图从法律层面上对这一问题作如下分析：一、关于地下车库的法律属性问题就地下车库的法律属性，普遍有以下几种看法：一是认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权；二是认为地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物、房屋一并出售、转移，且国务院新出台的物业管理条例规定了“配套设施属于全体业主”。还有的人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认地下车库的产权属于开发商，那么就等于承认了空间权被开发商保留，既然土地使用权都转让给小区业主了，开发商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通，因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。我们较容易看出，对地下车库产权所有的认定，普遍倾向在业主一方，即认为业主才是地下车库的主人。然而这些看法未免有失偏颇。二、地下车库产权归属的判断标准根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。预售、销售面积与实测面积会存在误差。比如：商品房在预售时，开发商依据图纸自行计算房屋面积，自行决定公用面积的分摊；开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致。因此， 任何商品房在办理产权证前都要经过有资质证明的测绘部门对面积进行复核。商品房办产权证前要复核 据了解，国家房产测量规范推行预售面积的核准制度，开发商在预售商品房之前，必须先到房地局商品房管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到房地局测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售。无论是商品房销售面积还是商品房的使用面积，只有通过产权登记来得到国家的认可与法律的保护。商品房销售面积或建筑面积经产权登记后成为商品房产权面积，而在登记前，都要经过房地局测绘部门重新核测。 据西安市房地局产权产籍管理处测绘科岳答孝科长介绍，2001年以前，西安地区的房产在销售时，开发商在合同上面签多少就是多少，一般没有经过产权测绘部门的审核；2001年以后，绝大多数房产公司在售房前都经过测绘部门的审核。但不论哪种情况，在办理房子产权证前，测绘部门都要对实际面积进行复核，产权证上的面积以复核的为准，而不以开发商售房合同面积为准。商品房销售管理办法，商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范商品房销售面积测量与计算规定的商品房面积测量限差。当事人应当在合同中载明，合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 如果合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受